Ипотека по ставке продавца: какие условия и как оформить

За последний год ключевая ставка Банка России увеличилась до 18%. Вслед за ней выросли и проценты по ипотечным кредитам. В сложившихся условиях люди стараются найти максимально выгодные условия для покупки жилья и снизить процент по ипотечному кредиту. Одна из таких возможностей – программа выкупа ипотеки с сохранением ставки продавца. Каким образом эта программа действует сейчас и получится ли взять кредит под выгодный процент, расскажем в этой статье.

Что такое ипотека по ставке продавца?

Ипотека по ставке продавца – это выкуп у банка условий по ипотеке, действующих для продавца недвижимости. Такую возможность заемщики получили в 2022 году. Теоретически такие программы должны были появиться в разных банках, но по факту заработала она только в Сбербанке.

Механизм следующий: если покупаемая квартира находится в залоге у банка, и кредит за нее еще не выплачен продавцом, у покупателя есть возможность переоформить на себя остаток кредита на тех же условиях.

Нюансы программы

Основное условие программы заключается в том, что по ставке продавца недвижимости можно взять в кредит только ту сумму, которая осталась к выплате. Например, квартира продается по цене 6 миллионов рублей, остаток по кредиту составляет 2 млн. Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит в размере 2 млн и вносит первоначальный взнос 4 млн рублей. Таким образом, при покупке квартиры по этой программе покупатель ограничен теми финансовыми условиями, которые есть у продавца.

Кроме того, заемщик должен выкупить эти условия, то есть заплатить комиссию за переоформление на себя кредита. Она составляет 1% от остатка по ипотеке, но не менее 12 тысяч рублей и не более 30 тысяч рублей.

Ограничения по программе

У данной программы есть несколько ограничений:

1. Невозможно переоформить кредит на нового заемщика, если ипотека была выдана по льготным программам (семейная, господдержка, для IT-специалистов и т.д.) или с субсидированной ставкой от застройщика. То есть действует она только на базовые ипотечные программы Сбербанка с рыночными ставками.
2. Кредитный портрет нового заемщика должен совпадать с портретом продавца. То есть срок кредита, уровень дохода и возраст покупателя должен быть сопоставим с такими же показателями продавца. Плюс соответствие покупателя базовым требованиям, которые предъявляются к заемщикам банка: кредитная история, предельная долговая нагрузка, стаж и т.д.
3. Заявки рассматриваются индивидуально, поэтому невозможно заранее спрогнозировать, какие дополнительные требования и ограничения выставит банк.

«В своей практике я не сталкивалась с подобным требованием, но некоторые мои коллеги отмечают, что Сбербанк выдвигает ограничение, чтобы покупатель был близким родственником продавца. Кто именно попадет в список близких родственников, уточнить заранее не представляется возможны – вы не найдете информацию на сайте банка, и ей не владеют менеджеры по ипотеке. Рассматриваться заявка будет строго в индивидуальном порядке только специалистом сопровождения и только по запросу действительного клиента банка» – комментирует ипотечный брокер Екатерина Банных. 

Плюсы и минусы ипотеки по ставке продавца

При явном плюсе переоформления кредита по ставке продавца в виде выгодного процента по ипотеке есть и некоторые ограничения, о которых покупателю необходимо знать заранее.

Плюсы

• Плюс для покупателя очевиден ؘ– это возможность оформить ипотечный кредит по ставке, значительно ниже рыночной. При действующих условиях ипотечного кредитования в 19-22% годовых, можно найти вариант под 10-15%.
• Для продавца это возможность компенсировать переплату по кредиту за счет увеличения первоначальной стоимости квартиры. Кроме того, низкая процентная ставка – это существенное конкурентное преимущество по сравнению с другими выставляемыми на продажу объектами недвижимости.
• Экономия времени и средств на оценке недвижимости: поскольку объект уже находится в залоге у банка, повторная оценка не требуется.

Минусы

• Высокий первоначальный взнос.
• Ограничения по сумме ипотеки: она будет равна остатку по кредиту продавца.
• Совпадение с условиями и критериями продавца: доход, возраст и т.д.
• Стоимость квартиры может быть завышена, так как продавец захочет вернуть уплаченные банку проценты по кредиту.

«Да, эта программа существует, но достаточно сложно соблюсти все условия. Во-первых, она не распространяется на госпрограммы – льготную ставку переоформить нельзя. Во-вторых, унаследовать получится только тот остаток по кредиту, который есть у продавца. Если хотите взять больше, то разницу посчитают по уже рыночной ставке. Есть много нюансов при одобрении, о которых не говорится в открытую, – банк может отказать без указания причин. На моей практике ни один клиент, к сожалению, не смог получить одобрения», – отмечает ипотечный брокер.

