Кто такой брокер по недвижимости?

Когда необходимо провести сделку с недвижимостью, необязательно самостоятельно заниматься документацией, поиском покупателей или продавцов – гораздо проще доверить это профессионалу, например, брокеру по недвижимости. В этом материале расскажем, в чем разница между брокером, риэлтором и агентом по недвижимости, а также объясним, какие услуги предоставляет брокер и сколько придется за них заплатить.

Чем занимается брокер по недвижимости?

Брокер по недвижимости – это специалист, основная задача которого состоит в том, чтобы быть посредником при совершении сделки. Например, брокер может выступать посредником между застройщиком и покупателем квартиры в строящемся доме. Он будет заниматься подготовкой и передачей всей необходимой документации, участвовать в переговорах. Кроме того, брокер может заниматься непосредственно поиском покупателей для конкретного объекта недвижимости или помочь в оформлении выгодной ипотеки.

Брокер, риэлтор и агент: в чем разница?

Брокер по недвижимости, риэлтор и агент – это три разные специализации, в рамках которых работники отличаются между собой не только профессиональными обязанностями, но и квалификацией. Рассмотрим подробнее, чем занимается каждый из них.

Риэлторы

Список задач, которые могут выполнять риэлторы, очень обширен:

1. Поиск подходящей квартиры для клиента-покупателя с учетом его финансовых возможностей и запросов.
2. Поиск покупателей для продавцов недвижимости и арендаторов для арендодателей.
3. Анализ рынка недвижимости. Риэлтор подскажет, в какое время выгоднее всего покупать или продавать квартиру.
4. Проверка и осмотр жилья, которое собирается приобрести клиент.
5. Юридическое сопровождение всевозможных сделок с недвижимостью. Риэлтор поможет грамотно оформить всю документацию, включая предварительный и основной договор купли-продажи, договор аренды.
6. Риэлтор также может сопровождать вас при оформлении ипотечного кредита. Нанять риэлтора для такой задачи возможно, только если он является сотрудником компании, которая специализируется на помощи с оформлением ипотеки – не все риэлторы специализируются на подобных вопросах.

Риэлторы могут самостоятельно выбирать формат своей деятельности – некоторые предпочитают работать сами на себя (оформив самозанятость или ИП), другие становятся наемными сотрудниками всевозможных агентств по недвижимости.

Агенты по недвижимости

Агенты по недвижимости участвуют в сделках купли-продажи. Компании назначают таких специалистов для того, чтобы они сопровождали сделку клиента – искали продавцов или покупателей для конкретной квартиры, подготавливали нужный пакет документов. Они должны помочь провести сделку качественно и безопасно.

Если риэлторы могут самостоятельно выбирать формат работы, агенты ограничены в выборе и могут быть только наемными сотрудниками в фирме, специализирующейся на риэлторских услугах. Но это не единственное отличие агентов от риэлторов. К таким специалистам предъявляется существенно меньше требований к квалификации. Чтобы стать агентом по недвижимости, человеку достаточно пройти специальные курсы профессиональной подготовки. Кроме того, они не проходят серьезную государственную аттестацию каждые пять лет.

Брокеры

Чем же от этих двух специалистов отличаются брокеры? Если смотреть только на список функций, кажется, что особых отличий между ними нет. Брокеры точно так же сопровождают сделку, ищут покупателей для продавцов, арендаторов для арендодателей, анализируют рынок и консультируют клиентов по всевозможным вопросам. Однако различия между брокерами, агентами и риэлторами все же есть:

1. Брокер, в отличие от агента по недвижимости, обязан иметь лицензию на свою профессиональную деятельность – в ином случае его работа будет незаконна. То же самое относится и к риэлторам.
2. Риэлторы и агенты по недвижимости действуют в основном на рынке вторичного жилья. Они могут работать и с объектами в новостройках, но это не основное их поле деятельности. Брокеры, в свою очередь, действуют чаще всего на первичном рынке недвижимости.
3. Риэлторы и агенты по недвижимости не работают с застройщиками новых домов, не взаимодействуют с банками, если только этого не предполагает профессиональная направленность их агентства. Не связаны они и со страховыми компаниями. Брокеры же, напротив, активно сотрудничают со страховыми компаниями, с кредитными организациями.
4. Брокеры не представляют интересы конкретной стороны в сделках с недвижимостью. Они могут выступать посредниками, например, между застройщиком и покупателем квартиры в новостройке. Совсем другая функция у риэлторов и агентов по недвижимости. Они представляют интересы либо одной стороны, либо другой. Если риэлтора нанял покупатель квартиры, они будут консультировать только его, и продвигать только его интересы во время переговоров с продавцом (например, добиваться скидки).
5. Агенты по недвижимости могут работать только в качестве наемных сотрудников компаний, которые специализируются на сфере недвижимости. Это не относится к риэлторам и брокерам. Такие специалисты при желании имеют право работать сами на себя в качестве самозанятых или индивидуальных предпринимателей.

