Содержание статьи
Один из вариантов покупки недвижимости – приобретение квартиры на торгах. В нашей статье мы рассмотрим, что такое продажа жилья с аукциона, возможности и риски такого способа покупки. Попробуем разобраться в преимуществах и недостатках аукционной продажи.
При покупке квартиры с торгов применяются правила аукционов. Они имеют жесткий регламент, который необходимо внимательно изучить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Надо четко понимать, что цель организатора аукциона – продать недвижимость дороже, получив для себя максимальную выгоду.
Стартовые цены недвижимости на торгах могут быть низкими. Какую объявят цену и насколько она будет ниже рыночной, зависит от нескольких факторов. Это и срочность продажи, и состояние квартиры, и ее расположение. При срочном сбыте начальная стоимость может быть на 25-30% ниже рыночной, но это явное исключение из правил. В основном стартовая цена ниже на 5-10%. Но, исходя из принципа торгов, покупку совершит участник, предложивший самую высокую цену. При этом вы не можете заранее знать размер ставок ваших оппонентов. Таким образом, цена будет обязательно выше стартовой, а насколько выше – зависит от количества участников и привлекательности выставленного лота.
Кстати, участие в таком мероприятии лучше всего доверить наиболее хладнокровному и наименее азартному члену семьи, чтобы избежать потенциально невыгодной покупки.
Аукцион недвижимости – что это?
Торги недвижимостью проводятся в форме аукционов на специальных торговых площадках, проверенных и лицензированных.
Все аукционы строго контролируются на государственном уровне, и в этом направлении достаточно сложно встретить мошенников: все условия по объекту прозрачны и четко описаны, нужно их только внимательно изучить.
Участвовать могут все, кто зарегистрирован на торговой площадке. Количество участников и цена на лот не ограничены. Итоги подводятся комиссией. Победителем становится тот, кто указал большую цену. Понятие аукционные торги и регламент проведения мероприятия определен статьей 448 ГК РФ.
Как квартиры появляются на аукционе?
Продавцами имущества (инициаторами продажи) могут выступать различные организации и просто физические лица: государственные службы, региональные и муниципальные организации, банки, риелторские компании по поручению собственников жилья и сами собственники.
Недвижимость, выставленная на продажу банками
Часто банк продает ипотечные квартиры, которые находятся у него в залоге. Ипотечные квартиры продаются по решению суда. Сначала банк обращается в суд и там получает решение, что долг по ипотеке будет возвращаться после сбыта квартиры, и она выставляется на аукцион. Банк может продавать залоговое имущество и без решения суда, по взаимному соглашению с заемщиком, если тот понимает, что не имеет возможности платить ипотеку. По статистике на аукционах сбывают более 75% квартир, которые находятся в залоге у банков.
Квартиры выставляют компании-должники
Если компания становится банкротом, ее недвижимое имущество может быть реализовано для погашения долгов. В этом случае происходит официальная оценка имуществаи передача его на аукцион после прохождения всех этапов банкротства. Если в отношении компании ведется исполнительное производство (например – за неуплату налогов), то по решению судебного пристава помещение передается Росимуществу, которое и выступает продавцом на торгах.
Квартиры выставляет департамент городского имущества
На таких торгах могут продаваться квартиры, которые принадлежат государству, ведомствам, муниципалитету.
Как купить квартиру в реновационном доме? После принятия программы реновации жилья Московский департамент имущества через торги сбывает часть квартир в реновационных домах, свободных от заселения. Порой доля незаселенных квартир доходит до 30%, именно они идут на продажу. Поэтому купить квартиру с аукциона в Москве нетрудно.
Также в Москве одним из наиболее интересных предложений является продажа квартир ГУП «Московская социальная гарантия». ГУП продает квартиры, собственниками которых раньше были пожилые люди. Переход права собственности от бывших владельцев иногда происходит при заключении пенсионером договора пожизненного иждивения. Или пенсионеры могут передавать право собственности на квартиру в обмен на пожизненную прибавку согласованной суммы к пенсии.
Кто может участвовать в аукционе недвижимости?
Участие в торгах принимают представители сделки – продавец и покупатель.
Покупателями могут выступать как юридические, так и физические лица.
Юридические лица могут зарегистрироваться на торговой площадке и стать участниками аукциона, предоставив при регистрации все необходимые документы, в том числе приказ о назначении представителя, который от имени организации будет принимать участие в торгах.
Также принять участие в данном мероприятии может любой гражданин России, у которого оформлены СНИЛС и ИНН. Поскольку мероприятия проходят на электронных площадках, для участия в них еще нужно оформить электронную подпись. Ее применяют для удаленного подписания документов, направления обращений в государственные органы, электронной регистрации права собственности на недвижимость.
Как купить квартиру на аукционе?
Как участвовать в торгах на квартиру? Перед участием в аукционе проведите тщательный и разносторонний анализ рынка недвижимости: значимыми будут средняя рыночная стоимость жилья, тип дома, месторасположение и состояние квартиры.
- Определите ценовой диапазон, в котором вы готовы купить квартиру через аукцион, и ознакомьтесь с особенностями представленных лотов.
- Не забывайте, что некоторое жилье не может быть осмотрено до начала торгов (например – залоговое имущество). Другой вариант – квартира, собственниками которых раньше были пожилые люди, возможно, потребует значительных средств на проведение ремонта.
