Содержание
Один из вариантов покупки недвижимости – приобретение квартиры на торгах. В нашей статье мы рассмотрим, что такое продажа жилья с аукциона, возможности и риски такого способа покупки. Попробуем разобраться в преимуществах и недостатках аукционной продажи.
При покупке квартиры с торгов применяются правила аукционов. Они имеют жесткий регламент и правила, которые необходимо внимательно изучить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Вокруг аукционов ходит множество слухов и популярных «страшилок», но также и много откровенно нереалистичных историй про роскошные квартиры в центре Москвы за копейки. Надо четко понимать, что цель организатора аукциона — продать недвижимость дороже, получив для себя максимальную выгоду.
Стартовые цены недвижимости на торгах могут быть действительно низкими. Какую объявят цену и насколько она будет ниже рыночной, зависит от нескольких факторов. Это и срочность продажи, и состояние квартиры, и ее расположение. При срочной продаже начальная стоимость может быть на 25-30% ниже рыночной, но это явное исключение из правил. В основном стартовая цена ниже на 5-10%. Но, исходя из принципа аукциона, покупку совершит участник, предложивший самую высокую цену. При этом вы не можете заранее знать размер ставок ваших оппонентов. Таким образом, цена продажи будет обязательно выше стартовой, а насколько выше — зависит от количества участников и привлекательности выставленного лота. Случается, что квартиры с торгов продаются даже выше их рыночной стоимости, если участники азартны и принципиальны.
Кстати, участие в торгах лучше всего доверить наиболее хладнокровному и наименее азартному члену семьи, чтобы избежать потенциальной невыгодной покупки.
Аукцион недвижимости – что это?
Торги недвижимостью проводятся в форме аукционов, на специальных торговых площадках, проверенных и лицензированных. Их достаточно много, особенно в крупных городах. Это удобно, поскольку не нужно искать среди сомнительных заведений искать то, где безопасно купить квартиру на торгах.
Важно учитывать, что все аукционы строго контролируются на государственном уровне, и в этом направлении достаточно сложно встретить мошенников: все условия по объекту прозрачны и четко описаны, нужно их только внимательно изучить.
Аукцион открыт для всех, кто зарегистрирован на торговой площадке. Количество участников и цена на лот не ограничены. Итоги торгов подводятся комиссией. Победителем аукциона становится участник, который указал большую цену. Понятие аукционные торги и регламент проведения аукционов определен статьей 448 ГК РФ.
Как квартиры появляются на аукционе?
Продавцами недвижимости (инициаторами продажи) могут выступать различные организации и просто физические лица: государственные службы, региональные и муниципальные организации, банки, риелторские компании по поручению собственников жилья и сами собственники.
Квартиры выставляют банки
Часто банк продает ипотечные квартиры, которые находятся у него в залоге. В последние годы это стало одним из основных направлений торгов, поскольку популярность самой ипотеки высока, а заемщики порой не понимают всей ответственности перед банком.
Ипотечные квартиры продаются по решению суда. Сначала банк обращается в суд и там получает решение, что долг по ипотеке будет возвращаться после продажи квартиры, и она выставляется на аукцион. Банк может продавать залоговую недвижимость и без решения суда, по взаимному соглашению с заемщиком, если тот понимает, что не может платить ипотеку. При наличии иного непогашенного кредита процедура реализации недвижимости выглядит так же. По статистике на аукционах продают более 75% квартир, которые находятся в залоге у банков и здесь есть реальный шанс выгодно купить квартиру через торги по банкротству.
Квартиры выставляют компании-должники
Если компания становится банкротом, ее недвижимое имущество может быть реализовано для погашения долгов. В этом случае происходит официальная оценка имущества, и передача его на аукцион после прохождения всех этапов банкротства. Если в отношении компании ведется исполнительное производство (например — за неуплату налогов), то по решению судебного пристава недвижимость передается Росимуществу, которое и выступает продавцом на аукционе. Компания может продать свою недвижимость на аукционе и добровольно, до начала судебных разбирательств. Для этого она поручает риелторской компании провести от его имени продажу помещения на аукционе, и вырученными деньгами погасить задолженность.
Квартиры выставляет департамент городского имущества
На таких торгах могут продаваться квартиры, которые принадлежат государству, ведомствам, муниципалитету.
