Какие есть сегменты рынка недвижимости?

Рынок недвижимости сегодня представлен огромным количеством объектов разного назначения, принадлежности и стоимости. Чтобы не ошибиться при покупке, продаже или аренде того или иного объекта недвижимости, необходимо разбираться в сегментах рынка. В статье рассказываем, что такое сегментация рынка недвижимости и чем она важна для риэлторов.

Что такое сегментация рынка недвижимости?

Сегментация рынка – это разделение объектов недвижимости на различные группы, в рамках которых эти объекты имеют схожие характеристики. Это разделение осуществляется по ряду критериев, например, по назначению, по местоположению, по стоимости.

В зависимости от критериев сегментации можно выделить основные виды:

• Географическая – где находится: в городе или за городом.
• Целевая – для проживания или для целей бизнеса.
• Ценовая – эконом, комфорт, элитная.
• Принадлежности – государственная или частная.

Сегментация рынка дает возможность риэлтору быстрее сориентироваться в запросе клиента, провести анализ и оценку, оценить вероятные риски и возможности.

Основные сегменты рынка недвижимости

1. Жилая недвижимость – это любое помещение, предназначенное для проживания людей. К ней относятся комнаты, квартиры, таунхаусы, дома. С юридической точки зрения такие помещения предназначены именно для постоянного проживания (не сезонного), обособлены физически (то есть это не может быть часть комнаты) и признаны жилыми (что подтверждается документами).
2. Коммерческая недвижимость – это вся недвижимость, которая используется для ведения предпринимательской деятельности, то есть получения прибыли. Это офисы, торговые помещения, здания, земельные участки и др. К такому сегменту относятся также ставшие популярными нынче апартаменты, хотя приобретаются они зачастую для проживания.
3. Земельный участок – это объект недвижимости, который представляет собой часть поверхности земли с конкретными границами, местоположением, площадью и правовым статусом. Земельные участки делятся по их принадлежности (лесной фонд, водный фонд и т.д.) и по назначению (населенные пункты, сельскохозяйственные, промышленные и прочие). 

Жилая недвижимость

Как уже было сказано ранее, к жилой недвижимости относятся все помещения, в которых люди могут проживать постоянно. Это может быть обособленная комната, квартира в многоквартирном доме, загородный дом и т.д. Жилая недвижимость в свою очередь тоже делится на несколько сегментов.

Разделение по расположению

В зависимости от того, где находится объект, жилая недвижимость подразделяется на городскую (расположенную в черте города) и загородную. Поскольку в городах все меньше и меньше становится частных домов, то в большинстве своем к городской относят квартиры, а к загородной – дома. Но есть и исключения. Например, таунхаусы и многоквартирные дома в больших загородных поселках.

В городе также имеет значение местоположение дома: центральный район или окраина. В центре квартиры могут стоить в несколько раз дороже, чем в удаленных районах. В первую очередь, это связано с развитой инфраструктурой, транспортной доступностью, наличием культурных и образовательных учреждений, развлечений.

По дате постройки

По дате постройки жилья выделяют первичное (новое) и вторичное жилье.

К первичному жилью относятся все новостройки, то есть помещения, в которых еще никто не проживал. Оно может быть как уже сданное, то есть готовое к заселению, так и находиться на стадии строительства. Приобретается такое жилье напрямую у компании-застройщика, а покупатель будет первым собственником данного помещения (отсюда и название первичное жилье).

Вторичное жилье – это весь жилой фонд, который уже был в эксплуатации и имел владельца. В свою очередь, в данном сегменте также выделяют несколько групп жилья:

• Старый жилой фонд – это помещения в домах, построенных в 30-е годы прошлого века.
• Сталинки – дома, построенные в 40-50-х годах. Зачастую отличаются высокими потолками (от 3 до 3,5 метров) и большими кухнями. Раньше в таких домах располагалось много коммунальных квартир.
• Хрущевки – кирпичные и блочные типовые дома, построенные в 60-70-е годы прошлого столетия. Основное отличие – это маленькие площади и очень маленькие кухни (4-6 кв.м.)
• Улучшенной планировки – квартиры увеличенной (по сравнению с хрущевками) площади, с большой кухней и изолированными комнатами. Даты постройки – 80-90-е годы.

По площади

• Комната в квартире или в малосемейном общежитии.
• Студия и 1-комнатная квартира (первая отличается отсутствием стены между кухней и комнатой).
• 2-комнатная квартира.
• 3-комнатная квартира.
• 4-5 комнатная квартира.

Следует отметить, что не всегда площадь квартиры увеличивается пропорционально количеству комнат. Например, 1-комнатная квартира в новом доме может иметь площадь 50+ квадратных метров, что соответствует 2-3-комнатной хрущевке.

Особо стоит выделить квартиры со свободной планировкой – это квартиры со стенами только по периметру. 

«Чаще всего это большие площади, в рамках которых собственник сам может создать свою планировку. Но у таких помещений есть одна особенность: для любой такой квартиры существует утвержденный план помещения, который можно выполнить без дополнительного согласования. Если же собственник делает свой дизайн-проект и свою планировку помещения, то ее необходимо дополнительно узаконить», – уточняет директор агентства «Нова-Риэлт» Евгения Новичкова.

