Ипотека или аренда: что выгоднее?

Выбор между покупкой квартиры в ипотеку и долгосрочной арендой жилья — один из самых сложных финансовых вопросов для многих россиян. Давайте разберемся в нюансах и сравним эти варианты решения жилищного вопроса в 2024 году.

Плюсы и минусы ипотеки

У такого варианта, как ипотека, есть свои преимущества и недостатки. Плюсы ипотеки:

• Возможность приобрести собственное жилье, не накапливая на него годами.
• Фиксированная ставка на весь срок кредитования (как правило, от 10 до 30 лет) защищает от резких скачков цен на недвижимость.
• Государственные субсидированные программы позволяют взять ипотеку на выгодных условиях (семейная ипотека, льготная ипотека).
• После погашения кредита квартира остается в собственности. Ее можно сдавать, продать, подарить, оставить в наследство.

Минусы ипотеки:

• Значительная переплата по процентам, особенно на длительный срок. При ставке 10% годовых переплата может составлять до 100% от стоимости недвижимости.
• Высокие штрафы за просрочку платежей.
• Риск потерять квартиру из-за невыплат.
• Невозможность совершать некоторые операции с недвижимостью без согласия банка (например, продажу или сдачу в аренду).

Сомнения людей, берущих ипотеку

Самые распространенные опасения у тех, кто только задумывается об ипотеке:

• Страх потерять работу и стабильный доход для выплат по кредиту.
• Беспокойство по поводу возможного роста ставок и удорожания кредита.
• Сомнения в надежности выбранного застройщика и своевременной сдаче дома (на первичном рынке недвижимости).

Чтобы минимизировать эти риски, стоит запастись финансовой подушкой безопасности, правильно выбрать банк и программу кредитования, внимательно изучить репутацию застройщика.

Когда стоит взять ипотеку?

Ипотека особенно актуальна для тех, кто:

• Планирует жить в выбранном городе/районе довольно долго, на срок более 5-7 лет.
• Имеет стабильный высокий доход, позволяющий справляться с ежемесячными выплатами по кредиту.
• Хочет улучшить свои жилищные условия, например, переехав из малогабаритной «однушки» в просторную «двушку» или «трешку».
• Мечтает о собственном угле, чтобы обустроить его по своему вкусу и не зависеть от прихотей арендодателя.
• Имеет накопления на значительный первоначальный взнос, чтобы снизить срок и переплату по кредиту.

Также выгодно взять ипотеку молодым и многодетным семьям, которые могут рассчитывать на господдержку и льготные условия кредитования.

Преимущества и недостатки аренды

Плюсы съемного жилья:

• Быстрый и простой способ решить квартирный вопрос, особенно для приезжих в новый город.
• Возможность поменять место жительства при необходимости (сменить район, город, страну).
• Минимум начальных затрат. Как правило, достаточно заплатить залог за 1-2 месяца и, возможно, комиссию агентству.
• Нет долгосрочных финансовых обязательств. Если возникли сложности с оплатой, проще договориться с арендодателем или сменить квартиру.

Минусы аренды:

• Высокая стоимость длительной аренды по сравнению с ипотекой. За 10-15 лет можно заплатить столько, сколько стоит сама квартира.
• Риск остаться без жилья в любой момент, если арендодатель захочет расторгнуть договор или продать квартиру.
• Отсутствие собственности. Вложенные в ремонт и обустройство средства не вернуть.
• Сложно найти квартиру с разрешением на регистрацию и прописку.

Сомнения квартиросъемщиков

Частые опасения и переживания у арендаторов жилья связаны с:

• Риском внезапного расторжения договора со стороны арендодателя.
• Вероятным повышением арендной платы.
• Отсутствием возможности обустроить квартиру по своему вкусу, сделать ремонт.
• Сложностью с поиском жилья «с детьми и животными».

Чтобы снять комфортное для себя жилье, важно тщательно изучить рынок, четко сформулировать требования к квартире и внимательно читать договор аренды перед подписанием.

Когда выгоднее снимать квартиру?

Аренда предпочтительна в случаях, если вы:

• Планируете жить в этом городе/стране менее 5 лет.
• Часто меняете место жительства, например, по работе.
• Имеете нестабильный или сезонный доход, которого может не хватать на ипотечные платежи.
• Хотите пожить в престижном и дорогом районе, который вам по карману только на период аренды.
• Дорожите свободой передвижения и готовы менять квартиры, не обрастая вещами.