Как взять ипотеку по ставке продавца?

Процедура одобрения ипотеки практически не отличается от стандартной.

Шаг 1: Выбор подходящей недвижимости и оценка собственных финансовых возможностей. Зачастую первоначальный взнос при наследовании условий ипотеки продавца будет выше, поэтому позаботьтесь заранее о привлечении дополнительных средств.

Шаг 2: Сбор необходимых документов. Чтобы не терять время, заранее подготовьте необходимые для подачи заявки документы: заявку на выдачу кредита, документы, удостоверяющие личность, подтверждающие семейное положение, а также справки о доходах и копии трудовой книжки. Полный список документов для подачи заявки можно найти на сайте банка либо уточнить у ипотечного менеджера по телефону.

Шаг 3: Согласование продавцом возможности переоформления его ипотечного кредита. Это шаг, который отсутствует при стандартном одобрении. У банка могут возникнуть вопросы не только к покупателю, но и к продавцу. Кроме того, банки неохотно идут на переоформление условий, если остаток по кредиту небольшой.

«В связи с тем, что в настоящий момент условия программы не очень выгодны банку (они сильно теряют на разнице в процентных ставках), все заявки по ней рассматриваются в строго индивидуальном порядке. Вы не сможете заранее узнать по телефону, какие общие условия действуют по данной программе. То есть всю информацию по условиям программы может получить только клиент банка, у которого есть кредитный договор», – говорит эксперт.

Шаг 4: Предоставление необходимых документов в банк и получение решения. 

Шаг 5: Заключение сделки купли-продажи и подписание кредитного договора в случае одобрения заявки. Сумма, выданная по новому кредитному договору, идет на погашение кредита продавца, после чего документы отправляются в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Действует ли программа сейчас?

На момент выхода этой статьи нам все-таки удалось по телефону получить комментарий менеджера Сбербанка.

«На данный момент услуга перевода долга на третье лицо прекращена до 30 сентября 2024 года. Потом можно к нам обратиться, мы проконсультируем клиента, возобновлена услуга или нет», – сообщили в банке.

Как переплата по кредиту отразится на стоимости квартиры?

Всем известно, что первые годы пользования ипотечным кредитом 80-90% платежей идут на погашение процентов за пользование кредитом, и только 10-20% – на погашение основного долга. Таким образом, сумма тела кредита продавца за первые годы не сильно сокращается, а большая часть выплат уходит на проценты по кредиту.

С большой долей вероятности, продавец захочет компенсировать свои потери и заложит собственные издержки в стоимость недвижимости. То есть цена приобретаемой недвижимости будет немного выше рыночной. Но в случае переоформления кредита покупателю не надо будет выплачивать большую часть процентов (их уже погасил продавец), а он будет гасить уже основной долг по кредиту.

Как еще можно сэкономить на ипотеке?

Даже если вам не удалось воспользоваться программой по выкупу ипотеки по ставке продавца, вы можете значительно уменьшить действующую ставку. Ниже приведем список действий и условий на примере Сбербанка, которые помогут это сделать:

• Увеличить первоначальный взнос. Например, при увеличении суммы взноса до 21% в кредитном калькуляторе на сайте банка ставка уменьшилась на 1%, а при взносе в 30% – на 1,5%.
• При оформлении кредита на крупные суммы, дается скидка 0,3% по программе «Ипотека Плюс». Например, для Москвы это 17 млн.руб., для Свердловской области и Красноярского края – 5 млн.руб., а для Новгородской и Пензенской областей – 3,5млн.руб.
• Зарплатные клиенты банка получают скидку 1%, а при подтверждении дохода выпиской из Социального фонда России – 0,3%. Большинство банков лояльно относится к своим клиентам и предоставляют скидки на ипотечные программы, если зарплата приходит на карту банка.
• Выбрать квартиру в ЖК, на который распространяется действие акции на новостройки. Скидка составит 0,5%, но список ЖК обновляется каждые 2 недели.
• Воспользоваться льготной программой кредитования, если есть возможность пересмотреть требования к объекту недвижимости, его местоположению или устроиться на новое место работы, например, в IT-компанию. Семьям можно воспользоваться и семейной ипотекой.
• Выкупить скидку до 5% по опции «Своя ставка». Вы разово платите банку определенную сумму (минимальный единоразовый платеж составляет 0,5% от суммы кредита), а взамен получаете скидку на ипотеку от 0,5% до 5%. Срок действия скидки тоже можно выбрать: от 1 до 5 лет либо на весь срок действия кредита. Подобной услугой можно воспользоваться также при оформлении ипотеки в ВТБ или банке Уралсиб.