Сколько стоит квадратный метр жилья в Москве: цены на квартиры по районам

Средняя стоимость квартир в Москве за последние 2 года корректировалась несколько раз, достигая своего исторического максимума. С помощью эксперта по московской недвижимости, а также опираясь на аналитику Росстата и «Домклика», мы выяснили цену квадратного метра в столице на вторичном и первичном рынках, узнали среднюю стоимость квартиры в Москве по районам и как она изменилась за год.  

Общая ситуация на рынке недвижимости Москвы 

За последний год цены ощутимо выросли абсолютно на всю столичную недвижимость. По словам Людмилы Смей, стоимость жилья подскочила в середине года из-за ожиданий повышения ипотечных ставок.  

«Летом обычно спад активности на рынке недвижимости. Но в этом году мы смогли наблюдать небывало высокий спрос – рынок недвижимости подогрело желание использовать ипотечное плечо по минимальной ставке, – комментирует эксперт. – Практически все выставленные лоты находили своего покупателя. Рынок отреагировал ростом цены. Дискон с учетом высокого спроса был минимальным». 

Большим спросом пользуются однокомнатные квартиры вне зависимости от рынка – вторичный он или первичный. Этот формат жилья в фаворитах у покупателей. Поэтому средняя цена однушки в Москве так же выросла.

За последние два года изменился и портрет покупателя, и продавца столичной недвижимости, отмечает эксперт. 

«Многие собственники предпочли переезд в другие страны, и вопрос продажи недвижимости для такой категории продавцов стал очень актуальным. Релокация наблюдалась не только за пределы РФ, но и внутри страны – как говорится, свято место пустым не бывает. Значительная  часть покупателей столичной недвижимости  – это люди из других регионов. За год их доля увеличилась, составляет примерно 30% из общего количества сделок», – рассказала эксперт.

Динамика средней цены квадратного метра в Москве

За последние пять лет, по данным ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Москве возросла на 35%, достигнув 336 тыс. рублей к апрелю 2024 года.

Наиболее заметный рост цен отмечен в поселении Роговское, где стоимость квадрата увеличилась на 129%, достигнув 130 тыс. рублей. В Западном Дегунино цены возросли на 101%, составив 323 тыс. рублей за кв. м. Значительный рост также зафиксирован в поселениях Вороновское, Мосрентген, Первомайское и Новофедоровское, где цены увеличились на 96%.

Не так значительно выросли цены на квартиры в Москве в таких районах, как Донской, Пресненский, Якиманка и Замоскворечье, где стоимость жилья увеличилась на 21-22% за тот же период.

Сколько в Москве стоит квадратный метр в новостройках?

По данным сервиса Росстата, на конец прошлого года и начало 2025 года квартира в новых домах массового сегмента стоит в среднем 352 тыс. руб. за кв. м.  В сегменте бизнес и премиум цена «квадрата» составляет 610 тыс. рублей.

Районы с самыми дешевыми квартирами

Сколько в Москве стоит квадратный метр в самых дешевых районах, видно по аналитике «Домклик». Для удобства мы разделили столицу на две части – в пределах МКАД и Новая Москва. За МКАД цены ниже. Также стоимость жилья зависит от административных округов. В таблице показали стоимость квадратного метра в разных округах столицы.

В пределах МКАД:

ЮВАО Марьино, Люблино, Текстильщики	241,5 тысяч рублей  245,6 тысяч рублей  269,6 тысяч рублей
СВАО Северное Медведково, Южное Медведково, Лосиноостровский	254,7 тысяч рублей  262,7 тысяч рублей  264,8 тысяч рублей
ЮАО Орехово-Борисово Южное, Чертаново Южное	254,8 тысяч рублей  269 тысяч рублей
САО Дмитровский	260,1 тысяч рублей
ВАО Гольяново	272,5 тысяч рублей

В Новой Москве средняя цена за квадратный метр ниже: 

НАО  Десеновском, Филимонковском, Московский, Рязановское, Внуковское	от 161 728 рублей за кв.м.
ТиНАО  Новофедоровском, Краснопахорском	от 185 тысяч рублей за кв.м.
ЗелАО  Крюково	от 160 тысяч рублей за кв.м.

По словам Людмилы Смей, в этом году Зеленоград (подмосковная Швейцария) и ТиНАО  показали хороший прирост. 

