Как купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Иногда покупка квартиры мечты усложняется тем, что недвижимость находится в ипотеке у другого человека. Однако эта ситуация не является безвыходной – такую квартиру все еще можно купить, но нужно учитывать все важные нюансы. В этом материале вы найдете пошаговую инструкцию, которая поможет сделать так, чтобы покупка квартиры с ипотекой продавца прошла успешно. Также вы узнаете, какие риски существуют для вас как для покупателя такой квартиры, и что делать, если вы собираетесь оформить ипотеку на квартиру, которая уже находится в залоге.

Можно ли купить ипотечную квартиру?

Купить квартиру, которая находится в ипотеке у другого человека возможно. Однако этот процесс является достаточно непростым с юридической точки зрения и может затянуться на долгие месяцы.

Для того, чтобы купить квартиру в ипотеке, в большинстве случаев необходимо для начала погасить кредит и снять обременение. В связи с этим важно знать, была ли использована закладная в процессе оформления ипотеки.

Если для квартиры, на которую оформлена ипотека, составлялась закладная, порядок действий для продавца будет таков:

1. Погасить ипотечный долг.
2. Взять в банке закладную бумагу, предварительно удостоверившись, что в ней стоит отметка о полном погашении ипотечного кредита.
3. Самостоятельно направить документ в Росреестр.

После этого покупатели смогут приобрести эту квартиру.

Однако если закладная на ипотечную квартиру не оформлялась, только банк-кредитор может направить заявление на снятие обременения с объекта недвижимости. Когда все будет оформлено, квартиру также можно будет купить.

Риски покупки квартиры в ипотеке

Перед тем, как решиться на покупку квартиры в ипотеке, вы должны обдумать все риски, которые существуют при такой сделке. А рисков тут немало – разберем некоторые из них.

1. Отказ владельца квартиры продавать ее. Пример: Алексей решил купить ипотечную квартиру Владимира и внес в качестве аванса остаток по его кредиту.  Когда ипотека была погашена, Владимир передумал продавать квартиру и перестал выполнять договоренности по предварительному ДКП. А поскольку Владимир не предоставил закладную в Росреестр, единственное, что остается Алексею – подать иск в суд.
2. Непредвиденные действия банка. Пример: Анна договорилась с Мариной о том, чтобы купить ее ипотечную квартиру. Сделать это она хочет также в ипотеку. Анна подала заявление в банк и уже перевела аванс в пользу Марины, но банк в последний момент прислал отказ на одобрение ипотеки. Марина не виновата в том, что сделка сорвалась, а потому Анне будет непросто вернуть свои деньги даже через суд.
3. Споры из-за неграмотно составленных документов. Пример: Евгений решил купить ипотечную квартиру Данила. Они договорились, что Данил досрочно погасит ипотеку за счет аванса, а после продаст ему квартиру. Когда ипотека была погашена, Данил решил поднять цену на квартиру. Поскольку в предварительном ДКП не было зафиксировано, что условия сделки не могут меняться после получения аванса, Евгений остался без квартиры – он просто не в состоянии выполнить новые условия.

Не существует способа снизить риски до нуля – любая сделка, особенно такая непростая, как покупка квартиры с ипотекой продавца, может сорваться на любом этапе. Однако риски можно существенно снизить, если привлечь к сделке опытных специалистов (риэлторов, юристов по недвижимости). Они проследят за тем, чтобы все документы были оформлены правильно, а главное – помогут понять, как в процессе покупки недвижимости защитить свои права.

Желательно подбирать специалистов, у которых уже был опыт подобных сделок. Если же у вас нет возможности привлечь специалистов, вам необходимо будет самостоятельно следить за каждым этапом сделки и постоянно контролировать действия продавца.

Как купить ипотечную квартиру: инструкция

Несмотря на финансовые риски, бюрократические трудности и другие препятствия, в последние годы россияне все активнее покупают ипотечные квартиры. Остановимся подробнее на трех наиболее распространенных способах, с помощью которых можно купить квартиру с ипотекой продавца.

Погашение займа во время сделки

Это самая простая для покупателя схема покупки квартиры с ипотекой продавца. Помимо ее простоты, важным плюсом является то, что вы как покупатель не несете практически никаких финансовых рисков. Как провести такую сделку?

1. Заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи. Это такой документ, в котором закрепляется договоренность между продавцом и покупателем о том, что сделка состоится в будущем. Он не равен основному договору, но помогает регламентировать условия и сроки сделки, обязательства каждой из сторон.
2. Продавец вносит остаток по ипотечному кредиту и досрочно погашает его. Это можно сделать сразу же после составления предварительного ДКП.
3. Дождаться снятия обременения с квартиры самим продавцом или банком-держателем ипотеки.
4. Заключить с продавцом основной договор купли-продажи.
5. Направить в Росреестр заявление о переходе права собственности. Рассматривать его будут на основании подписанного вами основного ДКП.
6. На этапе, когда Росреестр зарегистрирует сделку о переходе права собственности, продавец получит оговоренную сумму за продажу квартиры. Вы же станете новым собственником квартиры.

