Содержание статьи
На рынок недвижимости воздействует множество факторов, в том числе ключевая ставка Центробанка. Что это такое, как ключевая ставка влияет на рынок жилья и какой она будет в 2024 году, читайте в нашем материале.
Что такое ключевая ставка Банка России?
Ключевая ставка Банка России представляет собой один из основных инструментов монетарной политики, используемых для регулирования денежного оборота и уровня инфляции в стране. Эта ставка определяет процентную ставку, по которой коммерческие банки могут получать кредиты от Центрального банка, а также процент по депозитам, которые они могут размещать в нем.
Зачем нужна ключевая ставка ЦБ?
Основная цель управления ключевой ставкой заключается в контроле инфляции. Повышение ключевой ставки приводит к увеличению затрат на кредиты для коммерческих банков, что, в свою очередь, может привести к увеличению процентных ставок по кредитам для населения и предприятий. Это сдерживает рост денежного предложения в экономике и способствует снижению инфляционных давлений.
С другой стороны, снижение ключевой ставки может стимулировать экономический рост и увеличение инвестиций путем снижения затрат на кредиты. Это может также способствовать увеличению потребительского и инвестиционного спроса, что в свою очередь способствует росту инфляции.
Банк России регулярно анализирует текущее состояние экономики и рынка, чтобы принимать решения о необходимости изменения ключевой ставки. Это делается с учетом множества факторов, таких как уровень инфляции, экономический рост, уровень безработицы, состояние финансовых рынков и международные экономические тренды.
Влияние ключевой ставки на недвижимость
Ключевая ставка Центрального банка играет важную роль в формировании условий для рынка недвижимости:
- Процентные ставки по ипотеке. Ключевая ставка непосредственно влияет на процентные ставки по ипотечным кредитам. Если ЦБ повышает ключевую ставку, банки увеличивают проценты по жилищным кредитам, что делает заем дороже для покупателей. В результате спрос на недвижимость может снизиться.
«Ключевая ставка ЦБ – один из факторов формирования спроса на рынке недвижимости. Она влияет на стоимость средств, привлекаемых банками для выдачи кредитов: чем дешевле средства привлекли, тем ниже ипотечная ставка, которую банки могут предложить клиентам. Ипотека по низкой ставке, в свою очередь, дает толчок спросу на недвижимость, выпуская на рынок покупателей с ипотекой. Больше покупателей – больше движения на рынке», – поясняет ипотечный брокер Ян Печинский.
- Стоимость квадратного метра. Увеличение процентных ставок по ипотеке приводит к снижению спроса на недвижимость, что может привести к снижению цен на жилье. С другой стороны, снижение ключевой ставки ЦБ стимулирует спрос и увеличивает стоимость квадратного метра.
- Активность на рынке. Высокие процентные ставки могут замедлить активность на рынке недвижимости, поскольку покупатели становятся менее склонны к получению ипотечных кредитов. Это приводит к уменьшению количества сделок и увеличению времени на рынке.
- Инвестиционные возможности. Изменения ключевой ставки также влияют на инвестиционные возможности в сфере недвижимости. Повышение ставки ЦБ может сделать альтернативные инвестиции более привлекательными, что приведет к снижению инвестиций в недвижимость.
- Реакция застройщиков. Застройщики также реагируют на изменения ключевой ставки ЦБ. Высокие процентные ставки увеличивают затраты на строительство и тормозят новые проекты. Наоборот, снижение ставки может стимулировать строительную деятельность.
Как менялась ставка?
С 2020 года по 2024 год ключевая ставка Банка России претерпела несколько изменений, которые варьировались в зависимости от экономической ситуации и целей Центрального банка. Вот краткий обзор изменений ключевой ставки за этот период.
В начале пандемии коронавируса Банк России перешел на мягкую денежно-кредитную политику и снизил ключевую ставку, чтобы стимулировать экономику и сделать покупку жилья доступнее. К середине лета 2020 года показатель упал на 3,5 процентных пункта – с 7,5% до 4,25% – и достиг исторического минимума.
«Когда ключевая ставка снижается, ипотека становится доступней. Повышается покупательский спрос, застоявшиеся квартиры потихоньку уходят с рынка, рынок оживает, появляется больше предложений. Цены начинают рост, но в пределах инфляции», – говорит эксперт.
