Почему банк не одобрил ипотеку?

При подаче заявки на ипотеку есть риск получить отказ от банка. Почему банк не одобряет ипотеку? Что делать, если получил отказ? Вместе с ипотечным брокером Таисией Дейнега разбираемся в причинах и рассказываем, как исправить ситуацию.

Можно ли узнать причину отказа?

Отказ в ипотеке – событие не из приятных, но происходит оно довольно часто. Например, по данным Национального кредитного бюро, в 2022 году доля отказов достигла исторического максимума и составила 46,2%. Аналитики прогнозировали, что в 2023 году показатель снизится до уровня 2021 года – 28-30%.

Хуже всего, что банки зачастую не сообщают конкретную причину неодобрения заявки. 

«Причину отказа в ипотеке банки не разглашают. Это общее правило: банки не распространяются официально о том, как именно и насколько досконально они рассматривают заявки», – отмечает эксперт. 

Основные причины отказа в ипотеке

Чтобы не гадать, почему банк не одобрил ипотеку, постараемся разобраться с каждой из самых популярных причин отказа. Так у вас будет больше шансов получить заветное одобрение.

Ошибки в документах

Банки тщательно изучают все документы, которые приносят потенциальные заемщики. Иногда там оказываются ошибки или неточности, которые и приводят к отказу.

• Поврежденные документы. Некоторые организации идут на уступки и принимают их, но большинство стараются не рисковать. Клиента, вероятно, попросят заменить документы перед тем, как подать их в банк.
• Ошибки в сопутствующих справках и выписках. Например, в справке о доходах и налогах (2-НДФЛ) не указан ИНН. Скорее всего, менеджер банка укажет на ошибки еще на этапе приема документов, так что до официального отказа дело не дойдет.
• Недочеты при заполнении анкеты. Нужно понимать, что какие-то очевидные для вас вещи могут вызвать вопросы у сотрудников банка.

«Была, например, ситуация: девушка подавала заявку, указав, что работает в муниципальном детском саду воспитателем в Новосибирске. При этом своим фактическим постоянным местом жительства она указала Сочи. Она получила много отказов прежде, чем мы увидели эти недочеты. Такого рода ошибки при заполнении сведений при подаче анкеты, явные несоответствия, могут быть причиной отказа», – комментирует Таисия Дейнега.

Что делать?

Перед подачей заявки на ипотеку убедитесь, что все ваши документы в хорошем состоянии. Если же есть какие-либо сомнения в их целостности или годности, лучше сразу заменить. Также важно перепроверить все данные в справках – от цифр и букв, вплоть до кавычек. Надежнее всего будет, если проверить документы поможет ваш близкий человек или специалист (юрист или ипотечный брокер).

Плохая кредитная история

Однозначным стоп-фактором будут просрочки по текущим кредитам. Плохая кредитная история (КИ) и низкий скоринг-балл, выставленный уже самим банком на основе КИ, с высокой долей вероятности станет причиной, почему банк не одобрит ипотеку. Правильнее будет проверять кредитную историю до подачи заявки. Лучше всего перепроверить:

• долги по налогам (в ФССП);
• оплачены ли коммунальные платежи и мобильная связь;
• штрафы от ГИБДД.

Увидеть состояние своей кредитной истории можно, заказав ее в Бюро кредитных историй (БКИ). Узнайте о том, как правильно читать и улучшать свою кредитную историю здесь.

Что делать?

Если ваша кредитная история далека от идеала, нужно последовательно заняться ее улучшением. В первую очередь нужно разобраться с недочетами: погасить долги и по возможности закрыть другие кредиты. Брокер отмечает, что после этого скоринг-балл начнет расти довольно быстро.

Недостаточный доход

Формулировка говорит сама за себя: человеку попросту не хватит денег, чтобы платить новый кредит (и случается даже так, что денег не хватает на уже взятые). В каждой финансовой организации есть свои параметры, какая сумма дохода будет считаться достаточной. И хотя критерии нигде не афишируются, эксперты выделяют несколько факторов, на которые обращают внимание банки:

• Нагрузка по всем кредитам, в том числе и по кредитным картам. Даже если вы ими не пользуетесь.
• Расходы на содержание иждивенцев. Каждый банк сам определяет сумму, которую закладывает на эти расходы, но отталкиваться можно от прожиточного минимума.  
• Политическая и экономическая обстановка в стране. «Чем сложнее ситуация в государстве, тем сложнее получить одобрение по кредиту в банке. Когда банк не понимает, что будет в будущем, он занимает выжидательную позицию», – отмечает ипотечный брокер.

Что делать?

Ежемесячная долговая нагрузка (сумма платежей по всем кредитам) должна составлять не более 50% от заявленного дохода. Например: ваша зарплата – 70 тысяч рублей, значит, ваш ипотечный платеж не должен превышать 35 тысяч рублей в месяц.

«Мой опыт говорит о том, что самая большая вероятность одобрения – в случаях, когда долговая нагрузка составляет в районе 30% от общего дохода», – подчеркнула Таисия Дейнега.

