Содержание статьи
Когда решение о продаже квартиры стоит на повестке дня, многие владельцы сталкиваются с вопросом: через сколько времени после покупки это можно сделать? Что, если с момента приобретения прошло всего полгода? А если квартира принадлежит вам последние 30 лет?
В любом случае вы должны понимать, что продажа чего-либо – это способ получения дохода. И чаще всего в России это облагается НДФЛ. Но иногда у продавцов есть возможность не платить налоги. В статье рассказываем, через сколько можно продать после покупки дом или квартиру, когда придется платить налог, а когда на нем можно сэкономить.
Можно ли сразу продать квартиру после покупки?
Российским законодательством никак не регламентируется, когда можно продать квартиру после покупки. В нашей стране не установлено минимальное или максимальное время от покупки до продажи недвижимости. Проще говоря, как только вы стали собственником, у вас появляется возможность реализовать жилье. Конечно, процесс может подразумевать разные нюансы – ипотеку и банк, маткапитал и органы опеки и так далее. Тем не менее продать свой объект вы можете.
Однако государство ввело ограничения, чтобы снизить риски спекуляций на рынке недвижимости. В частности, появилось правило: продать недвижимость и не платить налоги можно только в том случае, если вы владели им определенный срок.
До 2016 это был срок в 3 года. Затем его увеличили до 5 лет, а 3 года оставили только для ряда случаев. То есть, если вы купили квартиру в феврале 2018 года, то в мае 2024 года вы уже можете продать ее и не уплачивать НДФЛ.
Конечно, не все так просто. Нужно, чтобы было соблюдено несколько условий:
- на объекте нет обременений, он не находится в залоге (например, квартира не использовалась в качестве залога для приобретения другого объекта);
- среди собственников нет детей;
- продает квартиру владелец (то есть продавец зарегистрировал свое право в Росреестре).
Если под каждым таким пунктом вы поставили галочку, то можно идти и продавать жилье в любое время.
Однако, как и в любой крупной сделке, нужно взвешивать все за и против, просчитать свою выгоду. Например, если продаете квартиру после двух лет владения, посчитайте, когда вам надо подать декларацию, потянете ли вы уплату налога в принципе и будет ли это экономически целесообразно для вас.
Налогообложение сделок с недвижимостью
Если вы – продавец недвижимости, то деньги, которые вы получаете от покупателя, будут считаться вашим доходом. Поэтому чаще всего после продажи объектов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Такие налоги мы всегда платим, например, с зарплаты на работе, продажи подержанного, но относительно «свежего» автомобиля.
Есть три случая, когда можно законно не платить налог при продаже своей недвижимости:
- ваше жилье стоит не больше 1 млн руб.;
- ваши апартаменты или другая недвижимость, считающаяся нежилой, стоят меньше 250 тыс. руб.;
- вы приобрели этот объект минимум за 5 лет до продажи.
Во всех остальных ситуациях доходы нужно отразить в декларации. Для налоговых резидентов ставка НДФЛ составит 13%, для нерезидентов – 30%.
Например: четыре года назад вы купили за 10 млн руб. в Сочи квартиру для сдачи в аренду, но в этом году вам срочно понадобились деньги. За это время квартира подорожала на рынке на 8 млн рублей, и вы ее продали за 18 млн. Налогом будет облагаться разница в 8 млн рублей по ставке 13%. То есть нужно будет заплатить налог в 1 млн 40 тыс. рублей. При этом спустя год вы бы могли сэкономить и вовсе не платить налог, так как уже пройдет 5 лет.
Также нужно учитывать кадастровую стоимость объекта. Если цена объекта ниже 1 млн рублей, но не менее 70% от кадастровой стоимости, то доход от продажи будет облагаться налогом.
Две сделки за один налоговый период
Подразумевается, что за налоговый период (обычно это 1 год) вы выступили не только продавцом недвижимости, но и покупателем. Например, если вы продали свою однушку в одном районе и купили двушку в другом.
Чтобы правильно определить налогооблагаемую базу, можно:
- оформить налоговый вычет с суммы, которую вы потратили на приобретение недвижимости;
- оформить вычет на 1 млн руб. или на сумму приобретения, уплаченную за проданную квартиру.
