Содержание статьи
Для многих людей жизнь в сельской местности – это не только мечта о спокойствии и близости к природе, но и возможность обзавестись собственным домом на более выгодных условиях. Однако, несмотря на кажущуюся простоту, получение сельской ипотеки имеет свои особенности и требует определенных знаний. В нашем материале мы подробно расскажем, как правильно подойти к этому вопросу, какие шаги предпринять и на что обратить внимание, чтобы успешно оформить сельскую ипотеку и сделать шаг к воплощению своей мечты о жизни за городом.
Что такое сельская ипотека?
Начиная с 2020 года, мечта всех городских жителей стать ближе к природе стала более реальной. Правительство РФ в лице министерства сельского хозяйства одобрило сельскую ипотеку – возможность приобрести жилье в сельской местности на льготных условиях кредитования. Предполагалось, что возможность получить ипотеку всего под 3% годовых позволит уменьшить отток людей из села и повысит привлекательность жилья за городом. За 2 года сельская ипотека стала настолько популярна, что было принято решение продлить программу на неопределенный срок.
Чем объясняются столь привлекательные условия для граждан? Все просто: банки выдают ипотеку под очень выгодный процент (до 3% годовых), а государство компенсирует им недополученную прибыль. Главное – приобрести жилье именно в сельской местности.
Условия сельской ипотеки
Какие еще условия действуют в рамках сельской ипотеки, рассмотрим ниже.
Первое условие – это очень привлекательный процент за пользование кредитом: до 3% годовых. В некоторых банках можно получить деньги под 2,75 и 2,8%, «Россельхозбанк» выдает под 3%. Если же вы готовы поселиться недалеко от государственной границы РФ, то ставка может составить всего 0,1%.
«Необходимо иметь в виду, что в некоторых случаях льготная ставка все-таки может увеличиться до базовой. Это произойдет, если человек нарушит условия пользования кредитом», – отмечает директор агентства недвижимости «Нова-Риэлт» Евгения Новичкова.
По словам эксперта, ставка может подняться, если заемщик:
- будет использовать полученные деньги не по назначению (например, вместо дома построит ангар или дом, не соответствующий требованиям);
- нарушит срок постройки дома 24 месяца;
- нарушит сроки выплаты по кредиту более чем на 90 дней;
- не зарегистрируется в доме/квартире в течение 180 дней.
Второе условие – это сумма, которую получает заемщик. По сельской ипотеке человек может занять у банка от 500 тысяч до 6 миллионов рублей. Эту сумму можно увеличить, если супруги оформят два кредита на один объект.
Рассмотрим на примере. Семье понравился дом за 12 миллионов рублей. Первоначальный взнос составит 4,8 миллиона (в нашем примере это 40%, т.к. два заемщика), остаток 7,2 миллиона оба супруга берут пополам на условиях сельской ипотеки, то есть по 3,6 миллиона каждый.
Также льготную ставку можно комбинировать с рыночной: 6 миллионов рублей получить в рамках сельской ипотеки, а на необходимый остаток взять кредит на общих условиях.
В нашем примере суммы тогда распределятся следующим образом: 2,4 миллиона потребуются на первоначальный взнос (20% от стоимости дома), 6 миллионов можно взять под 3% годовых по сельской ипотеке, а 3,6 миллиона – в ипотеку на общих условиях банка.
Третье – первоначальный взнос, который заемщик должен внести из собственных средств составляет 20% и более. Но если сельскую ипотеку оформляют на себя оба супруга, сумма первоначального взноса также увеличится. В нашем примере первоначальный взнос составил 4,8 миллиона рублей, что соответствует 40% от стоимости дома.
Четвертое условие – кредит выдается на срок от 1 года до 25 лет. Ограничением по сроку кредита также может служить возраст человека. На этом более подробно остановимся, когда будем рассматривать требования к заемщику.
Обеспечением по кредиту выступает приобретаемая недвижимость, то есть она остается в залоге у банка в течение всего срока действия кредита. Именно поэтому обязательным условием банков является страхование приобретенной недвижимости вплоть до момента последней выплаты.
