Содержание статьи
Определение стоимости квартиры – это важный этап при покупке или продаже жилья, который требует внимательного анализа нескольких ключевых аспектов. Вместе с экспертом, основателем АН «Риэлком Владис» Марией Суслиной разбираемся, от чего зависит ценообразование на рынке недвижимости и как правильно определить стоимость квартиры.
Что влияет на ценообразование на рынке недвижимости?
Ценообразование на рынке недвижимости подвержено влиянию множества факторов. Рассмотрим основные аспекты, влияющие на формирование цен на жилье.
Экономическая ситуация
Экономическая ситуация играет ключевую роль в ценообразовании. Уровень экономического развития региона, уровень доходов населения, инфляция, безработица, – все эти факторы напрямую влияют на спрос и предложение на жилье, определяя его стоимость.
Ключевая ставка ЦБ
Ключевая ставка Центрального банка также оказывает существенное воздействие на рынок недвижимости. Повышение ставки влечет за собой увеличение затрат на ипотечное кредитование, что снижает спрос на жилье и, как следствие, его стоимость. Снижение ставки, напротив, стимулирует рост спроса и увеличение цен на недвижимость.
«Если Центробанк поднимает ключевую ставку, соответственно, спрос на рынке недвижимости снижается. Количество предложений объектов недвижимости сохраняется либо увеличивается, а количество желающих приобрести объекты недвижимости в нестабильное экономическое время уменьшается», – отмечает эксперт Мария Суслина.
Льготные ипотечные программы
Льготные ипотечные программы и программы государственной поддержки также оказывают влияние на ценообразование. Программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам или предоставления материальной помощи для первоначального взноса могут стимулировать спрос на жилье и увеличивать его стоимость.
«Если Центробанк утверждает какую-то из специальных программ по кредитованию населения, например, льготную или семейную ипотеку, то по таким объектам недвижимости идет повышенный спрос и повышение цены за счет выгодного софинансирования государством таких программ», – поясняет риэлтор.
Например, популярность льготной ипотеки со ставкой 8% привела к большому спросу на новостройки и, как следствие, к подорожанию квартир на первичном рынке. При этом образовалась большая разница в стоимости вторички и первички.
Расположение
Расположение объекта недвижимости – еще один важный фактор, определяющий его стоимость. Жилье в центре города или в престижных районах обычно дороже, чем в отдаленных или менее развитых районах. Также разная ситуация на рынках недвижимость в мегаполисах и небольших городах. Отличаются ситуации и в разных регионах России.
«Нельзя не отметить, что в зависимости от региона ситуация на рынке может быть разная. Например, в тех регионах, которые граничат с зоной СВО или пострадали в результате паводка, гораздо меньшая покупательская активность на рынке жилья. Мы понимаем также, что есть регионы, где в большей степени покупают квартиры владельцы херсонского сертификата или участники других жилищных программ. Что касается центральной части нашей страны, то здесь, конечно, крупные города, такие как Москва и Санкт-Петербург, всегда имеют свою историю ценообразования. Весь капитал нашей страны стремится в эти города. И, конечно, спрос на жилье в данных мегаполисах очень активный, а фактическое снижение стоимости объектов недвижимости в них будет минимальным», – говорит эксперт.
Спрос и предложение
Спрос и предложение также играют важную роль в формировании цен на недвижимость. Если спрос на жилье превышает предложение, это приводит к увеличению цен. Как показала ситуация с льготной ипотекой, вырос спрос на новостройки, увеличилась и цена на них.
В свою очередь, избыток предложения может снизить стоимость недвижимости.
Из чего складывается стоимость квартиры для продажи?
Когда дело касается стоимости недвижимости, на первый план выходит множество факторов, определяющих конечную цену объекта. Это может звучать просто, но даже малейшие детали могут оказать значительное влияние на продажную цену квартиры.
По словам эксперта в области недвижимости Марии Суслиной, важнейшими аспектами являются локация, состояние объекта и подготовка документации к сделке. Давайте разберемся подробнее, что еще влияет на определение цены жилья при продаже.
Расположение квартиры и инфраструктура
Это один из ключевых аспектов, оказывающих влияние на стоимость жилья. Близость к центру города, наличие развитой инфраструктуры, доступность парков, магазинов, общественного транспорта, – все это делает квартиру более привлекательной для потенциальных покупателей и повышает ее стоимость. Квартиры в центре или престижных районах, благодаря своему расположению рядом с деловыми и культурными объектами, обычно имеют более высокую цену. Удаленность от шумных магистралей или наличие зеленых зон вблизи также могут существенно повысить стоимость жилья.
Если же квартира расположена в отдаленном от центре районе с недостаточно развитой инфраструктурой, ее цена, вероятно, будет ниже. Кроме того, стоимость жилья может снижаться в случае близости к промышленным объектам, кладбищам, железнодорожным путям и так далее.
Состояние дома
Техническое состояние здания, в котором находится квартира, также имеет значение. Новые дома или те, которые прошли капитальный ремонт, обычно оцениваются выше, чем старые постройки с изношенными коммуникациями или без ремонта.
