Содержание
По статистике, около 90% сделок с недвижимостью в России проходят через банк – с применением ипотеки. Существуют разные виды ипотечных программ. Рассказываем, что такое ипотека, какие виды ипотечных программ бывают в России, чем они отличаются друг от друга, их плюсы и минусы.
Что такое ипотека?
Ипотека – это форма залога недвижимости. Если объяснять простыми словами, то вы берете у банка деньги на покупку недвижимости, а банк эту недвижимость берет в залог.
По своей сути ипотека – это особый вид кредитования. Важным нюансом является то, что средства обязательно нужно направить на приобретение квадратных метров.
После покупки той или иной жилплощади заемщик становится собственником недвижимости, получает официальные документы из Росреестра и выписку из ЕГРН. Однако на саму недвижимость банк накладывает особое ипотечное обременение. Так банк может обезопасить себя от ситуаций, если заемщик нарушит условия выплаты долга.
Как правило, процентные ставки по ипотеке гораздо выгоднее ставок по обычным потребительским кредитам или займам.
Конечно, после выплаты всей суммы займа и полного погашения процентов все банковские обременения снимаются и недвижимость переходит в полное владение к собственнику.
До того момента, пока ипотека не будет погашена, собственник не может, к примеру, подарить свою недвижимость, так как жилплощадь выступает в роли залога. Это понятие закреплено законодательно в 334 статье ГК РФ.
Виды ипотеки
Виды ипотеки в России в 2023 году весьма разнообразны. По своей сути это все тот же заем, но банки регулярно актуализируют собственные уникальные торговые предложения, условия кредитования и прочие нюансы. В общем, клиентам предлагают выбрать такие параметры, как:
- Направление кредитования, то есть планируется покупка в рамках социального займа или же на общих рыночных основаниях;
- Тип недвижимости: хотите вы купить жилплощадь в новостройке или подыскиваете вариант на вторичном рынке, а может быть вас интересуют дома за городом и так далее;
- Вид платежа: удобно ли вам будет весь срок кредита платить одну и ту же сумму, либо вам удобнее в первые несколько лет выплачивать только процентную часть – сегодня предложений на рынке много.
Новые виды ипотеки появляются на российском рынке достаточно часто. Один из примеров – траншевая ипотека. Это когда вся сумма делится на части (транши) и выплачивается не ежемесячно, а ежеквартально, например. Далее подробнее рассмотрим этот вопрос.
Классификация ипотеки по виду залога
Ипотеку можно разделить по виду залога:
- залог в виде имеющейся недвижимости;
- залог в виде покупаемой в ипотеку недвижимости.
Несмотря на то, что многие россияне так или иначе уже столкнулись с ипотекой, некоторые не знают о том, что в залог банку можно оставить уже имеющуюся недвижимость.
Если в собственности нет квадратных метров, то в залог банку останется тот объект, который будет куплен в ипотеку. Собственники будет наделены правом прописаться в доме или квартире, получат выписки из ЕГРН, однако, будут ограничены в праве распоряжаться жилплощадью.
Оставить в залог уже имеющуюся недвижимость можно, если у вас нет средств для первоначального взноса. Кроме этого, можно направить ипотечные деньги на что-то другие, например, на ремонт. Разберем все преимущества на абстрактном примере.
Мужчина по имени Иван хочет жить в собственном доме. Иван проанализировал все актуальные предложения по ипотеке в своем городе, но все они ему не подошли. И на то есть две весомые причины – у молодого человека нет денег для первоначального взноса. Кроме того, Иван планирует сделать дорогостоящий ремонт в доме своей мечты. Что делать в сложившейся ситуации?
Помочь Ивану согласился его отец Анатолий. Он использовал свою квартиру в качестве залога по ипотеке для сына. Так, Иван получил в ипотеку шесть миллионов рублей. Пять миллионов молодой человек потратил на покупку небольшого дома, а еще миллион вложил в стройматериалы и ремонт.
Отметим, в этой истории все деньги, даже те, что потрачены на ремонт, относятся к ипотечным средствам и выданы на условиях ипотечного займа.
Ипотека в силу закона
С юридической точки зрения, согласно ст. 1 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека в силу закона означает, что заемщик оставляет банку в залог приобретаемую недвижимость.
При этом заемщик является полноправным собственником объекта, однако, сам объект выступает в качестве гарантии соблюдения всех пунктов ипотечного договора.
Ипотека в силу договора
Федеральный закон в статье 53 допускает оставить в качестве залога уже имеющуюся недвижимость. В таком случае заемщик обязан зарегистрировать собственность уже после заключения ипотечного договора.
Заявление о регистрации в систему Росреестра банк и заемщик должны подавать одновременно. При этом прикрепить уже подписанные ипотечные бумаги, как подтверждающие документы.
По объекту покупки
Как правило, весь отечественный рынок недвижимости сегментируется на две обособленные категории по объектам покупки. К первой относятся все жилые помещения. Ко второй – коммерческие. Так, жилплощадь подходит для покупки физлицам, а коммерческие объекты пользуются спросом у юрлиц и предпринимателей.
Так как жилплощадь более востребована, то здесь виды ипотеки подразделяются еще на несколько вариаций:
- Ипотека на частный дом с участком земли;
- Ипотека на новостройки;
- Ипотека на вторичку.
