Содержание
Перспектива побыстрее выплатить кредит за жилье или снизить финансовую нагрузку, уменьшив ежемесячный платеж, всегда выглядит заманчиво, мотивирует и дает силы. Поэтому многие люди, взяв ипотеку, мечтают как можно скорее ее выплатить.
Рассказываем, как выгоднее досрочно гасить ипотеку и можно ли погасить ипотеку раньше.
Что такое досрочное погашение ипотеки?
Досрочное погашение ипотеки – это возвращение банку денег, взятых на покупку недвижимости, раньше срока, установленного договором. К такому методу прибегает большинство заемщиков, желая избавиться от ипотечного рабства на несколько лет раньше, а то и сократить срок кредита почти вдвое.
При досрочном погашении рассматриваются три варианта:
- уменьшение ежемесячного платежа;
- сокращение срока кредита;
- полное возвращение долга и закрытие ипотеки.
У каждого способа есть свои плюсы и минусы, но все они в конечном итоге делают покупку квартиры выгоднее. Поэтому то, как лучше досрочно гасить ипотеку, каждый решает сам.
Полное погашение кредита
Закон позволяет полностью закрыть ипотеку раньше срока, установленного договором, при условии, что организация уведомлена об этом не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты погашения кредита. Это связано с тем, что банку нужно сделать расчет досрочного погашения ипотеки, т.е. пересчитать проценты.
Чтобы понимать выгоду от досрочного погашения, нужно знать, как выплачивается ипотека. В большинстве случаев по договору предусмотрены аннуитетные платежи, т.к. каждый месяц их размер одинаков. Платеж по кредиту состоит из двух частей: часть идет на уплату процентов, часть – на уплату основного долга. При этом от месяца к месяцу в платеже сокращается доля процентов и увеличивается доля тела кредита. Именно поэтому, чем раньше вы закроете ипотеку, тем больше получится сэкономить.
При досрочном погашении ипотеки пересчитываются проценты, т.к. срок кредита уменьшается и проценты за «сэкономленные» месяцы или даже годы вы не платите.
В некоторых случаях не обязательно предупреждать банк аж за 30 дней, иногда этого не нужно делать вовсе. Также некоторые банки делают расчет досрочной ипотеки онлайн или в мобильном приложении – достаточно просто подать заявление в личном кабинете.
Если у заемщика появились деньги, которых достаточно, чтобы закрыть кредит, вопрос «выгодно ли досрочно гасить ипотеку?», автоматически закрывается. Например, человек продал дачу, машину, старую квартиру, выиграл или получил наследство – тогда можно обратиться в банк и узнать, как быстро закрыть ипотеку.
Частичное погашение кредита
Частичное погашение кредита позволяет существенно сэкономить, ведь пересчитываются проценты. Проценты начисляются за весь срок пользования банковскими деньгами, поэтому, если вернуть их раньше, сумма переплаты уменьшится.
Есть еще один способ частичного погашения кредита – уменьшение ежемесячного платежа. В этом случае снижается кредитная нагрузка на заемщика.
При частичном погашении ипотеки можно внести любую сумму в любой день, предварительно предупредив банк о ваших планах. За весь срок кредита можно использовать частично-досрочное погашение неограниченное количество раз вне зависимости от того, как погашается ипотека, если иного не предусмотрено договором.
Как выгоднее гасить ипотеку досрочно уменьшение срока или платежа, рассмотрим дальше.
Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки
Экономия денег – очевидный и главный плюс досрочного погашения ипотеки. Поэтому многих интересует, как выгодно оплачивать ипотеку. Но у преждевременной выплаты ипотеки есть и другие плюсы и даже минусы.
