20.02.24

Какие бывают виды ипотечных программ?

Ф Н
Копирайтер, филолог

Содержание

По статистике, около 90% сделок с недвижимостью в России проходят через банк – с применением ипотеки. Существуют разные виды ипотечных программ. Рассказываем, что такое ипотека, какие виды ипотечных программ бывают в России, чем они отличаются друг от друга, их плюсы и минусы. 

какие есть ипотечные программы?

Что такое ипотека?

Ипотека – это форма залога недвижимости. Если объяснять простыми словами, то вы берете у банка деньги на покупку недвижимости, а банк эту недвижимость берет в залог. 

По своей сути ипотека – это особый вид кредитования. Важным нюансом является то, что средства обязательно нужно направить на приобретение квадратных метров. 

После покупки той или иной жилплощади заемщик становится собственником недвижимости, получает официальные документы из Росреестра и выписку из ЕГРН. Однако на саму недвижимость банк накладывает особое ипотечное обременение. Так банк может обезопасить себя от ситуаций, если заемщик нарушит условия выплаты долга. 

Как правило, процентные ставки по ипотеке гораздо выгоднее ставок по обычным потребительским кредитам или займам. 

Конечно, после выплаты всей суммы займа и полного погашения процентов все банковские обременения снимаются и недвижимость переходит в полное владение к собственнику. 

До того момента, пока ипотека не будет погашена, собственник не может, к примеру, подарить свою недвижимость, так как жилплощадь выступает в роли залога. Это понятие закреплено законодательно в 334 статье ГК РФ

Виды ипотеки

Виды ипотеки в России в 2023 году весьма разнообразны. По своей сути это все тот же заем, но банки регулярно актуализируют собственные уникальные торговые предложения, условия кредитования и прочие нюансы. В общем, клиентам предлагают выбрать такие параметры, как:  

  • Направление кредитования, то есть планируется покупка в рамках социального займа или же на общих рыночных основаниях; 
  • Тип недвижимости: хотите вы купить жилплощадь в новостройке или подыскиваете вариант на вторичном рынке, а может быть вас интересуют дома за городом и так далее; 
  • Вид платежа: удобно ли вам будет весь срок кредита платить одну и ту же сумму, либо вам удобнее в первые несколько лет выплачивать только процентную часть – сегодня предложений на рынке много.

Новые виды ипотеки появляются на российском рынке достаточно часто. Один из примеров – траншевая ипотека. Это когда вся сумма делится на части (транши) и выплачивается не ежемесячно, а ежеквартально, например. Далее подробнее рассмотрим этот вопрос. 

Классификация ипотеки по виду залога

классификации программ по ипотеке

Ипотеку можно разделить по виду залога:

  • залог в виде имеющейся недвижимости;
  • залог в виде покупаемой в ипотеку недвижимости.

Несмотря на то, что многие россияне так или иначе уже столкнулись с ипотекой, некоторые не знают о том, что в залог банку можно оставить уже имеющуюся недвижимость. 

Если в собственности нет квадратных метров, то в залог банку останется тот объект, который будет куплен в ипотеку. Собственники будет наделены правом прописаться в доме или квартире, получат выписки из ЕГРН, однако, будут ограничены в праве распоряжаться жилплощадью. 

Оставить в залог уже имеющуюся недвижимость можно, если у вас нет средств для первоначального взноса. Кроме этого, можно направить ипотечные деньги на что-то другие, например, на ремонт. Разберем все преимущества на абстрактном примере. 

Мужчина по имени Иван хочет жить в собственном доме. Иван проанализировал все актуальные предложения по ипотеке в своем городе, но все они ему не подошли. И на то есть две весомые причины – у молодого человека нет денег для первоначального взноса. Кроме того, Иван планирует сделать дорогостоящий ремонт в доме своей мечты. Что делать в сложившейся ситуации? 

Помочь Ивану согласился его отец Анатолий. Он использовал свою квартиру в качестве залога по ипотеке для сына. Так, Иван получил в ипотеку шесть миллионов рублей. Пять миллионов молодой человек потратил на покупку небольшого дома, а еще миллион вложил в стройматериалы и ремонт. 

Отметим, в этой истории все деньги, даже те, что потрачены на ремонт, относятся к ипотечным средствам и выданы на условиях ипотечного займа.

Ипотека в силу закона   

С юридической точки зрения, согласно ст. 1 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека в силу закона означает, что заемщик оставляет банку в залог приобретаемую недвижимость. 

При этом заемщик является полноправным собственником объекта, однако, сам объект выступает в качестве гарантии соблюдения всех пунктов ипотечного договора.

