Содержание
Выбирая подходящий вариант ипотеки, заемщики чаще всего смотрят только на процентную ставку. Но, если посчитать все расходы, связанные с займом, то окажется, что по факту заплатить придется больше. Сумма всех трат называется «полная стоимость кредита» (ПСК). Что это означает и как посчитать ПСК, рассказываем в статье.
Полная стоимость кредита – это
Полная стоимость кредита – это, простыми словами, объем всех платежей за период кредитования. Чем отличается полная стоимость кредита от переплаты? Переплата – это сумма процентов и комиссий, которую заемщик должен выплатить банку, помимо основного долга. Во-первых, сама заемная сумма в переплату не входит. Во вторых, выплаты третьим лицам, связанные с кредитом – например, страховым компаниям – в переплате тоже не учитываются. А что такое полная стоимость кредита по ипотеке? Это сумма включающая абсолютно все платежи (включая расходы на сторонние услуги, связанные с займом) – она явно выше простой переплаты.
Отличие полной стоимости кредита от ставки и суммы займа
Заемщики могут сопоставлять такие показатели как полная стоимость кредита и процентная ставка. Это некорректно, так как это не одно и то же. Почему полная стоимость кредита выше процентной ставки? Потому что переплата по процентам является лишь частью ПСК и далеко не единственной его составляющей. Полная стоимость ипотечного кредита включает и сумму займа, и процентную ставку, и прочие платежи.
Что входит в ПСК?
Рассмотрим на примере, из чего состоит полная стоимость кредита.
В феврале 2024 года Михаил получил от банка одобрение ипотеки и выбрал подходящую квартиру. Перед сделкой банк потребовал заказать оценку объекта – пришлось заплатить эксперту-оценщику. Кроме того, для получения кредита по более низкой ставке Михаил застраховал не только само жилье, но и собственные жизнь, здоровье и трудоспособность, а также оформил титульную страховку – от рисков утраты права собственности на объект. В какой-то период Михаил не смог ни внести ежемесячные платежи, ни договориться с банком о кредитных каникулах. За эту просрочку банк насчитал пени и штрафы, которые пришлось выплачивать – а, значит, сумма задолженности банку увеличилась.
Теперь посчитаем расходы заемщика: что входит в полную стоимость кредита, а что нет.
Какие-то затраты – например, погашение основного долга с начисленными процентами – входят в ежемесячный платеж. На некоторые расходы – страхование жизни, трудоспособности или самой недвижимости – придется раскошеливаться ежегодно. А вот оплата оценки квартиры понадобится только один раз при заключении сделки. Но даже такие единичные платежи все равно входят в размер полной стоимости кредита. Эта сумма ПСК будет индивидуальна в каждом конкретном случае.
А вот пени и штрафы за просроченные платежи в ПСК не учитываются – так говорится в законодательстве. Ведь эти лишние затраты полностью зависят от заемщика – их можно избежать, если платить за кредит аккуратно и ответственно. Но страхование будет учтено в ПСК, если от его наличия зависят условия кредита. Банки не имеют права обязать клиентов покупать полисы страхования жизни, здоровья и трудоспособности, но многие кредитные организации повышают процентную ставку без этих страховых гарантий.
Если факт страховки не дает более выгодных кредитных условий – она в полной стоимости не учитывается. Также не входят в расчет расходы по собственной инициативе (обналичивание средств и т.д.) и банковские услуги, не связанные непосредственно с займом – например, информирование клиента по СМС.
На общем примере рассмотрим, что входит в полную стоимость кредита:
- основная сумма долга;
- процентная ставка по договору;
- любые комиссии (например, за открытие и обслуживание счета) и платежи банку, прописанные в договоре;
- если кредит выдается на банковскую карту, то стоимость ее выпуска и обслуживания;
- все платежи третьим лицам, указанные в договоре;
- с 21 января 2024 г. в ПСК включается сумма страховой премии на жизнь и здоровье, даже если выгодоприобретатель – сам заемщик;
- оплата страховки залогового имущества;
- расходы на добровольное страхование, если его наличие влияет на условия кредита.
Если есть расходы на страхование ипотеки, то они учитываются для всего времени пользования кредитом, потому что полисы придется покупать ежегодно.