По качеству жилья

Поскольку законодательно сегменты жилья по качеству никак не регламентируются, класс жилья определяется застройщиком самостоятельно для создания наиболее продающей маркетинговой концепции. Но есть и некоторые объективные критерии, которые диктует рынок.

• Эконом-класс (стандарт) – это типовые квартиры без дорогой внутренней отделки. Отличаются небольшими площадями, простым оформлением помещений общего пользования и фасадов, большим количеством квартир на этаже.
• Комфорт-класс – это стандартные дома, но улучшенной версии: красивые яркие фасады, просторные зоны общего пользования, благоустроенная придомовая территория, удобные планировки квартир, развитая инфраструктура.
• Бизнес-класс – это жилье повышенной комфортности в наиболее привлекательных локациях. В отличие от жилья комфорт-класса, к инфраструктуре предъявляются более высокие требования, площади квартир больше, а помещения сдаются с отделкой по индивидуальному дизайн-проекту.
• Премиум (или элит) – это дома в исторических или самых престижных районах, выполненные по индивидуальному дизайн-проекту приглашенным архитектором. Чаще всего в таких домах 4-5-комнатные квартиры большой площади с высокими потолками, террасами и круглосуточным консьерж-сервисом.

Коммерческая недвижимость

Сегмент коммерческой недвижимости ориентирован под потребности бизнеса и связан с ведением коммерческой деятельности. Несмотря на то, что цена сделок в этом сегменте выше, чем в жилой недвижимости (стоимость объектов может исчисляться миллиардами рублей), сегмент нежилого фонда меньше, чем жилого.

По назначению помещений в этой категории выделяются следующие виды помещений:

• офисные;
• складские;
• торговые;
• производственные.

Офисные помещения

Классификация офисных помещений была принята в 2006 году и создавалась по западному образцу:

• Класс А (элит-класс) – это помещения высокого качества, расположенные в центральной части города, в новом бизнес-центре с развитой инфраструктурой и дополнительными услугами (паркинги, конференц-залы, кафе и рестораны, фитнесс-центры). Характеризуются дорогой отделкой и оснащены новейшим оборудованием.
• Класс В (бизнес-класс) – это офисы среднего уровня, с определенным уровнем комфорта и дополнительных услуг (провайдер, видеонаблюдение, охрана, уборка), но меньшим, чем класса «А».
• Класс С (эконом-класс) – это небольшие офисные помещения низкой ценовой категории и с низким уровнем комфорта. Находятся не в центральных районах либо располагаются в коммерческих зданиях старого фонда (бывшие НИИ, проектные институты и т.д.)
• Класс D – помещения в старых нежилых зданиях в спальных и труднодоступных районах, чаще всего без ремонта.

Торговые площади

Торговое помещение – это недвижимость, которая используется для продажи товаров и услуг. Это может быть отдельно стоящее помещение (павильон, киоск), помещение в специализированном здании (торговом центре) или помещение на первом этаже жилого дома. При выборе торговой площади большую роль играет не только удобное расположение и доступность помещения для покупателей, но и его оснащенность: вентиляция, канализация, имеющиеся мощности и т.д.

Склады

Складские помещения – это здания и сооружения для хранения продукции и сырья. Они могут быть открытые и закрытые, оборудованные и необорудованные, утепленные и холодные. Как и офисные помещения, склады делятся по классам, где к классу D относятся необорудованные подвальные и производственные помещения без отопления и ангары, а к классу А – обустроенные помещения с высотой потолков от 10 метров, с офисным помещением, оборудованные вентиляцией, видеонаблюдением, сигнализацией и охраной, парковкой для крупногабаритного транспорта, автоматизированным въездом и расположенные рядом с транспортными магистралями.

Промышленная недвижимость

Промышленная (или производственная) недвижимость – это все здания и сооружения, где производятся и хранятся товары. К ним относятся заводы, фабрики и цеха, а также необходимая для производственного процесса инфраструктура: склады, энергетические объекты (подстанции), гаражи, станции ремонта и техобслуживания, лаборатории и конструкторские бюро.

«На сегодняшний день, когда в России активно идет процесс импортозамещения, бизнес ищет возможности вкладываться в производство. На рынке коммерческой недвижимости высоко востребованным стало приобретение производственных площадок и земельных участков под данное строительство. На складские комплексы так же, как и ранее, прослеживается активный спрос как на покупку, так и на аренду. Отличительной чертой современного времени в сегменте коммерческой недвижимости можно отметить потребность приобретения действующих производственных предприятий: заводов, комбинатов, фабрик, – это, так называемый, живой актив. При этом покупателей не останавливает необходимость модернизации и реконцепции приобретаемых объектов», – делится своим опытом управляющий партнер агентства «Новосел – Исеть» Мария Королькова.

