Реструктуризация ипотеки: все способы

В жизни каждого человека случаются непредвиденные ситуации, которые могут повлиять на возможность исправно платить по кредиту, а особенно по такому крупному кредиту как ипотека. Тут на помощь может прийти реструктуризация ипотечного кредита. В этом тексте разберем что означает этот термин, какие существуют виды реструктуризации, кто имеет на нее право, а также дадим готовую инструкцию как сделать реструктуризацию ипотеки.

Что такое реструктуризация ипотеки?

Реструктуризация ипотеки представляет собой процесс, при котором заемщики, испытывающие финансовые трудности, могут изменить условия своих существующих ипотечных кредитов. Эта процедура направлена на то, чтобы различными путями облегчить бремя ипотечных платежей для тех, кто временно потерял возможность платить по долгу в оговоренном объеме.

Кому нужна реструктуризация ипотеки?

Реструктуризация ипотечного кредита может пригодиться тем людям, которые потеряли работу, стали получать меньше или попали в ситуацию, когда пришлось незапланированно потратить крупную сумму денег, например, из-за болезни или другой непредвиденной ситуации.

Банк в рамках реструктуризации ипотеки может скорректировать для заемщика процентную ставку, продлить срок кредита, сократить ежемесячные платежи и так далее. Условия для реструктуризации будут разными для каждого должника — банк будет учитывать финансовое положение заемщика прямо сейчас и попытается спрогнозировать его в будущем исходя из ситуации и документов, которые предоставил заемщик.

Преимущества реструктуризации ипотеки

Преимущества реструктуризации ипотечного кредита для заемщика довольно очевидны. Во-первых, реструктуризация хоть и может повлиять на вашу кредитную историю из-за изменения условий договора, все же будет намного менее негативным фактором, чем задолженности по выплатам. Во-вторых, реструктуризация дает возможность избежать судебного разбирательства с банком-кредитором, а также принудительного взыскания долга со стороны судебных приставов. Кроме того, если банк предложит вам достаточно комфортные условия реструктуризации, это поможет вам не усугубить итак непростое финансовое положение.

Некоторые люди путают реструктуризацию ипотечного кредита с рефинансированием. Важно понимать, что рефинансирование – это совершенно другая процедура, при которой вы погашаете свой старый кредит раньше срока, и получаете новый уже под более низкие проценты. Рефинансирование ипотеки можно сделать в том случае, если реструктуризацию ипотеки вам не одобрили.

Виды реструктуризации

Существует множество различных видов реструктуризации ипотечного кредита. Разберем подробнее каждый из них.

Ипотечные каникулы

Если ваши финансовые трудности носят временный характер, и вам нужна передышка для того, чтобы вернуть прежний уровень дохода, можно оформить кредитные каникулы. За период, пока вам не нужно будет вносить ежемесячные платежи по ипотеке, у вас будет возможность разобраться с проблемами и восстановить платежеспособность. Ипотечные каникулы могут длиться от полугода до полутора лет. Важно понимать, что их можно оформить лишь единожды за все время, на которое был оформлен ипотечный договор.

Индивидуальный расчет ипотечных взносов

Вы можете переоформить договор с банком-кредитором таким образом, чтобы размер ежемесячной выплаты снизился. Есть несколько способов, как это можно сделать:

1. Увеличение срока кредитования. В этом случае общий срок, на который была оформлена ипотека, увеличится на несколько лет, увеличится и итоговая сумма.
2. Уменьшение ставки. Банк-кредитор может согласиться снизить процентную ставку по договору, тогда ипотека будет пролонгирована и вам будет проще ее выплачивать, оказавшись в непростой финансовой ситуации.
3. Переход на другую валюту. Вы можете перейти из другой валюты в рубли. При скачке курса эта схема может оказаться полезной для заемщика.
4. Иная схема внесения средств по ипотеке. Иногда переход с одного вида платежей может помочь заемщику, нуждающемуся в реструктуризации. Ипотеку можно погашать двумя разными видами платежей:

• Аннуитетные платежи. Вся сумма долга с процентами делится на срок, на который была оформлена ипотека. Каждый месяц, при этом, вы платите банку одну и ту же сумму.
• Дифференцированные платежи. Сумму долга делят на весь срок ипотеки, но проценты каждый месяц начисляются из расчета суммы оставшегося долга. Чем больше времени уже прошло, тем меньше вы будете платить по процентам.