Оплата процентов и основного долга
Самые большие составляющие ПСК – конечно, основная заемная сумма с процентами. Это обязательная основа полной стоимости займа, а остальные компоненты включаются в расчет по необходимости.
Оценка жилья
Многие банки настаивают на оценке квартиры, которая покупается в ипотеку. Провести процедуру могут как штатные оценщики кредитной компании, так и независимые эксперты. В любом случае, затраты на оценку оплачивает покупатель недвижимости, и они входят в ПСК.
Страхование
С 21 января 2024 года все страховые премии, влияющие на условия кредита включаются в сумму ПСК. До этой даты не учитывалась страховка залога и другие страховки, где выгодоприобретателем был сам заемщик либо его близкие.
Прежде, чем оформлять страховку, сравните варианты от разных страховых компаний. Выгода может составить до 50%. В сервисе выберите банк, в котором у вас оформлена ипотека, и вам откроется список страховых компаний, имеющих аккредитацию именно в вашем банке. Также выберите вариант страхования, достаточный для вашего банка: только объект недвижимости, жизнь и здоровье либо квартира, жизнь и здоровье (комплексное ипотечное страхование). После этого сравните цены на страховки, предложенные компаниями, и выберите оптимальный для вас вариант.
Подберите наиболее выгодный вариант страхования
Дополнительные комиссии
Если для перечисления суммы кредита банк открывает счет – комиссия за его открытие и обслуживание тоже входит в полную стоимость кредита. Это касается и банковской карты – все расходы по ее выпуску и обслуживанию войдут в полную стоимость. Но если клиент решит обналичить сумму займа, то проценты за эту операцию уже нельзя включить в ПСК, так как это добровольное необязательное действие.
Должны ли банки в договоре указывать полную стоимость кредита?
Информация о полной стоимости кредита есть в каждом кредитном и ипотечном договоре. Банки обязаны заранее поставить клиента в известность о полной сумме, которую ему нужно выплатить. Эти цифры должны быть напечатаны в кредитных документах, и заемщик может с ними ознакомиться до заключения сделки. Что значит полная стоимость кредита в договоре? Это обязательная полная сумма, которую клиент отдаст кредитору за все время пользования займом. Заемщик должен заранее взвесить, насколько данные условия ему подходят. Необязательные и непредвиденные расходы сюда не входят.
Как рассчитать полную стоимость кредита?
Посмотрим, как считается полная стоимость кредита. Есть варианты расчета общей стоимости единой суммой и в процентах.
Единая сумма (как правило, ее указывают в договоре) – это совокупность всех расходов по кредиту, которые мы подробно рассматривали выше.
Полная стоимость кредита, формула для простого расчета процентов: ПСК = (сумма всех платежей/сумма займа-1)/срок кредитования * 100.
Допустим, клиент 1 февраля 2024 года получил ипотечный займ на 5 млн рублей сроком на 15 лет под 12,5%. Ежегодные расходы на страхование составляют 20 тыс. руб. Единовременная оценка квартиры обошлась в три тысячи рублей. Предположим, банк не брал никаких иных комиссий. При таких условиях ПСК в процентах составит 13,057%, а единая сумма будет 11 402 565,47 руб. – именно столько в итоге заплатит заемщик за 15 лет.
Обратите внимание, что предварительный расчет полной стоимости кредита не всегда соответствует фактическим финансовым расходам. Например, при несоблюдении сроков выплат банк может начислить пени и штрафы за просрочку. Если такое случится, то реальная стоимость кредита окажется выше, чем указана в договоре – и это нельзя было предвидеть заранее. Данный принцип действует и в обратную сторону. Если заемщик рассчитается с задолженностью банку досрочно, он сэкономит на процентных выплатах и, может быть, на ежегодных страховых платежах.
Так как размер полной стоимости кредита превышает величину процентной ставки и включает несколько аспектов – его стоит учитывать, выбирая ипотечное предложение. Возможно, ПСК за кредит с меньшей ставкой в конечном итоге может выйти дороже, если банк потребует оценку, страховку и т.д. Важно заранее понимать объем выплат, чтобы правильно рассчитывать свои возможности.
