Содержание
Если продавец квартиры состоит в браке, то нередко при сделках с недвижимостью необходимо согласие супруга/супруги. В каких именно ситуациях требуется согласие супруга на продажу квартиры и как оформить такой документ, рассказываем в этом материале.
Ситуации, когда при продаже квартиры нужно согласие супруга
Согласно действующему законодательству, подобного рода вопросы регулирует статья 37 Семейного кодекса РФ. Так, согласие необходимо в таких ситуациях:
- Жилплощадь супруги купили совместно в браке.
- Супруги вместе вносили платежи по ипотеке.
- Недвижимость досталась супругам по договору обмена.
- До регистрации брака супруги подписали брачный договор.
Отметим, вместе со свидетельством о регистрации брака и штампом в паспортах оба супруга получают равные права и обязанности. С юридической точки зрения, после бракосочетания все покупки как мужа, так и жены считаются совместными. Поэтому без брачного договора и каких-либо иных аспектов всегда все квадратные метры делятся поровну.
Что означает согласие супруга на продажу квартиры?
Когда мы говорим о согласии супруга, то речь идет об особом документе. Для всех операций с недвижимостью устного согласия или молчания недостаточно. Все нюансы сделок купли-продажи недвижимости должны быть закреплены письменно.
Для того, чтобы постфактум один из супругов не изменил свое мнение, то стоит обратиться к услугам нотариуса. Следует помнить, более 50% судебных тяжб в России из-за недвижимости основаны именно на том, что супруги судятся между собой из-за раздела недвижимости. И бумаги о согласии часто являются камнем преткновения двух сторон.
Документ о согласии супруга на продажу квартиры, дома или иной недвижимости может быть составлен в свободной форме. Здесь нет универсального образца и стандартного шаблона. Ключевым требованием является только тот факт, что согласие должно быть оформлено письменно.
Для лучшего понимания вопроса рассмотрим абстрактный пример. У семейной пары Марии и Андрея несколько квартир. В какой-то момент Мария решила продать одну из них. Для того, чтобы сделать купли-продажи прошла законно, Мария обязательно должна приложить ко всем бумагам о продаже письменное согласие Андрея.
Ситуация работает аналогично и в обратном порядке. Если Андрей решится оформлять ипотеку и покупать еще одну квартиру, то он обязательно среди перечня документов должен предоставить письменное согласие Марии.
Такой порядок существует только потому, что недвижимостью и прочим имуществом супруги могут распоряжаться даже после бракоразводного процесса. То есть уже экс-жена или экс-муж вправе в судебном порядке аннулировать прошедшую сделку с недвижимостью или иную сделку, а также наложить штрафные санкции.
Рассмотрим еще некоторые ситуации, когда требуется согласие мужа или жены. Например, Анастасия и Сергей поженились. После свадьбы супруги решили, что жить будут в доме Анастасии. Дом Насте достался после погашения ипотеки и не является совместной собственностью супругов.
Однако Сергей настоял на том, что дому нужен капительный ремонт. На семейном совете молодожены решили заменить покрытие стен, пола и потолка. Ремонт обошелся дорого, дальнейшее содержание дома стало финансово неподъемным. Поэтому супруги приняли решение продать его и переехать в небольшую квартиру.
Требуется ли при продаже дома Анастасии письменное согласие Сергея? Да, требуется. Несмотря на то, что дом является добрачной собственностью Насти, ремонт в нем спонсировался из семейного общего бюджета. Поэтому при продаже обязательно необходимо предоставить письменное согласие Сергея.
Отзыв согласия супруга на продажу квартиры
Отметим, если супруг или супруга подписали письменное согласие на продажу, то отозвать его через несколько дней не получится. Так как документы после подписания договора отправляются в отделение Росреестра для дальнейшей регистрации перехода собственности.
Для того, чтобы аннулировать сделку, изменить свое мнение и отозвать ранее полученное согласие потребуется обратиться в суд. Только в судебном порядке можно оспорить правомерность операций с недвижимостью. Так, по закону можно настаивать на неправомерном наделении долей или ущемлении прав несовершеннолетних детей.
