Содержание
Если вы хотите продать квартиру, но не решаетесь или не желаете приглашать специалиста по сделкам с недвижимостью, то эта пошаговая инструкция поможет самостоятельно подготовить жилплощадь к показу и найти покупателя быстро и без посредников.
С чего начать продажу квартиры?
Важно понимать, какие шаги нужно предпринять, чтобы успешно провести сделку. Для этого выстраиваем всю цепочку.
Чтобы продать квартиру самостоятельно, соблюдайте порядок действий, вам потребуется подготовка и проведение самой сделки. И если заключить и зарегистрировать договор довольно несложно, то процесс подготовки продаваемого объекта от вас потребует больше времени и сил. В ходе первого этапа нужно определить стоимость объекта, освободить площадь от лишних вещей или даже отремонтировать помещение, собрать документы, разместить объявления и организовать показы потенциальным покупателям.
Как оценить квартиру перед продажей
Определение стоимости квартиры
Владельцу жилья зачастую очень непросто сразу определить цену своей квартиры, ведь в нее вложено немало сил и средств – каждая полочка или завитушка на потолке может быть ценной для хозяина квартиры, так как он это все выбирал или даже делал своими руками. А вот для покупателя, возможно, ни то, ни другое неважно, а нужны лишь конкретные квадратные метры – и в будущем он все переделает. Самое же важное в покупке жилья – его цена.
Чтобы определиться со стоимостью квартиры, можно выбрать один из вариантов:
- провести мониторинг рынка самостоятельно, сравнивая свою квартиру с рядом аналогичных;
- заказать отчет об оценке квартиры, получив при этом полную информацию о рыночной и ликвидационной стоимости объекта.
Важно, чтобы предложенная вами цена квартиры была рыночной, иначе высока вероятность, что потенциальный покупатель перелистнет ваше предложение, посчитав его слишком дорогим или, наоборот, подозрительно дешевым.
Для определения стоимости обратите внимание на расположение комнат. Изолированные и расположенные на разные стороны дома обычно выгоднее, чем смежные. Совмещенный санузел для многих семей – тоже не вариант. Плюсом к цене будут кладовые, постирочные, отдельные гардеробные комнаты. Наличие или отсутствие, вид и состояние балкона тоже играет немалую роль. Помните, что первый и последний этажи пользуются меньшим спросом. Важен также ремонт или его отсутствие для определения конечной стоимости.
Немаловажно и общее состояние дома: вряд ли покупатели высоко оценят квартиру с отличным ремонтом, но в ужасном, пропахшим плесенью подъезде с отколотым крыльцом или покосившейся кровлей. Поэтому найдите плюсы в доме, даже если он построен полвека назад: сделан капитальный ремонт (или запланирован в этом году), заменены трубы, окрашен фасад, новые почтовые ящики и отзывчивая управляющая компания.
Инфраструктура района важна для конкретного покупателя. И если вы нацелены быстро продать квартиру семье с детьми, то обязательно уточните факт наличия в шаговой доступности детских садов, школ, возможно, каких-то секций. Встаньте на место покупателя: что для вас важно? Вот все это и перечислите отдельным списком: магазины, аптеки. поликлиники и ветеринарные клиники, зеленые зоны, скверы и парки, спортивные площадки или даже хоккейный корт, бассейн или ваш любимый пункт доставки заказов. Не забудьте про общественный транспорт, дорожные развязки и удаленность от метро, если оно в вашем городе есть.
Влияют на цену также такие моменты, как наличие обременений или долги за жилищно-коммунальные услуги или капитальный ремонт дома.
Неплохо бы, кстати, выписаться из квартиры. Да, это можно сделать и после самой сделки, но для покупателя привлекательнее квартира, в которой нет зарегистрированных людей, особенно детей.
Предпродажная подготовка квартиры
Следующий этап продажи квартиры самостоятельно – уборка. Не пренебрегайте этим, ведь люди любят глазами. И любая небрежно брошенная вещь может вызвать отвращение. Покупатель уже не станет рассматривать ваш вариант даже с привлекательной ценой.
Квартира должна быть в товарном виде, как бы сказали эксперты. Перед показами лучше провести генеральную уборку и убрать лишние вещи, которые просто съедают пространство. Стоит убрать все подтеки с труб, замазать трещинки в ламинате, подклеить или заменить оторвавшиеся обои, отмыть плитку и сантехнику, избавиться от неприятных запахов, привести в порядок электрику или даже сделать небольшой косметический ремонт. Специалисты уверяют, что идеально чистая и отремонтированная квартира продается дороже и быстрее. Представьте, что это не ваша квартира, а номер в гостинице. Как он должен выглядеть? Вот примерно такой вид и имеет предпродажная квартира.