После принятия программы реновации жилья Московский департамент имущества, через аукцион продает часть квартир в реновационных домах, свободных от заселения. Порой доля незаселенных квартир в реновационном доме доходит до 30%, именно они идут на торги. Также в Москве одним из наиболее интересных предложений является продажа квартир ГУП «Московская социальная гарантия». ГУП продает квартиры, собственниками которых раньше были пожилые люди. Переход права собственности от бывших владельцев может происходить при заключении пенсионером договора пожизненного иждивения. Или пенсионеры могут передавать право собственности на квартиру в обмен на пожизненную прибавку согласованной суммы к пенсии.
Кто может участвовать в аукционе недвижимости?
Участие в торгах принимают представители сделки — продавец и покупатель. Информацию о продавцах недвижимости мы уже рассмотрели выше.
Покупателями могут выступать как юридические, так и физические лица.
Юридические лица могут зарегистрироваться на торговой площадке и стать участниками торгов, предоставив при регистрации все необходимые документы, в том числе приказ о назначении представителя, который от имени организации будет принимать участие в торгах.
Также принять участие в аукционе может любой гражданин России, у которого оформлены СНИЛС и ИНН. Поскольку торги проходят на электронных площадках, для участия в них еще нужно оформить электронную подпись. Ее применяют для удаленного подписания документов, направления обращений в государственные органы, электронной регистрации права собственности на недвижимость. Процесс оформления достаточно простой и не займет много времени. Оформить электронную подпись можно на портале Госуслуг.
Как купить квартиру на аукционе?
Перед участием в аукционе проведите тщательный и разносторонний анализ рынка недвижимости: значимыми будут средняя рыночная стоимость жилья, тип дома, месторасположение и состояние квартиры.
- Определите ценовой диапазон, в котором вы готовы купить квартиру, и ознакомьтесь с особенностями представленных на аукционе лотов.
- Не забывайте, что некоторая недвижимость не может быть осмотрена до начала торгов (например — залоговое имущество). Другой вариант — квартира, собственниками которых раньше были пожилые люди, возможно, потребует значительных средств на проведение ремонта, замену сантехники, электрики, иных работ из-за ветхого состояния жилья.
Важно! Стоимость квартир, выставленных на популярных площадках, может вводить в заблуждение. Как правило, в объявлениях указывается желаемая стоимость продажи, а не реальная рыночная. Лучше всего ориентироваться не на цену в объявлении, а на ту стоимость, по которой реально покупали квартиры сходных характеристик в этом районе.
- Тщательно изучите предлагаемые объекты, включая состояние недвижимости, юридические вопросы и их историю. Это позволит вам сделать осознанный выбор и избежать неприятных сюрпризов.
- Участвуйте в торгах с обоснованными ставками, учитывая свои финансовые возможности и готовность к риску.
- В случае победы готовьтесь к завершению сделки, подписывая все необходимые документы и осуществляя оплату в установленные торговой площадкой сроки.
Как проходят торги?
До начала торгов необходимо зарегистрироваться на торговой площадке, внести залог за участие, выбрать недвижимость (лот аукциона), которую вы хотите купить и указать ставку — максимальную цену, которую вы готовы заплатить за покупку квартиры. Процесс проведения торгов варьируется в зависимости от организатора и вида аукциона. Но при любом формате аукциона, участники, желающие принять участие в торгах, проходят процедуру регистрации и вносят обеспечительный платеж (задаток).
Все аукционы проходят на электронных площадках.
Аукцион может быть открытым, где участники делают ставки в процессе торгов. На нем организаторы определяют шаг повышения ставок (например, не менее 2% от предыдущей) или фиксированную сумму увеличения ставки (например, не менее, чем на 50 тысяч выше предыдущей). Аукцион может быть организован в форме конкурса, где покупатели заранее предоставляют свои предложения, на основании которых и определяется победитель.
Все условия торгов, их форма, размер шага, максимальное время для увеличения ставки заранее размещаются на информационном портале торговой площадки. По окончании торгов комиссия определяет победителя.
Завершив торги, победитель и организаторы подписывают договор купли-продажи, содержащий условия и обязательства сторон. После этого победитель обязуется оплатить стоимость объекта в установленный срок, и происходит передача собственности.
