Содержание статьи
Уходящий год запомнился снижением ключевой ставки с 21% до 16% годовых, стагнацией на рынке жилья и изменениями льготных программ. Что будет с ипотекой и ценами на недвижимость в 2026 году? Своими прогнозами с порталом «Акварто» поделились эксперты из разных городов России.
Снижение ключевой ставки: тенденции
Начался 2025 год с рекордно высокого значения ключевой ставки – 21% годовых. С июня регулятор начал медленно и осторожно снижать ставку – на 1-2 п.п. в месяц. На заседании 19 декабря Банк России принял решение снизить ставку еще на 50 б.п. – до 16% годовых.
«Уменьшение ставки на 50 б.п. само по себе не является ощутимым и не приведет к существенным изменениям на рынке недвижимости. Однако его можно рассматривать как психологический фактор – знак того, что денежно-кредитная политика Банка России далее будет смягчаться», – считает основатель девелопера курортной недвижимости Bravo в Анапе Аркадий Погосян.
Ситуация на рынке недвижимости в конце 2025 года
По мнению экспертов, рынок недвижимости в конце года находится в стагнации. Цены на жилье растут, но не так активно, как раньше.
«Спрос все сильнее сжимался вокруг льготных программ и рассрочек от застройщиков. В сделках стало меньше инвестиционного ажиотажа и больше покупок по необходимости. На этом фоне аналитики фиксировали падение объемов выдачи ипотеки по сравнению с предыдущим периодом. Одновременно цены в целом не посыпались: предложение в новостройках ограничивалось экономикой проектов и банковским проектным финансированием, а на вторичке продавцы часто предпочитали не снижать цену радикально, а держать объект, если нет встречной необходимости», – делится операционный директор агентства недвижимости Genesis Group Оксана Иванова.
Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу
Что будет с ипотекой в 2026 году?
Россиян, которые планируют брать жилищный займ, интересует, какая ипотека будет в 2026 году, и снизятся ли процентные ставки. Эксперты полагают, что снижение возможно, но не так быстро, как хотелось бы.
Прогноз ставок по ипотеке
Вероятно, ставка по ипотеке в 2026 году пойдет вниз не ранее второго квартала.
«Что касается ипотеки, ставки останутся на высоком уровне как минимум до II квартала 2026. Любое смягчение риторики ЦБ приведет к медленному снижению ставок во втором полугодии. Ключевой фактор 2026 года – это не столько цены, сколько стоимость владения. Высокие процентные ставки делают ипотеку малодоступной. Основными драйверами станут покупатели с наличкой и льготные программы», – отмечает генеральный директор компании Colife Invest в Москве Ольга Полетцкая.
Председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что дальнейшее снижение ключевой ставки в 2026 году будет зависеть от устойчивости замедления инфляции. Эксперты по недвижимости полагают, что к концу года показатель опустится до 13% годовых.
«Снижение ключевой ставки в 2026 году весьма вероятно, хотя вряд ли оно будет происходить быстрыми темпами. Если в следующем году она опустится до 12-13%, то это уже станет для рынка действительно большим событием – поскольку при такой отметке начнет массово реализовываться огромный отложенный спрос на недвижимость», – прогнозирует Аркадий Погосян.
Судьба семейной ипотеки
С 1 февраля начнут действовать изменения в самой массовой льготной программе. Что будет с семейной ипотекой в 2026? Супругов обяжут быть созаемщиками при оформлении льготного кредита. Если раньше каждый супруг мог взять займ по семейной ипотеке, то теперь будет действовать правило – одна льготная ипотека на одну семью.
«Обсуждаемые ограничения будут охлаждать спрос в сегментах, где семейная ипотека была главным двигателем продаж. Это не означает обвала рынка, но означает смещение спроса: часть семей ускорит сделки «до даты Х», часть – уйдет в меньший метраж или в более дешевые локации, а часть – в рассрочки и комбинированные схемы оплаты. Для цен это работает парадоксально: локально спрос может просесть, но дефицит качественных лотов, снижение вывода новых проектов и удорожание денег для девелопера способны удерживать прайс и даже подталкивать его вверх там, где предложение ограничено», – объясняет эксперт Оксана Иванова.
