Зачем нужны созаемщики по ипотеке?

Если вы собираетесь брать ипотеку, но беспокоитесь, что банк не одобрит вам кредит, можно привлечь созаемщика. В этой статье рассмотрим, кто это такой, какие у него права и обязанности, и чем созаемщик отличается от поручителя и заемщика. 

Кто такой созаемщик по ипотеке?

Созаемщик по ипотеке — это человек, который берет на себя долю ответственности перед банком за кредит. Если ваш супруг или близкий родственник оформляет ипотеку, вы становитесь созаемщиками. Основным или титульным созаемщиком остается податель заявки в банк, а второй называется созаемщиком или солидарным заемщиком. 

Созаемщик нужен, с одной стороны, чтобы увеличить совокупный доход и повысить шансы одобрения кредита. С другой стороны, для банка супруг созаемщик — дополнительная гарантия того, кто обязательства по ипотеке будут выполнены. 

Созаемщик, заемщик, поручитель — отличия

Термины кажутся близкими по значению, но на деле — разница существенная. И непонимание этой разницы может привести к неприятным последствиям. 

Заемщик — это единственный получатель ипотеки. Если человек оформляет кредит самостоятельно, только на себя, он называется заемщиком. Он берет на себя обязательства по погашению ипотеки и получает кредитные средства на покупку жилья. 

Созаемщики — один или два человека, которых заемщик привлекает к обязательствам по ипотеке. Титульный созаемщик — всегда собственник недвижимости, но он может выделять определенные доли своим созаемщикам. Созаемщики являются полноправными сторонами договора ипотеки.

Если один из супругов в браке оформляет на себя ипотеку, банк может даже потребовать привлечь второго супруга в качестве созаемщика. Супруги-созаемщики по ипотеке повышают уверенность банка в успешной выплате кредита даже в непредвиденных обстоятельствах.

Поручитель — не является стороной ипотечного договора и не имеет прав на собственность, у него отдельный договор поручительства с банком. Поручитель предоставляет гарантии банку, что кредит будет погашен, даже если созаемщики не исполняет своих обязательств. То есть, если созаемщики не выплачивают кредит, это обязан сделать поручитель. Поручителями могут стать родственники, близкие люди, а также работодатели.

Подытожим. Заемщик и созаемщик участвуют в процессе получения ипотечного кредита, имеют права и обязанности по его выплате, а ответственность поручителя начинается только в случае невыполнения обязательств заемщиком.

Зачем нужен созаемщик?

• Банки смотрят на общую сумму доходов заемщиков, и чем она выше, тем больше вероятность одобрения кредита. Следовательно, доходы созаемщика увеличивают шансы на одобрение заявки банком. 
• Привлечение созаемщика может увеличить сумму кредита, что позволит приобрести жилье большего размера, с лучшими характеристиками, на более выгодных условиях.
• Если у основного созаемщика слабая кредитная истории или недостаточный кредитный рейтинг, наличие созаемщика с хорошей кредитной историей может улучшить шансы на получение ипотеки.

Привлечение созаемщика — распространенная практика, которая помогает получить ипотечный кредит на более выгодных условиях. 

Права и обязанности созаемщика

Стать созаемщиком — серьезная ответственность. Права созаемщика по ипотеке и его ответственность полностью учтены в договоре с банком. Если заемщик не в состоянии выплачивать ипотечные платежи, созаемщик обязан будет делать это за него. Поэтому перед принятием такого решения нужно внимательно оценить свои возможности.

Все права и обязанности созаемщика определяются законодательством и банковским договором. 

Права

• Право получать информацию. Созаемщик по ипотеке имеет право получать полную и достоверную информацию обо всех условиях ипотечного кредита: размере, ставке, сроке погашения и т.д. Это помогает ему принимать обоснованные решения и контролировать процесс погашения.

• Право на защиту. Для того, чтобы защитить свои интересы, он может обращаться в банк при возникновении проблем или спорных ситуаций и просить разъяснений по всем возникающим вопросам.

• Право на совместное принятие решений. Так же, как и заемщик, созаемщик может и должен участвовать в выборе условий кредита, распределению ответственности между заемщиками и т.п.

Обязанности

• Погашать кредит. Созаемщик обязан погашать ипотечные платежи по условиям договора. Он должен быть способен осуществлять своевременные платежи, чтобы избежать просрочек и штрафных санкций.

• Соблюдать условия ипотечного договора. Они включают, например, соблюдение ставки, сроков погашения или страхования. 

• Предоставлять банку доступ к личным данным. Речь идет об информации о доходах, трудовом стаже, кредитной истории и прочих обстоятельствах, влияющих на условия выдачи кредита. 

Требования к созаемщику

Банки устанавливают определенные требования к созаемщикам для обеспечения безопасности сделки. 

• Финансовая надежность. Созаемщик должен располагать стабильным и достаточным уровнем доходов. Банки тщательно рассматривают кредитную историю и доходы для оценки финансовой надежности.
• Кредитная история. Задолженности по кредитам и просроченные платежи негативно скажутся на решении банка. 
• Статус занятости. Банк должен убедиться, что созаемщик имеет стабильную работу с регулярным доходом. Стаж работы и уровень должности также могут быть важными факторами при рассмотрении заявки.