Если приобретается только земельный участок, жилой дом на нем должен быть построен и зарегистрирован в Росреестре в течение 24 месяцев. Если вы нарушите данное условие, банк вправе повысить процентную ставку по выданному кредиту.
«У некоторых заемщиков есть страх, что если государство отменит сельскую ипотеку, то есть фактически перестанет компенсировать банку недополученную прибыль, то и размер ставки по их кредиту изменится. Это не так. По действующим договорам ставка не меняется в течение всего срока действия договора, то есть до момента 100% выплаты ипотечного кредита», – дополняет Евгения Новичкова.
Какое жилье можно взять по сельской ипотеке?
Название «сельская ипотека» говорит само за себя – приобретаемое жилье должно располагаться в сельской местности. Это основное условие. Если же в качестве жилья приобретается квартира, то она должна находиться в так называемом опорном населенном пункте – территории вне границ городских агломераций, где в ускоренном темпе развивается вся необходимая инфраструктура. Список таких пунктов на конкретной территории определяется уполномоченным органом власти.
На средства сельской ипотеки можно приобрести:
- Жилой дом. К дому предъявляется несколько требований. Во-первых, он должен быть достаточно новым: не старше 5 лет, если принадлежал физическому лицу, и не старше 3, если был в собственности у юридического лица. Во-вторых, к нему должна быть подведена вода, обустроена канализация и отопление, проведено электричество. То есть старое и ветхое жилье приобрести не получится. В-третьих, дом должен иметь не более 3-х этажей.
- Квартиру. Как уже говорилось ранее, дом, в котором приобретается квартира, должен быть расположен в опорном населенном пункте (их перечень можно найти на сайте банка). Кроме того, квартира должна быть новой, то есть приобретаться у застройщика (если дом сдан) или на этапе строительства. Вторичное жилье в данном случае приобрести, к сожалению, не получится. Высотность дома не может быть более 5 этажей.
- Земельный участок для дальнейшего строительства жилого дома. Важно понимать, что в этом случае вы не сможете построить дом своими руками. Возведением дома должна заниматься подрядная строительная организация, аккредитованная банком, а завершиться строительство должно не позднее 24 месяцев с момента получения сельской ипотеки.
- Еще один вариант, при котором вы сможете получить средства сельской ипотеки – это если у вас есть в аренде участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. В этом случае вам одобрят кредит на постройку жилого дома на данном участке.
Кроме вышеперечисленных условий, существует еще ряд ограничений на приобретаемую недвижимость:
- Собственник (титульный заемщик по сельской ипотеке) обязан зарегистрироваться в купленном доме/квартире в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности в Росреестре. Если супруги оформили два займа по сельской ипотеке, то зарегистрироваться обязаны оба.
- По площади жилье должно быть не менее установленного норматива. В каждом субъекте учетная норма площади жилого помещения в расчете на одного члена семьи устанавливается органом местного самоуправления самостоятельно. Например, во Владивостоке это 13 кв.м. общей площади на одного человека, в Новосибирске и Рязани – 12, а в Геленджике – 14.
- У проживающих в Москве и области, а также в Санкт-Петербурге пока нет возможности воспользоваться сельской ипотекой – в настоящий момент ее действие не распространяется на эти территории.
Где можно оформить сельскую ипотеку?
Перечень участников программы утверждает министерство сельского хозяйства РФ. Основным банком-партнером, который работает с сельской ипотекой, является «Россельхозбанк». На его долю приходится около 75% выданных кредитов.
Но список банков, где можно оформить сельскую ипотеку, корректируется в течение года. И вот почему. Минсельхоз устанавливает для каждого банка-участника годовой лимит финансирования, и если банк исчерпает свой лимит, то приостанавливает выдачу льготной сельской ипотеки до момента получения новой субсидии.
«До февраля 2024 года все затаив дыхание ждали решение от Минсельхоза. На момент принятия решения в перечне было около 11 банков, но уже к июню из всего списка осталось только 5. Все остальные исчерпали выданные лимиты и приостановили прием заявок. Основным и действующим на всей территории России является Россельхозбанк, ему выделяется больше всего средств. На уровне разных регионов также действуют «Примсоцбанк», «Центр-инвест», «Кубань кредит», «Энергобанк». До недавнего времени еще работал с сельской ипотекой «РНКБ», но 06 июня 2024 года они тоже приостановили выдачу сельской ипотеки до получения новых лимитов» – уточняет риэлтор.
