Что такое договор безвозмездного пользования?

Сдача жилья в аренду по договору найма встречается довольно часто. Но бывают ситуации, когда жилое помещение предоставляется владельцем близким людям или хорошим друзьям безвозмездно. Как в этом случае установить договорные отношения, определить права и обязанности сторон, чтобы избежать возможных неприятных ситуаций? Об это мы рассказываем в нашем материале. 

Договор безвозмездного пользования – что это?

Договор безвозмездного пользования — это передача имущества владельцем пользователю, при которой денежная плата за арендованное помещение не взимается. Название договора может звучать как договор ссуды, поскольку передаваемое по нему имущество фактически подпадает под понятие ссуды.

Одна из сторон, которая при этой форме договора именуется ссудодателем, отдает во временное пользование свое жилье другой стороне — ссудополучателю. Аналогичные взаимоотношения сторон используют и для передачи других видов имущества, например, автомобиля или оборудования. Этот вид договоров регулирует статья 689 ГК РФ. 

Главное предназначение такого документа состоит в том, чтобы оговорить обязанности сторон при пользовании жилым помещением, поддержании имущества в надлежащем состоянии, ответственность в случае его повреждения, учет износа, сроки возврата владельцу и тому подобное. 

Юридические лица могут выступать в договоре безвозмездного пользования жильем в качестве одной из сторон. Исключение составляют случаи передачи юрлицом имущества своему сотруднику или учредителю. Такая сделка законодательно запрещена. 

Примеры договоров, которые можно заключить на безвозмездной основе:

• человек разрешает проживание в своей квартире иногороднему родственнику на время его обучения в местном вузе/колледже;
• головная компания предоставляет в пользование своей дочерней организации помещение под склад или офис;
• автовладелец передает свою машину товарищу, проживающему за городом, до приобретения им своего автомобиля. 

Особенности договора

• Отсутствие платы. Договор потому и называется безвозмездным, что не предполагает никакой материальной компенсации за пользование жильем. Любое упоминание о материальном возмещении автоматически превращает документ в договор аренды. 
• Невозможность субаренды. Получатель имущества по безвозмездному договору не может заключить договор на сдачу в аренду жилья третьим лицам (нельзя оформить договор поднайма).
• Необязательность регистрации в Росреестре договора безвозмездного пользования жилым помещением. Исключение составляют случаи, когда передаваемая по договору недвижимость относится к объектам культурного наследия, либо по договору передается участок земли. 
• Условия обращения с имуществом. Если в договоре не оговорены обязанности получателя ссуды по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, на него по умолчанию возлагаются расходы по проведению при необходимости ремонта, в том числе капитального. 
• Невозвратность средств за улучшение. Если ссудополучатель вносит улучшения в состояние имущества, в том числе неотделимые, их стоимость не подлежит возмещению. При возникновении подобного требования владелец в свою очередь вправе требовать возвращения имуществу первоначального состояния. Например, дядя передал племяннику дачный летний дом для проживания. Племянник провел работы по утеплению стен и кровли. В договоре указано, что ссудополучатель обязан поддерживать имущество в исходном состоянии. Компенсацию средств за внесенные улучшения племяннику ссудодатель не обязан отдавать.  

Зачем заключают договор безвозмездного пользования имуществом?

Приведем некоторые ситуации, объясняющие необходимость договора безвозмездного пользования:

• Владелец квартиры захотел экстренно выселить ссудополучателя. Если договор определяет срок, на который имущество передано, и срок заблаговременного уведомления, а также условия содержания имущества, выселение возможно лишь в оговоренный период или при подтверждении нарушения условий договора ссудополучателем. 
• Соседи пожаловались, что в жилом помещении незаконно находится посторонний человек. Наличие договора подтверждает право пользования жильем ссудополучателем. 
• Собственник требует возмещения ущерба, возникшего при чрезвычайной ситуации. Если в договоре не оговорено иное, ссудополучатель обязан возместить ущерб. 
• Условия платежей за ЖКХ. Если в договоре не указано, кто обязан возмещать эти расходы, они автоматически возлагаются на ссудополучателя. 

