Нужен ли нотариус при сделке с недвижимостью?

В мире недвижимости существует множество ловушек и неожиданностей, которые могут подстерегать вас при покупке квартиры. Чтобы не стать жертвой мошенников и не лишиться жилья или денег, покупатели и продавцы обращаются к нотариусу.

В этой статье мы расскажем вам о ключевых моментах, когда услуги нотариуса будут необходимыми, а когда можно обойтись и без них.

Что делает нотариус?

Нотариус – это специалист, имеющий полномочия удостоверять и подтверждать правовую значимость сделок, обеспечивать легальность документов и действий сторон. При совершении сделок с недвижимостью юридическая сила и безопасность критически важны, поэтому зачастую привлечение нотариуса – необходимость.

Основная роль специалиста заключается в том, чтобы проверить документы и убедиться в их законности, удостоверить подписи сторон и выдать нотариально заверенные документы, которые будут иметь силу.

Функции нотариуса в сделках с недвижимостью:

1. Удостоверение сделок: например, нотариус подтверждает факт заключения договора купли-продажи и переход права собственности.
2. Проверка юридической чистоты недвижимости и законности сделки: анализирует документы, связанные с объектом, проверяет их на подлинность и достоверность, а также на наличие обременений, ограничений или споров.
3. Защита интересов сторон: нотариус – независимый и нейтральный посредником между сторонами сделки. Он следит за соблюдением закона и правил, собирает необходимые документы и информацию, чтобы обеспечить безопасность сделки для всех сторон.

Резюмируя вышесказанное, сделка с недвижимостью через нотариуса будет безопаснее и для покупателя, и для продавца.

Объект недвижимости в общей долевой собственности

При сделках с недвижимостью, которая находится в общей долевой собственности, рассмотрим обстоятельства и для продавца, и для покупателя.

Продавцы

Сделку нужно заверить у нотариуса, когда продается или дарится часть жилья, принадлежащего нескольким людям. Заверение докажет, что остальные владельцы знают о продаже, дают на нее разрешение или отказываются от преимущественного права покупки.

Если же все владельцы будут продавать свои доли по одному договору купли-продажи, заверять договор у нотариуса не нужно.

Покупатели

Когда квартиру приобретают супруги, квадратные метры автоматом становятся совместной собственностью. Это относится к случаям, когда у пары нет брачного договора, по которому все, что покупает один супруг, достается только ему. В остальных случаях договор купли-продажи нужно будет заверить у нотариуса, так как он будет иметь компоненты брачного контракта.

Квартира в собственности у разведенных супругов

Нередко бывший муж или бывшая жена решают продать квартиру, которая осталась им после развода. Без нотариального согласия супруга (даже бывшего) продавца сделка может быть признана недействительной. А вот сам договор купли-продажи можно не заверять у нотариуса. Если у продавца есть брачный контракт, то его тоже нужно нотариально заверить.

Супруги делят общее имущество

Когда муж и жена делят имущество, появившееся в браке, составляется отдельное согласие. И его должен удостоверить нотариус.

Владелец доли или квартиры – несовершеннолетний

Сделки, в которых одним из владельцев или единственным собственником является ребенок, всегда сложнее обычных. В любом случае придется идти к нотариусу, чтобы доказать, что права ребенка не были нарушены. Кроме того, нужно получить разрешение органов опеки – без него сделку запросто могут признать недействительной.

И здесь не имеет значения, как несовершеннолетний получил свои квадратные метры: в наследство, в качестве подарка или он наделен ими из-за использования материнского капитала.

В сделке присутствует недееспособный человек

Во многом сделка, в которой один участник является недееспособным, похожа на сделки с детьми. В таком случае тоже необходимо привлечение нотариуса: опекун не может реализовать жилье недееспособного. И также, как и в предыдущей ситуации, потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Купля-продажа жилья проходит по доверенности

Не всегда человек, продающий квартиру, как и покупающий, может лично присутствовать при продаже и покупке площадей. В таком случае любая сторона может оформить доверенность на своего родственника или другого представителя, которому доверяет. И такой документ обязательно должен быть заверен у нотариуса в присутствии и доверителя, и доверенного лица. По-другому провести сделку не получится – это запрещено, а Росреестр попросту не примет документы.

Если вторая сторона в вашей сделке участвует по доверенности, вы можете проверить, подлинный ли документ и действует ли он в настоящий момент. Сделать это можно в специальном сервисе Федеральной нотариальной палаты. Для этого нужно будет знать фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности.

Квартира продается или передается по договору ренты

В целом договор ренты – это соглашение, по которому владелец отдает жилье за небольшую сумму, ежемесячные выплаты или уход за собой. Нередко отдают квартиру в ренту в обмен на уход за собой и небольшую выплату (в разы ниже рыночной стоимости квартиры) пожилые люди. В соглашении указывается, что после смерти хозяина квартира перейдет тому, кто платил или ухаживал. Как составить такой договор, читайте в статье «Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием?».

Иногда так поступают, когда человек уезжает на длительное время за границу или в другой город, но не хочет продавать квартиру. Вместо этого он решает сдать жилплощадь, чтобы получать доход от ее использования и сохранить право владения недвижимостью.

Для такого договора обязательна регистрация у нотариуса. В присутствии специалиста владелец подтверждает, что добровольно решил отдать квартиру в обмен на плату или уход. При таком раскладе на квартиру накладывается обременение.