В 2020 году банки снизили проценты по ипотеке на вторичку. Тогда же появилась льготная ипотека на новостройки. В связи с этим спрос на недвижимость увеличился в несколько раз, цены стали расти. В итоге жилье перестало быть доступным. Поэтому ЦБ приступил к повышению ключевой ставки.
В марте 2021 года ключевая ставка увеличилась до 4,5%. Затем было еще несколько повышений, и к концу 2021 года показатель достиг 8,5%.
В 2022 году повышение ключевой ставки продолжилось. В феврале ставка выросла до 9,5%, а в марте резко подскочила до 20%. Тогда это было связано с началом СВО.
Цб начал снижать ключевую ставку в апреле 2022 года. Сначала ставка снизилась до 17%, потом до 14%, а к концу сентября вновь достигла показателя в 7,5%.
Следующие изменения произошли уже в 2023 году. Денежно-кредитная политика ужесточилась. За прошлый год Банк России менял ключевую ставку 5 раз – и все на повышение. В результате ставка выросла с 7,5% до 16%. ЦБ объяснил повышение ставки высоким инфляционным давлением и необходимостью охладить ипотечный рынок.
Увеличение ключевой ставки оказало влияние на рынок недвижимости. Так, цены на жилье выросли еще больше. Россияне стали активнее брать ипотеку на первичку, чтобы успеть воспользоваться льготной ипотекой под 8%, которую можно оформить только на новостройки, а действует она до лета 2024 года.
«Когда ключевая ставка повышается, сперва, как ни парадоксально, идет существенный спрос и рост цен. Заемщики спешат реализовать одобренные решения до их пересмотра. Многие граждане привыкли готовиться к худшему, без лишней надежды на светлое будущее. История показывает, что их можно понять, и пока есть любая возможность получить что-то чуть дешевле, они стремятся эту возможность не упустить», – рассказывает эксперт.
При этом спрос на вторичку снизился. Это обусловлено тем, что вслед за поднятием ключевой ставки стали расти процентные ставки по ипотеке. Так, сейчас ипотеку на вторичку можно оформить со ставкой 18-20% и больше. По мнению экспертов, такие ставки являются заградительными, а ежемесячные платежи по рыночной ипотеке становятся неподъемными. При этом сами квартиры на вторичке также дорожают.
«Одномоментный, пиковый, повышенный спрос привел к скачку цен. Следом наступает стагнация. Продавцам тяжело принять, что их недвижимость придется продать дешевле, чем они планировали, а, может быть, вовсе дешевле, чем он покупали. В большинстве своем продавцы не готовы снижать цены, но готовы ждать неопределенного времени, когда найдется покупатель и даст нужную цену. Но меньшинство, которому очень нужно продать объект по причинам, не предусматривающих отлагательство, потихоньку начинает снижать цены. Когда таких граждан набирается критическая масса, происходит коррекция цены вниз, но, как правило, не больше, чем последнее повышение цен. В нынешней ситуации возможное снижение затягивается, а, может быть, даже не представляется возможным из-за влияния ипотечных программ с субсидируемой ставкой», – отмечает Ян Печинский.
Что будет с ключевой ставкой в 2024 году?
На апрель 2024 года ключевая ставка ЦБ РФ составляет 16%. У многих россиян возникает вопрос: когда же ставка начнет уже снижаться. Рассмотрим мнение эксперта и позицию регулятора.
Прогноз эксперта
По мнению ипотечного брокера, в ближайшие месяцы снижения ставки не будет.
«Предполагаю, что весной ожидать изменений не стоит. Ориентируемся на озвученное ранее главой ЦБ предположение о снижении ставки во второй половине года. Снижение ставки после преодоления кризисных моментов в любом случае происходит, но вот срок всегда индивидуален, повышения и снижение ставок 2008-2010, 2014-2015, 2022-2023 года тому показатели», – делится Ян Печинский.
Позиция ЦБ
На двух заседаниях Банка России в 2024 году, 16 февраля и 22 марта, решено было оставить ключевую ставку на уровне 16%. Регулятор обусловливал свое решение тем, что проводимая денежно-кредитная политика должна закрепить процесс дезинфляции. Пока что инфляционное давление ослабевает, но все еще остается высоким.
Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла, что снижение ключевой ставки возможно во второй половине 2024 года, если будет уменьшаться инфляционное давление. Как произойдет на самом деле, покажет время.
