Квартира в рассрочку: плюсы, минусы, риски

Ипотека – самый популярный, но не единственный способ обзавестись жильем. Если вы в состоянии рассчитаться с продавцом в короткий срок несколькими крупными платежами – подумайте, можно ли купить квартиру в рассрочку. Разберемся, что значит купить квартиру в рассрочку и какую недвижимость можно приобрести этим способом.

Что такое покупка квартиры в рассрочку?

Если покупатель недвижимости не в силах единовременно оплатить стоимость объекта, он может воспользоваться специальными финансовыми инструментами. Одним из них является рассрочка – оплата покупки несколькими частями. Наиболее часто таким способом приобретаются долевки и квартиры от застройщика. Но и от собственника на вторичке реально купить квартиру в рассрочку. Вторичное жилье – конечно, не самый распространенный вариант для таких сделок, но практика по ним уже есть.    

Программы рассрочки имеют характерные особенности:

• Большой первоначальный взнос. Рассрочку выбирают те, кто обладает необходимой существенной суммой для первого платежа. Как правило, это от 20% до 50% и даже больше от стоимости жилья. 
• Крупные транши дальнейших выплат. Остаток выплачивается несколькими частями в короткий срок: от полугода до года. В редких случаях продавец согласен подождать с расчетом до 2-2,5 лет. Такие требования предоставления рассрочки могут выполнить далеко не все покупатели – обычно это люди со стабильным высоким доходом, либо продающие уже имеющуюся недвижимость. 
• Оформление права собственности на покупателя может быть только после полного расчета, если покупается долевка. Если предмет сделки – квадратные метры в уже сданном доме, то застройщики оформляют на покупателя собственность с обременением. Купленная с отсроченным платежом квартира останется в залоге и в случае, если это вторичка, а продавец – физическое лицо.
• Небольшая переплата или даже ее полное отсутствие. Не секрет, что при длительном сроке ипотечного кредитования покупатель может отдать банку сумму, в несколько раз превышающую стоимость объекта. Переплата даже при процентной рассрочке намного меньше, ведь срок выплат очень короткий, чаще всего он составляет всего лишь несколько месяцев. При беспроцентной рассрочке переплаты нет вообще – но такие условия обычно предлагаются при весомом первоначальном взносе (около половины суммы) и маленького срока до момента полного расчета.
• Меньшее количество документов, чем при ипотечном договоре, не такая строгая проверка заемщика. 
• Ограниченный выбор объекта покупки. Этот способ наиболее распространен на рынке первичной недвижимости, его предлагают застройщики. Обычно самые выгодные программы девелоперы дают на объекты, не пользующиеся спросом, чтобы реализовать их как можно быстрее. Операции со вторичным жильем возможны, для них есть нормативно-правовая база, но они встречаются довольно редко.

Понятно, что условия рассрочки могут выполнить только покупатели, обладающие солидной суммой и уверенные в своей финансовой состоятельности в ближайшее время. Если сравнивать с долгосрочной ипотекой, то для населения более доступны кредитные платежи.

Виды платежей по рассрочке квартиры

Как купить квартиру в рассрочку без ипотеки? Нужно заключить договор с непосредственным продавцом объекта – застройщиком или собственником. Сначала придется перечислить продавцу первоначальный взнос. Дальнейшие платежи делятся на виды.

Они могут быть в зависимости от периодичности:

• ежемесячными;
• ежеквартальными;
• по индивидуальному графику.

Платежи при рассрочке также бывают:

• равными долями;
• неравными.

Тип платежей прописывается в договоре. Как правило, при покупке долевки рассрочка предоставляется застройщиком до момента сдачи дома в эксплуатацию.

За несоблюдение графика внесения выплат на покупателя могут быть наложены штрафные санкции. 

Какой договор заключить для приобретения квартиры в рассрочку?

Рассрочка на покупку квартиры от застройщика может быть оформлена одним из двух вариантов договора:

1. Рассрочка по договору долевого участия (ДДУ). Такой договор подписывают на любом из этапов с самого начала строительства вплоть до скорой сдачи объекта. Как правило, долг перед застройщиком должен быть погашен до ввода дома в эксплуатацию. Если сделка заключена на раннем этапе возведения здания, у покупателя может быть значительный срок для выполнения платежных обязательств. 
2. Рассрочка по договору купли-продажи. Таким способом можно приобрести жилье у застройщика в уже сданном доме либо приобрести вторичную недвижимость у собственника-физлица. Эта сделка заключается с обременением: жилплощадь остается в залоге у продавца до выплаты ее полной стоимости. То есть, новый владелец квартиры может пользоваться квартирой и проживать в ней, но не вправе ее продать, подарить и т.д.

