Документы для продажи квартиры: полный список

Сделка купли-продажи недвижимого имущества требует обязательной государственной регистрации. Эта норма закреплена в Гражданском кодексе РФ. Поэтому при продаже недвижимости собственнику необходимо подготовить обширный пакет документов, без которых невозможно проведение сделки и последующая государственная регистрация. Мы собрали для вас подробное руководство по тому, какие документы нужны для продажи квартиры, какие бумаги следует подготовить, что необходимо учесть при подготовке и реализации договора, а также какие документы для регистрации продажи квартиры нужно предоставить в регистрирующий орган.

Кто может продать квартиру?

Есть несколько вариантов того, кто именно может продавать недвижимость. В зависимости от статуса продавца будет немного меняться ход сделки. 

1. Владелец недвижимости – тот, кто указан в регистрационных документах как собственник (или как долевые собственники, если их несколько) продаваемого жилья.
2. Если владелец — несовершеннолетний, от имени владельца выступает один из родителей, или определенный законом опекун. В этом случае потребуется, чтобы органы опеки дали разрешение на продажу квартиры. При достижении ребенком 14 лет, с разрешения родителей, он уже может самостоятельно принимать участие в сделке.
3. Законный представитель владельца – это тот, кому собственник передает право выступать в сделке от его имени и в его интересах. Передачу права подтверждают нотариально заверенной доверенностью. В доверенности перечисляются все действия, которые имеет право совершать доверенное лицо.

Чтобы успешно завершить и зарегистрировать сделку, продавец должен заблаговременно собрать все необходимые документы. Перечень нужных бумаг будет зависеть от конкретных обстоятельств.

Список основных документов

Для проведения сделки требуется подготовить обязательный набор документов для купли – продажи квартиры. Этим занимается продавец. Далее — список необходимых документов. Он может варьироваться, если есть особые условия. 

1. Паспорт (единоличного собственника или всех владельцев долей). Конечно, это должны быть оригиналы, без них ни МФЦ, ни нотариус, если он будет нужен, не смогут подтвердить личность владельца. Это непременно должны быть оригиналы, их нужно будет предоставить в МФЦ или у нотариуса, где в некоторых случаях нужно будет удостоверить сделку.
2. Свидетельство о праве собственности на недвижимость. Раньше свидетельство оформлялось только в бумажной форме установленного образца. С июля 2016 года государственная регистрация права на собственность происходит в электронной форме, и подтверждается выпиской из ЕГРН. Действительными признаются и та, и другая форма. 
3. Проект договора купли-продажи – если вы регистрируетесь через МФЦ, подходит любой выбранный сторонами вариант договора, если его положения не противоречат законодательству. Если в вашем случае обязательно нотариальное удостоверение сделки, применяется договор в типовой форме.
4. Кадастровый паспорт недвижимости – это электронный или бумажный документ. Он содержит сведения о свойствах объекта, его характеристиках, материалах строительства, дате проведения капремонта и поэтажного плана жилья из государственного кадастра недвижимости (ГКН). Также в кадастровом паспорте указан индивидуальный номер объекта.
5. Акт приема-передачи – документ, подтверждающий факт передачи квартиры покупателю. В нем также есть описание общего технического состояния помещения.
6. Расписка или другой документ, подтверждающий сумму оплаты и форму расчета по проводимой сделке.
7. Квитанция оплаты необходимой государственной пошлины за регистрацию сделки – оригинал.

Нужен ли нотариус?

Не при всякой сделке обязательно нужно идти в нотариальную контору. На самом деле, это потребуется только в двух случаях:

1. Если у собственности есть несколько владельцев и они  — долевые собственники объекта продажи.
2. Если один из владельцев, или несколько долевых владельцев — несовершеннолетние.

Важно! Когда собственник доверяет передачу права на продажу жилья своему представителю, мы советуем тщательно проверять все документы для купли-продажи квартиры, которые составляются и подаются от его имени, на предмет возможных технических ошибок, опечаток или неточностей. Особенно если вы лично не можете контролировать все этапы на месте и находитесь в другом городе или регионе. Проверять обязательно каждый знак и каждую цифру, сейчас передавать на сверку документы можно даже в мессенджерах — никаких трудностей. 

Какие еще документы могут потребоваться?

Помимо обязательного перечня документов для продажи квартиры, иногда для сделки может потребоваться собрать и предъявить какие-то дополнительные справки или подтверждения. Не будем освещать редкие экзотические случаи — рассмотрим самые популярные.