При участии в торгах важно внимательно изучать правила и условия, а также готовиться к быстрому принятию решений из-за ограниченного времени.
Купить квартиру с торгов в ипотеку
Законодательство не запрещает этого, но обычно банки настороженно относятся к выдаче ипотеки под залог квартиры с торгов. Это связано с возможными трудностями оформления и рисками. Впрочем, основная сложность в том, что процесс проверки лота банком может затянуться надолго и интересующая вас недвижимость уйдет другому покупателю.
Есть несколько нюансов, которые увеличат шансы на одобрение ипотечного кредита:
- в жилье, которое вы выбрали, никто не прописан, нет отягощений, несовершеннолетних собственников и прочих тревожных аспектов;
- у вас есть на руках достаточно солидный первоначальный взнос (от 20% потенциальной стоимости лота) или крупный потенциальный залоговый инструмент;
- выбранный вами лот рентабелен и, в случае непогашения ипотечного кредита, банк сможет быстро и выгодно реализовать его.
Плюсы и минусы покупки квартир через аукцион
В принципе, репутация у аукционов в России специфическая. Люди, которые не сталкивались с этим, представляют себе процессы, далекие от реальности. Торги следует оценивать адекватно и реалистично, учитывая их достоинства и недостатки.
Плюсы:
- На аукционе существует реальная возможность приобрести недвижимость по более низкой цене, чем на рынке.
- Аукционы предлагают недвижимость в различных сегментах рынка.
- Приобретенное на аукционе жилье не требует дополнительной юридической проверки чистоты сделки, так как это задача организаторов торгов.
- На аукционе отсутствуют скрытые платежи и комиссии за оплату, оформление документов, нотариальные документы и прочее.
Минусы:
- Популярные объекты могут привлечь множество покупателей, что создает конкуренцию и может поднять цены.
- Ограниченное время на принятие решения. Аукцион часто ограничен по времени, что оставляет небольшой промежуток для внимательного изучения и осмотра жилья.
- Всегда есть вероятность, что итоговая стоимость лота выйдет за пределы ваших возможностей.
Покупка квартиры с торгов, риски
Покупка жилья на аукционе представляет определенные риски для покупателя. Если знать о возможности наличия этих подводных камней, можно избежать крайне неприятных сюрпризов и минимизировать проблемы внимательным изучением документации.
Долги за коммунальные услуги
Приобретая залоговую недвижимость, нужно понимать, что на ней могут накопиться долги по оплате коммунальных услуг. Добиться отмены перехода долгов на нового собственника можно, но это трудоемкий и долговременный процесс, порой требующий судебного разбирательства.
Зарегистрированные в квартире люди
Если квартиру продают принудительно — по решению суда или в ходе исполнительного производства, люди могут не сниматься с регистрации. Те, кто имеют регистрацию, имеют право проживать в квартире. При этом не имеет значения, кто считается собственником объекта недвижимости по документам. Решение такой проблемы возможно только через суд. Совершеннолетних собственников можно выписать по решению суда, а сделать это с детьми практически невозможно. Аукционы обязаны указывать наличие зарегистрированных людей. Но в исключительных случаях это может стать сюрпризом.
Неизвестное состояние объекта
Недвижимость, выставленная на аукцион, может находиться в состоянии, требующем капитального ремонта. Отсутствие полной информации о состоянии объекта может привести к неожиданным расходам после приобретения.
Правовые аспекты
Некоторые объекты могут иметь правовые проблемы, такие как обременения, иски или неузаконенную перепланировку. Эти факторы могут создать сложности владельцу в будущем.
Отсутствие гарантий и возврата
Приобретение недвижимости на аукционе обычно осуществляется «как есть», что означает отсутствие гарантий или возможности возврата средств. Покупатель не может рассчитывать на обязательства по исправлению недостатков.
Нужно понимать, что торги — это не авантюрный и кинематографичный, а вполне реалистичный способ покупки. Разумеется, ответ на вопрос, реально ли купить квартиру на торгах, будет положительным. И если относиться к нему именно как к одному из способов купить жилье, а не как к лотерее, вполне можно таким образом совершить выгодную сделку.
