Как снизить проценты по ипотеке?

Жить в новой квартире или новом доме намного приятнее, чем платить за это. Ипотека – своего рода испытание на практичность и разумность в тратах. Но иногда есть возможность сделать это испытание чуть менее жестким. Один из вариантов облегчить себе жизнь – снижение процентной ставки по ипотеке, чтобы и ежемесячные платежи, и итоговая переплата стали меньше. Рассказываем, какие есть варианты у уже действующих «ипотечников» и у тех, кто только присматривает новое жилье.

Способы снизить процентную ставку до оформления ипотеки

Возможные льготы и субсидии, текущие ставки по ипотеке, условия по кредитам – это и многое другое нужно изучить еще на этапе, когда только появилась мысль взять новое жилье. Прощупывать почву лучше начать еще до поиска квартиры. Знание того, на что вы можете рассчитывать, позволит сузить круг поиска квартиры, а значит, сэкономит ваше время.

С одной стороны, до оформления ипотеки возможностей сэкономить больше, чем с подписанным кредитным договором на руках. Это объясняется тем, что не все варианты подходят для рефинансирования текущего кредита. И иногда уже на этом этапе люди решают, что брать жилье невыгодно – лучше дождаться, когда появится семья, или, например, возьмут на работу в крупную IT-компанию.

С другой стороны, ставки растут вместе с Ключевой ставкой ЦБ, условия меняются даже по льготным программам. Например, только за последние полгода ключевая ставка выросла с 7,5% до 15%, а по ряду льготных программ обязательный первоначальный платеж подняли с 10-15% до 20%.

Выбрать банк

В вопросе выбора банка важно все: на карту какого банка вы получаете зарплату, готовы ли оформляться онлайн, какую квартиру хотите купить и так далее. Изучать предложения банков перед оформлением ипотеки придется в любом случае. Поэтому лучше всего подыскать те варианты, где для вас будут «бонусы». Например, это может быть:

• снижение ипотеки для зарплатных партнеров;
• «скидка» за оформление онлайн;
• «скидка» за оформление страхового полиса.

Важно, чтобы финансовая организация была надежной. Не лишним будет посмотреть достоверные отзывы клиентов: например, быстро ли отвечают на сообщения и обращения заемщиков.

Увеличить размер первоначального взноса

Сейчас в среднем первоначальный взнос по ипотеке составляет 15-20%. По большинству льготных программ минимальный взнос – 20%. Если вы внесете больше средств, чем требуется, банк может пойти на снижение ставки по ипотеке. Кроме того, первоначальный взнос зачтется в основной долг, уменьшив переплату и/или срок кредита.

Выбрать льготную программу

Вы недавно расписались в ЗАГСе или завели ребенка? Или работаете в IT? Скорее всего, вы сможете взять ипотеку по льготной программе и платить не 16% годовых, а, например, 5%. В первую очередь проверьте условия программ, чтобы понять, на какую поддержку от государства вы можете рассчитывать. Сейчас есть несколько программ с льготными ставками.

Программа	Ставка
Дальневосточная ипотека	до 2%
Сельская ипотека	до 3%
Ипотека для IT-специалистов	до 5%
Семейная ипотека	до 6%
Льготная ипотека на новостройки и строительство жилого дома	до 8%

Стать зарплатным клиентом банка

Как и говорили выше, получение зарплаты в банке, где вы хотите взять ипотеку, может стать хорошим подспорьем. Например, в ряде крупных российских банков это позволит снизить ставку на 0,3-1%.

Оформить страховку

Нередко банки предлагают скидку за оформление определенного вида страхования или какого-то набора полисов помимо обязательного при ипотеке имущественного страхования. Например, можно застраховать свою жизнь и здоровье или оформить полис титульного страхования. Нередко, потратившись на полис, можно заметно сэкономить в перспективе. Например, если ипотека на 4 млн руб. с первым платежом в 850 тыс. руб. на 20 лет со ставкой 15%, то снижение ставки на 1% позволит сэкономить более полумиллиона рублей.

Снижение ставки по действующей ипотеке

Действующая ипотека означает, что вы уже заключили кредитный договор с банком. И это не означает, что для вас ничего не изменится. Вполне возможно снизить и ставку, и ежемесячные платежи, и сумму долга. Например, снижение ипотеки при рождении ребенка – довольно реалистичный сценарий.

Рассказываем о самых популярных методах.

Рефинансировать ипотеку

Рефинансирование – это новый кредит на частичное или полное погашение действующего. Рефинансироваться можно в том же банке, где и взята ипотека, или в другом. Во втором случае новый банк станет полноправным кредитором.

Такой метод будет интересен тем заемщикам, кто брал ипотеку под большие проценты. С ростом ключевой ставки этот вопрос для многих стал сомнительным. Однако есть и те, кто взял ипотеку и под более высокие проценты: например, весной 2022 года под 25% годовых.