Просто так спустя время передумать и вернуть данное согласие нельзя. В суде обязательно попросят предоставить веские основания для расторжения прежних соглашений. Отказ от прежнего согласия также закрепляется нотариально. При этом оплата взимается в полном объеме.
Когда согласие супруга не требуется?
Не всегда письменное согласие одного из супругов при продаже недвижимости необходимо. Ниже рассмотрим каждую ситуацию подробнее.
- Квадратные метры получены одним из супругов до брака. Например, Алексей купил в ипотеку однокомнатную квартиру. Спустя несколько лет ему удалось полностью перекрыть заем. После уплаты всех кредитов Алексей решил жениться на Наталье. Если в будущем Алексей решит продавать свою однушку в текущем состоянии, то согласие Натальи в этом случае не потребуется.
Это правило также распространяется на ситуации, когда все деньги были выплачены до регистрации брака, а право собственности было получено уже после свадьбы. В этом случае также согласие второго супруга не нужно.
- Одному из супругов подарили недвижимость. Любая жилплощадь, полученная по договору дарения, не подлежит разделу. Если все документы оформлены верно, а нюансы соблюдены, то недвижимость по закону считается личной собственностью. Вторая сторона не может претендовать ни на какие права в данном вопросе.
- По праву наследства одному из супругов перешла жилплощадь. С юридической точки зрения наследование аналогично дарению. В этом случае возникает право личной собственности. Если, к примеру, квартиру по завещанию передали только жене, без упоминания мужа, то и полноправным собственником также будет считаться только жена. Согласие мужа в этом ключе не учитывается ни коим образом.
- Во время брака один из супругов купил недвижимость на личные средства. Достаточно веский нюанс – средства должны были принадлежать супругу или супруге еще до регистрации брака. При продаже недвижимости важно будет доказать этот факт. В качестве условий подойдут выписки из банка с датами и точной суммой. При необходимости все бумаги также можно заверить нотариально.
- Супруги совместно владеют недвижимостью. Логично, согласие не требуется, если муж и жена вместе выступают в роли продавцов, но каждый конкретно своей доли в общей совместной собственности. Тогда дополнительных соглашений не потребуется, все налоги и обязательства будут разделены в соответствии с долями каждого.
- Супруги подписали брачный договор. Если до вступления в брак жених и невеста заключили брачный контракт, где в условия добавили процедуру раздела недвижимости, то согласие также не нужно. Важно, чтобы договор достаточно полно и ясно регламентировал операции с недвижимостью. Важно добавить пункты об условиях продаже как во время брака, так и после развода.
Как оформить согласие супруга на продажу квартиры?
Несмотря на то, что универсального образца согласия на продажу квартиры нет, оформить его несложно. Для этого достаточно обратиться к нотариусу. Специалист подскажет какие параметры и пункты необходимо внести в соглашение.
Кроме того, что нотариус должен заверить письменное согласие, также специалист должен разъяснить все детали договора. В частности, стоит предупредить супругов о последствиях, о том, что согласие далее можно отозвать только через суд и о прочих аспектах.
Срок действия согласия
По умолчанию согласие супруга или супруги на продажу квартиры бессрочное. Но при желании в договоре можно указать точные даты.
Здесь важно обратиться к грамотному нотариусу. Лучше всего, если даты будут указаны не только в формате чисел, но и продублированы словами с полной расшифровкой. В целом согласие должно быть составлено прозрачно и понятно всем участникам сделки с недвижимостью.
Риски сделки без согласия супруга
Как правило, жизнь слишком многогранна и непредсказуема. Может произойти слишком много событий и ситуаций. Быть готовым абсолютно ко всему невозможно. Но главный риск отсутствия согласия супруга во время купли-продажи заключается в аннулировании сделки.
Конечно, сделать это можно только через суд. Но есть риск погрязнуть на долгие годы в судебных тяжбах и разбирательствах, на период которых суд может постановить опечатать жилплощадь или заморозить все текущие операции. Поэтому, дабы снизить риски, лучше на начальных этапах продажи недвижимости получить согласие.
