Ипотека для ИП: особенности оформления

Если вы зарегистрированы как индивидуальный предприниматель и не знаете, как получить ипотеку, какие есть условия, а также почему вам могут отказать, тогда прочитайте наш материал. Здесь мы все подробно расскажем.

Может ли ИП взять ипотеку?

У индивидуальных предпринимателей часто возникает вопрос: могут ли они взять обычную ипотеку в банке. Конечно, законодательство РФ не запрещает ИП брать кредит на недвижимость. Однако везде есть свои условия, и не каждая кредитная организация будет сразу готова выдать займ.

Часто дело тут в доходе. Например, обычный рабочий, который не имеет собственного бизнеса и не устроен, как самозанятый, чаще всего имеет стабильную зарплату. Это отличает его от индивидуального предпринимателя, который сам влияет на свой доход, самостоятельно оплачивает налоги. Его заработная плата может меняться из месяца в месяц, то есть быть нестабильной. Так банк рискует остаться без ежемесячных выплат от заемщика.

Условия оформления ипотеки ИП

Хоть банки и могут выдать ИП ипотеку, однако у кредитной организации в любом случае будут свои условия. Определенные требования будут предъявлять как к заемщику, так и к недвижимости, которую гражданин собирается приобрести. Также существуют и общие условия для получения ипотеки.

Общие условия

Обратимся к общим условиям, которые устанавливает банк для ИП:

1. Первоначальный взнос для гражданина с 1 июня 2023 года равен 20%;
2. Процентные ставки могут быть совершенно разными, начиная с 7,5%. Найти ставку ниже будет очень трудно, таких предложений практически не осталось на рынке;
3. Ипотеку могут выдать на срок до 30 лет.

Необходимо понимать, что кредитная организация вполне может изменить условия на те, которые будут походить ей.

Требования к заемщику

К индивидуальному предпринимателю будут предъявлены следующие требования, необходимые для заключения договора в банке:

1. Гражданин должен быть совершеннолетним, но не старше 75 лет;
2. Заемщик обязан иметь гражданство Российской Федерации; 
3. У клиента банка должна иметься постоянная или временная регистрация на территории России;
4. Кредитная история должна быть хорошей;
5. Уровень дохода гражданина должен быть таким, чтобы он смог оплатить ежемесячные платежи.

Для предпринимателей отдельно рассчитывается долговая нагрузка. Расходы на оплату ипотеки не могут быть больше 40-50% от доходов на месяц. 

Также ИП необходимо вести деятельность в срок от 1 года, а в некоторых случаях 2 года и более. Причина этому – специфическая часть финансовой отчетности предпринимательской деятельности.

Требования к недвижимости

Теперь разберемся с теми условия, которые должны быть приняты во внимание при выборе жилья. Здесь также есть свои нюансы. Для начала разберемся, какой вид недвижимости можно приобрести, используя ипотеку:

1. Квартиру на первичном или вторичном рынке;
2. Жилье в доме, который только будет построен;
3. Участок для строительства частного дома

Также можно взять кредит на само строительство жилого дома на уже приобретенном участке. А вот для постройки нежилого помещения, например, для ведения бизнеса, кредитная организация уже предложит коммерческую ипотеку.

Ключевыми условиями будут следующие требования:

1. Заемщику необходимо будет предоставить залоговое помещение, то есть любое жилое или коммерческое имущество;
2. Жилье не должно иметь статус аварийного или пригодного под снос;
3. Помещение располагается в том же регионе, где гражданин собирается брать кредит;
4. В квартире или доме есть собственные кухня и санузел;
5. Имущество, которое вы хотите купить, не имеет никаких обременений, в том числе ареста.

Закон не запрещает покупать недвижимость у ближайшего вашего родственника, однако при этом условии банк в праве отказать в ипотеке.

Особенности ипотеки для ИП

Банк при рассмотрении заявления ИП на ипотеку, будет применять систему скоринга. Данная система помогает определить финансовые возможности и социальные характеристики клиента. Здесь будет проанализирован доход гражданина, а также наличие постоянного места работы. Банк может добавить свои критерии.

Как мы уже разобрались, индивидуальному предпринимателю необходимо год вести доходный бизнес. Помимо этого, для ИП сложнее будет взять ипотеку из-за следующих особенностей:

1. Процентная ставка выше, так как оценить регулярность дохода будет трудно, особенно, если бизнес открылся недавно;
2. Первоначальный взнос может быть выше, чем у обычных заемщиков;
3. Срок выплаты ипотеки может быть коротким; 
4. Банк будет предлагать дополнительное страхование для повышения защиты обеих сторон от потери дохода банком в том числе.

Особенности ипотеки для ИП на УСН

Тем, кто работает по УСН (упрощенной системе налогообложения) банки чаще одобряют кредиты на недвижимость. Причина этому – более частая сдача декларации о доходах. Дело в том, что обычно ИП сдает такой документ всего раз в год, а тот, кто работает по УСН – раз в квартал.

