Продажа квартиры с обременением: инструкция

С понятием обременения в основном сталкиваются те, кто ищет или продает квартиру на вторичном рынке. Речь идет как про материнский капитал и ипотеку, так и про арест и аренду жилья. Обременение может усложнить процесс продажи или покупки новой квартиры или нового дома. Однако преодолеть трудности вполне возможно. В статье рассказываем, как продать квартиру с обременением и какие нюансы придется учесть.

Что такое обременение?

В обычной ситуации владелец квартиры может распоряжаться имуществом по своему усмотрению (конечно, в рамках закона). Но в некоторых ситуациях права собственника в вопросах реализации и сделок ограничены. Так происходит, в частности, при наличии обременения на квартире.

Обременение – это положение, в котором человек не имеет права просто взять и продать квартиру по своему усмотрению. Ему может понадобиться согласование от третьей стороны, например, банка.

Чаще всего это встречается на вторичном рынке. Добросовестные продавцы сообщают об обременении сразу, предупредив покупателя об увеличении сроков заключения сделки.

Виды обременений

Ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру с обременением, будет зависеть от того, какое именно ограничение имеется. В целом, практически любые запреты могут заметно усложнить и затянуть процесс продажи. Например, если нужно наделить детей долями в другой квартире или дождаться разрешения от банка.

Основные ситуации, при которых на квартиру или дом будет наложено обременение:

• Ипотека. Жилплощадь находится в залоге у банка как обязательство заемщика перед кредитором.
• Аренда. И краткосрочная, и долгосрочная аренда может стать препятствием для продажи.
• Рента. Жилье передают в обмен на платежи или финансовое содержание. В сделке купли-продажи участвуют трое – владелец, он же продавец, получатель ренты и покупатель.
• Доверительное управление. В интересах собственника жильем управляет третья сторона.
• Арест. Его может наложить судебный пристав при исполнительном производстве.
• Льготы и ограничения. Например, по решению суда или госорганов.

Как продать залоговую квартиру?

Бывает так, что люди из необходимости берут деньги в кредит, а в залог оформляют имеющуюся недвижимость. Кредитор (например, банк) имеет право продать такой объект. Например, если заемщик долго не вносит платежи по кредиту.

Продажа квартиры с залоговым обременением не должна противоречить условиям договора по залогу. Если нет препятствий, то нужно уточнить у кредитора, что необходимо предоставить или какие процедуры пройти для продажи квартиры.

Можно ли продать квартиру, на которую наложен арест?

Арест на квартиру могут наложить, если, предположим, владелец накопил долги по налогам или не выполнил обязательства по какому-либо договору. Арест накладывается до момента, когда будет погашена задолженность или исполнены обязательства.

Согласие на продажу арестованного жилья должна дать судебная комиссия. Также необходимо уточнять у судебных приставов план процедур и пакет документов, необходимых для продажи.

Как продать квартиру с обременением ипотекой?

Купив квартиру в ипотеку, вы не оказываетесь в безвыходном положении. Это не значит, что до окончания выплат вы вынуждены будете жить только в этой квартире без всякого шанса съехать. Вполне можно начать присматривать квартиру побольше или поближе к центру города и начать готовиться к сделке по продаже.

Как вы уже поняли, продать ипотечное жилье вполне возможно. Причем у вас даже будет выбор, каким именно путем пойти. Рассказываем про способы продажи ипотечной квартиры подробнее.

Досрочное погашение продавцом

Вы как продавец квартиры полностью досрочно гасите ипотеку. После этого нужно подать заявление о снятии обременения и другие необходимые документы в Росреестр. После снятия обременения квартиру можно продать в обычном порядке.

Досрочное погашение покупателем

В таком случае на погашение ипотеки направляются средства покупателя. Для этого заключается предварительный договор купли-продажи. В условиях договора прописывается, что часть денег от покупателя пойдет на досрочное погашение кредита.

Когда ипотека закрывается, снимается обременение, стороны заключают основной договор. Оставшиеся деньги идут продавцу.

Переоформление кредита

По сути, ипотека оформляется заново, но теперь уже не на вас, а на покупателя. То есть задолженность по кредиту переходит второй стороне. Банк должен одобрить заемщика, проверить его платежеспособность. Обычно этот процесс занимает немного времени, так как документы по квартире, в том числе по оценке, уже есть у банка, и их не придется оформлять заново.