Ипотека в силу договора 

Федеральный закон в статье 53 допускает оставить в качестве залога уже имеющуюся недвижимость. В таком случае заемщик обязан зарегистрировать собственность уже после заключения ипотечного договора. 

Заявление о регистрации в систему Росреестра банк и заемщик должны подавать одновременно. При этом прикрепить уже подписанные ипотечные бумаги, как подтверждающие документы. 

По объекту покупки

Как правило, весь отечественный рынок недвижимости сегментируется на две обособленные категории по объектам покупки. К первой относятся все жилые помещения. Ко второй – коммерческие. Так, жилплощадь подходит для покупки физлицам, а коммерческие объекты пользуются спросом у юрлиц и предпринимателей

Так как жилплощадь более востребована, то здесь виды ипотеки подразделяются еще на несколько вариаций: 

  • Ипотека на частный дом с участком земли; 
  • Ипотека на новостройки; 
  • Ипотека на вторичку. 

Кроме этого, в отдельных случаях банки готовы выдать займ конкретно для постройки индивидуального жилого дома. 

Отметим, банк не вправе заставить заемщика выбрать, к примеру, ипотечные продукты, рассчитанные на покупку частного дома. Здесь каждый человек может выбрать самостоятельно. Ориентируясь исключительно на собственные потребности и желания. Рассмотрим каждую категорию в отдельности. 

Вторичка

Ипотека на вторичном рынке жилья – это не обязательно покупка жилплощади в доме ХХ и XIX веков постройки. Ключевой особенностью подобных сделок является то, что в роли продавца, как правило, выступает физлицо, предыдущий собственник. Именно поэтому жилье называется вторичным. Квартира может быть и совсем новой, однако, если кто-то ранее уже регистрировал на нее право собственности, то квадратные метры будут кредитоваться по условиям вторички

Преимуществом служит то, что недвижимость уже готова, а недостатком являются повышенные проценты по ипотеке. Так как процент займов на аналогичные объекты считается согласно текущей ключевой ставке Центробанка. 

Новостройки 

Новостройки еще называют первичным рынком недвижимости и здесь существует огромное количество льгот и особых мер господдержки. В последнее время – самый популярный вид недвижимости для приобретения в ипотеку. Так как ряд льготных программ подходят большому количеству людей. 

Важным положительным моментом являются низкие процентные ставки по займам, в среднем до 8% годовых. Из недостатков – необходимо дождаться окончания строительства и сдачи будущего объекта. 

Дом

Этот вид ипотечных продуктов рассчитан на покупки индивидуальных жилых домов. Добавим, речь идет не только о приобретении готовых построек, но и о возможности строительства за счет ипотечных средств. 

Земельный участок

В ипотеку можно купить и землю. Как для дальнейшего строительства дома, так и для ведения хозяйства. Однако законом установлено – участок должен быть оформлен в оборот. То есть иметь четкие границы и не располагаться в заповедных зонах. 

По видам платежей 

Каждому заемщику после заключения ипотечного договора банк выдает график платежей. В большинстве случаев, схему расчетов фиксирует банк. Но в особых случаях клиент может решить сам, что ему предпочтительнее. Всего есть два вида платежей: аннуитетный платеж и дифференцированный. Подробнее поговорим о каждом в отдельности. 

Аннуитетная система

По условиям этого вида платежа, заемщик погашает долг ежемесячно одной и той же суммой. Если человек вносит больше денег, чем требуется, то банк выполняет перерасчет. Так можно снизить количество лет займа или размер выплат. 

Дифференцированная система

Согласно этой системе, сумма ежемесячных платежей в счет долга меняется весь срок выплат. Так итоговые расчеты будут напрямую зависеть от числа дней в году и остатка долга. 

Ипотечные программы  

В погоне за клиентами банки разработали великое множество вариантов ипотечных программ. Также государство стремиться сделать ипотечные займы доступнее. Рассмотрим преимущества существующих ипотек далее. 

Стандартные

Универсальные программы, рассчитанные на широкий клиентский круг. Как правило, условия строятся на установках текущей рыночной ситуации и актуальной ключевой ставке. 

Льготная ипотека

квартира в ипотеку по льготной программе

Льготная ипотека – это программа от государства, которая помогает россиянам купить жилье в ипотеку по более выгодным условиям. Подходит для покупки объекта на первичном рынке недвижимости. Действует до лета 2024 года. Средняя процентная ставка по льготной ипотеке в России – до 8% годовых. Минимальный первоначальный взнос – 20%.

Семейная ипотека

Программа с говорящим названием. Помощь от государства по программе семейной ипотеки будет предоставляться в России до 1 июля 2024 года для всех семей, а для тех, кто имеет в семье детей-инвалидов, предложение будет актуально до конца 2027 года. 