Основания для реструктуризации ипотеки

Основание, по которому вы можете попросить у банка реструктуризировать ваш ипотечный кредит, должно быть достаточно весомым, иначе кредитор попросту не согласится содействовать вам в этом. Реструктуризация возможна только в том случае, если у заемщика существенно снизился доход из-за непредвиденных обстоятельств.

Основания могут быть разными:

1. Увольнение с места работы, которое произошло не по вашей вине. Например, если ваш работодатель решил в плановом порядке сократить штат работников или организация и вовсе была ликвидирована. Имейте в виду, что если увольнение произошло по вашей вине или по собственному желанию, банк вероятнее всего откажет вам в процедуре реструктуризации;
2. Снижение заработной платы;
3. Производственная травма, которую вы можете подтвердить документально;
4. Тяжелое заболевание, из-за которого человек временно или навсегда потерял возможность работать, получение инвалидности;
5. Декретный отпуск или отпуск по уходу за ребенком до полутора или трех лет, в зависимости от требований конкретного банка;
6. Призыв заемщика в армию на срочную военную службу.

Кроме того, вы имеете право запросить у банка реструктуризацию в том случае, если вы:

• являетесь официальным опекуном несовершеннолетнего с инвалидностью;
• имеете удостоверение ветерана боевых действий;
• ваш сын или дочь не достигли 23-летнего возраста и обучаются на очной форме в колледже или университете.

Требования к недвижимости

Важно понимать, что помимо требований к вашей финансовой ситуации, существуют и требования к недвижимости, на которую вы оформили ипотечный кредит. Вы не должны иметь в собственности другой недвижимости, кроме той, что взята в ипотеку. При этом вы можете иметь долю в другой недвижимости, если она не превышает половину от полной стоимости жилья.

Условия предъявляются и к размеру той недвижимости, на которую оформлен ипотечный кредит — это не более 45 квадратных метров для однушки, не более 65 для двушки и не более 85 квадратов для трехкомнатной квартиры. Кроме того, важную роль тут играет и цена — стоимость недвижимости в ипотеке не должна превышать 60% от стоимости аналогов на рынке недвижимости в вашем регионе. Важно отметить, что на многодетные семьи это правило не распространяется.

Добавим, что попросить банк о реструктуризации могут только заемщики, которые подписали договор не раньше 1 января 2015 года.

Документы для реструктуризации

В России конкретные документы, необходимые для реструктуризации ипотеки, могут незначительно отличаться в зависимости от банка-кредитора и условий реструктуризации. Однако, как правило, вам необходимо будет подготовить следующий пакет документов:

1. Форма заявления. Заполните стандартную форму заявления банка на реструктуризацию ипотеки, а также предоставьте копии закладных ипотечных документов;
2. Паспорт заемщика. Иногда могут потребоваться также паспорта членов его семьи;
3. Копия и оригинал трудовой книжки;
4. Ипотечный договор. Предоставьте копию существующего ипотечного договора с банком-кредитором;
5. Подтверждение дохода. Предоставьте справку о доходах, в которой будет подробно прописан ваш заработок за последние несколько месяцев (в некоторых банках — за последний год). Могут потребоваться, например, квитанции о заработной плате, трудовые договоры или налоговые декларации;
6. Отчет о задолженности. Если вы уже просрочили выплаты по ипотеке, предоставьте отчет с указанием суммы задолженности;
7. Документы, которые подтверждают то, что ваше финансовое положение на данный момент является затруднительным. На них банк будет ориентироваться, когда будет принимать решение о том, действительно ли вы нуждаетесь в реструктуризации ипотечного кредита.

