Как взять ипотеку с плохой кредитной историей?

Получить от банка отказ в выдаче ипотеки – дело нехитрое. Люди регулярно уходят ни с чем, даже не поняв причину отказа. Оснований для отклонения заявки достаточно, и одно из самых популярных – плохая кредитная история.

Разобраться в теме помогает эксперт, юрист по сделкам с недвижимостью, ипотечный брокер Таисия Дейнега. Исследуем, как кредитная история влияет на результат по выдаче ипотеки, что не устраивает банки и много ли шансов получить добро, если улучшить КИ.

Что такое кредитная история?

Кредитная история – это информация о займах и платежной дисциплине заемщика. В такой сводке можно найти сведения о всех кредитах, которые вы взяли или собирались взять, включая сроки, суммы, задолженности и своевременность выплат. Отчеты хранятся в бюро кредитных историй (БКИ). Банки и другие кредиторы используют эту информацию для оценки риска и принятия решения о выдаче кредита, в том числе ипотеки.

«Банк пытается оценить численные показатели. Для этого в свое время и появились кредитные истории. Эти данные показывают, насколько человек ответственный, насколько правильно относится к финансовому планированию. По кредитной истории мы видим долговую нагрузку человека на данный момент. Нередко оказывается, что у людей есть задолженности, о которых они не знали или забыли. Например, кредитные карты, которых уже нет на руках, но на которых есть долг. Прежде чем идти оформлять ипотеку и любой другой кредит, нужно самому посмотреть кредитную историю и понять, есть ли долги», – отмечает эксперт.

Если заемщик имеет хорошую кредитную историю, это повышает вероятность одобрения заявки и получения более выгодных условий: сниженной ставки или большего срока погашения.

Задолженности или просрочки по платежам негативно влияют на результаты – банки могут отказать в выдаче кредита или установить более высокую процентную ставку, чтобы покрыть свои риски. Поэтому важно следить за своей кредитной историей и своевременно выплачивать все кредиты.

Кредитная история состоит из четырех частей: титульной, основной, дополнительной и информационной. Что указано в документе:

• ФИО, данные паспорта и СНИЛС для физлица или полное и сокращенное наименования, ИНН и ОГРН для юрлица.
• Дополнительная информация о человеке или юрлице, в том числе места регистрации и жительства, истории банкротств. Здесь же указываются суммы кредитов, время выдачи и сроки погашения, размеры ежемесячных платежей, истории просрочек и в целом о платежной дисциплине.
• Информация об организациях, которые выдавали кредиты или отказывали в займе.
• Сведения, кто и когда запрашивал кредитную историю.
• Информация об отклоненных заявках, в том числе с указанием причин отказа.

В кредитной истории могут указать и персональный кредитный рейтинг, когда вашу кредитоспособность оценивают по шкале от 1 до 999. Низкая кредитоспособность составит до 149, очень высокая – от 904. Также есть промежуточные значения. Рейтинг будет снижаться из-за просрочек или невыплат кредитов. Именно эта шкала позволяет банкам оценить надежность потенциального заемщика. Чем ниже рейтинг, тем меньше шансов получить ипотеку с плохой кредитной историей.

Как узнать свою кредитную историю?

Запросить свою кредитную историю в России может любой гражданин. Поэтому перед походом в банк для оформления ипотеки стоит самостоятельно посмотреть отчет. Если ваш рейтинг будет недостаточно хорошим, вы можете заранее поискать банки, выдающие ипотеку с плохой КИ или попробовать ее улучшить.

Есть два варианта оценить КИ. Это можно сделать через сайт Центрального банка или на портале Госуслуг. Первый вариант потребует времени: чтобы зайти на сайт Центробанка, вы должны иметь свой персональный специальный код, который в свою очередь получают в банке.

Через Госуслуги же процедура займет от силы пять минут. Вот поэтапный сценарий:

1. Зайдите в личный кабинет на Госуслугах.
2. Перейдите в графу «Выписки и справки».
3. В рубрике «Популярные услуги» вы найдете «Сведения о бюро кредитных историй» (этот пункт можно найти также через вкладки «Прочее» → «Налоги и финансы»).
4. Отправьте запрос на предоставление сведений. Для этого нужно нажать кнопку «Начать» – ничего вводить дополнительно не придется, только проверить уже имеющиеся данные.