Декларация в таком случае будет являться основным подтверждением доходов гражданина. Также к ней нужно будет приложить документ с уведомлением налоговой службой, где прописано принятие данной декларации.

Документы для получения ипотеки ИП

Документы, которые необходимо собрать для получения ипотеки ИП, разделяются на несколько категорий. Так же, как и требования банка, есть документы с личной информацией от заемщика и документы на недвижимость.

Первая категория подразумевает следующие документы:

1. Заявление, которое вы должны заполнить для подачи заявки на ипотеку;
2. Паспорт;
3. Регистрационные документы;
4. Справки, которые подтверждают ваш доход. Этот пункт самый важный, так как кредитные организации больше всего будут смотреть на то, сможете ли вы выплачивать определенную сумму каждый месяц. Для подтверждения своих доходов вы можете взять налоговую декларацию, накладные, справку 2-НДФЛ и так далее.

Теперь рассмотрим, какие документы нужны на недвижимость:

1. Выписка из ЕГРН;
2. Технические кадастровые документы;
3. Оценка залоговой недвижимости;
4. Копия паспорта продавца имущества;

Банк может запросить другие справки и документы, например, СНИЛС, ИНН, дополнительное удостоверение личности созаемщика и прочее.

Как ИП подтвердить доход?

Подтверждение дохода при взятии ипотеки очень важный шаг. Давайте разберемся, какими способами это можно сделать.

Чтобы подтвердить доход ИП, необходимо собрать документы:

1. Свидетельство о том, что вы зарегистрированы как индивидуальный предприниматель;
2. Декларацию о доходах за год или за последние 2 квартала, в зависимости от того, работает вы по УСН или нет;
3. Если ваша деятельность по закону РФ должна иметь лицензию, тогда необходимо предоставить и ее;
4. Выписка из государственного реестра, который собирает сведения об ИП (ЕГРИП);
5. ИНН;
6. Выписки из расчетных счетов.

Также советуем взять бухгалтерскую отчетность, ее отдельно может потребовать кредитная организация.

Как ИП взять ипотеку без подтверждения дохода?

Взять ипотеку без подтверждения дохода можно, однако здесь нужно будет обратить внимание на условия, которые устанавливает банк. Многие кредитные организации смогут предложить оформить займ всего по двум документам: паспорту и второму документу, подтверждающему личность (например, СНИЛС).

Также гражданину придется сделать первоначальный взнос в банк в размере 40-50% от полной стоимости недвижимости. Отдельно банк может попросить заемщика предоставить дополнительные гарантии, например, поручителя с основным местом работы и стабильным доходом.

Размер ипотечного кредита для ИП

На какой размер ипотечного кредита может рассчитывать индивидуальный предприниматель? Какой-то определенной суммы нет, так как банк будет смотреть на ваш ежемесячный доход и, исходя из этого, определять, какую сумму вам одолжить. Кредитная организация возьмет в расчет вашу прибыль и убытки и посмотрит чистоту и регулярность дохода.

Также повлияет чистота вашей кредитной истории, срок выдачи займа, наличие других невыплаченных кредитов, возможность предоставления залога.

Однако самый лучший совет для тех, кто готов взять ипотеку, это рассчитать ваши ежемесячные платежи так, чтобы они не превышали 50% от вашего чистого дохода.

Как увеличить шансы на одобрение ипотеки?

Для увеличения шансов для одобрения ипотеки, можно воспользоваться следующими советами:

1. Предоставьте достоверные сведения кредитной организации, куда подаете заявление.
2. Закройте другие кредиты или сделайте так, чтобы там осталась небольшая сумма для погашения.
3. Ведите предпринимательскую деятельность более одного года, а лучше более двух.
4. Не занижайте свои расходы и не завышайте доходы, указывайте достоверные цифры.
5. Попробуйте увеличить первоначальный взнос.

Также некоторые банки будут делать скидки по ставке, если у вас уже есть счет в данной организации или если вы открыли там вклад. Эту информацию лучше уточнять у самого банка.

Может ли ИП получить ипотеку с господдержкой?

Законодательство РФ не запрещает брать ИП ипотеку с господдержкой. Различные программы, такие как семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов, льготная ипотека и другие, могут помочь вам взять займ под маленький процент.

Может ли ИП сделать налоговый вычет по ипотеке?

Так же, как и обычный гражданин, ИП может сделать налоговый вычет по ипотеке. Составит он 13% от стоимости недвижимости или земельного участка, который вы приобретаете. У кредитных организаций это вычет банковских процентов. Когда вы берете ипотеку на жилье, то вернуть вы сможете только процент от суммы, не превышающий 2 миллиона рублей. Исходя из этого, максимальная сумма, которую вы сможете вернуть, равна 260 тысячам рублей. 

Предприниматель может вернуть до 260 тысяч имущественного налогового вычета вместо возврата банковских процентов. Однако сразу и обычный налоговый вычет, и вычет банковских процентов вернуть не получится.

Имущественный налоговый вычет можно использовать через несколько лет после покупки недвижимости, но только один раз за всю жизнь.