Услуги брокера по недвижимости

Вот примерный список услуг, которые может предоставлять брокер по недвижимости:

• Поможет выбрать, какую квартиру в новостройке купить, учтет при этом ваши потребности и финансовые возможности.
• Если необходимо купить квартиру в ипотеку, найдет самую низкую ставку, поможет договориться с банком, организует встречи с кредитными специалистами и заполнит заявку.
• Подберет подходящую программу страхования.
• Оценит, стоит ли сотрудничать с конкретным застройщиком, проанализирует все риски и объяснит доступным языком.
• Поможет инвестировать в недвижимость, если есть такая потребность.
• Обеспечит юридическую чистоту сделки, поможет собрать и заполнить документы.

Зачем обращаться к брокеру по недвижимости?

К брокеру однозначно стоит обратиться, если у вас недостаточно знаний в сфере недвижимости, не хватает опыта и уверенности, а сделка предстоит непростая. Рассмотрим два конкретных случая, на примере которых можно понять, чем именно вам может помочь брокер.

Ситуация первая. Вы собираетесь взять ипотечный кредит на квартиру. Выплачивать его придется не один десяток лет, а потому хочется сэкономить как можно больше и найти предложение с максимально выгодными условиями. У вас нет времени мониторить сайты разных банков и нет опыта взаимодействия с кредитными специалистами. Если вы обратитесь к брокеру, все эти проблемы будет решать он. Специалист найдет банк, предлагающий самую низкую ставку по вашим потребностям, сам подготовит и заполнит все документы для подачи заявки, подскажет, какие шансы на одобрение имеете конкретно вы.

Второй пример. В вашем районе строится новый многоэтажный жилой дом. Вы увидели его изображение на проекте и уже мечтаете купить там квартиру. Теперь вам необходимо договориться с застройщиком, оформить все необходимые документы и разобраться с прочими бюрократическими вопросами. Главная проблема – неясно, получится ли в итоге провести сделку. Все мы знаем примеры, когда застройщики срывали сроки, замораживали стройку из-за банкротства, а люди так и не получали свои квартиры. Здесь вам на помощь вновь может прийти брокер. Специалист проверит застройщика по специальным базам, разберется, какими проектами компания занималась ранее, все ли из них были завершены в срок, а также выяснит, не грозит ли застройщику банкротство, не участвует ли он прямо сейчас в каких-то судебных спорах. Это поможет существенно снизить риски.

Плюсы и минусы обращения к брокеру

Для того, чтобы окончательно разобраться, нужно ли привлекать брокера к вашей сделке, обратите внимание на плюсы и минусы обращения к такому специалисту.

Плюсы

1. Обращение к брокеру поможет снизить риски, которые сопровождают любую сделку с недвижимостью, ведь такой специалист обладает квалификацией и опытом подобных сделок.
2. Сотрудничество с брокером снимет с вас множество утомительных задач, а сделка при этом останется качественной и безопасной. Пока специалист будет собирать документы и вести переговоры, вы сможете заняться чем-то более важным.
3. Если вы не являетесь экспертом в сфере недвижимости, в процессе сделки у вас наверняка возникнет множество вопросов и сомнений, все ли вы делаете правильно. С этим поможет разобраться брокер, который знает, как правильно взаимодействовать с различными учреждениями и какая сейчас ситуация на рынке.

Минусы

1. Дополнительные расходы. Не все могут себе позволить услуги брокера, а потому необходимо заранее трезво расставить приоритеты.
2. Не все брокеры – профессиональные и ответственные работники. Если наткнуться на неграмотного или попросту неопытного специалиста, можно потерять время и деньги. Однако в век интернета достаточно легко проверить любого работника перед тем, как нанимать его – достаточно изучить отзывы.
3. Если для вас важно контролировать каждую деталь сделки, сотрудничество с брокером может вас разочаровать, ведь он будет делать многое самостоятельно и не станет консультироваться с вами по поводу каждой мелочи (хотя и о таком можно договориться).

Стоимость услуг брокера

Вопрос о том, сколько стоит нанять брокера по недвижимости, очень индивидуален. Ответ на него зависит от многих факторов: в каком регионе вы проживаете, к кому конкретно вы обратитесь – к частному специалисту или штатному сотруднику компании, какую работу необходимо выполнить.

Зачастую стоимость услуг брокера не фиксирована, и вознаграждение за свой труд они оценивают в проценте комиссии. Например, берут 2% от суммы ипотечного кредита, который помогли оформить.

При этом многие брокеры и брокерские компании предоставляют бесплатные консультации. Так они привлекают новых клиентов, а те, в свою очередь, могут поговорить со специалистом напрямую и понять, нуждаются ли они в его услугах.

Важно понимать, что зачастую брокеры и брокерские компании не берут никаких предоплат и получают оплату по факту уже завершенной сделки – например, когда вы передали застройщику деньги и получили ключи от своей новой квартиры, или получили согласие от банка на оформление ипотеки по выгодным для себя условиям.