Кредитная история может храниться сразу в нескольких БКИ:

• Ответ со списком БКИ, где вы можете запросить свою кредитную историю, обычно приходит в течение нескольких минут. Но порой этот процесс может занять до одних суток. Список БКИ формирует Банк России. Информация приходит в личный кабинет на Госуслугах.
• Перейдите по ссылке на сайт БКИ из списка и запросите отчет. Чаще всего на сайтах просят пройти регистрацию.
• Ваша КИ придет в течение трех дней на электронную почту, но, вполне возможно, что вы получите ее практически сразу.

На Госуслугах уточняют, что посмотреть свою кредитную историю можно бесплатно два раза в год в каждом БКИ. Далее услуга будет платной, и каждый банк историй устанавливает свою стоимость. Количество платных запросов отчета не ограничено.

Что влияет на кредитную историю?

На кредитную историю влияют не только своевременные платежи, но и другие факторы:

• графики оплаты (есть ли долгие просрочки);
• число обращений за кредитом (отказы портят КИ);
• многочисленные отказы от кредитования (снижает доверие банка к заемщику);
• погашение долгов по кредитным картам.

Какая кредитная история не понравится банку?

Как мы говорили выше, причин для отказа в выдаче ипотеки у банка может быть масса. К фактам, которые наверняка насторожат банк, относятся:

• Просрочки по кредитам, например, по старым кредитным картам.

«Очень многие люди попадают в такую ловушку, что у них срок действия самой карточки вышел, и они наивно полагают, что у них все закрыто. В кредитной истории же мы видим, что на этой карте есть долг», – уточняет Таисия Дейнега.

• Мошенничество в финансовых сделках и операциях.
• Общая долговая нагрузка с учетом будущих платежей по ипотеке будет больше дохода. В таком случае логично возникает вопрос, как заемщик будет отдавать долг.
• Долги (например, за квартплату или неуплата транспортного налога), штрафы и судебные взыскания нередко воспринимаются банками как признак безответственности.
• Отклоненные запросы на кредиты (ипотеку) за последние полгода. Если отказов было много, то банк может отсечь такого заемщика автоматически, ведь из-за многочисленных отказов за короткое время скоринг-балл сильно падает.
• Частые мелкие займы, в особенности в микрофинансовых организациях.

«Ограничений на количество кредитов откровенного нет. При этом считается, чем больше кредитов, тем хуже. Очевидно, что если человек обращается в банк и хочет взять 20 000 рублей до зарплаты, то по 50 тысяч рублей в месяц по ипотеке платить он вряд ли сможет», - добавляет эксперт.

• Отсутствие кредитной истории может сказать и положительно, и негативно. Например, 30-летний гражданин без кредитов за плечами покажется ответственным, значит, он правильно планировал свои финансы. А вот 18-летний студент без кредитной истории вряд ли покажется банку надежным плательщиком.
• Низкий кредитный рейтинг также увеличивает шансы получить отказ.

«Топовые банки предлагают самые лучшие условия, поэтому привлекают идеально подходящих клиентов. Но есть банки, которые работают с проблемными заемщиками, у которых есть просрочки, нарушения. Нужно понимать, что кредит такому заемщику если и дадут, то, скорее всего, не на самых хороших условиях – с повышенной ставкой, дополнительными расходами. Например, когда человек захочет рефинансировать кредит и уйти в другой банк, ему придется доплачивать за каждую бумажку. Когда человек не хочет немного подождать и исправить кредитную историю, он приходит к тому, что надо будет соглашаться на все условия, какие предложат», – говорит Таисия Дейнега.

Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей?

Ипотека с плохой кредитной историей – вопрос сложный. Однако банки и при таком раскладе отказывают не в 100% случаев. Финансовые организации полагаются не только на вашу КИ, но и на скоринг. И как раз скоринг банки проводят в первую очередь.

«Банк принимает решение в несколько этапов. Первый этап – проверка по скорингу. Скоринг – это очень изменчивая величина. Например, получили кредит, и показатель упал, через некоторое время понятно, что вы этот кредит платите исправно, – скоринг снова подрос. Проверку банки проводят автоматически, и уже на этом этапе большая часть людей, которые однозначно не могут рассчитывать на получение кредита, отсеиваются», – объясняет эксперт.

При проверке в банке учитывают:

• соотношение доходов и долговой нагрузки;
• число членов семьи;
• ежемесячные расходы;
• имеющееся имущество и возможность отдать его в залог.

Как увеличить шансы на одобрение ипотеки с плохой КИ?