Если же у вас совсем нет желания или средств приводить квартиру в порядок, но есть возможность из продаваемой квартиры съехать, то лучше убрать старые выцветшие обои совсем и отмыть территорию. Тогда квартиру можно предложить покупателям как подготовленную к ремонту. Такой вариант тоже подходит многим.
Сбор документов
Какие документы нужны, чтобы продать квартиру? В первую очередь, это оригиналы всех правоустанавливающих документов. Среди них:
- Паспорта всех собственников и свидетельства о рождении для детей-собственников, которым еще нет 14 лет.
- Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН.
- Также подтверждающие сделку документы: если квартиру покупали, то необходим предыдущий договор купли-продажи, если приватизировали — договор приватизации, если получили в подарок — дарственная, а если получили в наследство — свидетельство о праве наследования.
- Кадастровый паспорт на квартиру (можно получить в МФЦ, Росреестре либо непосредственно в Кадастровой палате).
- Технический паспорт (его копию можно получить в МФЦ).
- Справка из налоговой службы об отсутствии долгов.
- Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости, если квартира приобреталась в браке.
Но это не все. Есть еще типы документов, которые потребуются к моменту сделки, но они имеют ограниченные сроки действия. В этот список входят:
- согласие органов опеки на продажу квартиры, если в сделке задействованы дети;
- справка формы 9 (справка о составе семьи, ее бесплатно можно взять в МФЦ);
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Документы для продажи квартиры
Основным документом для продажи квартиры является выписка из ЕГРН. Ее можно запросить в отделении Росреестра по месту жительства или на официальном сайте ведомства, а также в МФЦ. В этом документе вы не увидите свое ФИО, ведь после 1 марта 2023 года вступил в силу новый закон, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
Также для сделки необходимы кадастровый и технический паспорт, выписка из лицевого счета, справки о составе семьи, предварительный договор купли-продажи, договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры.
Как подготовить и разместить объявление?
Итак, вы определились с ценой объекта, с его плюсами и минусами и готовы сформировать объявление. Подскажем, как сделать его привлекательным для покупателей.
Помните, что рыночная стоимость и внешняя привлекательность объекта – это удачное сочетание для того, чтобы быстро продать квартиру.
Как составить идеальное объявление о продаже квартиры? Часть 1. Смотреть видео на Rutube и в VK video
Текст объявления должен быть максимально подробным и рассчитанным на разные категории покупателей: укажите все плюсы, о которых мы рассуждали выше (инфраструктура, состояние дома, все параметры жилплощади).
Фотографии квартиры лучше делать в светлое время суток при естественном освещении. Все, что вы относите к плюсам, необходимо отразить на кадрах: но это не должна быть ваза, которую вы заберете при переезде, лучше покажите встроенную мебель или чистую сантехнику, жалюзи или комфортный обустроенный балкон, которые достанутся новому собственнику. Обратите внимание на качество кадров. Не стоит размещать размытые или непонятные фото.
Как составить идеальное объявление о продаже квартиры? часть 2. Смотрите видео на Rutube и в VK video
Можно сделать видеообзор, чтобы покупатель мог рассмотреть всю квартиру.
Размещать объявления стоит сразу на нескольких площадках: известные сайты с разделом недвижимости, личные страницы и сообщества в соцсетях, где возможны бесплатные публикации. Также можно развесить объявления на бумаге в своем районе. Статистика показывает, что зачастую люди выбирают новое жилье в том же районе, где проживали раньше.
Показ квартиры потенциальным покупателям
Чтобы самостоятельно продать квартиру, показы тоже придется проводить самому. Если вы не живете в квартире, это может осложнить вашу жизнь, но помните, что встречать гостей (а покупатели – это и есть гости) нужно в любом случае в хорошем настроении, с улыбкой и приветствием. Потому что первое впечатление располагает к покупке. А впечатление это создает и владелец дома.
Помогите гостям снять верхнюю одежду, поинтересуйтесь, для чего покупатели хотят купить квартиру. Если в их планах сдавать ее в аренду, то можно привлечь его рассказом о том, что вы оставите новым хозяевам бытовую технику и мебель. Если же гость желает жить в этих квадратных метрах, можно поведать ему о хороших соседях и иных преимуществах вашего жилья по сравнению с подобным.
