Как распознать ведомого продавца квартиры?

Покупка квартиры требует всестороннего анализа и внимательной проверки. Причем проверки не только самой недвижимости, но и продавца. Мошенники придумывают все новые и новые схемы собственного обогащения, в том числе и махинации с недвижимостью, после которых покупатель может остаться без квартиры и денег. В этой статье мы подробно рассмотрим, кто такой ведомый продавец, как распознать продажу квартиры под воздействием мошенников и какие меры предосторожности необходимо предпринять.

Кто такой ведомый продавец и почему сделка с ним опасна?

Ведомый продавец недвижимости – это человек, который продает свою недвижимость под воздействием внешних обстоятельств или мошенников. Чаще всего это происходит в результате обмана и манипуляций, давления со стороны аферистов. В этот момент продавец не может быть полностью адекватным и осознавать всех последствий своих действий.

Масштаб проблемы на рынке недвижимости

Специалисты расходятся в оценке масштаба проблемы. С одной стороны, мошеннические схемы набирают обороты, и подобных сделок становится все больше. Широкую огласку получило так называемое «дело Долиной», когда певица под воздействием мошенников продала дорогостоящую квартиру и перевела им вырученные средства. При этом в суде Ларисе Долиной удалось оспорить сделку и вернуть жилье, а вот покупатель остался без квартиры и без денег. Благодаря этой ситуации проблема ведомых продавцов квартир получила общественный резонанс.

С другой стороны, реальных дел в судах за последний год насчитывается не так много. Возможно, связано это еще и с тем, что лишь немногие обращаются в суд за защитой своих интересов.

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу Найти квартиру

7 ключевых признаков ведомого продавца

Стоит несколько раз взвесить все «за» и «против», а лучше совсем отказаться от сделки, если:

1. Продавец торопится, нервничает, раздражается при малейшей отсрочке.
2. Цена на квартиру сильно занижена.
3. Квартира продается по доверенности, а вам не дают связаться с собственником.
4. У собственника это единственное жилье, и он не покупает что-то взамен.
5. Пожилой продавец отказывается дать контакты родственников.
6. Продавец отказывается съезжать и/или выписываться до момента получения денег.
7. Продавец путается в разговоре: озвучивает разные причины, произносит фразы «секретные службы», «спецоперация» или названия силовых ведомств, а также периодически консультируется с кем-то по телефону.

«Каждый отдельно взятый пункт может не являться показателем, что продавца кто-то «ведет», но дает повод провести более тщательную проверку объекта и покупателя. А совокупность признаков – это серьезная причина отказаться от сделки и продолжить поиск квартиры», – считает риэлтор, юрист по недвижимости Евгения Новичкова.

Юридические риски при сделке с ведомым продавцом

Поскольку массовую практику подобные сделки обрели совсем недавно, законодательно интересы покупателя практически не защищены, а судебные прецеденты только набирают обороты.

Правовые последствия для покупателя

Согласно Гражданскому кодексу РФ, в случае признания сделки недействительной каждая сторона возвращает другой все полученное по сделке. То есть покупатель возвращает квартиру, а продавец обязан вернуть деньги. Но если он уже перевел их мошенникам, фактически сделать этого не сможет. Таким образом, покупатель остается без квартиры и с исполнительным листом, но без денег.

Примеры из судебной практики

Суды первой инстанции, как правило, принимают решения в пользу продавца (70% случаев), обязуя покупателя вернуть квартиру. Самый нашумевший пример – дело Ларисы Долиной, когда она решила оспорить сделку, а суд встал на ее сторону. Квартиру певице вернули, а деньги покупателю получить обратно не удалось, так как они ушли мошенникам.

К счастью для покупателей, уже появилась судебная практика по ведомым продавцам, когда суды второй инстанции отменяют решение о возврате квартиры, если покупатель доказал свою добросовестность при приобретении недвижимости. Примером послужило также медийное «дело Цитлидзе», где кассационный суд отменил возврат квартиры продавцу, мотивируя это тем, что приговор по делу о мошенничестве не является основанием для отмены сделки, а также необходимо принимать во внимание добросовестность покупателя.

Сделки с ведомыми: практические советы по защите

Ниже приведем несколько советов от эксперта, как не попасть на сделку с ведомым продавцом квартиры:

1. Использовать только безопасные банковские расчеты. Никакой наличной оплаты.
2. В сделках по доверенности обязательно проверить ее на сайте нотариата и лично пообщаться с собственником.
3. Тщательно проверить и собственника, и объект недвижимости. Можно поговорить с родственниками, а также съездить на объект и пообщаться с соседями.
4. По возможности оформлять сделку нотариально. Это не панацея, но даст дополнительные гарантии.
5. В сделках с пожилыми людьми проверять их дееспособность: запрашивать справку не только из психоневрологического диспансера, но и свежую справку от психиатра, что человек осознает свои действия.
6. Сохранять переписку, фиксировать все переговоры на диктофон и вести видеозапись (по закону необходимо предупредить человека об аудио- и видеофиксации).

«Все эти действия помогут в дальнейшем доказать, что вы добросовестный покупатель. Но самая лучшая защита – это ваша интуиция. Когда возникают сомнения, даже если с документами на первый взгляд все в порядке, то лучше отказаться от сделки и продолжить поиск. Не нужно концентрироваться на сомнительном объекте. Когда человек хочет найти для себя новое жилье или хорошую квартиру для своих детей, он всегда ее найдет», – советует эксперт.

С поиском квартиры поможет «Акварто». Это сервис, который помогает быстро найти жилье на вторичном рынке, собирая все объявления с крупнейших досок в одном месте.

Больше не надо мониторить десятки сайтов в надежде найти идеальную квартиру. Достаточно зарегистрироваться в личном кабинете «Акварто», настроить фильтры, сохранить поиск и включить уведомления в Telegram или на почту о новых объявлениях. Сервис круглосуточно мониторит Циан, Авито и Яндекс.Недвижимость и отправляет пользователям подборки новых предложений.

Что делать, если уже купили недвижимость у ведомого продавца?

В первую очередь – не паниковать. И постараться найти надежного адвоката в сфере недвижимости. Дальше тщательно собирайте доказательную базу: что вы не могли подозревать, что продавец действует под влиянием, ведь в общении он был адекватен, а вы сделали все необходимые проверки.

«Ведомые продавцы недвижимости – не новое явление, но сейчас приобретает масштаб. Я в своей практике по каждой сделке всегда собираю и отдаю покупателям доказательства их добросовестности. Это скрины объявления о продаже квартиры, все документы и справки, результаты проверки собственника в базе исполнительных производств и на наличие судебных споров», – дополняет эксперт.

Коротко о главном

1. На сегодняшний день покупатели не защищены законодательно от сделок с ведомыми продавцами, что требует серьезных нововведений на уровне законов.
2. Всегда проверяйте документы, обсуждайте детали с продавцом и не спешите с принятием решения.
3. Если продавец продает жилье без альтернативной покупки, торопится, отказывается показывать оригиналы документов или не желает обсуждать сделку с родственниками, скорее всего, перед вами ведомый продавец.
4. В случае малейших сомнений в адекватности действий продавца, откажитесь от сделки и выберите другой объект для покупки. Для поиска квартиры воспользуйтесь сервисом «Акварто».