Кто может участвовать в данной программе:

  1. Семьи, в которых с начала 2018 до конца 2023 года родился один ребёнок или более;
  2. Семьи, где воспитывается два или более детей, младше 18;
  3. Семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью, и который родился до конца 2023 года. 

Процентная ставка по этой программе составляет 5% годовых. 

Ипотека для IT-специалистов

Такая ипотечная программа начала предоставляться IT-специалистам в мае 2022 года. Ключевое условие получения этого займа – работа в аккредитованной IT-компании. Деньги предоставляют до 5% годовых. 

Минимальный первоначальный взнос будет не менее 20%. Приобрести жилье можно только новостройку.

Данная программа действует до 2024 года, однако сниженная ставка будет сохранена на весь период.

Дальневосточная ипотека

Позволяет купить жилье в ипотеку всего под 2% в Дальневосточном федеральном округе, туда входят 11 субъектов.  Заем на условиях 2% можно получить на покупки новостройки или под строительство своего дома. 

Воспользоваться дальневосточной ипотекой можно только 1 раз в жизни. Минимальный первоначальный взнос по программе – 20%.

Военная ипотека

Кредит может оформить военнослужащий как на вторичку, так и на новостройку. При этом сам объект недвижимости может находиться в любой точке нашей страны. Пока человек несет службу, государство гасит часть задолженности. Чтобы принять участие в программе военной ипотеки, человек должен служить по контракту и участвовать в спецпрограмме накопительно-ипотечной системы (НИС – это, по сути, система обеспечения военнослужащих жильем) минимум в течение трех лет.

предыдущая статья

Как правильно сдавать квартиру в ипотеке?

следующая статья

Ипотека для многодетной семьи: условия и субсидии

Часто задаваемые вопросы

Какие существуют виды ипотеки?
  • По объекту покупки: ипотека на жилую недвижимость (новостройки, вторичка, дом, земельный участок), на коммерческую (офисы, торговые и складские помещения, апартаменты).
  • По видам платежей: аннуитетная (равные ежемесячные платежи) и дифференцированная системы (платежи уменьшаются со временем).
  • В силу закона: возникает по закону для обеспечения исполнения обязательств, например, при получении кредита на покупку жилья само жилье становится залогом. При этом заемщик остается полноправным владельцем недвижимость.
  • В силу договора: кредит предоставляется под залог недвижимости, которая уже принадлежит заемщику на момент обращения в банк. После подписания ипотечного договора заемщик обязан зарегистрировать залог на эту недвижимость.
Какие программы ипотеки есть сейчас?
  • Базовая программа: стандартные условия кредитования для всех заемщиков с фиксированной или переменной процентной ставкой.

  • Льготные виды: специальные условия с пониженной процентной ставкой или другими преимуществами, которые поддерживаются государством с целью сделать покупку жилья более доступной для определенных категорий граждан.

Какие виды льготных ипотек бывают?

Существуют такие виды льготных ипотечных программ:

  • Семейная ипотека: ставка 6% для семей с детьми младше 6 лет.
  • Военная ипотека: для военнослужащих с участием в накопительно-ипотечной системе.
  • Сельская ипотека: ставка от 3% и ниже для покупки жилья в сельской местности.
  • Ипотека для IT-специалистов: специальные условия для сотрудников IT-компаний по ставке до 5%.
  • Дальневосточная и Арктическая ипотека: льготные программы кредитования на покупку жилья для жителей Арктической зоны и Дальнего Востока России, предлагающие сниженные процентные ставки не более 2%.
  • Льготная ипотека: программа на покупку жилья в новостройках по ставке 8% завершилась 1 июля 2024 года.
Какие ипотечные ставки сейчас?

Ипотечные ставки варьируются в зависимости от программы и условий кредитования. В среднем, базовые ставки по ипотеке в 2024 году составляют 16,5% до 20% годовых. Льготные ипотечные ставки могут быть ниже – от 2% до 8%. Точные ставки зависят от конкретного банка и условий программы.

Самое читаемое

Из всех кредитных программ банков ипотека — самая сложная в части оформления. Рассматривая заявление на ипотеку, банки вынуждены оценивать не только финансовое положение заемщика или созаемщиков, но и недвижимость — предмет займа. Поэтому список документов здесь отличается от того, который требуется при открытии потребительского кредита.
Покупка вторички в ипотеку актуальна для многих: некоторые отдают предпочтение уже сданным новостройкам или домам, проверенным временем. Банки одобряют ипотечные кредиты на недвижимость на вторичном рынке, но при определенных условиях и требованиях к жилью.
Покупка вторичной квартиры – дело серьезное. Важно правильно подобрать вариант и не ошибиться в продавце. Иначе можно потерять деньги и даже саму квартиру.
М О
Журналист