Содержание
Если обстановка в помещении не нравится и хочется, например, снести перегородку, разделить одну комнату на две или даже соединить лоджию с жилым помещением, можно сделать перепланировку квартиры. Но любое изменение должно быть согласовано в БТИ, иначе перепланировка квартиры будет считаться незаконной.
Как сделать перепланировку в квартире без негативных последствий и проблем с продажей объекта? Читайте в материале.
Какая перепланировка квартиры разрешена законом?
Перепланировкой называется изменение конфигурации квартиры, при которой она становится более комфортной для жильцов. Условно все модификации можно разделить на неразрешенные, которые не согласует БТИ, и допустимые, которые без проблем получают согласование и в дальнейшем вносятся в техпаспорт объекта (ч.2 ст. 25 ЖК РФ).
Также есть действия, которые можно делать, никого не оповещая: вносить минимальные изменения, которые не относятся к перепланировке. Это, например:
- косметический ремонт;
- остекление балкона или лоджии;
- замена проводки без штробления стен;
- обновление напольного покрытия – замена схожим по весу материалом;
- замена дверей, монтаж новых оконных рам;
- перестановка электрической плиты в другое место кухни.
Проще говоря, переустройство дома без согласования возможно, если при этом вы не задействуете инженерные сети и не меняете расположение стен, пола и потолка.
Узаконивание перепланировки в квартире требуется, если вы планируете:
- расширить санузел;
- совместить или разделить ванную и туалет (мокрую зону);
- снести не несущую конструкцию или сделать в ней проход;
- перенести дверной проем;
- утеплить лоджию и соединить ее с жилым помещением;
- оборудовать теплый пол;
- сделать стяжку пола, чтобы выровнять его;
- объединить помещения (например, комнату с коридором).
Бюро технической инвентаризации смотрит проект перепланировки квартиры и, если он не нарушает правил безопасности дома, согласовывает изменения и вносит их в техпаспорт.
Более сложные действия, например, объединение двух квартир, перенос инженерных коммуникаций или монтаж отдельного входа в квартиру на первом этаже, тоже допускаются и в обязательном порядке согласовываются с БТИ.
Какая перепланировка квартиры запрещена?
Некоторые жильцы хотят так переделать квартиру, что это может противоречить нормам безопасности. В этом случае БТИ откажет в перепланировке. Если вы решите делать перепланировку в квартире, запрещенную законом, никого не оповестив, соседи могут написать жалобу, и вас обяжут вернуть все на свои места.
К запрещенным действиям относятся:
- демонтаж несущих стен и сооружение в них проходов;
- объединение жилой комнаты и кухни с газовой плитой;
- объединение жилого помещения с чердаком или подвалом;
- установка или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения, на балкон или лоджию;
- снос вентиляционных каналов.
Перечень недопустимых изменений гораздо шире и может меняться в каждом регионе, районе и даже доме. Наиболее жесткие требования связаны с перепланировкой кухни и санузла, например, перенести полотенцесушитель на другую стену нельзя: он связан со стояком, который проходит через квартиры других жильцов. В таких случаях речь идет уже о переустройстве квартиры и делается с разрешения других надзорных органов.
Поэтому, если хотите что-то изменить в квартире, сначала обратитесь в БТИ и узнайте, можно ли это сделать или нет. Если можно, смело продумывайте проект перепланировки квартиры.
Как согласовать перепланировку квартиры?
Перепланировка квартиры подразумевает обязательное обращение в БТИ и регистрацию всех допустимых изменений. Чтобы получить разрешение, нужно:
- обратиться с заявлением в БТИ и предоставить проект перепланировки квартиры;
- заранее подготовить пакет необходимых документов;
- получить техническое заключение о целостности стен от инспекции БТИ, которое выдается в ходе осмотра квартиры сотрудниками;
- получить разрешение на перепланировку;
- получить свидетельство о соответствии квартиры СанПиНу от Роспотребнадзора.
Вся процедура занимает до 45 дней вне зависимости от того, сколько комнат в квартире и каков масштаб перепланировки. Только после получения документа от БТИ можно приступать к строительно-ремонтным работам. После ремонта вам потребуется оформить новый техпаспорт квартиры, подать заявление об изменениях в Росреестр и получить «свежую» выписку из ЕГРН.
Почему нельзя делать перепланировку квартиры без согласования?
Незаконная перепланировка квартиры запрещена законом, поэтому рано или поздно вам придется за свой счет возвращать помещение к прежнему состоянию.
Неузаконенные перепланировки квартиры:
- могут нести угрозу для других жильцов МКД, если вы проигнорировали правила и нормы безопасности (например, снос несущей стены чреват разрушением здания или его части);
- могут снизить качество жизни жильцов других квартир (например, при нарушении системы вентиляции может образоваться плесень);
- препятствуют различным действиям с квартирой: потенциальные покупатели в большинстве случаев запрашивают техпаспорт, и несоответствие данным на бумаге и в жизни может послужить причиной отказа от сделки.
Если же в будущем кто-то захочет купить вашу квартиру в ипотеку, банк обязательно запросит техпаспорт, и кредит в итоге не одобрят.
Кроме того, если кому-то станет известно, что вы не узаконили перепланировку, информация может дойти до БТИ. Нажаловаться могут и соседи, и случайно оказавшийся в вашем доме сантехник или проверяющий счетчики.
Чем грозит неузаконенная перепланировка?
В 2023 году за несогласованные изменения установлен штраф в размере 2000-2500 рублей для физических лиц, 4000-5000 рублей для должностных лиц, а для юрлиц и ИП – от 40000 до 50000 рублей.
Если вам кажется, что проще заплатить 2500 рублей, чем добиваться согласования БТИ, вы ошибаетесь. Кроме штрафа потребуется:
- узаконить изменения, которые вы уже произвели, если они разрешены;
- вернуть все на свои места, если вы сделали что-то из запрещенных действий, например, снесли несущую стену.
Проигнорировать предписания нельзя, как и просто ограничиться штрафом. Через некоторое время в квартиру снова придут с проверкой, и, если вы ничего не исправили, на вас подадут в суд. В судебном порядке принимается решение о продаже жилья на публичных торгах, так что вы получите только сумму денег, вырученных с продажи, за минусом расходов на исполнение судебного решения.
