Как купить квартиру для сдачи в аренду?

Покупка квартиры для сдачи в аренду – популярный способ инвестирования, но со своими особенностями. Выясняем, так ли выгодно покупать жилье, чтобы потом его сдавать? Разобраться в вопросе помогла исполнительный директор Центра недвижимости и инвестиций Art Praedium Наталья Ватутина.

Почему люди инвестируют в недвижимость?

По опыту агентств недвижимости, люди инвестируют в квартиры обычно по таким причинам: 

• нужно куда-то вложить лишние деньги;
• собираются в будущем переехать в другой регион (часто так делают северяне до пенсии);
• хочется обеспечить подрастающих детей жильем. 

Если говорить о получении дохода, то покупатели квадратных метров выбирают один из двух вариантов.

«Это инвестирование в строящееся жилье с последующей его перепродажей и покупка квартиры для сдачи в аренду», – отмечает Наталья Ватутина.

Насколько выгодна аренда?

Чтобы понять выгоду аренды, необходимо сравнить разные варианты инвестирования в недвижимость. Что принесет больший доход: покупка строящегося жилья с перепродажей, покупка квартиры для аренды или, может, приобретение нежилой недвижимости?  

По словам эксперта, первый вариант чаще всего выбирают профессиональные инвесторы, потому что есть шанс получить хорошую доходность.

«Нужно учитывать множество нюансов. Например, по выходу из инвестиций: достроенную квартиру можно выгоднее перепродать, когда дом в высокой стадии готовности, но акт приема-передачи еще не подписан. В этом случае будет большой выбор покупателей с семейной ипотекой под сниженный процент. Когда же квартира перейдет в раздел вторички, перепродать ее с черновой отделкой будет непросто, так как ставка по ипотеке будет высокой (за исключением случаев, когда вы живете в небольшом городе с низкими объемами строительства - прим.ред.) и инвестору сложнее будет конкурировать с предложениями застройщиков», – поясняет эксперт.  

Сдача квартиры в аренду – менее доходный вариант. Эксперт предупреждает, что при сдаче жилья в аренду с целью получения прибыли нужно учитывать, что будет много расходов: коммунальные платежи, затраты на ремонт и мебель и так далее. Поэтому такой вариант можно рассматривать скорее для сохранения денег, чем их приумножения.

Выгоднее же всего покупать с целью сдачи в аренду коммерческую недвижимость, потому что доходность от управления ею выше. 

«В большинстве случаев затраты на текущий ремонт и оплату коммунальных платежей берет на себя арендатор. Также сейчас популярно такое направление, как редевелопмент. Простым языком, это когда недооцененный объект недвижимости покупается по сравнительно невысокой цене, и с помощью "апгрейда" (это может быть изменение планировок, ремонт и т.д.), увеличивается его ликвидность и привлекательность для потенциальных арендаторов и покупателей. Такие способы инвестирования, безусловно, выгоднее вложений в квартиры, но заходить в подобные инвестиции, не имея опыта, лучше с помощью профессионалов», – поясняет риэлтор.

Плюсы квартиры для сдачи в аренду

• Вклад в будущее. Можно купить квартиру в молодости, чтобы обеспечить себе пенсию. Например, до пенсионного возраста сдавать, получая прибыль, а потом продать, положить деньги на вклад и получать проценты как добавку к пенсии. 
• Доступность. Если нет сразу всей суммы, можно взять ипотеку.   
• Надежность. Это инвестиция точно не обесценится, как деньги «под подушкой» или акции. 
• Стабильный спрос. Всегда найдутся люди, которым нужно снимать жилье. Можно быть уверенным в спросе, особенно если квартира небольшая и расположена в хорошем районе.

Подобрать квартиру для последующей сдачи в аренду поможет сервис «Акварто». Здесь собраны предложения со всех основных онлайн-площадок по поиску недвижимости, а для поиска можно задать все необходимые параметры жилья.

Минусы квартиры для сдачи в аренду

• Низкая доходность. Если вычесть из прибыли все затраты на коммуналку, обновление мебели и отделки, налоги, страховку, то доходность едва ли дотянет до 6-8% годовых. Чаще это 5-5,5%. Получается, даже обычный вклад в банке принесет больше денег. 
• Долгая окупаемость. Из-за низкой доходности окупаться такая квартира будет долго. Обычно на это уходит от 10 до 20 лет.     
• Требует времени и нервов. Хорошо, если арендаторы попадутся приличные, тогда не стоит беспокоиться о сохранности мебели, техники и ремонта. Безответственных и беспокойных жильцов придется постоянно контролировать, а потом считать убытки и приводить квартиру в порядок. 