Плюсы и минусы наличия созаемщика

Принимая решение о том, брать ипотеку своими силами или привлекать созаемщика, нужно учитывать все тонкости. Наличие созаемщика приносит как плюсы, так и минусы. Плюсы связаны с повышением шансов на более привлекательные условия от банка, а минусы — с разделением ответственности. 

Плюсы

• Увеличение шансов на получение кредита. Кроме того, можно значительно улучшить условия кредитного договора по процентной ставке, срокам оплаты и страхованию рисков.
• Увеличение суммы кредита. Созаемщик со стабильно высокими доходами и положительной кредитной историей может увеличить совокупный доход, что позволит получить более крупную ипотечную ссуду.
• Повышение стабильности платежей. В случае финансовых затруднений у одного из заемщиков, созаемщик может временно взять на себя обязательства по погашению кредита. 

• Налоговый вычет. Заемщик имеет право получать налоговый вычет в размере НДФЛ с суммы платежей по договору ипотеки. На тех же условиях предоставляется налоговый вычет созаемщику по ипотеке.

Минусы

• Общая ответственность. Если один из заемщиков не в состоянии выплачивать кредит, другой будет нести на себе всю финансовую ответственность. Поэтому необходимо тщательно оценить свои финансовые возможности и надежность партнера перед принятием решения о созаемстве.
• Совместное владение жильем. Когда созаемщики состоят в браке, недвижимость по ипотеке становится совместной собственностью супругов автоматически, если в брачном договоре не прописано иное. Сам по себе статус созаемщика не дает права на владение имуществом или долей в имуществе. Созаемщики по взаимной договоренности могут определить свои доли, указав их в договоре ипотеки (например 80% и 20%). Но, независимо от размеров долей, они несут равную ответственность по выплате ипотечных платежей.
• Влияние на кредитную историю. Если есть просрочка по ипотечным платежам, для банка не имеет значения, кто из созаемщиков не выполнил обязательств: неплательщиками автоматически признаются оба созаемщика, и в кредитной истории каждого из них появится негативная отметка.

Как заключается сделка с участием созаемщика?

Шаг 1. Идентификация подходящего созаемщика
Основной заемщик должен выбрать подходящего созаемщика. Это может быть супруг, близкий родственник или партнер, обладающий необходимыми финансовыми характеристиками и кредитной историей.

Шаг 2. Подготовка документов
Банк запрашивает у созаемщиков документы, подтверждающие их финансовую состоятельность и личные данные, а также все необходимое для анализа сделки по недвижимости. 

Шаг 3. Оценка финансового состояния
Банк проводит анализ платежеспособности обоих созаемщиков, применительно к конкретной сделке: оценивает совокупный доход, залоговые инструменты, кредитную историю и другие факторы, чтобы определить размер и условия кредита.

Шаг 4. Подписание договора
После того, как банк рассчитывает сумму кредита и согласовывает условия сделки, созаемщики подписывают ипотечный договор. Договор должен быть заверен нотариально, если это требуется законодательством.

Шаг 5. Оформление прав на недвижимость
Любая недвижимость требует государственной регистрации. Порядок, сроки, доли собственности и другие аспекты определяются условиями договора. Титульный созаемщик автоматически становится собственником. Права созаемщика по ипотеке на квартиру или доли в недвижимости определяются в договоре по взаимному согласованию.

Как перестать быть созаемщиком?

Созаемщик в какой-то момент может захотеть выйти из договора ипотеки. В этом случае, есть несколько шагов, которые нужно предпринять, чтобы перестать быть созаемщиком.

• Свяжитесь с банком. Банк предоставит инструкции и необходимые документы для завершения процесса.
• Проверьте возможные варианты. Один из возможных способов — рефинансирование платежей, при котором основной заемщик берет на себя полную ответственность за кредит, а созаемщик освобождается от всех обязательств, но при этом теряет все права. Другой вариант — продажа ипотечной недвижимости.
• Подготовьте требуемые документы. Список предоставит банк. Это могут быть заявление о выходе из кредита, письмо согласия от основного заемщика и т.д. 
• Завершите процесс. Следуйте инструкциям банка. Банк обработает информацию и оформит соответствующие изменения в договоре кредита.
• Подтверждение изменений. Убедитесь, что банк подтвердил изменения в вашем статусе созаемщика. Проследите за получением документа или уведомления, подтверждающего ваш новый статус.
• Расторжение брака. Это основание для выхода одного из созаемщиков-супругов из ипотеки. После расторжения брака бывший супруг может оставаться созаемщиком при разводе и продолжать выполнять обязательства по договору. Главное — уведомить банк об изменении статуса супругов.

Перестать быть созаемщиком непросто. Важно тщательно следовать инструкциям банка. А чтобы обезопасить себя, лучше обратиться за профессиональной консультацией.

Наличие созаемщика расширяет возможности для заемщика, дает ему лучшие условия по ипотечному кредиту и страховку на случай непредвиденных обстоятельств. Для самого созаемщика это ответственный шаг, который нужно тщательно взвесить, учитывая все нюансы. Поскольку ипотечный кредит — это долгосрочное обязательство, обоим участникам необходимо подходить к процессу со всей ответственностью.