Кроме этого, в отдельных случаях банки готовы выдать займ конкретно для постройки индивидуального жилого дома.
Отметим, банк не вправе заставить заемщика выбрать, к примеру, ипотечные продукты, рассчитанные на покупку частного дома. Здесь каждый человек может выбрать самостоятельно. Ориентируясь исключительно на собственные потребности и желания. Рассмотрим каждую категорию в отдельности.
Вторичка
Ипотека на вторичном рынке жилья – это не обязательно покупка жилплощади в доме ХХ и XIX веков постройки. Ключевой особенностью подобных сделок является то, что в роли продавца, как правило, выступает физлицо, предыдущий собственник. Именно поэтому жилье называется вторичным. Квартира может быть и совсем новой, однако, если кто-то ранее уже регистрировал на нее право собственности, то квадратные метры будут кредитоваться по условиям вторички.
Преимуществом служит то, что недвижимость уже готова, а недостатком являются повышенные проценты по ипотеке. Так как процент займов на аналогичные объекты считается согласно текущей ключевой ставке Центробанка.
Новостройки
Новостройки еще называют первичным рынком недвижимости и здесь существует огромное количество льгот и особых мер господдержки. В последнее время – самый популярный вид недвижимости для приобретения в ипотеку. Так как ряд льготных программ подходят большому количеству людей.
Важным положительным моментом являются низкие процентные ставки по займам, в среднем до 8% годовых. Из недостатков – необходимо дождаться окончания строительства и сдачи будущего объекта.
Дом
Этот вид ипотечных продуктов рассчитан на покупки индивидуальных жилых домов. Добавим, речь идет не только о приобретении готовых построек, но и о возможности строительства за счет ипотечных средств.
Земельный участок
В ипотеку можно купить и землю. Как для дальнейшего строительства дома, так и для ведения хозяйства. Однако законом установлено – участок должен быть оформлен в оборот. То есть иметь четкие границы и не располагаться в заповедных зонах.
По видам платежей
Каждому заемщику после заключения ипотечного договора банк выдает график платежей. В большинстве случаев, схему расчетов фиксирует банк. Но в особых случаях клиент может решить сам, что ему предпочтительнее. Всего есть два вида платежей: аннуитетный платеж и дифференцированный. Подробнее поговорим о каждом в отдельности.
Аннуитетная система
По условиям этого вида платежа, заемщик погашает долг ежемесячно одной и той же суммой. Если человек вносит больше денег, чем требуется, то банк выполняет перерасчет. Так можно снизить количество лет займа или размер выплат.
Дифференцированная система
Согласно этой системе, сумма ежемесячных платежей в счет долга меняется весь срок выплат. Так итоговые расчеты будут напрямую зависеть от числа дней в году и остатка долга.
Ипотечные программы
В погоне за клиентами банки разработали великое множество вариантов ипотечных программ. Также государство стремиться сделать ипотечные займы доступнее. Рассмотрим преимущества существующих ипотек далее.
Стандартные
Универсальные программы, рассчитанные на широкий клиентский круг. Как правило, условия строятся на установках текущей рыночной ситуации и актуальной ключевой ставке.
Льготная ипотека
Льготная ипотека – это программа от государства, которая помогает россиянам купить жилье в ипотеку по более выгодным условиям. Подходит для покупки объекта на первичном рынке недвижимости. Действует до лета 2024 года. Средняя процентная ставка по льготной ипотеке в России – до 8% годовых. Минимальный первоначальный взнос – 20%.
Семейная ипотека
Программа с говорящим названием. Помощь от государства по программе семейной ипотеки будет предоставляться в России до 1 июля 2024 года для всех семей, а для тех, кто имеет в семье детей-инвалидов, предложение будет актуально до конца 2027 года.
Кто может участвовать в данной программе:
- Семьи, в которых с начала 2018 до конца 2023 года родился один ребёнок или более;
- Семьи, где воспитывается два или более детей, младше 18;
- Семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью, и который родился до конца 2023 года.
Процентная ставка по этой программе составляет 5% годовых.
Ипотека для IT-специалистов
Такая ипотечная программа начала предоставляться IT-специалистам в мае 2022 года. Ключевое условие получения этого займа – работа в аккредитованной IT-компании. Деньги предоставляют до 5% годовых.
Минимальный первоначальный взнос будет не менее 20%. Приобрести жилье можно только новостройку.
Данная программа действует до 2024 года, однако сниженная ставка будет сохранена на весь период.
Дальневосточная ипотека
Позволяет купить жилье в ипотеку всего под 2% в Дальневосточном федеральном округе, туда входят 11 субъектов. Заем на условиях 2% можно получить на покупки новостройки или под строительство своего дома.
Воспользоваться дальневосточной ипотекой можно только 1 раз в жизни. Минимальный первоначальный взнос по программе – 20%.
Военная ипотека
Кредит может оформить военнослужащий как на вторичку, так и на новостройку. При этом сам объект недвижимости может находиться в любой точке нашей страны. Пока человек несет службу, государство гасит часть задолженности. Чтобы принять участие в программе военной ипотеки, человек должен служить по контракту и участвовать в спецпрограмме накопительно-ипотечной системы (НИС – это, по сути, система обеспечения военнослужащих жильем) минимум в течение трех лет.
