Альтернативная сделка с недвижимостью: особенности и риски

Альтернативные сделки с недвижимостью позволяют продавцу продать старое жилье и купить новое практически одномоментно. Такой способ «обмена» экономит время и деньги и является удобным решением для тех, кто хочет переехать в другой район или дом. Выясняем, что такое альтернативная сделка с недвижимостью и чем она привлекательна.

Что такое альтернативная сделка с квартирой?

Альтернативная сделка представляет собой продажу старой квартиры, при которой собственник использует полученные деньги на покупку новой. Деньги, как правило, хранятся в банковской ячейке или на расчетном счете и не попадают лично в руки продавцу до завершения всех этапов сделки. Такую сделку называют еще встречной продажей.

В альтернативной сделке участвуют три стороны:

• продавец;
• покупатель;
• продавец-покупатель – тот, кто продает старый объект и приобретает новый.

Договоры купли-продажи обеих сделок регистрируются одновременно.

Как правильно проводить альтернативную сделку?

Виды альтернативных сделок

Альтернативная сделка с недвижимостью, что представляет собой быструю смену места жительства без ожидания подходящего объекта, имеет классификацию. Выделяют 3 вида таких сделок:

• сделка с равноценным обменом;
• сделка с неравноценным обменом и доплатой;
• разъезд (съезд).

Сделка с равноценным обменом – самый простой вариант. В этом случае собственники обмениваются квартирами, которые имеют одинаковую стоимость. Например, человек, проживающий в доме на первом этаже, хочет переехать на четвертый, а владелец квартиры на четвертом этаже хочет выкупить квадраты на первом, чтобы сделать из них нежилое помещение – магазин.

Сделка с неравноценным обменом или доплатой, как правило, используется тогда, когда человек захотел улучшить жилищные условия и, например, переехать из двухкомнатной квартиры в трешку. В этом случае он добавляет собственные средства к тем, что выручит при продаже своей квартиры.

Разъезд (съезд) – это ситуация, когда взамен одного большого объекта приобретаются несколько меньших или наоборот. Например, родители приняли решение разменять двушку на две однушки – для себя и выросшего ребенка.

Риски альтернативных сделок с недвижимостью

Альтернативная покупка квартиры, как и любые операции с недвижимостью, рискованна. Причем рисков в такой ситуации больше, чем при классической купле-продаже квартиры, поскольку участников сделки больше, а сама процедура – сложнее.

Альтернатива при покупке квартиры – что это за риски?

• Сделка может сорваться. Такое случается обычно на втором этапе, когда продавец уже продал свою квартиру, но возникли сложности с покупкой новой. Например, не получилось найти подходящий вариант или одну из сторон не устраивают условия сделки.
• Стоимость квартиры может измениться. В таком случае при равноценной сделке пропорционально повышается стоимость обеих квартир, что не гарантирует того, что всех участников сделки устроит новая цена. Покупатель при этом рискует больше всех.
• Проблемы с регистрацией. После заключения альтернативной сделки все документы подаются в Росреестр одновременно. Но зачастую бывает так, что одна из них благополучно проходит процесс регистрации, а другая – нет, например, из-за нехватки каких-либо справок или ошибок в документах.
• Длительность сделки. Многоэтапная сделка, состоящая из нескольких процедур, занимает в среднем в 3-4 раза больше времени, чем обычная купля-продажа. Обычно на это уходит около четырех месяцев.

Плюсы и минусы альтернативных сделок

У альтернативной сделке с квартирой есть свои преимущества и недостатки.

Плюсы

К преимуществам таких сделок относятся:

• быстрый переезд из старого жилья в новое без необходимости арендовать квартиру;
• более выгодные цены на недвижимость, поскольку продавцы готовы снизить стоимость в таких сложных сделках;
• возможность выручить большую сумму при продаже, поскольку продавец-покупатель заинтересован в заключении сделки.

Минусы

Среди недостатков можно отметить:

• высокие риски срыва сделки, если продавец-покупатель не сможет найти подходящий объект;
• вероятность отказа в сделке продавца, из-за чего всем участникам сделки придется отказаться от нее;
• более длительные сроки покупки и оформления недвижимости.

