Можно ли завещать ипотечную квартиру?

Завещание помогает определить судьбу вашего имущества после смерти. Например, вы можете оставить квартиру любимому брату, который о вас заботился. Однако, когда речь идет о недвижимости с ипотекой, многие сталкиваются с рядом вопросов и неопределенностей. И от правильного понимания зависит не только будущее квартиры, но и финансовое благополучие ваших близких. Разбираемся вместе с юристом Анастасией Власовой, можно ли завещать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно.

Разрешается ли указывать в завещании квартиру в ипотеке?

Человек может указать свое имущество, в том числе недвижимое, в завещании в тот момент, как только стал его владельцем. В том числе закон не запрещает завещать ипотечную квартиру, купленную на заемные средства и имеющую обременения (такой объект становится залогом для кредита).

«Завещать квартиру, приобретенную в ипотеку, можно. Это даже предусмотрено Федеральным законом «Об ипотеке». Ипотечная квартира принадлежит человеку. Для банка она – не собственность, а залог, то есть кредитная организация может обратить взыскание на квартиру, если не исполнять обязанности по внесению платежей», – поясняет Анастасия Власова.

Пункт кредитного договора о том, что передавать залоговую недвижимость по наследству нельзя, признают ничтожным.

«Запрет завещания ипотечной квартиры как минимум незаконен. Спрашивать разрешения или уведомлять банк о завещании не надо. По доброй воле это можно сделать, но попросту незачем», – уточнила юрист.

У наследника будет выбор: принять недвижимость и взять на себя обязательство по кредиту, то есть погашать платежи, либо отказаться от наследства.

«Иногда есть возможность воспользоваться страховкой жизни и здоровья наследодателя, которая оформляется вместе с ипотекой. Тогда квартиру можно получить по наследству без долгов. Если есть долг, никто не хочет пользоваться страховкой, да еще и наследников несколько, квартира переходит каждому соразмерно доле наследства, а долг по ипотеке распределяется солидарно между наследниками», – говорит Анастасия Власова.

Условия для завещания квартиры в ипотеке

Есть несколько условий, которые надо соблюсти для возможности завещать ипотечное жилье:

1. Право собственности или данные договора долевого участия зафиксировано в Росреестре. Если там нет информации, завещать квартиру не получится.
2. Завещатель – совершеннолетний и дееспособный. Например, если у человека есть психическое расстройство, завещание могут признать ничтожным. Тогда имущество разделят по закону и не учтут волю умершего.
3. Человек составил завещание собственноручно (или поручил это сделать со своих слов нотариусу) и без давления с какой-либо стороны. Поручить написание другому лицу можно только в двух случаях: завещание – закрытое, когда с содержанием заранее не может ознакомиться никто, или бумага составляется в чрезвычайных обстоятельствах, то есть есть угроза жизни завещателя.
4. Документ составили в двух экземплярах, их заверил нотариус.

«Завещание, написанное дома от руки, недействительно. Оно должно быть удостоверено нотариусом, причем любым», – поясняет Анастасия Власова.

Есть исключительные обстоятельства, при которых к нотариусу обращаться не нужно. Например:

• Удостоверить документ может главврач, если человек стационарно лечится, или руководитель организации соцобслуживания, если человек проживает в таковом.
• Завещания могут удостоверить капитаны судов, начальники экспедиций, российских антарктических станций, сезонных полевых баз, командиры воинских частей и воинских соединений, воинских учреждений, военно-учебных заведений, начальники мест лишения свободы.

Сообщать родственникам о том, что написано на бумаге, необязательно. Например, при закрытом завещании все узнают о последней воле только тогда, когда оно вступит в силу.

Документы для написания завещания

Собственник может завещать ипотечную квартиру. Для этого ему не нужно разрешение банка. Чтобы составить завещание, нужен только паспорт, так что собирать огромный пакет документов не понадобится.

Но бумаги на недвижимость помогут упростить и ускорить оформление. Что можно предоставить:

• выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности;
• договор купли-продажи (ДКП).

Данные из этих документов позволят более точно составить завещание. В частности, указание кадастрового номера, метража недвижимости помогут снизить риски того, что где-то возникнут нестыковки или что-то неверно истолкуют.

«В завещании надо проверять соответствие указанных параметров квартиры, документов по кредиту: площади, адреса, кадастрового номера, номера кредитного договора, банка и иных данных. В практике встречаются опечатки и описки в наименовании имущества. Из-за этого суд в процессе спора приходит к выводу, что установить волю наследодателя на передачу конкретного имущества невозможно. Опечатались в цифрах кадастрового номера, случайно написали другой – и уже непонятно, какой конкретно объект недвижимости наследодатель хотел передать по завещанию», – рассказывает Анастасия Власова.

Как составить завещание на ипотечную квартиру?

Можно ли написать завещание на ипотечную квартиру, мы разобрались. Но что же должно быть в тексте документа? Рассказываем подробнее.

«Завещание должно быть письменное. Нельзя сказать нотариусу «я хочу недвижимость передать тому-то», гордо встать и уйти. Это не сработает», – говорит юрист.

