Кто такой риэлтор и чем он занимается?

Как только человек решает продать или купить квартиру, он тут же сталкивается с массой вопросов, ответы на которые он может либо поискать в интернете (что достаточно трудозатратно и ненадежно), либо нанять специального человека – риэлтора.

Риэлтор – что это за профессия?

Риэлтор – это специалист, чьей задачей является помощь человеку в продаже или покупке недвижимости. Это самая распространенная услуга, за которой обращаются к риэлтору. Кроме этого, он может сдать недвижимость в аренду или взять в управление, согласовать перепланировку квартиры, узаконить земельный участок, содействовать в получении ипотечного кредита и оказывать другие услуги, связанные с различными действиями с недвижимостью. Здесь уже все зависит от опыта риэлтора и его желания взяться за ту или иную работу.

На сегодняшний момент деятельность менеджеров по недвижимости законодательно четко не регламентирована, поэтому нет единого определения и разграничения их полномочий и обязанностей – каждый выбирает для себя, насколько широкий спектр услуг он будет оказывать сам, а с какими вопросами отправлять напрямую к партнерам – банкам, кадастровым инженерам, нотариусам. 

Чем занимается риэлтор?

В услуги риэлтора входят множество действий, связанных со сделками с недвижимостью. Рассмотрим их подробнее.

Предварительная консультация

Это бесплатная встреча, во время которой заказчик рассказывает про все свои желания и ожидания, а риэлтор, задав необходимые вопросы и выяснив все условия и ограничения, озвучивает варианты, на которые клиент может реально рассчитывать. Например, человек хочет переехать из одного района в другой. Но в процессе разговора риэлтор выясняет, что имеющаяся недвижимость приобретена с использованием средств материнского капитала. Это означает, что, во-первых, необходимо при выборе новой недвижимости не нарушить права детей (выбирать квартиру не меньшей площади и/или не дешевле нынешней), во-вторых, сроки всех согласований увеличатся, так как потребуется получать согласие органов опеки.

Таким образом, в процессе консультации специалист может скорректировать первоначальный запрос клиента, исходя из реалий рынка, а также оценить количество собственных необходимых действий для определения стоимости своих услуг.

Заключение договора

Чтобы в процессе работы не возникло спорных моментов, необходимо составить договор на оказание услуг между риэлтором и клиентом, в котором будут четко прописаны обязанности агента (список предоставляемых услуг) и стоимость, а также основные параметры продаваемой или приобретаемой недвижимости. Это важно как для клиента (он будет четко понимать, какие действия предстоит совершить ему самому, а что за него сделает специалист), так и для риэлтора, чтобы через несколько дней клиент не изменил желаемый район или площадь недвижимости. В случае же возникновения спорной ситуации с официальным договором всегда можно обратиться в суд для разрешения конфликта.

Поиск недвижимости или покупателей

В случае с покупкой недвижимости процесс поиска нужного объекта строится следующим образом:

• Используя имеющиеся ресурсы (базы данных недвижимости), по заданным заказчиком параметрам риэлтор подбирает подходящие объекты и презентует их клиенту.
• По всем отобранным вариантам грамотный специалист по недвижимости делает предварительный сбор информации об условиях продажи (количество собственников, сроки и т.д.), а также на наличие имеющихся ограничений для сделки (несовершеннолетние собственники, ипотечный кредит). 
• Если после осмотра клиент выбирает данный объект недвижимости, риэлтор собирает более полную информацию: запрашивает необходимые документы у собственника, проверяет объект на юридическую чистоту, чтобы максимально обезопасить своего клиента в дальнейшем. Также может собрать информацию об особенностях дома и района, управляющей компании, соседях и прочем.

При продаже недвижимости алгоритм действий несколько иной:

• Риэлтор просит собственника предоставить весь необходимый пакет документов, узнает особенности квартиры (когда делался ремонт, в том числе капитальный, какая обслуживающая управляющая компания, куда выходят окна, кто соседи), договаривается о порядке проведения показов квартиры.
• Далее риэлтор выезжает на объект и делает фото для размещения в объявлении. Каким бы простым не казалось это действие при наличии у всех и каждого смартфона с хорошей камерой, именно специалист по недвижимости знает, с какого ракурса снять тот или иной угол, шкаф, темный коридор. Он сможет подать вашу квартиру в выгодном свете, чтобы потенциальный покупатель влюбился в нее уже на моменте просмотра объявления. А еще он знает правильные слова, чтобы максимально «вкусно» и полно описать все плюсы и нивелировать минусы квартиры.
• После размещения объявления на необходимых ресурсах, риэлтор принимает звонки, отвечает на вопросы, ведет переговоры и договаривается о показах объекта потенциальным покупателям.
• После того, как покупатель найден, начинается этап подготовки к сделке.

Подготовка и проведение сделки

Это, пожалуй, самый ответственный этап при покупке или продаже квартиры. Некоторые клиенты, желающие сэкономить на услугах риэлтора, могут заказать только эту услугу.

