Завышение стоимости квартиры при ипотеке

В наше время поменять место жительства стало намного проще. Если вы хотите переехать в новенькую квартиру вдали от мегаполиса или, наоборот, перебраться в центр городской тусовки, достаточно подать заявку на ипотеку в банк. Самое главное – собрать деньги на взнос, без которого не одобрят ипотеку. У большинства кредитных организаций первоначалка составляет 15-20% от заявленной цены приобретаемых квадратных метров.

Как поступить, если нет первоначалки, что представляет собой завышение стоимости при ипотеке и какие могут быть последствия, разберем ниже.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке – что это?

В сфере недвижимости существует два понятия стоимости: рыночная и кадастровая.

Кадастровая стоимость не используется в сделках купли-продажи, так как в нее входит сумма, которую фактически затратили на строительство жилья с учетом поправочных коэффициентов. В редких случаях бывает, что кадастровая стоимость равна или выше рыночной, но это скорее исключение. Информация о кадастровой стоимости жилья содержится в ЕГРН и используется, как правило, государственными органами, например, для расчета пособий, налогов и т.д.

Рыночной стоимостью называют сумму, по которой наиболее вероятно может быть куплено (продано) жилье. За основу расчета стоимости квартиры по рынку, берется кадастровая стоимость, которая постепенно обрастает ценой по разным факторам. Например, на стоимость жилья могут повлиять: инфраструктура, транспортная развязка, месторасположение, близость парков и зон отдыха, строек, этаж, солнечная сторона и т.д.

Если говорить о завышении стоимости объекта недвижимости, то такая схема выстраивается на основании рыночной. Когда человек подыскивает себе квартиру, неважно каким способом (самостоятельно либо через агентство), он выбирает по рыночной цене. По аналогии поступают и владельцы квартир, оценивая их перед продажей.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке – это умышленное изменение стоимости жилья в большую сторону, то есть на сумму первоначального взноса.

Зачем завышают стоимость квартиры при ипотеке?

Для одобрения ипотеки у будущего владельца недвижимости должны быть личные сбережения для первоначального взноса. Без первоначалки ипотеки не выдают. В связи с чем крайне важно, чтобы у покупателя были накопления в размере 15-20% от стоимости приобретаемой квартиры.

Важно! Наличие у покупателя личных денежных средств в размере первоначального взноса – существенный показатель для банка, который говорит о платежеспособности заемщика. Без наличия необходимой суммы на первоначальный взнос у гражданина почти нет шансов на получение займа.

Однако бывает, что будущий владелец планирует купить мебель в новую квартиру на отложенные деньги либо просто не владеет достаточной суммой, чтобы внести первоначалку. Что делать, если у потенциального владельца не срастается с деньгами на первоначалку? В таких случаях некоторые используют завышение стоимости при ипотеке.

Увеличение цены применяют для того, чтобы показать банку, что у заемщика как будто бы есть личные сбережения на первый взнос за ипотечную квартиру. В одностороннем порядке завысить цену на покупаемый объект недвижимости невозможно. Здесь обе стороны поступают по обоюдному согласию.

С одной стороны кажется, что все безопасно, но сделка с завышением стоимости квартиры при ипотеке влечет за собой определенные риски как для настоящего, так и для будущего владельца квартиры.

Как работает схема завышения стоимости квартиры при ипотеке?

Приобретение квартиры с завышением стоимости в ипотеку технически выглядит так:

1. Потенциальный покупатель обращается к владельцу квартиры, чтобы тот поднял стоимость квартиры на размер первоначального взноса по ипотеке. Если продавец идет на сговор, то договор купли-продажи составляется с другой стоимостью квартиры, которая будет выше на 15-20%. Факт передачи первоначального взноса по ипотеке участники сделки подтверждают распиской.
2. Банк, анализируя документы, видит, что у заемщика якобы имелись денежные средства на первоначальный взнос и уже переданы продавцу.
3. Если служба безопасности кредитной организации не заподозрит в сделке следов мошенничества, то банку останется перечислить продавцу сумму за вычетом тех средств, которые как будто были переданы заемщиком по расписке. То есть хозяин квартиры получит именно столько, сколько и планировал с самого начала.
4. Дополнительно ко всем документам, кредитор запросит отчет по оценке квартиры. Такой отчет готовят независимые эксперты либо компании, аккредитованные банком. В отчете стоимость жилья должна быть максимально приближенной к цене, указанной в договоре. Если цифры будут сильно разниться, то в займе откажут либо одобрят ту сумму, которую даст оценщик. Пытаться склонить эксперта на подделку отчета даже не стоит. Навряд ли найдется оценщик, который станет рисковать своей репутацией.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски для продавца и покупателя

Прежде чем приступить к схеме с завышением стоимости квартиры при ипотеке, хорошо подумайте о последствиях. Худший вариант, если сговор вскроется. В таком случае настоящий и будущий владельцы квартиры будут соучастниками уголовного преступления по ст.159 УК РФ «Мошенничество». А это в зависимости от обстоятельств и судебного решения лишение свободы на срок до двух лет и большие штрафы.

В остальных вариантах негативные последствия тоже имеют место быть, но уже не предвещают сурового наказания.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке:

1. Повышенный налог. По закону, налог с продажи имущества составляет 13% от цены, указанной в договоре купли-продажи. При увеличении цены на квартиру пропорционально увеличивается размер налога. Помним, что налог не уплачивается в случае, если срок владения недвижимостью составляет пять и более лет.
2. Аннулирование сделки. Если вдруг произошла ситуация, при которой стороны были вынуждены прибегнуть к расторжению сделки, то продавца обяжут вернуть покупателю якобы уплаченный первоначальный взнос, то есть ту сумму, которая указана в расписке. Естественно, владелец квартиры не обязан возвращать деньги, так как он их на самом деле не получал. Но если покупатель окажется недобросовестным и обратится в суд за возвратом якобы переданных денег, то продавцу будет сложно доказать обратное.
3. Потраченные зря время и нервы. Если выяснится, что у потенциального покупателя плохая кредитная история, показатель долговой нагрузки выше 50%, неподходящий возраст и т.д., то банк откажет в ипотеке и сделка сорвется. В финансовом плане продавец не потеряет, а потраченные время и нервы уже не вернуть.
4. Судимость по статье «Мошенничество».

Несмотря на то, что в сделке с завышением стоимости квартиры при ипотеке покупатель оказывается в более выгодном положении, риски для него все же существуют.

Риски покупателя при завышении стоимости квартиры при ипотеке:

1. Черный список. Если служба безопасности кредитной организации выяснит, что стоимость квартиры завышена намерено, то в жилищном займе, скорее всего, откажут, а недобросовестного покупателя внесут в «черный список». В ближайшие несколько лет гражданин не сможет получить кредит ни в одном банке.
2. Подложные документы или левый договор. Даже если продавец пошел на сговор и завысил стоимости квартиры по ипотеке, то покупателю все равно стоит быть бдительным. Продавец может быть не тем, за кого себя выдает.
3. Дополнительные расходы. По закону продавец обязан заплатить 13% от стоимости проданной квартиры, если минимальный срок владения не прошел. Чем выше цена, тем выше налог. Продавец может попросить покупателя оплатить эту разницу при завышении стоимости квартиры при ипотеке. Кроме того, продавец вправе отказаться оплачивать вознаграждение эксперта, который согласится подготовить соответствующий отчет об оценке квартиры. Это справедливо, так как в завышении стоимости заинтересован покупатель.
4. Также судимость по статье «Мошенничество».

Имейте в виду, что завышение стоимости квартиры при ипотеке – это не только выход из затруднительного положения покупателя, но и серьезные последствия. Не стоит подвергать опасности себя и подставлять другого человека даже ради «удачной сделки».