1. Свидетельство о семейном положении может понадобиться, если недвижимость была куплена или получена в период зарегистрированных семейных отношений. Также это нужно в том случае, когда жилье под девичьей фамилией записано в свидетельстве о праве собственности.
2. Согласие супруга на продажу заверяется нотариусом и будет обязательным в том случае, если квартира куплена в браке и оформлена на одного владельца (одного из супругов). Исключением будет дарение недвижимости, или наличие брачного договора, в котором указаны условия регистрации конкретного имущества, приобретенного в браке на одного из супругов. Если один из супругов вступил в право собственности на жилье до брака, согласие не нужно.
3. Доверенность на продажу от нотариуса нужна, если продавцом выступает назначенное владельцем доверенное лицо, представляющее интересы собственника и действующее от его имени.
4. Разрешение от органов опеки на отчуждение квартиры — этот документ потребуется в том случае, если среди собственников есть несовершеннолетние. Также оно нужно, если недвижимость приобретена с использованием материнского капитала, а также при изменении условий, качества и площади проживания несовершеннолетнего после продажи жилья.
5. Справка от психиатра — она может потребоваться, если непосредственный участник сделки — человек преклонного возраста или страдает от серьезных хронических заболеваний. О том, что необходима справка, сообщает нотариус или покупатель. 

Важно помнить, что в электронной почте можно осуществлять контроль за всеми формами документов, особенно если вы находитесь в другом городе или стране. Необходимо обратить внимание, что некоторые выписки и справки имеют определенный срок действия. Планируйте получение таких документов в последнюю очередь, чтобы не допустить просрочку документа.

Какие документы может попросить покупатель?

При продаже жилья покупатель, естественно, стремится защитить себя от возможных недобросовестных действий или обмана со стороны продавца. Поэтому, помимо обязательного набора документов, он может запросить дополнительные сведения об объекте купли-продажи. Какой пакет документов для продажи квартиры необходимо предоставить покупателю, чтобы убедить его в добропорядочности продавца?

1. Правоустанавливающие бумаги. Это может быть и свидетельство Росреестра, и нотариально заверенные копии предыдущих договоров купли-продажи или приватизационный договор. 
2. Выписка из домовой книги — это ключевая информация для покупателя. Она помогает избежать рисков, связанных с возможным признанием сделки недействительной. Особенно важно, если в доме или квартире зарегистрированы дети, недееспособные члены семьи продавца или его родственники, отбывающие наказание в местах лишения свободы.
3. Распечатка лицевого счета или выписка из него. Этот документ подтверждает отсутствие задолженностей за коммунальные услуги у продавца и предотвращает их перекладывание на покупателя. В некоторых случаях может быть достигнуто соглашение, что новый владелец погасит имеющийся долг, или оплатить возникшие в процессе оформления сделки платежи. Такие договоренности должны быть оформлены в письменной форме и подписаны сторонами сделки до регистрации договора в Росреестре.
4. Технический паспорт квартиры. Позволяет проверить, что отсутствуют незаконные перепланировки. В случае, если после покупки обнаружатся несоответствия реальной планировки со схемой, указанной в техпаспорте, покупателю придется оплатить утверждения предыдущих изменений, или даже штрафных санкций. Необходимо помнить, что даже незначительное расширение дверных проемов, изменение формы остекления лоджии или балкона может быть признано незаконной перепланировкой. 

Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры,  кроме тех, которые мы уже перечислили. К дополнительным бумагам может быть приложена расписка в получении авансового платежа или задатка. Важно понимать разницу между авансовым платежом, который является составляющей оговоренной стоимости жилья.

Задаток — это сумма, которая является гарантией намерений приобрести квартиру. В случае разрыва сделки по инициативе покупателя задаток не возвращается. Задаток учитывается как аванс только при окончательном расчете состоявшейся сделки.

Почему требуют выписку из ЕГРН?

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости — это документ, по которому покупатель может проверить достоверность данных об объекте недвижимости. Покупатель, заказывая выписку, практически снимает все риски при заключении договора купли-продажи недвижимости. Для продавца разумно предоставить выписку заранее, тем самым ускоряя процесс продажи. Полная выписка из ЕГРН содержит основные данные об объекте продажи (адрес, площадь, количество комнат и подсобных помещений в квартире, кадастровый номер) и полную историю перехода права собственности.

С 1 марта 2023 года в отчетах ФИО собственников заменены на «физическое лицо» по свежему закону, запрещающему раскрытие персональных данных. 

Продажа недвижимости — задача, которая требует внимательной подготовки. Поиск покупателя, хотя и важный, но не самый сложный аспект. Сбор и подготовка необходимых документов могут потребовать значительных усилий и занять много времени. Для более эффективного и безопасного завершения сделки мы рекомендуем заранее позаботиться о наличии всех необходимых бумаг. Важно учитывать сроки актуальности документов, особенно при получении справок о задолженностях или выписок из домовой книги. Решение о том, поручить ли сбор документов риелтору или сделать это самостоятельно, зависит от конкретной ситуации и ваших знаний. В любом случае рекомендуется консультироваться со специалистом перед началом процесса продажи.