Апартаменты

Все большую популярность в последнее время набирают апартаменты. Подробнее о том, что это такое, читайте по ссылке. По своему юридическому статусу апартаменты относятся к нежилой коммерческой недвижимости и могут использоваться в качестве офиса, гостиничного номера, шоу-рума, студии красоты, фотостудии и т.д. Но в связи с тем, что визуально и технически апартаменты не отличаются от квартиры, а стоимость на 15-20% ниже, все чаще их используют как жилую недвижимость.

Земельные участки

Земельные участки в России делятся по категориям. Согласно Земельному кодексу РФ, существует 7 категорий земель:

• земли населенных пунктов; 
• земли сельскохозяйственного назначения; 
• земли промышленности, связи, энергетики и иного специального назначения;
• земли лесного и водного фондов; 
• особо охраняемые природные территории;
• земли государственного запаса.

Остановимся на некоторых особо важных в риэлторской деятельности.

Деление по назначению

Земли сельскохозяйственного назначения – это земли с плодородными почвами для нужд сельского хозяйства: пашни, сенокосы, пастбища, сады, а также участки, на которых возведены здания и сооружения для производства, хранения и переработки продукции (теплицы, фермерские хозяйства и т.д.)

К этим землям относятся также земли для ведения садоводства и огородничества, в том числе, садовые и дачные участки, более понятные нам как СНТ (садовое некоммерческое товарищество) и ДНП (дачное некоммерческое партнерство).

Земли населенных пунктов – это земли внутри границ городов, деревень, сел и поселков, предназначенные для застройки и их развития: жилые зоны, общественно-деловые зоны, парки, дороги, электрические линии и прочие. Также к землям населенных пунктов относятся участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

«Все больше людей последнее время хотят иметь дом за городом – кто-то для постоянного проживания, а кто-то для сезонных выездов на природу. И строиться они могут на землях 3 типов: садовые участки, дачные участки и участки под ИЖС. У каждого вида участка есть свои плюсы и минусы. Зачастую люди не знают правовых особенностей того или иного участка либо бывают просто подвержены неким стереотипам. Например, до недавнего времени считалось невозможным построить и зарегистрировать дом на земле СНТ (садовое некоммерческое товарищество), поэтому люди стремились купить участок под ИЖС, а это дороже. Законодательство меняется, и сейчас в СНТ можно построить дом высотой до 3-х этажей, присвоить ему адрес и зарегистрироваться. Большинство коттеджных поселков сейчас имеют статус СНТ или ДНП – это намного дешевле и выгоднее для собственников, если знать все нюансы», – считает эксперт Евгения Новичкова.

Коммерческие и потребительские

Коммерческие земли так же, как и коммерческая недвижимость, в основе своей имеют использование с целью получения прибыли.

Потребительские земли используются для личных целей.

Деление по праву собственности

По своей принадлежности земли могут быть федеральные (принадлежат государству), муниципальные (находятся в ведении муниципального образования) и частные. Последние, в свою очередь, могут принадлежать юридическим лицам (организациям) и физическим лицам (гражданам).

Почему важна сегментация рынка недвижимости?

Первое, для чего риэлтору важно знать о сегментации рынка, – это выбор специализации. Каждый сегмент имеет свои особенности, и знать досконально нюансы всех сегментов невозможно. Поэтому каждый риэлтор выбирает для себя тот или иной сегмент, на котором он хочет специализироваться. Например, он может работать только с жилой недвижимостью или только с коммерческой.

Второе – это предоставление грамотных услуг своим клиентам, ведь если риэлтор не знает, чем отличается коммерческая недвижимость от жилой, он не сможет предостеречь клиента от покупки апартаментов или не подскажет отличие участка под ИЖС от СНТ.

Подводя итог, остановимся на некоторых моментах, которые важно учитывать риэлтору в своей работе:

1. Городская и загородная недвижимость. Разная стоимость услуг риэлтора, так как загородная недвижимость предполагает выезды и зачастую более долгие сроки продажи/покупки. Кроме того, необходимо учитывать разную законодательную и нормативную базы (городская – муниципальный уровень, загородная – региональный и уровень субъекта РФ: край, область, округ)
2. Коммерческая и жилая недвижимость. Есть свои особенности с точки зрения проверки юридической чистоты объекта недвижимости (проверить юридическое лицо проще, чем физическое лицо), регистрации сделок. Для ведения сделок с коммерческой недвижимостью необходимо знать и понимать правовые аспекты корпоративных отношений и коммерческие аспекты (лицензирование, ставка налога и т.д.), а также иметь знания экономического порядка, если дело касается, например, вопросов окупаемости объекта.
3. При сделках с жилой недвижимостью проверка на юридическую чистоту объекта нужна для вторичного рынка. Но важно иметь в виду, что для вторичного и первичного рынков будут разные договоры и субъекты сделки (физическое лицо и застройщик). В зависимости же от площади покупаемого/продаваемого жилья стоимость за квадратный метр будет больше у квартир меньшей площади.

При ведении сделок с покупкой апартаментов необходимо учитывать особенности купли-продажи коммерческой недвижимости, даже если это помещение покупается под постоянное проживание гражданина