Требования к заемщикам
Есть общие требования к заемщику по сельской ипотеке, но банк может их скорректировать. Главное, чтобы условия были улучшены, например, снижена процентная ставка или увеличен возраст предоставления кредита.
К общим для всех банков требованиям относится наличие гражданства Российской Федерации, трудового стажа и достаточный подтвержденный заработок.
- Заемщик должен быть не младше 21 года и не старше 65 лет (в некоторых банках возраст заемщика может быть от 18 до 75 и даже до 80 лет).
«Важно понимать, что верхняя граница – это возраст, до наступления которого должен быть исполнен последний платеж по кредиту. Например, по условиям «Россельхозбанка», основного партнера Минсельхоза в данной программе, возраст может быть продлен с 65 до 75 лет при выполнении 2-х условий: если уже прошла половина срока выплаты кредита и если имеется созаемщик, чей возраст будет менее 65 лет на момент полного погашения кредита», – говорит эксперт.
- Заемщик должен быть не только гражданином РФ, но также иметь постоянную или временную регистрацию на территории России. Некоторые банки устанавливают ограничения по территории регистрации.
- Заемщик должен иметь постоянное место работы, то есть быть официально трудоустроен и проработать на месте не менее 3-х месяцев. Общий стаж при этом должен быть не менее 1 года за последние 5 лет.
Есть возможность получить сельскую ипотеку и у работающих пенсионеров. Для этого им необходимо соблюсти условие по стажу на текущем месте работы, а также получать пенсию на счет в данном банке.
Также при одобрении ипотечного кредита будет учитываться кредитная история, наличие просрочек по текущим кредитам и кредитная нагрузка. Идеально, если суммарно выплаты по всем кредитам не будут превышать 50%, но некоторые банки готовы рассмотреть вариант и до 80%. Все будет зависеть от величины дохода и от того, будет ли остаток суммы достаточным, чтобы обеспечить нормальную жизнь заемщика.
До какого года действует сельская ипотека?
На данный момент Правительство РФ объявило программу льготного кредитования «Сельская ипотека» бессрочной. Но в связи с высокой неопределенностью экономической ситуации, нельзя однозначно утверждать, что условия сохранятся.
Так, например, в августе 2023 года, когда ключевая ставка Банка России резко выросла, кредитование по сельской ипотеке было приостановлено. К счастью, в октябре 2023 года проект возобновили.
Кроме того, у банка-участника могут закончиться лимиты выделенных Правительством средств. В этом случае банк самостоятельно прекращает прием заявок от населения, как только исчерпает выданные средства.
«Официально на сейчас у сельской ипотеки нет какого-то ограниченного срока действия. Но никто не может гарантировать, что уже завтра что-то не изменится. Есть мнение, что сельская ипотека сохранится, но примерно осенью 2024 года условия по ней будут пересматриваться», – комментирует риэлтор.
Как оформить сельскую ипотеку: инструкция
Процедура выдачи средств по сельской ипотеке практически не отличается от процедуры получения любого другого ипотечного кредита. Разница только в объекте недвижимости и его местоположении.
Шаг 1. Оценить финансовые возможности
Первоначальная задача – это определить, какой суммой средств вы располагаете на сегодняшний день (она пойдет на покрытие первоначального взноса), и с какой суммой готовы расставаться ежемесячно.
Рекомендованная суммарная кредитная нагрузка – не более 50% от подтвержденного дохода, то есть выплаты по всем имеющимся у человека кредитам не должны превышать половины от ежемесячного заработка. В противном случае велика вероятность того, что банк откажет в выдаче кредита.
Некоторые банки одобряют кредиты и с 80%, но вы сами должны оценить, хватит ли вам оставшихся 20%, чтобы обеспечить себе прожиточный минимум. Если ваш ежемесячный семейный доход, к примеру, 300 тыс. руб., то, затянув пояса, вы обеспечите себя хотя бы минимальным набором продуктов и услуг на оставшиеся 60 тыс. руб. А вот если в месяц вы зарабатываете только 80 тыс. руб., то вряд ли вы сможете прожить на оставшиеся 16 тыс.