К декларации прикладываются документы, которые подтвердят ваши расходы. Скрывать реальную стоимость жилья (то есть доход) не выгодно ни одной из сторон. И продавец, и покупатель получат меньшую сумму налогового вычета.
Квартира продается по цене, отличающейся от цены покупки
В данном случае налогом будет облагаться разница между суммами покупки и продажи.
Например, вы купили квартиру на вторичном рынке в 2022 году за 4 млн руб., а в 2024 году продали ее же за 6,5 млн руб. Так как с момента покупки не прошло 5 лет, налоги нужно уплатить. Ваш доход при этом составляет 2,5 млн руб., и именно он облагается ставкой в 13%. То есть вам будет нужно заплатить налог в 325 тыс. руб.
Если вы продаете жилье дешевле, чем купили, платить ничего не придется.
Когда можно продать квартиру без уплаты налога?
Как мы уже говорили выше, налоги платить не придется, если стоимость жилья не превышает 1 млн руб. или вы купили не за последние 5 лет. Но срок может быть короче. Например, это будет не 5 лет, а 3 года, если:
- вам передали дом/квартиру по наследству;
- если вы получили жилье по договору ренты;
- вам подарил жилье близкий родственник;
- вы приватизировали жилье.
То есть вам не нужно будет уплачивать НДФЛ от продажи недвижимости, если ваш случай подходит под один из вышеперечисленных.
Есть и другие способы не тратиться на НДФЛ. Можно продать объект по той же цене, что вы его покупали, или чуть дешевле. Налогооблагаемая база будет близка к нулю.
Не забывайте, что сумма сделки не может составлять менее 70% кадастровой стоимости жилья. Будет не лишним перед сделкой получить выписку из кадастрового паспорта или копию самого документа.
Кроме того, вам в любом случае нужно будет подать декларацию за период, когда вы продали квартиру. Даже, если налогооблагаемая база составит ноль. Если вы не предоставите в органы все нужные сведения, это может повлечь неприятные последствия – штрафы или административные разбирательства.
Особые случаи налогообложения
Сфера недвижимости – не самая простая в вопросе налогов, законов и прочих формальных моментов. Есть ряд нюансов и ситуаций, когда НДФЛ будет рассчитываться по-другому.
Маткапитал
Материнский капитал – это социальное пособие, которое не облагается НДФЛ. Но это не значит, что за квартиру, при приобретении которой вы использовали средства маткапитала, совсем не придется платить налог. Если продавать квартиру ранее, чем через 5 лет после покупки, и дороже, чем вы ее брали, налог уплачивать придется. НДФЛ не будет облагаться только сама сумма пособия.
В качестве примера: Дмитрий и Ольга использовали маткапитал при покупке квартиры в 2022 году. Жилье обошлось им в 5 млн рублей, из которых 524 тыс. руб. – средства пособия. В 2024 году семья решила продать квартиру и купить побольше. Их район облагородили, и Дмитрию с Ольгой удалось выручить за свою квартиру 7,5 млн рублей. Из этой суммы маткапитал в 524 тысячи не будет облагаться налогом. Поэтому НДФЛ рассчитают на разницу в цене, то есть 2 млн рублей.
В 2024 году маткапитал на первенца составляет 631 тыс. руб. Помните, что при такой продаже жилья надо будет получить разрешение от органов опеки (если детям или ребенку еще нет 18 лет).
Ипотека
Здесь правила продажи без НДФЛ те же, что и без ипотеки. Но есть важный нюанс – квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Продать ипотечную квартиру несколько сложнее.
Но есть несколько вариантов развития событий:
- банк сам выкупает жилье;
- покупатель вносит остаток долга и отдает продавцу разницу;
- ипотеку переоформить на покупателя.
Налогом для продавца здесь будет облагаться разница между доходом от продажи и расходами.
Сроки подачи декларации и санкции
Декларация подается до 30 апреля в следующий после продажи год. То есть, если вы продали квартиру в мае 2024 года, нужно подать декларацию до 30 апреля 2025 года. Сам налог нужно оплатить до 15 июля после того, как вам его начислят.
Если не подать декларацию, то ФНС начислит штраф. Он, согласно статье 119 Налогового кодекса РФ, составляет 5% от неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки. Минимальная сумма штрафа составляет 1 тыс. руб., максимальная – 30% от неуплаченной суммы.