Покупка квартиры в рассрочку у застройщика

Если есть возможность быстро выплатить стоимость новостройки, отличным вариантом будет купить квартиру в рассрочку от застройщика.  

Плюсы при рассрочке для новостройки:

• первоначальный взнос может быть небольшим;
• переплата минимальна или отсутствует;
• нет необходимость подтверждать доходы.

Минусы рассрочки на долевку:

• обязанность аккуратно вносить платежи даже при остановке строительства;
• штрафные санкции за нарушение графика платежей;
• выгодные условия на невостребованные квартиры.

На что обратить внимание?

Приобретая жилье с отложенными платежами, внимательно изучите договор и оцените собственные финансовые возможности. По такой схеме продается немало новостроек, можно выбрать подходящий объект, программу и условия. Стоит учитывать множество факторов с учетом личных обстоятельств. Например, по договору с процентами на остаток платежа может быть более комфортный график выплат, а беспроцентные схемы, как правило, рассчитаны на очень короткий срок и крупные транши.

Несмотря на то, что государство защищает интересы дольщиков, не будет лишним самостоятельно оценить надежность девелопера. Кроме того, необходимо учесть следующие нюансы:

• полная цена объекта;
• размер первоначального взноса;
• срок, за который покупатель должен рассчитаться с продавцом;
• размер и периодичность платежей;
• наличие процентов и их размер, если они есть;
• суммы иных комиссий и выплат, если они существуют;
• возможность использования льгот и субсидий (например, материнского капитала);
• порядок перечисления выплат: непосредственно продавцу или банку-посреднику (это дополнительные расходы);
• условия перехода права собственности (после окончательного расчета по договору долевого участия или сразу по договору купли-продажи, но с обременением);
• штрафные санкции за задержку взносов покупателем;
• штрафные санкции за задержку передачи в собственность продавцом (например, затягивается срок сдачи дома);
• можно ли будет переуступить право собственности другому лицу (заключить ДУПТ);
• возможность и условия расторжения договора. 

Обратите внимание, что:

• рассрочка по договору долевого участия дается только на объект в стадии строительства
• договор купли-продажи может быть заключен только на дом, который как минимум начал строиться, лучше, если он уже сдан.

Если ваш выбор – это именно рассрочка при покупке квартиры в новостройке –  условия программы нужно внимательно изучить и выбрать оптимальный вариант. 

Как купить квартиру в рассрочку у застройщика?

Жилплощадь в рассрочку от застройщика приобретается в несколько стандартных этапов. 

1. Выбор дома или жилого комплекса. Покупая свое будущее жилье или объект инвестиций, обратите внимание на удобство расположение строения, окружающую инфраструктуру, перспективы развития района. Подумайте, удастся ли быстро продать квартиру, если ваши планы внезапно изменятся. Оцените соотношение стоимости и качества предложений, изучите рынок.
2. Если срок выплат имеет значение, стоит выбирать среди строящихся объектов, лучше на ранних стадиях возведения. Тогда у вас будет больше времени, чтобы рассчитаться с застройщиком до сдачи объекта.
3. Узнайте как можно больше о компании-застройщике: ее историю, репутацию, отзывы клиентов, проживающих в уже сданных домах. 
4. Если все в порядке, свяжитесь с отделом продаж девелопера и запросите информацию о конкретном объекте недвижимости, условия вариантов рассрочки, а также форму договора. 
5. Внимательно проанализируйте все пункты документа, а лучше – посоветуйтесь с экспертом.
6. Перед заключением договора долевого участия представители застройщика обязан показать документацию на объект и учредительные документы компании. Организация должна соответствовать требованиям законодательства, обладать разрешением на строительство и уставным капиталом в размере от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей.
7. Если все в порядке, стороны подписывают договор, покупатель вносит первый платеж и в дальнейшем выплачивает всю сумму по согласованной схеме.

Как купить квартиру в рассрочку на вторичном рынке?