«Это удаленные локации столицы с неплохой экологией и возможностью иметь московскую прописку. Динамичное развитие транспортной инфраструктуры, открытие новых станций ЦКАД и Центральные диаметры добавило аргументов в пользу приобретения квартир в этих районах», – объясняет эксперт.

Также эксперт отмечает, что большой прирост дал юго-восток. Это не самая ликвидная локация, так как на его территории находится нефтеперерабатывающий завод Капотня. 

Прежде чем покупать квартиру в столице, стоит сначала изучить район, его перспективы развития, советует Людмила Смей. Особенно это касается покупателей из других регионов страны. Необходимо знать, будет ли когда-то построено метро, какая уже социальная инфраструктура есть, а какую обещают. Иначе можно получить абсолютный неликвид – и жить там трудно, и продать невозможно.   

«Немосквичам лучше знакомиться с районом с помощью брокеров. Информации о том, что метро будет, недостаточно. Нужно точно знать, какая в целом ожидает обстановка. Например, станция метро точно появится, но под окном уже после покупки квартиры и даже заселения построят развязку на шесть полос. Подобные случаи уже были. Самостоятельно выяснить такие детали довольно сложно, а брокеры по недвижимости или риэлторы знают о таких нюансах.», – говорит эксперт. 

Районы с самыми дорогими квартирами

Самые дорогие квартиры предлагают новостройки, расположенные в Центральном автономном округе. Здесь цена кв. м жилья может достигать 1,5-1,8 млн рублей. 

«Это старый центр (внутри Садового кольца), – поясняет Людмила Смей. – В ближайших к Кремлю новостройках квартиры могут стоить  200-300 млн рублей». 

Средняя цена квадрата жилья в старом центре столицы, по данным «Домклика», выглядит так:  

Арбат	792 тысяч рублей
Хамовники	757 тысяч рублей
Якиманка	734 тысяч рублей

Цена квадратного метра в Москве на вторичном рынке

На вторичном рынке московской недвижимости квадрат жилья в среднем стоит 320 тыс. рублей. Элитные квартиры на вторичке продаются уже дороже – 751 тыс. руб. Далее рассмотрим стоимость квадратного метра в Москве по районам на вторичке.

Районы с самой низкой стоимостью квартир

По данным Росстата, минимальная стоимость квадратного метра в Москве на вторичном рынке наблюдается в следующих округах: 

ЮАО  Зябликово, Восточный, Западное Бирюлево	от 304 384 до 253 839 рублей
ЮВАО  Капотня, Некрасовкя, Выхино-Жулебино	от 292 547 до 239 846 рублей
ВАО  Вешняки, Восточный, Новокосино	от 287 027 до 247 829 рублей
НАО   Десеновское, Щербинка, Кокошкино	от 250 385 до 222 843 рублей
ЗелАО   Старое Крюково	от 226 729 до 205 729 рублей
ТАО   Кленовское, Первомайское	от 184 823 до 146 282 рублей

Районы с самой высокой стоимостью квартир

К округам с наиболее дорогими квартирами относятся: 

ЦАО  Арбат, Якиманка, Тверской	от 448 до 483 723 рублей
ЗАО  Дорогомилово, Раменки, Проспект Вернадского	от 320 694  до 345 716 рублей
СЗАО  Покровское-Стрешнево, Хорошево-Мневники, Щукино.	от 294 540 до 337 492 рублей
САО  Беговой, Аэропорт, Сокол	от 285 293 до 332 135 рублей
ЮЗАО  Академический, Гагаринский, Ломоносовский	от  283 613 до 321 982 рублей
СВАО  Алексеевский, Останкинский, Ростокино, Марьина Роща	от 268 510 до 313 467 рублей

В качестве резюме 

Людмила Смей считает, что разрыв цен между первичным и вторичным рынками в ближайшее время будет сокращаться. 

«Последние годы разрыв достигал 30%. На это влияли более низкие ставки по ипотеке, околонулевые ставки, льготные ипотеки, продажа новостроек по госпрограммам. Но из-за изменившихся условий по льготным ипотекам, повышения ключевой ставки вероятность коррекции рынка становится все сильнее. Ограниченный спрос будет стимулировать снижение цен и дисконт со стороны продавцов. Спрос будет смещаться в сторону более доступного жилья», – прогнозирует эксперт.