Нужно вступить в наследство

В ситуациях, когда речь идет о наследстве, присутствие в сделке нотариуса обязательно. Чтобы оформить права наследников и передать имущество, специалист заводит наследственное дело и указывает наследника. То же касается и завещания: оно должно быть составлено в письменной форме и нотариально удостоверено, чтобы быть действительным. Именно нотариус выдает свидетельство о праве на квадратные метры.

Используются ипотечные средства 

Не всегда, когда речь идет про ипотеку, нужен нотариус. Но привлекать специалиста придется в ситуациях с долевой собственностью. Рассмотрим три такие ситуации.

Случай 1. Рефинансирование ипотеки на квартиру в долевой собственности. Здесь потребуется отдельный ипотечный договор. Его необходимо заверить у нотариуса, если квартирой владеют несколько человек, например муж, жена и двое детей.

Случай 2. Ипотека с залогом имеющегося имущества. Когда есть несколько собственников предполагаемого к оформлению в залог жилья, придется идти к нотариусу и заверять договор ипотеки.

Случай 3. Покупка доли. Если вы хотите выкупить доли, чтобы квартира была полностью ваша, но для покупки придется брать ипотеку, вам – прямая дорога к нотариусу. Ипотечный договор нужно будет завизировать у нотариуса, так как речь идет про покупку именно долей.

Когда привлечение нотариуса не требуется?

Есть случаи, в которых участие нотариуса не является обязательным. В целом без услуг специалиста можно обойтись в пяти случаях:

1. Жильем владеет один человек.
2. На сделку согласны все, кто владеет долями.
3. Квартира приобретается в новостройке или строящемся доме.
4. Продажа (покупка) квартиры осуществляется через паевой инвестиционный фонд.
5. Квартиру дарят.

Договор участники сделки могут составить сами в письменной форме на бумаге формата А4. Важно, чтобы документ был составлен правильно, а для этого лучше обратиться к риэлтору или юристу. Шаблоны, которые распространены в интернете, могут иметь ненужные вам пункты или вовсе быть неактуальными.

Это не означает, что обращаться к нотариусу нельзя. Вполне можно прибегнуть к помощи специалиста, есть возникают какие-то сомнения в продавце. Но в таком случае ваши затраты будут выше: такие услуги дороже госпошлин за обязательное заверение.

Когда не обязательно, но стоит привлечь нотариуса?

Для экономии времени

Нотариус поможет быстрее стать новым законным владельцем квартиры. Обычно оформление права собственности в Росреестре после совершения сделки занимает около пяти суток. Но с нотариусом этот срок можно сократить почти вдвое: специалист отправляет документы самостоятельно, а передача прав занимает пару-тройку рабочих дней. Иногда к помощи нотариусов прибегают, когда стоит вопрос получения ипотеки, не требующий отлагательств.

Безопасность сделки

Участие нотариуса в сделке купли-продажи снижает риски для покупателя, в особенности на вторичке. Специалист проверяет юридическую чистоту: соблюдение прав владельцев, прав несовершеннолетних собственников, не явятся ли внезапно на порог к новым хозяевам наследники продавца.

Безопасность денег

Некоторые продавцы и покупатели передают деньги через депозитный счет нотариуса. Чтобы лучше понять, как это происходит, рассмотрим ситуацию: Ольга покупает квартиру у Михаила и не хочет пользоваться банковскими ячейками, опасаясь везти большую сумму наличными через город.

Поэтому она решает передать деньги Михаилу через нотариуса Наталью Александровну. Нотариус хранит деньги до того момента, пока на Ольгу не зарегистрируют право собственности на квартиру. После того, как Ольга стала владелицей квартиры, Наталья Александровна переводит деньги Михаилу.

Альтернативные сделки

Так называются сделки, когда человек, продавая свою недвижимость, параллельно приобретает другое жилье. Так, например, поступают, когда хотят переехать из квартиры в дом за городом и наоборот. По большому счету, при таких сделках начало пути денег лежит в кошельке первого покупателя и заканчивается банковским счетом последнего продавца.

Такой процесс не назовешь простым. Важно, чтобы все звенья взаимодействовали. Если кто-то вдруг откажется от сделки, то цепь разорвется. Нотариус сможет провести через себя все звенья сделки, а меньший срок для регистрации права собственности позволит снизить риски.

Нотариусы: цены на услуги

Стоимость услуг нотариуса складывается из множества элементов, но в целом это подготовка документов и их заверение. Например, за составление договора в среднем нотариус возьмет от 3 до 10 тысяч рублей.

Чтобы узнать, во сколько все обойдется, нужно учитывать стоимость жилья. Именно от этого будет зависеть тариф. Например, если квартира стоит меньше 1 млн рублей, то придется выложить 3 тысячи рублей и 0,4% от стоимости сделки. Если жилье стоит до 10 млн рублей, то заплатить придется 7 тысяч рублей и 0,2%. Помимо этого помните, что на плечах покупателя – госпошлина за регистрацию договора. На 2023 год она составляет 2 тысячи рублей.

В крупных городах стоимость услуг специалистов будет выше, чем в небольших. В Воронеже средняя стоимость может составлять примерно от 500 рублей до 3 тысяч в зависимости от типа документов и сложности операции. В Москве стоимость будет выше, от 1 до 5 тысяч рублей.