На данном этапе риэлтор выступает связующим звеном между покупателем и продавцом, особенно в том случае, если у второй стороны нет своего агента по недвижимости. Его задача проконтролировать, чтобы к дате сделки были собраны все документы, подготовить договор купли-продажи квартиры и акт передачи, назначить дату сделки.

На этом этапе риэлтор не только максимально проявляет свои профессиональные знания, но и становится еще юристом, психологом и организатором. Если сделка совершается с участием банка (покупка в ипотеку), то риэлтор ведет переговоры с банковским работником и предоставляет в банк нужные документы. В день сделки он обеспечивает подписание договора купли-продажи и передачу денег, организует подачу документов на государственную регистрацию права собственности, а также договаривается о дне передачи квартиры (чаще всего, это происходит после регистрации в Росреестре и полной оплаты).

Заработок риэлтора

На сегодняшний день регуляторами стоимости услуг риэлторов являются рынок и квалификация риэлтора.

Существует 3 варианта ценообразования:

1. комиссия агента – процент от суммы сделки;
2. фиксированная стоимость услуги;
3. смешанный вариант: фиксированная часть и процент.

Самый распространенный – первый вариант. Комиссия риэлтора составляет от 1% до 5% в зависимости от сложности сделки, самого объекта и имеющихся ограничений, а также набора предоставляемых услуг. В случае фиксированной цены (работа с таким агентом выгодна при продаже дорогой недвижимости), действует ценовая вилка: для простого объекта назначается нижнее значение, для сложной комплексной услуги – верхнее.

Если риэлтор работает самостоятельно, то ему достается вся заработанная сумма за вычетом стоимости размещения объявления, рекламы объекта и транспортных расходов. Если же специалист по недвижимости работает в агентстве недвижимости, то от выплаченной клиентом комиссии он получает процент (от 10 до 50% в зависимости от квалификации агента и его ценности для компании).

Плюсы и минусы работы риэлтором

У риэлтора, как и у каждой другой профессии, есть свои плюсы и минусы.

Плюсы:

• гибкий график работы: риэлтор сам организует свой рабочий день;
• высокий заработок при условии большого потока клиентов;
• большой круг общения, новые знакомства;
• творческий подход и личностный рост, так как не существует двух одинаковых клиентов и сделок.

Минусы:

• необходимо постоянно держать руку на пульсе всех юридических (и не только) изменений;
• ненормированный рабочий день: работа может быть в вечернее время и в выходные;
• чтобы собрать свою клиентскую базу, которая начнет работать на риэлтора, необходимо в среднем 6 месяцев;
• высокая моральная нагрузка, так как попадаются разные люди;
• большая ответственность из-за высокой стоимости сделок.

Как выбрать риэлтора?

В 2002 году обязательное лицензирование риэлторов было отменено, но любое агентство или частный специалист по недвижимости могут пройти добровольную сертификацию своих услуг. Аккредитация для риэлтора – это своего рода формальное подтверждение квалификации эксперта по недвижимости: для того, чтобы ее получить, агент должен пройти обучение и сдать экзамен. Некоторые клиенты при выборе риэлтора обращают внимание на наличие аккредитации.

«Аккредитация – это хорошо, она дает определенные знания, но не опыт. По факту, в 99% случаев человек нанимает риэлтора, опираясь не на данные сайта, а по рекомендации знакомых. Именно опытный риэлтор сможет профессионально и на должном уровне решить вашу задачу», – отмечает директор агентства недвижимости «Нова-Риэлт» Евгения Новичкова.

Именитое агентство также не является гарантией хорошо оказанной услуги. Обращаясь туда, необходимо помнить, что вам могут выделить не профессионала, а новичка. Да, за ним будет стоять мощный юридический отдел, но по каждому сложному вопросу такой специалист будет вынужден обращаться к своему наставнику.

Таким образом, главным критерием при выборе специалиста по недвижимости будет его опыт и рекомендации клиентов. Именно поэтому основным способом поиска риэлтора был и остается «из уст в уста».

Подводя итог, можно сделать несколько выводов:

1. Если вы продаете или сдаете квартиру в аренду, то риэлтор поможет сделать это быстрее, так как знает, где и как выгоднее разметить объявление, а также сэкономит ваше время и избавит от лишних контактов.
2. Если вы решили приобрести квартиру, то основной (но не единственной) задачей риэлтора будет обеспечить вам юридическую чистоту недвижимости.
3. Если у вас сложный случай (ипотека, много собственников, использован материнский капитал и т.д.), то риэлтор поможет вам разобраться во всех формальностях и грамотно выстроит цепочку необходимых согласований.
4. При выборе риэлтора не стоит полагаться на рекомендацию «сын тети Маши из 3 подъезда сделает дешевле». Спросите у своих знакомых, мнению которых доверяете, или загляните в список аккредитованных специалистов на сайте Российской Гильдии Риэлторов и выберите понравившегося.