Содержание
Для столичного рынка недвижимости 2023 год оказался непростым. Средняя стоимость квартир в Москве корректировалась несколько раз, достигая своего исторического максимума.
С помощью эксперта по московской недвижимости, а также опираясь на аналитику Росстата, «Домклика» и сервиса «Прожектор новостроек», мы выяснили цену квадратного метра в Москве на вторичном и первичном рынках, узнали стоимость жилья по районам и как она изменилась за год.
Общая ситуация на рынке недвижимости Москвы
За последний год цены ощутимо выросли абсолютно на всю столичную недвижимость – с января рост составил 8%. По словам Людмилы Смей, стоимость жилья подскочила в середине года из-за ожиданий повышения ипотечных ставок.
«Летом обычно спад активности на рынке недвижимости. Но в этом году мы смогли наблюдать небывало высокий спрос – рынок недвижимости подогрело желание использовать ипотечное плечо по минимальной ставке, – комментирует эксперт. – Практически все выставленные лоты находили своего покупателя. Рынок отреагировал ростом цены. Дискон с учетом высокого спроса был минимальным».
Большим спросом пользуются однокомнатные квартиры вне зависимости от рынка – вторичный он или первичный. Этот формат жилья в фаворитах у покупателей. В 2023 году именно такое жилье первым начало дорожать, а вслед за ним подтянулось все остальное.
В 2023 году количество выданных ипотек было на 30% больше, чем в прошлом.
За последние два года изменился и портрет покупателя, и продавца столичной недвижимости, отмечает эксперт.
«Многие собственники предпочли переезд в другие страны, и вопрос продажи недвижимости для такой категории продавцов стал очень актуальным. Релокация наблюдалась не только за пределы РФ, но и внутри страны – как говорится, свято место пустым не бывает. Значительная часть покупателей столичной недвижимости – это люди из других регионов. За год их доля увеличилась, составляет примерно 30% из общего количества сделок», – рассказала эксперт.
Сколько в Москве стоит квадратный метр в новостройках?
По данным сервиса «Прожектор новостроек» на ноябрь 2023 года, квадратный метр в новых домах массового сегмента стоит в среднем 328,17 тыс. рублей, а квартира обойдется до 14,25 млн рублей. В сегменте бизнес и премиум цена «квадрата» составляет до 526,2 тыс. рублей, а квартира стоит не более 35,6 млн рублей.
Районы с самыми дешевыми квартирами
Сколько в Москве стоит квадратный метр в самых дешевых районах, видно по аналитике «Домклик». Для удобства мы разделили столицу на две части – в пределах МКАД и Новая Москва. За МКАД цены ниже. Также стоимость квадратных метров зависит от административных округов.
В пределах МКАД:
|
ЮВАО Марьино, Люблино, Текстильщики |
241,5 тысяч рублей 245,6 тысяч рублей 269,6 тысяч рублей |
|
СВАО Северное Медведково, Южное Медведково, Лосиноостровский |
254,7 тысяч рублей 262,7 тысяч рублей 264,8 тысяч рублей |
|
ЮАО Орехово-Борисово Южное, Чертаново Южное |
254,8 тысяч рублей 269 тысяч рублей |
|
САО Дмитровский |
260,1 тысяч рублей |
|
ВАО Гольяново |
272,5 тысяч рублей |
В Новой Москве:
|
НАО Десеновском, Филимонковском, Московский, Рязановское, Внуковское |
от 161 728 рублей за кв.м. |
|
ТиНАО Новофедоровском, Краснопахорском |
от 185 тысяч рублей за кв.м. |
|
ЗелАО Крюково |
от 160 тысяч рублей за кв.м. |
По словам Людмилы Смей, в этом году Зеленоград (подмосковная Швейцария) и ТиНАО показали хороший прирост.
«Это удаленные районы Москвы с неплохой экологией и возможностью иметь московскую прописку. Динамичное развитие транспортной инфраструктуры, открытие новых станций ЦКАД и Центральные диаметры добавило аргументов в пользу приобретения квартир в этих районах», – объясняет эксперт.
Также эксперт отмечает, что большой прирост дал юго-восток Москвы. Это не самый ликвидный район, так как на его территории находится нефтеперерабатывающий завод Капотня.