Важно! Стоимость квартир, выставленных на популярных площадках, может вводить в заблуждение. Как правило, в объявлениях указывается желаемая стоимость сбыта, а не реальная рыночная. Лучше всего ориентироваться не на цену в объявлении, а на ту стоимость, по которой реально покупали квартиры сходных характеристик в этом районе.
- Тщательно изучите предлагаемые объекты, включая состояние имущества, юридические вопросы и их историю.
- Участвуйте в торгах с обоснованными ставками, учитывая свои финансовые возможности и готовность к риску.
- В случае победы готовьтесь к завершению сделки, подписывая все необходимые документы и осуществляя оплату в установленные торговой площадкой сроки.
Как проходят торги?
Чтобы вопрос, как купить квартиру через аукцион, отпал сам собой, мы подробно описали, как проходят все этапы этого мероприятия. До его начала необходимо зарегистрироваться на торговой площадке, внести залог за участие, выбрать лот, который вы хотите купить и указать ставку – максимальную цену, которую вы готовы заплатить за покупку квартиры. При любом формате мероприятия, участники, желающие принять участие в торгах, проходят процедуру регистрации и вносят обеспечительный платеж (задаток).
Все аукционы проходят на электронных площадках.
Аукцион бывает открытым, где участники делают ставки в процессе торгов. На нем организаторы определяют шаг повышения ставок (например, не менее 2% от предыдущей) или фиксированную сумму увеличения ставки. Аукцион может быть организован в форме конкурса, где покупатели заранее предоставляют свои предложения, на основании которых и определяется победитель.
Все условия торгов, их форма, размер шага, максимальное время для увеличения ставки заранее размещаются на информационном портале торговой площадки. По окончании аукциона комиссия определяет победителя.
Победитель и организаторы подписывают договор купли-продажи, содержащий условия и обязательства сторон. После этого победитель обязуется оплатить стоимость объекта в установленный срок и происходит передача собственности.
При участии в торгах важно внимательно изучать правила и условия, а также готовиться к быстрому принятию решений из-за ограниченного времени.
Купить квартиру с торгов в ипотеку
Законодательство не запрещает этого, но обычно банки настороженно относятся к выдаче ипотеки под залог квартиры с торгов. Это связано с возможными трудностями оформления и рисками.
Есть несколько нюансов, которые увеличат шансы на одобрение ипотечного кредита:
- в жилье, которое вы выбрали, никто не прописан, нет отягощений, несовершеннолетних собственников и прочих тревожных аспектов;
- у вас есть на руках достаточно солидный первоначальный взнос (от 20% потенциальной стоимости лота) или крупный потенциальный залоговый инструмент;
- выбранный вами лот рентабелен и в случае непогашения ипотечного кредита банк сможет быстро и выгодно реализовать его.
Покупка квартиры на аукционе: плюсы и минусы
Люди, которые не сталкивались с этим, представляют себе процессы, далекие от реальности. Торги следует оценивать адекватно и реалистично, учитывая их достоинства и недостатки.
Плюсы:
- Существует реальная возможность приобрести квартиру по более низкой цене, чем на рынке.
- Есть жилье в различных сегментах рынка.
- Приобретенное жилье не требует дополнительной юридической проверки чистоты сделки – это задача организаторов мероприятия.
- Отсутствуют скрытые платежи и комиссии за оплату, оформление документов, нотариальные документы и прочее.
Минусы:
- Популярные объекты могут привлечь множество покупателей, что создает конкуренцию.
- Ограниченное время на принятие решения.
- Всегда есть вероятность, что итоговая стоимость лота выйдет за пределы ваших возможностей.
Покупка квартиры с торгов: риски для покупателя
Покупка жилья на аукционе представляет определенные риски для покупателя. Если знать о возможности наличия этих подводных камней, можно избежать крайне неприятных сюрпризов и минимизировать проблемы внимательным изучением документации.
Долги за коммунальные услуги
Приобретая залоговое имущество, нужно понимать, что на нем могут накопиться долги по оплате коммунальных услуг. Добиться отмены перехода долгов на нового собственника можно, но это трудоемкий и долговременный процесс, порой требующий судебного разбирательства.
Зарегистрированные в квартире люди
Если квартиру продают принудительно – по решению суда или в ходе исполнительного производства, люди могут не сниматься с регистрации. Те, кто имеют регистрацию, имеют право проживать в квартире. При этом не имеет значения, кто считается собственником объекта недвижимости по документам. Решение такой проблемы возможно только через суд. Совершеннолетних собственников можно выписать по решению суда, а сделать это с детьми практически невозможно. Аукционисты обязаны указывать наличие зарегистрированных людей. Но в исключительных случаях это будет сюрпризом.
Неизвестное состояние объекта
Помещение, выставленное на торги, может находиться в состоянии, требующем капитального ремонта. Отсутствие полной информации о состоянии объекта может привести к неожиданным расходам после приобретения.
Правовые аспекты
Некоторые объекты могут иметь правовые проблемы, такие как обременения, иски или неузаконенную перепланировку. Эти факторы могут создать сложности владельцу в будущем.
Отсутствие гарантий и возврата
Приобретение недвижимости на аукционе обычно осуществляется «как есть», что означает отсутствие гарантий или возможности возврата средств. Покупатель не может рассчитывать на обязательства по исправлению недостатков.