Очень важно учесть, какие доходы принимают к рассмотрению сам банк. Например, неофициальную сдачу квартиры и дивиденды для учредителей юрлица посчитает доходом далеко не каждый банк. Если у вас есть дополнительные стабильные источники дохода помимо зарплаты, то их нужно подтвердить, подавая заявление в банк. Например:

• если сдаете недвижимость в аренду, то заключите договор, платите налоги с полученного дохода. В таком случае больше шансов, что банк засчитает это в официальный доход;
• при поиске дополнительной работы рассматривайте варианты с договорами гражданско-правового характера (ГПХ), либо трудоустраивайтесь по совместительству. 

Прежде, чем подавать заявку на ипотеку, нужно рассчитать свои силы. «Акварто» поможет проанализировать рынок и оценить, на что вы можете рассчитывать: двухкомнатную квартиру в новом районе или однушку в центре. Сервис соберет предложения со всех досок объявлений в одном месте.

Закредитованность

У этой причины отказа есть нечто общее с предыдущей. Если упростить, то банк сомневается, что с новым кредитом вы сможете остаться надежным плательщиком.

Представим: ваша зарплата составляет 65 тысяч рублей. У вас уже есть кредит на машину, по которому вы платите 13 тысяч в месяц, и рассрочка за новый смартфон с платежом в 9 тысяч в месяц. Вы почти выплатили всю сумму за смартфон и подаете на ипотеку с ежемесячным платежом 28 тысяч рублей в месяц.

Банк считает вашу текущую долговую нагрузку и понимает, что на жизнь у вас останется 15 тысяч в месяц. Большинство организаций посчитают такую сумму слишком маленькой и откажет в кредите.

Согласно рекомендации Центробанка, негативным фактором будет считаться, если у человека более чем 60% от его дохода уходит на погашение кредитов. Для таких заемщиков коэффициенты риска будут выше, и банки не будут спешить выдавать кредиты.

Что делать?

Закрыть действующие кредиты и снизить свою долговую нагрузку. Идеальный сценарий подразумевает, что платеж по ипотеке будет единственным. 

Как купить квартиру, если отказали в ипотеке

Другие причины

Выше мы перечислили самые распространенные причины, по которым потенциальные заемщики получают от банков отказы в выдаче ипотеки. Коротко рассказываем, почему еще могут отказать в ипотеке.

• Несоблюдение условий программ льготного кредитования. Перед тем, как подать заявку на льготную ипотеку, тщательно изучите все условия программы и проверьте, подходит ли она вам. Например, вам 37 лет, вы работаете в аккредитованной IT-компании в Москве и получаете 120 тысяч рублей. Согласно условиям программы, рассчитывать на льготу сотрудники в возрасте от 36 до 50 лет могут только при зарплате от 150 тысяч рублей в Москве, от 120 тысяч в городах-миллионниках и от 70 тысяч в других населенных пунктах. 
• Непорядок с самой недвижимостью. В основном это касается вторички: если у продавца проблемы с документами, то при проверке недвижимости банк может отказать в кредитовании.
• Компания, в которой работает заемщик, тоже должна иметь хорошую репутацию и не иметь задолженностей по налогам. Если у работодателя проблемы, то банк отклонит заявку даже для клиента с хорошей кредитной историей.
• Вы работаете сфере экономики с высокими рисками. Например, в период пандемии банки чаще отказывали сотрудникам индустрии туризма и развлечений, сфер питания и торговли.
• Проблемы со здоровьем или нестабильная работа. Частая смена места работы может насторожить банки, как и серьезные проблемы со здоровьем. По этим причинам финансовая организация не может быть на 100% уверена, что вы до конца выплатите кредит.

Рассчитать платежи по ипотеке можно с помощью ипотечного калькулятора. Сервис подскажет, сколько придется отдавать каждый месяц и на какую ставку вы можете сейчас рассчитывать.

Как подготовиться к повторной подаче документов?

Есть два вида отказов в ипотеке. Рассмотрим подробно каждый из них:

1. Мораторный отказ. До повторной подачи документов придется подождать столько, сколько укажет банк. Помните: большое количество отказов в кредитах портит вашу кредитную историю. Поэтому, прежде чем снова идти в банк, стоит перепроверить все документы, уточнить условия в банке (они могли измениться с момента предыдущей подачи), актуализировать информацию по своим доходам, текущим и предстоящим расходам. 
2. Немораторный отказ. В этом случае повторную заявку можно подавать сразу же: обычно такой отказ формулируется как рекомендация что-то исправить или дополнить. Если не учесть советы банка, то можно снова получить отказ.

Разобраться, почему банк не одобрил ипотеку, может быть непросто. В этом тексте мы перечислили главные причины, но ситуация с каждым заемщиком уникальна. Чтобы получить одобрение, нужно внимательно изучить требования банков и свою кредитную историю, подсчитать все доходы и расходы и, возможно, обратиться за помощью к ипотечным консультантам.