Семейная ипотека на вторичное жилье в 2026 году
Вырастут ли цены на недвижимость в 2026 году?
Самый интригующий вопрос – будет ли рост цен на недвижимость в 2026?
«Если говорить о ценах, то в первом квартале 2026 года ожидается рост на 5-10%. Особенно заметным он будет в более дорогих сегментах, менее зависимых от изменений в ипотечных продуктах», – считает эксперт Аркадий Погосян.
Цены на новостройки: прогноз и факторы
Разберем подробнее, какой прогноз цен на недвижимость в 2026 именно на первичном рынке. Операционный директор АН Genesis Group заявляет, что ключевыми моментами по ценам на новостройки остаются экономика проектов, проектное финансирование, объем новых стартов и правила господдержки.
«На первичном рынке Крыма ключевым фактором останется дефицит новых стартов. Проекты выходят медленно, требования к застройщикам ужесточаются, себестоимость строительства растет, а значит, даже при умеренном спросе цены имеют ограниченный потенциал для коррекции вниз. Скорее всего, рынок увидит плавный рост или, как минимум, удержание цен на текущих уровнях с точечным повышением в Ялте, Алуште, Севастополе», – делится прогнозом эксперт.
Цены на вторичное жилье: ожидания аналитиков
Что ожидает вторичный рынок недвижимости в 2026? Здесь цены определяют доверие к безопасности сделки, доступность рыночной ипотеки и поведение продавцов. По мнению Оксаны Ивановой, если многие продавцы будут ждать лучшей ставки и держать цену, предложение ликвидных квартир снизится, а это поддерживает стоимость даже при умеренном спросе.
«Вторичный рынок Крыма в 2026 году будет чувствовать себя стабильнее, чем в большинстве регионов России. Здесь меньше сделок по ипотечной необходимости и больше покупателей, ориентированных на сохранение капитала или сезонное использование жилья. При этом, как и по стране в целом, возрастает значение юридической чистоты объектов: квартиры с непрозрачной историей, наследственными рисками или сложными собственниками будут продаваться дольше и с дисконтом, тогда как ликвидные варианты – быстрее и без существенных уступок по цене», – считает специалист по недвижимости.
Как купить квартиру в 2026 году?
Самые выгодные способы покупки квартиры в 2026 году:
- Альтернативные сделки без ипотеки. Если у покупателя есть накопления и жилье в собственности и он планирует улучшение жилищных условий, то существующую недвижимость можно продать. Деньги от продажи добавляются к накоплениям, и уже появляется возможность купить более просторную квартиру.
- Льготные ипотечные программы: IT-ипотека, семейная, сельская и дальневосточная ипотеки позволяют приобрести квартиру или дом по ставке гораздо ниже рыночной (от 2% до 6% годовых). Но при этом заемщик должен подходить под условия программ.
- Скидки от застройщиков. Многие девелоперы устраивают различные акции для покупателей. На некоторых проектах возможны скидки до 15%. Также некоторые застройщики добавляют паркинг и кладовую бонусом к покупке квартиры.
Если вы планируете покупку квартиры на вторичном рынке, найдите подходящие варианты в сервисе «Акварто». На одном сайте собраны все объявления с различных площадок. Это экономит силы и время на поиск квартиры мечты.
После регистрации вам будет доступна возможность сохранения поиска с настроенными фильтрами и получение уведомлений с подборками новых объявлений в мессенджер или на почту.
«С ипотекой в 2026 году выиграют те, кто проходит по льготным программам и успевает встроиться в новые правила, а также те, кто умеет комбинировать инструменты: первоначальный взнос + рассрочка + последующая ипотека при более мягкой ставке. Без ипотеки рынок не остановится: продолжат работать рассрочки, сделки с альтернативой, покупки за счет продажи имеющегося жилья, накоплений и семейного капитала, но скорость сделок будет ниже, а роль профессионального подбора и переговоров – выше», – подводит итог Оксана Иванова.