Плюсы
Что доказывает, как выгодно досрочно погасить ипотеку:
- экономия денежных средств (особенно если вы сократите срок кредита или закроете ипотеку полностью);
- улучшение текущей финансовой ситуации (если вы выбираете способ с уменьшением ежемесячного платежа);
- психологический комфорт (нет ощущения обязательства, растянутого на 10-20-30 лет, скованности, зависимости);
- полное владение жильем с возможностью распоряжаться им по своему желанию без одобрения банка;
- снижение кредитной нагрузки как заемщика, которое увеличивает шансы на одобрение другого кредита (например, если вы решили купить машину).
Минусы
Несмотря на существенные плюсы, есть и минусы, которые напоминают, как правильно гасить ипотеку досрочно.
- Отсутствие каких-либо сбережений «на черный день». Иногда бывает, что заемщик накопил или получил в распоряжение какую-либо сумму денег. Он решает, что самым разумным будет внести их в счет кредита, оставляя себя ни с чем. И тут могут быть коварные ловушки: сломалась машина, уменьшили зарплату, болезнь, родился ребенок – события, которые потребуют залезть в подушку безопасности. Поэтому обязательно какую-то часть денег стоит оставить на всякий случай.
- Уменьшение размера налогового вычета. За покупку недвижимости можно получить налоговый вычет по итогам отчетного года. В некоторых случаях выгоднее дождаться окончания года, подать декларацию и получить тот самый вычет за уплаченные по ипотеке проценты – и его же использовать для досрочного погашения ипотеки.
- Ухудшение кредитной истории. Как бы странно это ни звучало, досрочное погашение кредитов негативно сказывается на кредитной истории, особенно если вы делаете это не в первый раз. Банк получает с «досрочников» меньше процентов, значит, иметь дело с ними невыгодно для него, поэтому в будущем возрастает риск получить отказ по кредиту или ипотеке.
Варианты досрочного погашения ипотеки: что выгоднее
Банки предлагают 2 основных варианта досрочного погашения ипотеки и возможность их совместить. Наиболее финансово выгодный один из них – сокращение срока кредита, но не всегда рационально выбирать именно его.
Итак, как лучше погасить ипотеку?
Сокращение срока кредита
По статистике, «официальный» срок ипотеки в России растет, т.е. если в 2020 году он составлял 18,5 лет, то сейчас достиг 23 лет и 11,5 месяцев. При этом фактически россияне полностью выплачивают кредит на недвижимость в среднем за 7-11 лет.
С точки зрения денежной выгоды, этот вариант наиболее выгодный, ведь проценты пересчитываются, и очевидно, что не платить их за «сэкономленные» 5-10 лет очень разумно. В зависимости от условий ипотеки, процентной ставки и итогового срока кредита можно сэкономить несколько миллионов рублей.
Например, вы взяли 10 млн рублей в ипотеку на 30 лет, и ваш ежемесячный платеж составляет 64 тысячи рублей. Получив в подарок полмиллиона, вы думаете, как лучше гасить ипотеку, и решаете использовать деньги для досрочного погашения с уменьшением срока кредита. Таким образом, срок кредита уменьшится на 4 года и 1 месяц, и вы сэкономите в общем более 2,6 млн рублей.
Но все-таки заглядывать куда-то в будущее многие не спешат и отвечая на вопрос, можно ли погасить ипотеку досрочно, имеют в виду вариант с уменьшением ежемесячного платежа.
Уменьшение платежей
Вариант с уменьшением платежей предполагает, что срок кредита остается прежним, но текущие расходы становятся меньше. Это актуально, например, если заемщик взял еще один кредит или в семье родился ребенок – по разным обстоятельствам указанная в договоре сумма может быть неподъемной, и тогда будет разумно внести единоразовый платеж, чтобы каждый месяц платить меньше.
Отвечая на вопрос: «как лучше оплачивать ипотеку?», вернемся к примеру из пункта выше. В случае, если вы используете подаренные полмиллиона для досрочного погашения ипотеки с уменьшением размера платежа, каждый месяц вы будете вносить на счет 60 тысяч рублей, а сэкономите чуть более 600 тысяч рублей.