При этом семье с детьми не забудьте напомнить, что школа и детский сад совсем рядом и к ним ведет безопасная дорога. А площадка у дома – просто рай для маленьких ангелочков. Пожилой паре лучше рассказать о герметичных окнах и тихих соседях, а беспечным студентам о местах для отдыха поблизости или бесперебойном интернете, который служит вам долгие годы.
Этапы продажи квартиры
Как говорилось выше, этап непосредственной продажи квартиры включает в себя подписание сначала предварительного договора или договора задатка (аванса) и получение этого задатка, подписание основного договора купли-продажи, его регистрацию и получение оставшейся суммы.
Предварительный договор купли-продажи и договор задатка
Заключение либо предварительного договора, либо договора купли-продажи при самостоятельной продаже жилья обязателен, так как эти документы говорят о намерении покупателя – приобрести, а продавца – продать конкретный объект. Заключать их стоит для того, чтобы покупатель и продавец дособрали недостающие документы в ходе сделки.
Оба договора предполагают внесение покупателем части стоимости квартиры, чтобы продавец прекратил показы и снял все объявления со всех площадок.
При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры важно указать, какая сумма аванса вернется покупателю, если сделка не состоится. В договоре также включаются все характеристики объекта, прописан порядок оплаты, указано, кто платит за сопутствующие издержки в виде услуг нотариуса, аренды банковской ячейки и т.п, а также ответственность каждой из сторон в случае отказа от обязательств. Кроме этого, указывается, когда продавец должен передать освобожденную квартиру новому владельцу, получить от него деньги и сделка завершится. Все эти пункты будут и в основном договоре.
Договор задатка при купле-продаже квартиры подразумевает, что сумма задатка остается у продавца, если сделка срывается по вине покупателя, а если же по вине продавца, то он выплачивает покупателю задаток в двойном размере.
Эксперты отмечают, что заключать такие договоры необязательно, но чтобы себя защитить, лучше это сделать.
Расчеты за квартиру
Варианта расчета обычно два – наличными или безналом.
В первом случае одним из самых надежных способов передачи денег является банковская ячейка. Ее арендует обычно покупатель на две недели, потому что в этот срок проводится регистрация недвижимости. Работает система так: средства кладут в ячейку в присутствии специалиста банка, пакет с оплатой запечатывается и пломбируется. После зарегистрированной в Росреестре сделки стороны получают регистрационный договор и выписку ЕГРН. С этими документами и актом приема-передачи жилья продавцу отдадут сохраненные деньги.
Безналичный вариант проще. Деньги никто не берет и никуда не передает. Используется аккредитив (спецсчет, на который покупатель перечисляет деньги, а забрать их продавец сможет только после регистрации договора купли-продажи) и платежное поручение.
При ипотечной сделке банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).
И аккредитив, и банковская ячейка обойдутся примерно в 2-5 тысяч рублей. При этом стоит помнить, что банк не несет ответственности за подлинность документов, которые им представят стороны.
Заключение договора купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры создается в трех равнозначных экземплярах. В нем отражаются все пункты, касающиеся самого объекта (из предварительного соглашения), а также поведения сторон в разных ситуациях. Если в сделке участвуют дети, то необходимо и участие нотариуса. Но даже после подписания дoгoвopa купли-продaжи квapтиpa вce eщe ocтaeтcя за продавцом.
Поэтому к этим готовым документам прибавляется квитанция об уплате госпошлины (ее сумма для физлиц в 2024 году составляет 2000 рублей). И с этим пакетом покупатель и продавец идут в МФЦ или Росреестр, где оформляют сделку.
Что должно быть в договоре купли-продажи?
Передача квартиры и получение денег
И только после регистрации проведенной сделки покупатель получает на руки зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН – теперь квартира принадлежит ему. А продавец остается с экземпляром договора.
Стороны оформляют акт приема-передачи проданных квадратных метров. Этот документ создается в двух экземплярах для обеих сторон, но если привлекается банк (ипотека), то еще один экземпляр нужен и этому участнику сделки. Банк выдаст денежные средства продавцу только при предъявлении зарегистрированного договора и акта приема-передачи.
Теперь все стороны довольны: покупателя можно поздравить с новосельем, а продавца – с выгодной продажей.