Чтобы понять, будет ли снижение ставки по ипотеке разумным, лучше всего обратиться к экспертам – риелторам, ипотечным брокерам. Помимо самой выгоды нужно учитывать, под какие действующие ипотечные программы подходит ваше жилье. Может случиться так, что даже при снижении ставки рефинансирование «влетит в копеечку» – придется доплачивать за справки, проверки, страховку. Последняя, кстати, может потребовать серьезных вложений из-за ухудшения здоровья и повышения возраста.

Важно, чтобы с момента, как вы начали платить по ипотеке, прошло не менее года: в противном случае банки не смогут оценить вашу платежеспособность. Также на руку сыграют:

• отсутствие просрочек по действующим кредитам;
• улучшение кредитной истории;
• адекватная финансовая загруженность (а не стопка незакрытых кредиток).

Провести реструктуризацию

Реструктуризация ипотеки подразумевает изменение условий кредитного договора в том же банке. В основном проводят реструктуризацию по двум сценариям:

• снижают ежемесячный платеж через индивидуальный расчет ипотечных взносов;
• берут ипотечные каникулы на срок от 6 до 18 месяцев, когда платежи можно не вносить. Это можно сделать только один раз за весь срок ипотеки.

Чаще всего к этому прибегают из-за финансовых трудностей, стремясь сделать условия более «мягкими». Есть несколько вариантов снижения ежемесячного платежа:

• Увеличить срок кредита – «растянуть» долг на больший период, но увеличить переплату.
• Снизить ставку. Нередко это связано с увеличением срока, когда банк делает ставку меньше, пролонгируя ипотеку.
• Перейти на другую валюту (при переходе на рубли). Это бывает выгодно при скачках курса. 
• Сменить схему внесения средств. Например, перейти с дифференцированных на аннуитетные платежи.

При этом заемщик должен будет доказать банку, что ему действительно не по силам текущий кредит. Убедительной причиной банк может посчитать: сокращение или увольнение (не по вине работника), снижение зарплаты, болезнь или травму, декрет, службу в армии или получение статуса многодетной семьи. Право на реструктуризацию нужно будет подтвердить соответствующими документами.

Привлечь субсидии

Частично или даже полностью долг по ипотеке можно погасить с помощью государственных средств. Правда, дополнительные средства позволят снизить не столько ставку, сколько сумму основного долга, а значит сроки кредита и/или ежемесячные платежи.

Какие есть варианты господдержки и какие средства можно направить на улучшение жилищных условий:

• маткапитал;
• выплата многодетным (до 450 тыс. на погашение основного долга);
• жилищные сертификаты (такие выдаются, например, молодым ученым и врачам);
• жилищная субсидия от региона или муниципалитета для малообеспеченных.

Помните, что по каждой программе и каждой субсидии есть особые условия. Например, в некоторых случаях средства можно потратить на действующую ипотеку, а иногда – только при оформлении нового кредита. Обязательно ознакомьтесь с ними, прежде чем брать ипотеку, рассчитывая на государственные средства.

Вносить досрочные платежи

Один из вариантов снижения ставка – гасить ипотеку досрочно. Частичное досрочное погашение ипотеки касается только основного долга (без процентов). Сокращая долг появляется возможность немного смягчить ситуацию – сократить срок кредита или ежемесячный платеж. Нередко на ипотеку направляют деньги, полученные с налогового вычета.

Каждый раз при досрочном погашении нужно писать заявление в банк с указанием, хотите вы сократить срок или платеж. Формат внесения денег в банках отличаются: кто-то списывает их в день платежа, кто-то принимает в день обращения.

Еще один вариант – погасить ипотеку заранее, вовсе избавившись от долга. Это наиболее выгодно в первые годы выплат, когда в основном погашаются проценты. Для этого нужно сначала узнать в банке сумму основного долга и сколько «накапало» процентов, а затем внести всю сумму.

Подать в суд

Бывает и так, что кредитный договор нарушает банк. Например, когда финансовая организация вопреки условиям договора отказывается снижать ставку, ссылаясь на технические нюансы, или выдвигает новые условия для снижения. В таком случае придется решать вопрос через суд.

Лучше перед подачей иска просмотреть кредитный договор с юристом или ипотечным брокером. Специалист поможет разобраться в сложных формулировках и понять, на что можно рассчитывать. Кроме того, может появиться вариант сначала направить претензию самому банку и решить вопрос относительно мирным путем. Важно не переставать на время суда вносить платежи, чтобы не допустить просрочек.

Однозначного варианта развития событий в судебной практике здесь нет. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Когда выгодно снижать процент по ипотеке?

Снижать ставку по ипотеке лучше всего в первые годы выплат, когда ваши деньги идут на погашение процентов, а не основного долга. Чем меньше будут эти проценты и сумма долга, тем меньше придется переплачивать. Касательно рефинансирования принято считать, что наиболее целесообразным будет снижение ставки на 4% и более процента.

Основная же рекомендация звучит так: «сначала посчитайте». И лучше всего считать с профессионалами – брокерами, риелторами. Может выйти и так, что для снижения ставки вы потратите больше (например, при покупке страховки), чем в итоге сэкономите на ипотеке. Если есть возможность снизить ставку без особых трудностей и затрат, об этом стоит задуматься.