Как провести альтернативную сделку с недвижимостью: инструкция

Покупатель и продавец в альтернативной сделке делают все те же действия, что и при обычной купле-продаже. Схема становится сложнее для продавца-покупателя. Предоставляем пошаговую инструкцию, как проводить альтернативную сделку:

1. Найти продавца и покупателя. Это два отдельных процесса. Чтобы найти покупателя, нужно разместить объявление о продаже, сделать подробное описание квартиры и обязательно указать, что вы планируете совершить альтернативную сделку. Параллельно с этим можно начать поиски подходящего объекта для обмена: изучить рынок недвижимости и доски объявлений, выписать подходящие варианты. При осмотре квартиры и общении с продавцом также нужно упомянуть о желаемом способе сделке.
2. Проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Для этого нужно запросить у продавца выписку из ЕГРН и домовой книги, квитанции об оплате ЖКУ или справку об отсутствии задолженности, а также кредитный договор, если квартира находится в залоге у банка. Эти же документы желательно предоставить покупателю старой квартиры.
3. Выбрать способ расчета. И с продавцом, и с покупателем нужно обсудить и выбрать подходящий способ передачи денег. Можно использовать аккредитив или банковскую ячейку. Также стоит договориться об удобном для всех варианте взаиморасчета.
4. Подписать предварительное соглашение. Этот документ предоставляет дополнительные гарантии для всех участников сделки, поэтому в нем должны содержаться все важные данные: информация об участниках, объектах недвижимости, способе и сроках оплаты и прочих условиях сделки. С продавцом и с покупателем составляются разные соглашения.
5. Составить ДКП. Для каждой сделки составляется отдельный договор в двух экземплярах. В случае заключения альтернативной сделки лучше сделать это у юриста или нотариуса.
6. Зарегистрировать сделки в Росреестре. После заключения сделок все стороны должны обратиться в Росреестр или МФЦ с набором документов, необходимых для регистрации. Понадобятся паспорта, правоустанавливающие документы на квартиры, ДКП, кадастровые паспорта и квитанции об оплате госпошлины. Написать заявление на регистрацию права собственности можно на месте.

Что должно быть в договоре купли-продажи?

Налоги при альтернативной сделке

По закону при продаже квартиры собственник должен уплатить имущественный налог в размере 13%. При альтернативной сделке правила не меняются. От налога освобождаются владельцы недвижимости при соблюдении некоторых условий: 

• срок владения квартирой более 5 лет;
• срок владения 3 года, если квартира получена в наследство или по договору дарения от родственника, по договору пожизненного содержания с иждивением или была приватизирована.

Также после завершения сделки можно получить налоговый вычет в размере 13%.

Особенности альтернативных сделок

Альтернатива при продаже квартиры – это достаточно сложная поэтапная процедура, которая при определенных обстоятельствах усложняется еще сильнее. Во всех сложных случаях рекомендуется заверять все документы нотариально.

Какие обстоятельства могут усложнить сделку?

Ипотека

Один из сложных случаев, если одна из квартир приобретается с использованием кредитных средств – в ипотеку. Особенность такого обстоятельства заключается в том, что в сделке существенно увеличивается количество участников – банк, страховая компания, регпалата. Растет и количество документов, необходимых для совершения сделки, некоторые из которых имеют срок годности.

Кроме того, если в ипотеку приобретаются обе квартиры, необходимо, чтобы оба кредита оформлялись в одном банке, – в ином случае это будет сделать практически невозможно. Поскольку деньги хранятся в банковской ячейке или на счету, выполнить перевод между банками нельзя, а договориться с кредитными организациями будет очень проблематично.

Еще более сложная история, если при покупке квартиры покупатель использует часть своих средств, а часть берет в банке.

Стороны в разных городах

Если участники сделки находятся в разных городах, то они могут оформить сделку удаленно. То есть обмен документами осуществляется удаленно, так же выполняется перевод денег, а сделка проходит электронную регистрацию.

Сложность этого процесса состоит в том, что участникам важно познакомиться и пообщаться лично, чтобы убедиться в правдивости и юридической чистоте сделки. У покупателя может зародиться подозрение, что он столкнулся с мошенниками.

Несовершеннолетние собственники

Если в одной из квартир, участвующих в альтернативной сделке, прописаны несовершеннолетние или они же являются собственниками, взрослым необходимо обратиться в органы опеки и получить разрешение на продажу такой квартиры.

Проблем с разрешением возникнуть не должно, если новая квартира не хуже старой, ребенок получает положенные ему квадраты или эквивалентную сумму на личный счет.

Маткапитал

Покупка недвижимости с использованием средств материнского капитала разрешена, однако в таком случае доли в квартире должны получить супруг и дети. При этом факт долевой собственности нужно будет задокументировать – написать соответствующее обязательство и заверить его у нотариуса.

Альтернативная сделка имеет свои плюсы и минусы, зато позволяет практически без ожидания переехать из старой квартиры в новую. В качестве выбранного жилья может быть любой объект – хоть в этом же доме, хоть в другом городе. Особенности совершения сделки при этом будут разниться, а при определенных обстоятельствах участникам придется запастись терпением и потратить до 3-5 месяцев на завершение всех процессов.