Пример – уже рассмотренная выше ситуация предоставления жилья племяннику, приехавшему для обучения. В случае, если племянник решит поселить в доме кого-либо из своих друзей, дядя вправе не только выселить постороннего, но и расторгнуть договор с родственником. Без документа эта ситуация может создать дополнительные сложности. 

«Если квартира сдается в безвозмездное пользование родственникам или знакомым, письменный договор поможет защитить интересы обеих сторон. Собственник обезопасит себя от нежелательных гостей, безответственного отношения к квартире. А ссудополучатель будет знать свои права и не столкнется с внезапным выселением. Важно зафиксировать все договоренности на бумаге, это дисциплинирует. А при смене жизненных обстоятельств всегда можно расторгнуть договор и разойтись без обид», – отмечает риэлтор Екатерина Муравская.

Что указывать в договоре безвозмездного пользования квартирой?

Так же, как в договоре аренды, необходимо как можно подробнее описать все условия передачи жилого помещения ссудополучателю, а именно:

• Характеристику передаваемого жилого помещения и находящегося в нем имущества.
• Сроки действия договора и условия расторжения. 
• Условия целевого использования и доступ ссудодателя в период действия договора. 

Разберем подробнее каждое из перечисленных положений договора. 

Описание жилого помещения

В этом пункте необходимо указать точное местоположение (адрес, кадастровый номер) квартиры, количество и предназначение каждого из помещений (комнаты, санузла, лоджии), передаваемое оборудование, мебель, электроприборы, а также их состояние. К договору можно приложить фото, иллюстрирующее состояние имущества. 

Сроки по договору

В данном пункте нужно предусмотреть срок окончания действия договора и условия его пролонгирования, а также заблаговременное уведомление при необходимости досрочного расторжения одной из сторон. 

Следует учесть, что, согласно статье 610 ГК РФ, без указания в договоре ссуды срока действия он априори считается бессрочным, а его расторжение может произойти в любой момент как одной, так и другой стороной. 

Условия использования жилого помещения

В этом пункте необходимо обозначить целевое использование жилого помещения, проживающих лиц, возможность содержания животных, приглашение посторонних, употребление табачных изделий и спиртных напитков, громкое прослушивание музыки и другие шумы, возможность доступа владельца в квартиру в отсутствие ссудополучателя. 

Условия расторжения и санкции

Здесь нужно как можно подробнее оговорить ситуации и ответственность сторон при возникновении нарушений договора, необходимости его досрочного расторжения, а также штрафные санкции. Эти отношения регулирует статья 698 ГК РФ. 

Пункт 1 статьи указывает, что владелец может расторгнуть договор в случае, если ссудополучатель:

• не соблюдает целевое предназначение жилого помещения;
• ненадлежащим образом обращается с предоставленным имуществом и допускает существенное изменение его состояния в худшую сторону;
• сдает помещение в субаренду;
• не выполняет или выполняет недобросовестно обязательства по содержанию имущества. 

Пункт 2 этой статьи формулирует условия, при которых происходит расторжение договора ссудополучателем:

• выявление недостатков имущества, о которых владелец умолчал, и которые препятствуют пользованию;
• правовой спор в отношении квартиры со стороны иных лиц, о чем ссудополучатель не был своевременно поставлен в известность;
• несвоевременное предоставление ссудополучателю возможности пользования жильем.

Кроме того, в этом пункте договора указывают порядок денежной компенсации в случае нанесения ущерба. Если такие условия в договоре отсутствуют, ссудополучатель будет отвечать в соответствии с пунктом 1 статьи 697 ГК РФ. По желанию сторон условия можно расширить и дополнить по своему усмотрению. 

Права и обязанности сторон

Участники договора сами устанавливают права и обязанности, основываясь на базовых положениях, предложенных ГК РФ. 