Покупка квартиры в рассрочку у физического лица далеко не так популярна, как сделки с новостройками, но это вполне рабочая процедура. Нужно понимать, что к этому способу прибегают, только если обе стороны сделки заинтересованы в скорейшей передаче объекта из рук в руки. 

Если продавец – физическое лицо, то, как правило, он хочет получить в качестве первого платежа максимальную возможную сумму. Обычно это около 50% от стоимости жилья, но может быть и больше. График остальных выплат согласовывается так же, как и при рассрочке новостройки от девелопера. Вряд ли собственник согласится ждать дольше года. 

Покупка квартиры в рассрочку от собственника осуществляется по обычному договору купли-продажи с обременением, эти отношения регулирует Гражданский кодекс РФ. Договор оформляется точно так же, как и с застройщиком – максимально подробно прописываются все детали: полная стоимость жилья, сумма первоначального платежа, период рассрочки, график выплат, наличие процентов на остаток суммы, штрафные санкции за просроченные взносы, условия расторжения договора. 

Пока новый владелец не расплатился полностью за недвижимость, она находится в залоге. Встречаются и такие случаи, когда право собственности оформляется только после полного расчета.

Договор рассрочки между двумя физическими лицами гораздо более рискован, чем при аналогичной покупке у застройщика. И продавец, и покупатель могут столкнуться с неожиданными неприятностями – о них расскажем далее.

Риски при покупке жилья в рассрочку

При покупке жилья в рассрочку есть разные риски. Разберем, чего стоит опасаться.

Риски при покупке новостройки 

• Застройщик не сдаст объект вовремя. Срыв сроков строительства не освобождает дольщика от своевременных платежей. 
• Покупатель нарушит график платежей. Даже за несколько месяцев рассрочки финансовая ситуация может кардинально измениться. За задержанные выплаты обязательно будут санкции в виде пеней и штрафов.
• Дольщик вообще не может расплатиться за квартиру. Если застройщик ответственно выполняет свои обязательства, он может не пойти на расторжение по соглашению сторон, и не вернет уже уплаченные деньги (либо расторгнет договор, но вернет не полную сумму). Выходом станет только переуступка прав требования другому покупателю. 

Для самого застройщика стоимость долевки не является критически значимой суммой. Поэтому, даже если один или несколько клиентов нарушат платежные обязательства, на положении компании это никак не отразится. Свои средства, положенные по закону, девелопер все равно получит, в том числе, через суд.

Риски при покупке квартиры на вторичке

В случае, если предметом договора является вторичное жилье, в равной степени рискуют обе стороны. 

Например, покупатель окажется в сложной ситуации, если на квартиру заявят права третьи лица, появятся внезапные наследники, возникнут вопросы к дееспособности продавца и т.д. Даже проверка специалистами не всегда гарантирует стопроцентную юридическую чистоту. При оформлении сделки с рассрочкой и залогом вернуть деньги будет сложней, чем при обычной купле-продаже с мгновенным расчетом. Во-первых, требовать возврат придется только через суд. Во-вторых, даже если иск покупателя будет удовлетворен, продавец может уже потратить деньги. А квартиру, если на нее кто-то еще претендует, не получится арестовать и продать в счет долга. 

Кроме того, если вдруг возникнет необходимость расторгнуть сделку, может оказаться, что в квартире уже сделан дорогой ремонт – а это уже совершенно отдельный вопрос, который нужно заранее зафиксировать в договоре. 

Продавец, соглашаясь на рассрочку, тоже несет определенные риски. Во-первых, за год может измениться ситуация на рынке недвижимости, произойти заметная инфляция. Это особенно важно, если продавец намерен сам купить квартиру после получения полной суммы за проданную в рассрочку. Во-вторых, продавцу тоже придется судиться с покупателем, если тот нарушит платежные обязательства. Расторгнуть сделку с возвратом средств тоже не всегда удобно: полученная сумма уже может быть потрачена. Кроме того, принудительное расторжение сделки может оказаться невозможным, если покупатель уже выплатил больше половины от всей стоимости квартиры. 

По этим причинам рассрочку на вторичную недвижимость чаще всего дают родственникам и знакомым, которым доверяют. В некоторых случаях посредником в таких сделках может выступать банк, но тогда покупатель понесет дополнительные расходы: проценты, страховки и т.д.

Рассрочка может быть удобным и выгодным способом покупки жилья, если объективно взвесить свои возможности и оценить риски.