Переуступка

Если вы собираетесь купить квартиру у человека, который оформил в ипотеку договор долевого участия, пригодится схема покупки квартиры по переуступке (ДУПТ). Порядок действий при такой сделке будет следующим:

1. Продавец должен получить разрешение на сделку в банке и направить застройщику уведомление о том, что планируется продажа квартиры по переуступке. Если этого не сделать, сделка может сорваться.
2. Заключить с продавцом договор переуступки. Этот документ будет регламентировать передачу прав на недвижимость от продавца к покупателю.
3. Совместно с продавцом обратиться в уполномоченный орган вашего региона с заявлением о госрегистрации прав.

В случае переуступки ипотечной квартиры возможны разные варианты развития событий: можно погасить ипотеку досрочно за счет средств покупателя или продавца, а можно переоформить кредит на нового владельца, и тогда он продолжит выплачивать ипотеку предыдущего заемщика. Вариант, который подойдет вам, зависит от вашей ситуации, а также от одобрения банка.

Досрочное погашение кредита покупателем

При такой схеме вы за счет своих средств закрываете ипотечный долг продавца и получаете его квартиру в собственность. Важно понимать, что люди по очень разным причинам могут решить выставить ипотечную квартиру на продажу, и дело необязательно в том, что с квартирой что-то не так. Чаще всего, такие продавцы понимают, что по личным причинам дальше не смогут тянуть ипотечное бремя. Еще одна возможная причина – переезд в другой город или страну.

Итак, вы смогли найти человека, желающего продать квартиру, за которую окончательно еще не выплатил ипотеку. Так что же нужно сделать в первую очередь?

1. Заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи. В предварительном ДКП необходимо прописать сумму, которую покупатель перечислит на кредитный счет владельца квартиры – она будет считаться авансом за квартиру и будет равна остатку ипотечного долга продавца. Также очень важно зафиксировать в предварительном ДКП информацию о том, что условия сделки не могут быть изменены после того, как вы переведете аванс за квартиру. Это защитит вас как покупателя от внезапных требований продавца на дальнейших этапах сделки.
2. Перевести необходимую сумму на кредитный счет продавца квартиры.
3. Дождаться, пока продавец оформит и направит в банк заявление о досрочном погашении ипотечного кредита. Банк, в свою очередь, погашает задолженность.
4. Теперь необходимо снять обременение с квартиры. Как уже было сказано, этот этап зависит от того, составлялась ли закладная. Если да, в Росреестр обращается сам продавец, если нет – банк-держатель ипотеки.
5. Когда обременение снято и ипотека погашена, продавец становится полноправным собственником квартиры. Уже на этом этапе можно открыть аккредитив на ту сумму, за которую продается квартира (за вычетом аванса, который был направлен на погашение остатка по кредиту). Имейте в виду, что вы можете использовать для расчета с продавцом любой другой банковский инструмент, однако аккредитив является одним из самых безопасных.
6. Заключить с продавцом основной договор купли-продажи.
7. Направить в Росреестр заявление о переходе права собственности на основании уже подписанного основного ДКП и дождаться, пока заявление будет рассмотрено.
8. Когда ведомство зарегистрирует сделку, продавец сможет получить с аккредитива средства с продажи квартиры, а вы станете новым собственником объекта недвижимости.

Как купить ипотечную квартиру в ипотеку?

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – это отдельный случай, поскольку он не требует досрочного погашения ипотеки. Когда покупатель собирается оформить ипотеку на такую квартиру, задолженность предыдущего заемщика переносится на нового. Квартира остается в залоге у банка, а новый владелец получает на нее собственный кредит.

Для того, чтобы купить ипотечную квартиру в ипотеку, вам нужно обратиться в банк. Дальнейший порядок действий будет зависеть от вашей ситуации и от правил кредитной организации – он станет понятен только после разговора с банковскими специалистами. 

Как правило, новый кредит предполагает изменение ставки по ипотеке. Для расчета ставки используется много важных показателей – как минимум, предыдущий заемщик мог оформить ипотеку в иных экономических условиях. Однако некоторые российские банки (например, Сбер) на сегодняшний день упростили процесс передачи ипотечного кредита между заемщиками – в таком случае ипотечный кредит попросту переоформляется на другое имя, и все бюрократические вопросы решает сам банк.

Ставка по такому упрощенному переносу ипотеки не меняется для нового заемщика. Однако это возможно только в том случае, если оформлять ипотеку вы собираетесь в том же учреждении, что и предыдущий заемщик. Если же вы хотите оформить ипотеку на квартиру в другом банке, имейте в виду – вероятность одобрения такого кредита существенно снижается. А если кредит и одобрят, ставка по нему с большой вероятностью будет выше, чем у предыдущего заемщика.

У этой схемы есть свои достоинства. Во-первых, нет необходимости иметь на руках большую сумму денег, чтобы сразу же оплатить всю стоимость квартиры. При этом вы получаете понравившуюся квартиру по хорошей цене. Во-вторых, безопасность сделки подкрепляется тем, что на всех ее этапах она будет находиться под контролем сотрудников кредитной организации.