Есть несколько «рецептов», как получить ипотеку с плохой кредитной историей. Мы перечислим наиболее действенные.

• Сделать большой первоначальный взнос (больше стандартных 10-20%) может с высокой долей вероятности помочь получить положительный ответ от банка. При этом лучше, чтобы это были «живые» деньги, а не маткапитал или субсидии.

«Человек, который сумел за какое-то время накопить себе сумму первоначального взноса, да еще и подтвердит доход официальными документами, банку будет интересен», – сообщает Таисия Дейнега.

• Пригласить созаемщика с высоким доходом.

«Приглашение заемщика с высоким и подтвержденным доходом – это хороший ход. Такой человек отличается от поручителя, вступающего в сделку, когда у заемщика начались просрочки. Созаемщик платит вместе с заемщиком и будет помогать при первых сложностях. Так выглядит картина для банка, а в жизни, конечно, это может быть не так – заемщики обычно платят все сами. Но для банка привлечение созаемщика, который несет такую же ответственность, как основной заемщик, это большой плюс», – поясняет эксперт.

• Доказать наличие дополнительного дохода. Например, здесь вам на помощь придут работа по совместительству, где можно взять официальную справку о доходах, или договор о долгосрочной аренде с подтверждением платежей по ней.
• Воспользоваться услугами ипотечного брокера. Специалист окажет помощь в ипотеке с плохой кредитной историей, например, подскажет, как улучшить КИ, какой банк выбрать и на какие условия рассчитывать.
• Обратиться в тот же банк, где уже оформляли ипотеку (и добросовестно ее закрыли или продолжаете закрывать) и имеете пополняемые вклады. Банкам нравятся свои постоянные и уже проверенные клиенты.

Какие банки дают ипотеку с плохой кредитной историей?

На практике крупные банки редко дают ипотеку заемщикам с плохой КИ. Повторная подача же может только усугубить ситуацию, ухудшив кредитную историю. А вот небольшие и относительно новые для рынка организации могут закрыть глаза на плохую КИ.

Важно! Внимательно смотрите на условия кредита. Финансовые организации могут установить неподъемную ипотечную ставку клиенту, который очень нуждается в ипотеке.

«Сейчас ситуация довольно стабильная, у банков нет особенно жестких требований, как, например, в начале пандемии или весной 2022 года. Ипотеки люди получают даже с не очень хорошими кредитными историями», – делится Таисия Дейнега.

Как взять ипотеку без кредитной истории?

Бывает и такое, что кредитной истории нет никакой. По словам эксперта, такое случается и с взрослыми гражданами, которые не брали займов и не пользовались кредитными картами. Получить ипотеку можно и при таком раскладе, ведь своего потенциального заемщика банк оценивает не только по КИ.

Что важно для банка:

• Стабильный и достойный доход.
• Своевременная оплата налогов.
• Отсутствие штрафов ГИБДД и долгов за ЖКХ, сотовую связь, интернет.

Бежать брать небольшие потребительские кредиты Таисия Дейнега не советует. Такие действия большого значения по выдаче ипотеки иметь не будут.

Как улучшить кредитную историю?

Почти у каждого хорошего риэлтора и ипотечного брокера за плечами есть особенные истории, когда их клиенту дали ипотеку с плохой кредитной историей. Зачастую в таких случаях люди вместе с экспертами постепенно улучшали показатели КИ и подбирали банк с хорошими условиями.

«Сначала мы собираем всю информацию, анализируем, потом подчищаем «хвостики» – мелкие кредиты, в том числе на кредитных картах. И только после этого идем подаваться на ипотеку. У меня была ситуация, когда скоринг клиента был минус 111 (раньше скоринги могли быть отрицательными, сейчас показатели считаются от нуля – прим. ред.). Мы поправили всю ситуацию и через полгода получили одобрение по семейной ипотеке на строительство индивидуального жилого дома на 6 миллионов. Все реально, но надо к этому подойти грамотно и с холодной головой», – уточняет ипотечный брокер.

Делимся советами, как улучшить кредитную историю самостоятельно:

1. Оплатите все штрафы и долги.
2. Избавьтесь от просрочек.
3. Снизьте долговую нагрузку: рефинансируйте мелкие кредиты, объединив в один.

Помните, что ключевыми факторами для одобрения заявки на ипотеку станет стабильный доход и реалистичный взгляд на свои возможности. Кроме того, работа над улучшением КИ может значительно повысить шансы на новую квартиру. Главное – не опускать руки и действовать последовательно.