Здесь может пригодиться справка о ликвидации организации-работодателя, о сокращении штата или снижении вашей заработной платы. Все эти документы обязательно должны быть заверены предприятием, на котором вы работаете или работали. В том случае, если вас уволили, необходимо предоставить справку из центра занятости населения, в которой должен быть указан размер пособия по безработице, которое вы получаете на данный момент.

Кроме того, если вам необходима финансовая передышка из-за собственной продолжительной болезни или болезни члена семьи, вы должны предоставить медицинские бумаги, которые подтверждают это — справки из больницы о поставленном диагнозе, листок нетрудоспособности, справка об инвалидности.

Не забудьте связаться с вашим банком напрямую, чтобы узнать об их конкретных требованиях по процедуре реструктуризации ипотеки.

Что нужно знать о реструктуризации ипотеки? Смотреть видео на Rutube и в VK видео

Как сделать реструктуризацию ипотеки: инструкция

Шаг первый. Сбор документов и поход в банк. Если вы начинаете сомневаться в том, что ваша текущая финансовая ситуация позволит исправно выплачивать ипотечный кредит, необходимо прийти в банк, в котором оформлена ипотека, и предоставить письменное заявление на реструктуризацию вместе с пакетом необходимых документов. В некоторых банках такие заявления можно направить онлайн через официальный сайт или приложение.

Шаг второй. Рассмотрение заявления. Помните: не нужно ждать, пока ситуация станет настолько критической, что у вас станут копиться задолженности по ипотечным взносам. Лучше обратиться в банк заранее, ведь на пересмотр условий договора обычно могут претендовать только те заемщики, которые без задержек вносили платежи на протяжении года. Кроме того, банку потребуется некоторое время, чтобы рассмотреть ваше заявление. Как правило, кредитор сообщит вам о своем решении в период до 30 дней, но иногда может потребоваться и меньше времени.

Шаг третий. Переоформление ипотечного додговора. Как только ваша заявка будет рассмотрена и одобрена, сотрудник кредитной организации сообщит об этом и пригласит вас на переоформление ипотечного договора и подпись всех необходимых для этого документов.

Банк отказал в реструктуризации

В том случае, если в реструктуризации вам откажут, вы можете направить в банк официальной просьбой о пояснении причин отказа. Бывает такое, что причина отказа неправомерна и не связана с тем, что вы не выполнили необходимые требования или не подходите под условия реструктуризации конкретного банка. В таком случае вы можете обратиться к юристу за консультацией по защите своих прав, в службу банковского надзора, а также в Общество защиты прав потребителей.

Помните, что запасным планом может стать рефинансирование в другом банке. Эта процедура намного сложнее, поскольку в этом случае вы будете вынуждены общаться с двумя кредитными организациями, а также заново собирать необходимый пакет документов, оформлять страховку. На все это потребуется много времени и дополнительных расходов. Рефинансирование может помочь вам лишь в том случае, если у вас достаточный доход для того, чтобы вносить платежи по новому кредиту.

Последствия реструктуризации

Мы уже обсудили, какие преимущества предоставляет заемщикам реструктуризация. Однако, несмотря на очевидные плюсы, которые заемщику предоставляет реструктуризация ипотечного кредита, она также может иметь и неприятные последствия: 

• Срок вашего кредита будет увеличен по сравнению с тем сроком, на который вы рассчитывали, когда оформляли ипотеку. Вместе с ним может увеличиться и общая сумма выплат по процентам.
• В процессе оформления реструктуризации вы можете дополнительно потратиться из-за дополнительных комиссий и штрафов, которые некоторые кредитные организации требуют у обратившихся за этой процедурой.

Несмотря на все эти минусы, иногда непредвиденные ситуации не оставляют у заемщика выбора, и тогда реструктуризация может стать единственным приемлемым выходом из трудного положения.