Кроме того, актуальность аренды растет для молодежи, которая все чаще предпочитает гибкий «мобильный» образ жизни вместо долгосрочных кредитных обязательств.

Кредит или ипотека на квартиру: что выгоднее?

Иногда люди задумываются о целесообразности обычного потребительского кредита на покупку квартиры вместо классической ипотеки. Давайте сравним эти варианты.

Преимущества потребкредита на недвижимость:

• Более лояльные требования к заемщику (возраст, стаж работы, первоначальный взнос).
• Возможность взять «наличные» и распорядиться ими по своему усмотрению, в том числе на покупку жилья.
• Более высокий размер кредита относительно стоимости квартиры. По ипотеке обычно не выдают больше 80% от стоимости недвижимости.

Минусы потребкредита перед ипотекой:

• Более высокие процентные ставки (20-25% годовых против 8-14% по ипотеке).
• Меньший срок кредита – до 7 лет, тогда как ипотеку можно взять на 20-30 лет.
• Квартира фактически не является залогом по кредиту, поэтому банк может арестовать другое имущество должника.

Таким образом, если требуется крупная сумма на длительный срок специально для улучшения жилищных условий, то однозначно выгоднее классическая ипотека с залогом покупаемого жилья.

Подводя итог, можно констатировать, что однозначного ответа на вопрос о том, что лучше: ипотека или аренда, нет. Все зависит от жизненной ситуации и потребностей конкретного человека или семьи.

Однако в современных реалиях наблюдается тенденция к большей популярности аренды жилья, особенно в мегаполисах. Этот способ решения квартирного вопроса становится все более доступным и гибким. В то время как ипотека по-прежнему остается уделом тех, кто ценит стабильность, готов долгосрочно привязать себя к выплатам и мечтает о собственном угле.

Вопросы эксперту

На самые популярные вопросы нам ответил риэлтор, основатель агентства недвижимости ПроСочи Ирина Алимова:

– Какие варианты недвижимости лучше брать в ипотеку — новостройки или вторичное жилье?

– Сейчас более выгодные процентные ставки — по кредитам на  новостройки, также они интересны наличием ряда госпрограмм, включая «Господдержку», и серьезным потенциалом роста цены квартиры к моменту заселения.

– Каким клиентам банки предлагают самые низкие ставки по ипотеке?

 Льготные условия получают, прежде всего, молодые семьи, многодетные семьи, работники бюджетной сферы, а также участники специальных программ вроде «Семейная ипотека», «Арктическая» и «Дальневосточная».

– Как выбрать надежного арендодателя и избежать рисков при аренде квартиры?

– Нужно в первую очередь обратить внимание на наличие юридически оформленного типового договора аренды жилого помещения. Также важны репутация, положительные отзывы предыдущих жильцов арендодателя.

– Сколько стоит комиссия риэлтора при снятии и сдаче квартиры в аренду?

– Обычно комиссия составляет 100% от месячной арендной платы. Иногда может взиматься дополнительная плата за оказание услуг по составлению договора, сбору документов.

– Нужно ли заключать договор и снимать квартиру официально?

– Оформление на бумаге всех договоренностей с арендодателем желательно еще на этапе просмотра квартиры. Это существенно сокращает риски как для собственника, так и для арендатора.

– Какая недвижимость является максимально ликвидной при ипотеке?

– Наиболее ликвидными объектами считаются малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса в спальных районах крупных городов. Их проще продать или сдать в аренду при необходимости.

– Можно ли вернуть деньги за ремонт при съеме квартиры?

– Нет, при аренде квартиры деньги, потраченные на ремонт и обустройство, не возвращаются. Это один из основных минусов аренды по сравнению с ипотекой.

– Может ли банк отобрать купленную в ипотеку квартиру?

– Да, в случае многократных и длительных просрочек по выплате кредита банк может инициировать процедуру изъятия недвижимости для проведения торгов.

– Может ли арендодатель повысить плату за квартиру в середине срока?

– В большинстве случаев это возможно только при заключении нового договора аренды. Во избежание такой ситуации важно четко прописать условия изменения арендной платы в текущем договоре.