В качестве первоначального взноса за жилье вы можете использовать средства материнского капитала, но, к сожалению, не все банки идут на это.
Далее оцените рыночную стоимость имеющегося жилья в желаемом населенном пункте либо стоимость земельного участка и постройки дома.
Рассчитать примерный ежемесячный платеж по ипотеке вы можете на сайте банка.
Шаг 2. Подать заявку в банк
Заявление можно найти на сайте банка: скачать или заполнить онлайн.
Вместе с заявлением в банк подается определенный пакет документов, в который входят документы, удостоверяющие личность заемщика, подтверждающие доход и стаж, а также семейное положение. Ознакомиться с полным списком необходимых бумаг можно также на сайте банка-участника.
В среднем банк рассматривает заявку в течение 5 рабочих дней.
Шаг 3. Подобрать объект недвижимости
В случае получения положительного решения, вам дается от 60 до 120 дней (в зависимости от выбранного банка) на поиск подходящего объекта недвижимости и сбора необходимых документов по нему.
Подобрать объект вы можете самостоятельно при помощи онлайн-баз и сервисов. Либо обратитесь за помощью к профессиональному риэлтору.
Главное, чтобы подобранный вами объект строго соответствовал требованиям сельской ипотеки и критериям банка.
В большинстве случаев местоположение выбранного объекта не привязывается к месту регистрации заемщика. Иными словами, вы можете проживать в Краснодарском крае, а выбрать участок с домом где-нибудь в Алтайском крае.
Шаг 4. Проверить продавца и объект
Для начала самостоятельно убедитесь в юридической чистоте понравившегося объекта. Попросите паспорт собственника (-ов), выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы. Сравните имена в паспорте и ЕГРН, внимательно изучите выписку на отсутствие несоответствий и наличие обременений.
По требованиям любого банка выбранный объект должен в обязательном порядке пройти процедуру оценки в оценочной компании, аккредитованной банком.
Дополнительно служба безопасности банка самостоятельно проверяет продавца (на дееспособность, отсутствие исполнительного производства, судебных решений, признания банкротом и т.д.)
Для проведения полноценной проверки вам необходимо будет собрать и предоставить в банк полный пакет документов по объекту недвижимости.
Если вы покупаете пока только земельный участок, то кроме документов на участок необходимо будет предоставить заключенный с аккредитованной банком организацией договор подряда на строительство жилого дома.
Шаг 5. Заключить сделку
После одобрения объекта банком, вы можете договариваться с продавцом о дате сделки.
Например, по условиям «Россельхозбанка», с момента одобрения объекта у вас есть 55 дней на заключение сделки.
В заранее оговоренное время вы встречаетесь в офисе банке, где подписываете кредитный договор и договор купли-продажи дома/квартиры/участка. Первоначальный взнос и кредитные средства зачисляются на специальный счет банка, где будут находиться до момента получения банком из Росреестра подтверждения перехода права собственности, после чего деньги отправляются продавцу.
Подача документов на осуществление перехода права собственности проходит непосредственно в банке (если последний предоставляет услуги электронной регистрации) либо через МФЦ.
Шаг 6. Передать деньги и оформить право собственности
Как только переход права собственности зарегистрирован в Росреестре, банк отправляет деньги на счет продавца. Выписка из ЕГРН с подтверждением его права собственности обычно приходит на адрес электронной почты (в случае электронной регистрации) либо можно забрать ее самостоятельно в МФЦ.
Вывод
Ключевая ставка Банка России продолжает сохраняться на уровне 16%, что означает и высокие проценты по банковским кредитам, в том числе ипотечным. Но, несмотря на это, благодаря действию программы сельской ипотеки у граждан все еще есть возможность приобретать жилье под очень выгодный процент – всего 3% годовых. Главное, соблюсти все формальности, подобрать подходящее жилье, успеть подать заявку и получить одобрение по ней до момента исчерпания выделенных банкам лимитов.