Помимо требований к письменной форме и удостоверения у нотариуса, есть еще пара нюансов:

• завещание обязательно должен подписать наследодатель;
• нужно приложить справку, которая подтвердит дееспособность и отсутствие психических заболеваний, если завещатель достиг пенсионного возраста;
• нужно четко изложить волю наследодателя, то есть в тексте не должно быть того, что могло бы быть истолковано как-то иначе.

Оформлять документ рекомендуется у нотариуса. Это поможет свести к минимуму риски того, что документ признают ничтожным полностью или частично. Так что лучше всего обратиться в нотариальную контору там, где живете или где находится объект. Это поможет родным не искать документ при открытии наследства.

Обязательно в документе указывают:

• Информацию о завещателе. В том числе ФИО, дату и место рождения, адрес прописки, адрес проживания, если не совпадает с местом регистрации, данные паспорта.
• Информацию о нотариусе. ФИО, реквизиты конторы.
• Данные о наследниках. ФИО и дата рождения.
• Перечисление имущества и долей. Нужно указать то, что полагается каждому наследнику.
• Пункт ознакомления со ст. 1149 ГК РФ. Это подтвердит, что человек владеет информацией о правах обязательных наследников.
• Данные об уплате госпошлины.
• Дату, подпись, печать нотариуса.

Можно ли завещать ипотечную квартиру несовершеннолетнему?

Если вопрос касается наследства детей, стоит иметь в виду: они в обязательном порядке получат долю из незавещанного имущества, а если там обязательному наследнику не хватило, то ему также отойдет и часть завещанного.

Также в число обязательных наследников входят:

• усыновленные и/или родные дети, не достигшие 18 лет;
• нетрудоспособные родители;
• супруг или супруга умершего, если он или она является нетрудоспособным или инвалидом;
• иждивенцы умершего.

Что касается супругов: если квартиру купили в ипотеку, будучи в браке, то это будет совместно нажитое имущество. А значит, распоряжаться (в том числе через завещание) можно будет только половиной недвижимости, если иное не предусмотрено брачным договором.

Если речь не про собственного ребенка, то нужно заплатить госпошлину, составить завещание и заверить его у нотариуса. После смерти наследодателя, ребенку перейдет и сам объект, и кредит. Но, чтобы несовершеннолетний мог вступить в наследство, понадобится разрешение законных представителей. Окончательное решение принимают родители, опекуны, попечители. До того, как ребенку исполнится 18 лет, именно они будут платить по ипотеке и распоряжаться недвижимостью.

Подводные камни завещания на ипотечную квартиру

Есть несколько нюансов, которые важно учесть и тому, кто оформляет завещание, и тому, кто в нем указан.

• Принимая наследство, нужно адекватно оценить свои возможности.

«Соглашаться принять в наследство ипотечную квартиру надо только с полным пониманием ситуации с другими наследниками, размера ипотечного хвоста, возможности использования страховки. В общем, нужно сесть и взвесить за и против. Конечно, есть случаи, когда отдавать ставшую домом квартиру банку не хочется. Тогда люди принимают такое наследство, даже если платить за ипотеку нечем, занимают деньги и пытаются выкрутиться. Надо сказать, не у всех получается. Чаще всего люди отказываются принимать квартиру в наследство, потому что долг большой, а кроме размера долга ожидает еще уплата пени и штрафов», – рассказывает Анастасия Власова.

• Неточные формулировки и незаверенное завещание могут оспорить, и недвижимость достанется совсем не тем, кому ее хотел оставить завещатель.

«Если есть желание завещать квартиру с ипотекой, нужно досконально  проверять наименование сторон, верное указание параметров кредитного договора и квартиры, не забывать про удостоверение», – уточняет эксперт.

• Лучше подтвердить дееспособность завещателя документами – справкой из ПНД или лицензированной медклиники.
• Если супруги не оформили брачный договор, купили квартиру и развелись без соглашения о разделе имущества, то половина недвижимости достанется бывшему мужу или жене.
• Завещателю нужно сразу выделить доли обязательным наследникам (детям, нетрудоспособным родителям и т.д.).

«Пытаться обезопаситься от оспаривания нельзя ни в каком случае, потому как нельзя всех заставить не писать иски. Наследники могут подать в суд, ведь право судебной защиты неумолимо, никто в нем не может быть ограничен. Вопрос лишь в том, как судья рассмотрит этот иск. Если воля наследодателя понятна, завещание надлежащим образом удостоверено, никто никого оформлять завещание не принуждал, не обманывал, действительно заботился о наследодателе и поддерживал с ним теплые отношения, то бояться нечего», – резюмировала Анастасия Власова.

Отказ от наследования квартиры в ипотеке

Как мы сказали выше, человек может не наследовать имущество. Например, если он понимает, что не потянет платежи по ипотеке. В таком случае можно отказаться (ст. 1157 ГК РФ) в пользу других наследников, которых указали в завещании, или без указания лица. Во втором случае квартира перейдет в собственность банка.

Важно! Отказаться можно только от всего наследства, от доли – нет. Например, нельзя не принять ипотечную квартиру, но согласиться на дачу.

Оформляют отказ от наследства у нотариуса, которые ведет дело по наследству. Кто именно занимается этими вопросами, можно уточнить в реестре наследственных дел Федеральной нотариальной палаты.