Да, за весь срок ипотеки экономия незначительная, но уже со следующего месяца вы получите в свободное распоряжение еще 4 тысячи рублей – тех, что сэкономили на ежемесячном платеже.
Ясно, что в вопросе, как выгодно погасить ипотеку досрочно, ответ – с сокращением срока кредита.
Комбинированный вариант
Тем, кого волнует, как быстро погасить ипотеку, подойдет вариант №3. Он особенно актуален для тех, у кого нет проблем с финансами, но есть желание побыстрее закрыть ипотеку, например, чтобы взять кредит на что-то другое, еще одну ипотеку или просто снять с себя обязательства.
Суть метода заключается в следующем: имеющуюся крупную сумму денег вы используете для досрочного погашения с уменьшением размера платежа, но продолжаете платить, как и платили. Та небольшая переплата каждый месяц будет идти в счет досрочного погашения с уменьшением срока платежа.
Пример. Ваш ежемесячный платеж составляет 40 тысяч рублей, вам осталось платить 15 лет. Вы вносите на счет 2 миллиона рублей, благодаря чему ежемесячный платеж уменьшается до 30 тысяч рублей. Но вы продолжаете вносить 40 тысяч рублей каждый месяц, используя «лишние» 10 тысяч для сокращения срока кредита.
Таким образом, вы хорошо сэкономите в деньгах, снизите текущую нагрузку и при необходимости сможете заплатить уже уменьшенный платеж, если не будет возможности внести на счет больше.
За счет чего досрочно погасить ипотеку?
Вопрос «как досрочно погасить ипотеку?» возникает, когда у заемщика появляются дополнительные средства. И это не только деньги, которые вам удалось накопить.
Собственные средства
Для досрочного погашения ипотеки можно использовать собственные средства: накопленные, вырученные с продажи машины или дачи, снятые со вклада или просто полученные в подарок или в качестве премии, а также налоговый вычет.
Причем необязательно копить для этого большую сумму: можно просто класть на счет на 2-5-10 тысяч больше ежемесячного платежа по возможности, тем самым сокращая срок кредита и экономя деньги.
Материнский капитал
Как закрыть ипотеку досрочно, используя материнский капитал?
Действовать нужно в следующем порядке:
- обратиться в банк, в котором оформлена ипотека, и заказать справку об остатке задолженности и процентах по ней, в которой будет указан номер счета;
- обратиться в отделение ПФР и сообщить, что вы собираетесь использовать материнский капитал для досрочного погашения ипотеки;
- получить все необходимые документы для проведения процедуры (это можно сделать через «Госуслуги»);
- отправить документы на рассмотрение в отделение Пенсионного Фонда и дождаться одобрения;
- в случае положительного решения написать в банке заявление на досрочное или частично-досрочное погашение.
Деньги автоматически будут перечислены на кредитный счет в банке, и вам не нужно думать, как правильно гасить ипотеку.
Субсидии
Многодетные семьи могут получить выплату от государства на погашение ипотеки в размере 450 тысяч рублей. Подать заявление на ее получение можно через «Госуслуги» или в офисе банка. Если субсидию одобрят, деньги будут автоматически перечислены на кредитный счет.
Здесь есть важный нюанс: если остаток долга по ипотеке меньше 450 тысяч рублей, оставшаяся сумма просто сгорит, поэтому в некоторых случаях будет лучше подождать с получением субсидии и использовать ее для погашения следующего кредита на недвижимость.
По законам РФ, любой гражданин, взявший кредит на недвижимость, может закрыть его раньше указанного в договоре срока. При этом заемщик сам вправе решить, как лучше выплачивать ипотеку: полностью одним платежом, быстрее, но прежними платежами, или уменьшить платежи, сохранив изначальный срок.
Конкретные условия досрочного погашения ипотеки зависят от банка и обязательно указываются в кредитном договоре, поэтому внимательно читайте документ перед подписанием.