Прежде чем покупать квартиру в Москве, стоит сначала изучить район, его перспективы развития, советует Людмила Смей. Особенно это касается покупателей из других регионов страны. Необходимо знать, будет ли когда-то построено метро, какая уже социальная инфраструктура есть, а какую обещают. Иначе можно получить абсолютный неликвид – и жить в таком районе трудно, и продать невозможно.
«Немосквичам лучше знакомиться с районом с помощью брокеров. Информации о том, что метро будет, недостаточно. Нужно точно знать, какая в целом ожидает обстановка. Например, станция метро точно появится, но под окном уже после покупки квартиры и даже заселения построят развязку на шесть полос. Подобные случаи уже были. Самостоятельно выяснить такие детали довольно сложно, а брокеры по недвижимости или риэлторы знают о таких нюансах.», – говорит эксперт.
Районы с самыми дорогими квартирами
Самые дорогие квартиры предлагают новостройки, расположенные в Центральном автономном округе Москвы. Здесь цена квадратного метра может достигать 1,5-1,8 млн рублей.
«Это старый центр (внутри Садового кольца), – поясняет Людмила Смей. – В ближайших к Кремлю новостройках квартиры могут стоить 200-300 млн рублей».
Средняя цена квадратных метров в старом центре столицы, по данным «Домклика», выглядит так:
|
Арбат |
792 тысяч рублей |
|
Хамовники |
757 тысяч рублей |
|
Якиманка |
734 тысяч рублей |
Цена квадратного метра в Москве на вторичном рынке
Начиная с января 2023 года, московский рынок вторичной недвижимости показал рост в 8,5 %, вернувшись после длительной коррекции на ценовые уровни начала 2022 года и превысив их.
Объем зарегистрированных сделок на вторичном рынке тоже приблизился к рекордам – 14,5 тысяч. Больше сделок регистрировалось только дважды за всю историю московского рынка недвижимости – в 2018 и 2020 годах.
Большим спросом пользуются однокомнатные квартиры. Начиная с конца лета, по темпам роста они существенно увеличили отрыв от двух- и трехкомнатного жилья.
На вторичном рынке московской недвижимости квадратный метр в среднем стоит 288 188 рублей.
Районы с самой низкой стоимостью квартир
По данным Росстата, минимальная стоимость квадратного метра в Москве на вторичном рынке наблюдается в следующих районах:
|
ЮАО Зябликово, Восточный, Западное Бирюлево |
от 304 384 до 253 839 рублей |
|
ЮВАО Капотня, Некрасовкя, Выхино-Жулебино |
от 292 547 до 239 846 рублей |
|
ВАО Вешняки, Восточный, Новокосино |
от 287 027 до 247 829 рублей |
|
НАО Десеновское, Щербинка, Кокошкино |
от 250 385 до 222 843 рублей |
|
ЗелАО Старое Крюково |
от 226 729 до 205 729 рублей |
|
ТАО Кленовское, Первомайское |
от 184 823 до 146 282 рублей |
Районы с самой высокой стоимостью квартир
К районам с наиболее дорогими квартирами относятся:
|
ЦАО Арбат, Якиманка, Тверской |
от 448 до 483 723 рублей |
|
ЗАО Дорогомилово, Раменки, Проспект Вернадского |
от 320 694 до 345 716 рублей |
|
СЗАО Покровское-Стрешнево, Хорошево-Мневники, Щукино. |
от 294 540 до 337 492 рублей |
|
САО Беговой, Аэропорт, Сокол |
от 285 293 до 332 135 рублей |
|
ЮЗАО Академический, Гагаринский, Ломоносовский |
от 283 613 до 321 982 рублей |
|
СВАО Алексеевский, Останкинский, Ростокино, Марьина Роща |
от 268 510 до 313 467 рублей |
В качестве резюме
Людмила Смей считает, что разрыв цен между первичным и вторичным рынками в ближайшее время будет сокращаться.
«Последние годы разрыв достигал 30%. На это влияли более низкие ставки по ипотеке, околонулевые ставки, льготные ипотеки, продажа новостроек по госпрограммам. Но из-за изменившихся условий по льготным ипотекам, повышения ключевой ставки вероятность коррекции рынка становится все сильнее. Ограниченный спрос будет стимулировать снижение цен и дисконт со стороны продавцов. Спрос будет смещаться в сторону более доступного жилья», – прогнозирует эксперт.