Если же жилье сдается посуточно, то хлопот еще больше: каждый день квартире нужен клининг, пополнение запасов расходников, иногда – делать косметический ремонт.  

Какую квартиру купить?

Выбор квартиры для сдачи в аренду зависит от ее состояния, количества комнат и даже локации: 

• Выбирайте жилье в относительно новых домах. В старом жилом фонде придется тратиться на ремонт коммуникаций, выравнивание стен и так далее.
• В аналогичных домах может разниться ценник на коммунальные услуги, потому что УК и выбранные жильцами наборы услуг разные. Чем меньше платежи, тем ликвиднее будет квартира.
• Купить от застройщика квартиру для аренды выгоднее с готовой отделкой, чем без нее – самостоятельный ремонт выйдет вам дороже.
• Большим спросом у арендаторов всегда пользуются студии и однокомнатные квартиры из-за невысокой цены. За ними идут двухкомнатные квартиры. Эта инвестиция хоть и будет дольше окупаться, но доход от нее в итоге будет выше. Тяжелее всего сдаются трешки, также они менее выгодны. Если есть деньги, лучше купить две однушки, чем одну трехкомнатную квартиру.
• Жилье для сдачи в аренду лучше выбирать рядом с остановками, социальной инфраструктурой, в уже развитых районах. 

Сегодня набирает популярность сдача в аренду апартаментов. Так называемые доходные дома строятся во многих крупных городах. Этот тип недвижимости стоит ниже аналогичных по площади и локации квартир примерно на 8-15%. Такой же процент годовой доходности можно получить от сдачи апартаментов в аренду.  

Как сдавать квартиру?

Есть два основных варианта: на длительный срок или посуточно. Менее популярный вариант – сдача квартиры в аренду с последующим выкупом. У каждого есть свои плюсы и минусы. 

Сдача на долгий срок 

Этот способ многие считают более безопасным, ведь обычно заключается договор аренды, который регламентирует отношения между хозяином квартиры и арендатором.

Плюсы	Минусы
Доходность ниже уровня инфляции.	Нельзя выселить арендаторов, если не прошел срок, прописанный в договоре.
Не нужно постоянно искать арендаторов. Легко самостоятельно их найти, без помощи риэлтора.	Без договоренностей с арендатором нельзя проводить просмотры, если жилье решили продать.
Не придется ежедневно тратить время на уборку.	Большие расходы на амортизацию.

Посуточно 

Сдача квартиры в аренду на короткий срок тоже имеет свои сильные и слабые стороны.

Плюсы	Минусы
Приносит больший доход, если сдается каждый день.	Обеспечить постоянную загрузку без рекламы или помощи риэлторов нелегко.
Можно сдавать, даже если квартира продается.	Каждый день нужно заниматься управлением недвижимостью: провожать арендаторов, наводить чистоту, заселять новых клиентов, тратить деньги на расходники.
Квартиру можно в любой момент продать или поселиться в ней самому – не нужно ждать окончания срока договора аренды.	Быть на связи даже по ночам – неизвестно когда появится новый арендатор.
Квартира всегда под присмотром, поэтому ремонт и бытовую технику сильно не испортят.	Постоянно тратиться на мелкий ремонт, чтобы квартира оправдывала цену за аренду.

Сдать квартиру с последующим выкупом

Аренда с правом выкупа – не самая распространенная на российском рынке недвижимости схема, в первую очередь из-за роста цен на жилье. Для продавца такой договор ведет к убыткам, поскольку стоимость квартиры за несколько лет может значительно вырасти, а продавать ее придется по цене, зафиксированной в договоре.

Суть схемы заключается в том, что арендатор получает право на приобретение недвижимости по окончании срока аренды. Обычно к стоимости аренды добавляется сумма, которая идет в зачет будущей покупки квартиры. Получается, что арендатор постепенно накапливает деньги, чтобы выкупить недвижимость по заранее установленной договором цене.

Такой способ заработка, как сдача квартиры с последующим выкупом, может быть удобен тем, кому продавать квартиру некогда или неудобно, при этом в планах продажа жилья все-таки есть. Например, при переезде за границу на ПМЖ. А так есть возможность получать деньги ежемесячно и регулярно.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке?

Ответ на этот вопрос нужно смотреть в документах, которые оформлялись при покупке квартиры: в договоре купли-продажи и кредитном договоре.

«Некоторые банки указывают, что для сдачи в квартиры в аренду нужно получить их согласие. Но в большинстве случаев прямого запрета для сдачи в аренду ипотечной квартиры нет. Для банка главное, чтобы заложенное имущество оставалось в ликвидном состоянии», – поясняет риэлтор.