Для ссудодателя учитываются: 

• предоставление кроме самого помещения и имущества, оговоренных в договоре, документов и других предметов;
• обязанность предупреждения об имеющихся у переданного имущества дефектах или особых условиях использования;
• обязанность устранения препятствий пользования имуществом;
• обязанность принять предмет ссуды обратно в собственное пользование по завершении действия или расторжении договора. 

Для ссудополучателя учитываются:

• возможность беспрепятственного пользования переданным по договору имуществом;
• возможность учитывать при возвращении имущества неизбежный естественный износ и амортизацию; 
• обязанность надлежащим образом поддерживать имущество в исходном состоянии, вести или оплачивать работы по текущему или капитальному ремонту;
• оплачивать услуги ЖКХ и другие расходы в процессе использования имущества;
• обязанность своевременно и экстренно уведомить ссудодателя при возникновении условий или обстоятельств, способных причинить или причинивших ущерб имуществу. 

Образец договора безвозмездного пользования жилым помещением

Для правильного составления договора удобно использовать готовую форму, в которую при необходимости можно внести изменения. Предлагаем такой образец нашим читателям. 

Как заключить договор ссуды?

Алгоритм заключения договора ссуды:

1. Договориться владельцу квартиры с ссудополучателем об условиях договора. 
2. Подготовить текст договора путем проработки типовой формы. 
3. Подписать договор ссудодателю и ссудополучателю либо их представителям по доверенности. В последнем случае копия юридически заверенной доверенности прилагается к договору. 
4. Оформить 2 экземпляра акта приема-передачи имущества, которые прилагаются к договору. 
5. В случае передачи имущества, признанного объектом культурного наследия, либо участка земли ссудодатель обязан зарегистрировать договор в Росреестре. 

После выполнения всех перечисленных условий ссудополучатель может приступать к непосредственному пользованию переданным имуществом. 

«Если по договору ссуды передается ценное имущество, особенно недвижимость, я рекомендую удостоверить его у нотариуса. Закон этого не требует, но заверение имеет ряд преимуществ. Нотариус проверит стороны и их волеизъявление, разъяснит последствия, оценит законность сделки. Удостоверенный договор сложнее оспорить, к нему автоматически прилагается исполнительная надпись. А при утрате оригинала можно получить дубликат из архива нотариуса. Услуги нотариуса платные, но затраты окупаются за счет повышения правовой защиты», – добавляет нотариус Анастасия Канахистова.

Как расторгнуть договор ссуды?

1. Окончание срока действия, если в договоре не оговорена автоматическая пролонгация. Если срок действия в документе вообще не указан, то он действует бессрочно и может быть прекращен каждой из сторон в любой момент. 
2. Отсутствие у сторон противоречий по расторжению. Достижение соглашения о досрочном расторжении договора закрепляется сторонами в письменном виде. Это необходимо во избежание претензий впоследствии. 
3. По инициативе ссудодателя, в соответствии с пунктами договора, где указаны основания для расторжения. 
4. По инициативе ссудополучателя, также в соответствии с договором.
5. При полном уничтожении квартиры не по вине ссудополучателя. При наличии вины ссудополучатель возмещает по договору ущерб. 

Уведомление о расторжении договора инициатор направляет заблаговременно другой стороне в установленный договором срок и приводит причины такого действия. В случае, если вторая сторона препятствует расторжению договора, его следует требовать через суд. 

Прекращение договора сопровождается составлением акта возврата имущества, с указанием отсутствия взаимных претензий, в том числе по внесению платежей за ЖКХ и по возмещению ущерба. 

Подведем итоги. Договор безвозмездного пользования – удобный инструмент для временной бесплатной передачи имущества. Чаще всего так делятся автомобилем, дачей, квартирой с близкими людьми. Договор фиксирует условия и страхует от недобросовестного поведения сторон. Но составлять его нужно грамотно.