Содержание статьи
Когда решение о продаже квартиры стоит на повестке дня, многие сталкиваются с вопросом: через сколько времени после покупки это разрешено делать? А придется ли платить налог? Продажа чего-либо – это способ получения дохода, поэтому облагается НДФЛ. Но иногда есть возможность не платить налоги. Рассказываем, через сколько лет можно продать квартиру или дом, когда придется платить налог, а когда вы имеете шанс сэкономить.
Можно ли продать квартиру сразу после покупки?
Российским законодательством не регламентируется, когда можно продать квартиру после покупки. Став собственником, вы можете реализовать жилье.
Но государство ввело ограничения, чтобы снизить риски спекуляций. В частности, появилось правило: продажа квартиры после покупки без уплаты налога допустима, если вы владели ей определенный срок.
Через какое время можно продать квартиру без налога? До 2016 это считался срок в 3 года. Затем его увеличили до 5 лет, а трехлетний оставили только для ряда случаев. Но нужно соблюсти несколько условий:
- на объекте нет обременений, он не находится в залоге;
- среди собственников нет детей;
- реализует недвижимость владелец, зарегистрировавший свое право в Росреестре.
Нужно взвешивать все «за» и «против», просчитать выгоду. Например, посчитайте, когда вам надо подать декларацию и насколько продажа экономически целесообразна для вас.
Через сколько можно продать квартиру без налога после покупки?
Деньги, получаемые от покупателя, считаются доходом. Поэтому зачастую необходимо уплачивать НДФЛ. Его мы всегда платим, например, с зарплаты.
Есть три случая, когда можно продать квартиру после покупки без налога:
- жилье стоит не больше 1 млн руб.;
- апартаменты или другая недвижимость, считающаяся нежилой, стоят меньше 250 тыс. руб.;
- объект приобрели минимум за 5 лет до продажи.
Во всех остальных ситуациях доходы нужно отразить в декларации. Для резидентов ставка составит 13%, для нерезидентов – 30%.
Например: ваша мама купила квартиру и продать ее решила спустя четыре года, так как срочно понадобились деньги на обучение младшего брата. За это время недвижимость подорожала на рынке с 10 млн до 18 млн руб. НДФЛ облагается разница в 8 млн рублей по ставке 13%. То есть нужно заплатить 1 млн 40 тыс. рублей. Спустя год тратиться бы не пришлось.
Имейте в виду: с 2025 года НДФЛ будут рассчитывать иначе. Процентную ставку будут назначать в соответствии с размером прибыли. Если человек заработал более 2,4 млн руб., то нужно будет заплатить 312 тыс. руб. и 15% от доходов свыше порога в 2,4 млн. Минимальные сроки останутся теми же – 3 и 5 лет.
Также нужно учитывать кадастровую стоимость объекта. Если цена объекта ниже 1 млн рублей, но не менее 70% от кадастровой стоимости, то доход от продажи не облагается НФДЛ.
Две сделки за один налоговый период
Подразумевается, что за этот период (обычно этот срок составляет 1 год) вы выступили и продавцом недвижимости, и покупателем.
Как правильно определить налогооблагаемую базу:
- оформить вычет с суммы, которую потратили на приобретение недвижимости;
- оформить вычет на 1 млн руб.
К декларации прикладываются документы, которые подтвердят ваши расходы. Скрывать реальную стоимость жилья не выгодно ни одной из сторон – все получат меньшую сумму вычета.
Квартира продается по цене, отличающейся от цены покупки
Налогом будет облагаться разница между суммами. Например, вы купили жилье в 2022-ом за 4 млн руб., а в 2024 реализовали ее же за 6,5 млн руб. Так как с момента приобретения не прошло 5 лет, налоги нужно уплатить. Ваш доход при этом составляет 2,5 млн руб., и именно он облагается ставкой в 13%. То есть вам нужно заплатить НДФЛ с продажи в 325 тыс. руб.
Если ваш ценник ниже, чем при покупке, платить ничего не придется.
Когда можно продать квартиру без уплаты налога?
Налог при продаже недвижимости платить не придется, если стоимость жилья не превышает 1 млн руб., или вы купили не за последние 5 лет. Но срок может уменьшиться. Например, это будет 3 года, если:
- вам передали жилье по наследству;
- если вы получили жилье по договору ренты;
- вам подарил жилье близкий родственник;
- вы приватизировали жилье.
Уплачивать НДФЛ от продажи недвижимости не нужно, если ваш случай подходит под вышеперечисленные.
Есть и другие способы не тратиться на НДФЛ. Один из вариантов – выставить объект по той же цене, что вы его покупали, или чуть дешевле. Налогооблагаемая база близка к нулю.
Не забывайте, что сумма сделки не может составлять менее 70% кадастровой стоимости жилья. Не лишним перед сделкой получить выписку из кадастрового паспорта или копию самого документа.
В любом случае нужно подать декларацию за период, когда вы реализовали квартиру. Даже если налогооблагаемая база составит ноль. Если не предоставить в органы сведения, могут возникнуть неприятные последствия – штрафы или административные разбирательства.
Особые случаи налогообложения
Сфера недвижимости – не самая простая. Есть ряд нюансов и ситуаций, когда НДФЛ при продаже будет рассчитываться по-другому.
Маткапитал
Материнский капитал – это социальное пособие и не облагается НДФЛ. Но это не значит, что за продажу недвижимости, при приобретении которой вы использовали средства маткапитала, не придется ничего платить. НДФЛ не будет облагаться только сама сумма пособия.
Через сколько лет после покупки квартиры можно ее продать без налога? Здесь все работает так же: если не прошло 5 лет после приобретения и сумма продажи – выше, то НДФЛ уплачивать придется.
В 2026-ом маткапитал на первенца составляет 728 921 руб. Помните, что вам понадобится разрешение от органов опеки (если детям или ребенку еще нет 18 лет).
Ипотека
Здесь правила те же, но есть важный нюанс – ипотечное жилье находится в залоге у банка. Продать ипотечную квартиру несколько сложнее.
Но есть несколько вариантов развития событий:
- банк сам выкупает жилье;
- покупатель вносит остаток долга и отдает второй стороне разницу;
- ипотеку переоформляют на покупателя.
Налогом облагается разница между доходом от продажи и расходами.
Сроки подачи декларации и санкции
Декларация подается до 30 апреля в следующий после продажи год. То есть, если вы продали квартиру в мае 2024, нужно подать декларацию до 30 апреля 2025-го. Срок оплаты – до 15 июля после того, как вам начислили налог.
Если не подать декларацию, ФНС начислит штраф. Он, согласно статье 119 Налогового кодекса РФ, составляет 5% от неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки. Минимальная сумма штрафа составляет 1 тыс. руб., максимальная – 30% от неуплаченной суммы.