Состояние квартиры
Состояние самой квартиры – еще один важный фактор. Он включает в себя не только общую площадь и планировку помещений, но и состояние отделки, сантехники, электропроводки и других инженерных коммуникаций. Недавний ремонт или обновление улучшают впечатление о квартире и могут повысить ее стоимость.
«На стоимость объекта недвижимости влияет и предпродажная подготовка объекта недвижимости. Если объект будет грамотно упакован, сделана внимательная предпродажная подготовка, то такой объект долго не застоится. На сегодняшний момент клиенты в большей степени рассматривают варианты с ремонтом, в который можно заехать и жить», – рассказывает специалист по недвижимости.
Площадь
Площадь квартиры тесно связана с ее стоимостью. Обычно большая площадь означает более высокую цену. Однако это зависит от планировки и функциональности жилого пространства. Например, однокомнатная квартира в новостройке площадью 50 квадратных метров будет стоить дороже двушки в хрущевке площадью 44 квадрата.
Этаж
Этаж также играет роль в определении стоимости квартиры. Квартиры на верхних и средних этажах обычно ценятся выше из-за хорошего вида из окна и отсутствия шума с улицы. Однако на самом последнем этаже квартиры продаются уже хуже из-за риска протечки крыши. Поэтому цена на такой объект будет несколько ниже.
Снижают цены и на квартиры на первом этаже, так как в таких объектах есть риски появления плесени из-за близости подвала. Также в таких квартирах довольно шумно, потому что они более проходные.
Юридическая чистота
Юридическая чистота квартиры очень важна при продаже. Отсутствие правовых проблем и обременений на объекте повышает его стоимость в глазах покупателя.
Например, если владелец квартиры подготовился к ее продаже, собрал все необходимые документы и справки, а на объекте при этом нет никаких обременений, то цену на жилье можно несколько увеличить.
Если же собственник продает ипотечную квартиру, это означает, что для проведения сделки предварительно надо снять обременение. А это уже затягивает процесс и требует времени, договоренности с банком, иногда и денег покупателя, которые могут быть использованы в счет досрочного погашения займа продавца. То есть часть стоимости квартиры перечисляется банку-кредитору, а часть – уже самому продавцу. Однако с таким методом готовы связываться далеко не все покупатели. Именно поэтому стоимость квартиры с обременениями будет ниже аналогичной квартиры без юридических сложностей.
Может увеличить стоимость объекта такой вид сделки, как свободная продажа (чистая продажа или прямая). То есть, когда продавец желает просто получить деньги с продажи квартиры. Если же на полученные средства продавец собирается купить другое жилье, то это уже называется альтернативной сделкой. Такой вид сделки сложнее и требует больше сил и вложений. Поэтому покупатели относятся к альтернативным сделкам более настороженно и просят из-за этого скидку на квартиру.
Мебель и техника
Наличие качественной мебели и бытовой техники тоже влияет на стоимость квартиры. Меблированные и оборудованные объекты часто ценятся выше.
При определении продажной цены квартиры следует учесть, оставляет ли продавец имеющуюся мебель и технику. От этого зависит, будет ли цена квартиры более высокая или более низкая.
Вид из окна
Панорамный вид на парки, водоемы или исторические достопримечательности также может увеличить стоимость квартиры. Такие квартиры называют видовыми. Если же из окна открывается вид на соседнюю многоэтажку, это несколько удешевляет объект недвижимости.
Как правильно определить стоимость квартиры?
Основатель агентства недвижимости «Риэлком Владис» Мария Суслина рекомендует продавцам перед определением стоимости осмотреть квартиру на преимущества и наличие возможных дефектов.
«Что в вашем объекте на данный момент требует корректировки? Составьте свой аудит в форме таблицы. Внесите в нее то, что в объекте недвижимости вам очень нравится, и то, что требует внимания. Смотрим, какие моменты мы можем исправить, а какие моменты у нас исправить не получится», – советует эксперт.
Например, можно заменить порванные обои, но поменять этажность объекта недвижимости или статус угловой квартиры не удастся. По словам Марии Суслиной, в среднем объекты недвижимости на верхних этажах либо угловые и торцевые квартиры будут дешевле аналогов на 5-10%.
Затем следует проанализировать объявления похожих квартир на сайтах-агрегаторах.
«Не только смотрим на стоимость, но и анализируем, как давно продается объект недвижимости, насколько свежие фотографии, какое составлено описание. Также рекомендую прозвонить эти объекты и уточнить, как давно они продаются, когда собственники готовы показать их, какая ситуация по документам. Это нужно, чтобы понимать полную картину. Можно по телефону спросить о торге. Если объект недвижимости давно в продаже, собственник готов торговаться. Значит та цена, которая указана в объявлении, будет сильно отличаться от продажной стоимости объекта недвижимости», – объясняет риэлтор.
Эксперт рекомендует определить наиболее адекватную цену, выложить объявление о продаже квартиры и посмотреть спрос на нее. Если выяснится, что цена завышена или занижена, ее всегда можно откорректировать.
Полная же статистика реальных продаж на рынке жилья есть в агентствах недвижимости. Поэтому при трудностях с определением цены стоит обратиться к специалистам.