Продажа с торгов

Обычно банки продают квартиры на торгах через суд, когда заемщик накапливает большие задолженности по ипотеке или залоговому кредиту. В таком случае о снятии обременения должен заявить покупатель жилья: сначала через судебного пристава-исполнителя, затем через банк и Росреестр. Чаще всего этот процесс очень затратный по времени и деньгам.

Продажа квартиры, обремененной арендой

Квартира, которую сдают в аренду, тоже имеет обременение. И так происходит независимо от того, зарегистрирован ли договор в Росреестре. То есть не имеет значения срок аренды.

Что делать, если в квартире живут арендаторы, и договор с ними истекает не скоро, а собственнику понадобились деньги? Например, на покупку новой квартиры или коммерческого помещения. При таком раскладе есть два сценария развития событий:

• Квартиру продают, но арендаторы продолжают в ней жить и не лишаются этого права даже со сменой собственника. Покупатель не сможет расторгнуть договор аренды с жильцами до окончания срока его действия.
• Арендаторам предлагают съехать, так как у квартиры сменится собственник. Договор аренды стороны расторгают по обоюдному согласию. Конечно, квартиросъемщиков лучше предупреждать о продаже заранее. Как минимум, могут возникнуть неприятности из-за осмотра с потенциальными покупателями.

Как продать квартиру, обремененную рентой?

Получатель ренты (то есть тот, кто передал право собственности в обмен на содержание/платежи), может продолжать жить в квартире, но уже не владеет ей. Для продажи такого жилья понадобится согласие плательщика ренты. Такой документ составляется в письменной форме и удостоверяется у нотариуса.

Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и проводят сделку. Плательщиком по договору ренты будет уже новый владелец.

Продажа квартиры с маткапиталом

Квартиру, за которую частично заплатили средствами материнского капитала, продать сложнее, чем обычную. Здесь есть свои ограничения, касающиеся детей.

Для начала нужно будет запросить и получить разрешение на продажу от органов опеки. При продаже жилплощади нужно, чтобы детей и родителей наделили равнозначными долями. Жилищные условия должны оставаться такими же или улучшаться, но ни в коем случае не должны ухудшаться.

Сервитут, доверительное управление и безвозмездное пользование

• Сервитут тоже может считаться обременением. Право распоряжаться частью жилья или отдельными помещениями третьи лица получают только по решению суда. При продаже сервитут сохраняется.
• Доверительное управление чаще всего встречается в коммерческой недвижимости. Но нередки случаи, когда передают под управление и свое жилье – например, в курортном городе или рядом с горнолыжным курортом. Такое обременение будет видно в выписке из ЕГРН. Для продажи нужно сначала расторгнуть договор доверительного управления.
• Еще одна ситуация – безвозмездное пользование. Так происходит, в частности, когда человек отказывается от приватизации, но у него остается право безвозмездного пользования. Вопрос о прописке таких граждан при продаже квартиры, вероятно, придется решать в судебном порядке, если не получится договориться.

Как проверить наличие обременений

Самый верный способ убедиться, что на квартире нет обременений – просмотреть выписку из ЕГРН. Такую выписку оформляет сам собственник. Выписка пригождается почти на любой сделке с недвижимостью. По ней, например, проверяют те самые аресты, залоги и другие обременения.

Есть ряд обременений, которые могут не указать в выписке. Среди самых распространенных случаев – не указана информация о том, что квартиру сдали в аренду. Договор аренды на срок до 1 года в Росреестре регистрировать необязательно, поэтому и этот пункт не фиксируется в органах.

Также есть нюанс, когда ипотеку частично гасят средствами маткапитала. По правилам, всех членов семьи нужно наделить долями. Но сделать это зачастую можно только после погашения ипотеки.

Продавая квадратные метры с обременением или покупая их, нужно заложить больше времени и приготовиться к возможным трудностям. Упростить весь процесс поможет привлечение экспертов (риэлтора, юриста, брокера) и возможность обговорить все детали заранее. Чем лучше осведомлена вторая сторона, тем проще будет идти процесс. Не лишним будет прописать все нюансы в предварительном договоре купли-продажи.