Как купить квартиру по переуступке в ипотеку?

Один из самых выгодных вариантов покупки квартиры – оформить договор долевого участия на этапе строительства. Чем раньше оформлен ДДУ, тем дешевле объект, который после сдачи дома будет стоить намного дороже. 

Но часто бывает и так, что человек стал дольщиком, а через некоторое время передумал, например, нашел другой вариант. В этом случае оформляется договор переуступки прав на квартиру, т.е. фактически недвижимость перепродается.

В статье разберем, что такое переуступка при покупке квартиры, в чем особенность такой сделки, чем рискует покупатель и возможна ли покупка в ипотеку?

Переуступка квартиры: что это простыми словами?

Заключая ДДУ с застройщиком, покупатель получает право владения квартирой. Когда объект сдается, он получает ключи, оформляет документы и становится собственником – полноправным владельцем объекта.

Но до сдачи объекта можно продать право владения квартирой – это и называется переуступка или цессия. По сути, это та же продажа, но осуществляется она согласно ст.11 214-ФЗ в период между подписанием договора по долевке (ДДУ) и сдачей дома (подписанием актов передачи недвижимости). При этом договор долевого участия продолжает действовать, меняется только покупатель.

Можно ли сделать переуступку ипотеки, если срочно понадобились деньги? Да, вполне. Решение о переуступке принимают по разным причинам: передумали, потребовались средства, изменились сроки сдачи объекта, которые не устраивают покупателя. Некоторые специально покупают хорошие квартиры во время закладки фундамента, чтобы позднее перепродать их с наценкой.

Новый покупатель становится дольщиком, регистрирует документ на цессию в Росреестре и ждет готовности дома наряду с другими дольщиками. Вот что значит переуступка при покупке квартиры.

Важно! Если продается квартира в сданном доме, новый собственник заключает стандартный договор купли-продажи. Переуступки здесь уже нет.

Особенности переуступки ипотеки

Продажа квартиры по переуступке в ипотеку и приобретение жилой недвижимости не противоречат правилам выдачи ипотечных кредитов. Да и сам процесс оформления кредита практически не отличается от стандартной практики. Единственное отличие заключается в том, что для покупки жилья в этом случае используются средства банка, предоставляющего ипотечный кредит, а не ваши личные накопления.

Помимо прочего, выбирать нужно лишь из квартир в строящихся домах. Переуступка ипотеки на квартиру во вторичке невозможна. Если девелопер уже сдал дом, а первый владелец обрел право собственности, то приобретение будет происходить как сделка по купле-продаже.

Нужно ли согласие застройщика на переуступку?

В большинстве случаев согласие застройщика не требуется. По крайней мере в законе нет такого требования.

Но некоторые компании считают нужным запретить такие действия и прописывают это в договоре долевого участия. Поэтому точную информацию, можно ли переуступить ипотеку, рекомендуется искать в самом договоре или посетить офис компании-застройщика, чтобы уточнить, допустимы ли такие сделки.

Ограничения от застройщика на переуступку ипотеки на квартиру

В законе не прописано точной позиции по данному вопросу. Решение здесь принимает именно застройщик.

При любом раскладе, чтобы передать права на объект, нужно сообщить об этом девелоперу. И здесь есть два варианта в зависимости от обстоятельств:

• если в ДДУ нет особых условий, можно просто отправить уведомление застройщику, что дольщик меняется;
• если в документе прописали условие, что нужно согласовать смену дольщика, то нужно следовать этому условию.

В ДДУ может быть указан не как таковой запрет на сделку, а ограничения. Зачастую они касаются:

• комиссии – она может быть фиксированной или рассчитываться как процент от стоимости переуступки;
• ограничение сроков – например, сделку можно провести только после того, как дом будет готов на 50%;
• долги – если продавец покупал квартиру в рассрочку, то долг переходит к покупателю, но только с согласия застройщика.

В том числе девелопер может указать штрафы за уступку без уведомления.

Плюсы и минусы покупки квартиры по переуступке

Для некоторых покупка по переуступке – счастливый шанс. Например, у людей не было денег, когда застройщик выставил объекты на продажу, но через некоторое время они появились, а все квартиры уже проданы. Тогда оформление сделки становится спасением.

Преимущества покупки квартиры по переуступке:

• выгодная цена, можно приобрести недвижимость со скидкой или в рамках акции;
• есть возможность купить самые лучшие и удобные по расположению квартиры в доме (инвесторы, как правило, скупают объекты с наиболее выигрышным размещением для дальнейшей перепродажи);
• полное юридическое сопровождение сделки;
• может быть оформлена по жилищному кредиту, в том числе по госпрограммам.

Квартира по переуступке. Что это значит для покупателя? Участие в долевом строительстве, возможность купить хороший объект по выгодной цене (дешевле, чем у застройщика). Иногда инвесторы выкупают целые подъезды и этажи, поэтому единственный вариант приобрести желаемый по всем параметрам объект – заключить договор переуступки права на него.

У такой сделки есть и минусы, но они аналогичны тем, что несет участие в долевом строительстве для других дольщиков. Есть вероятность, что застройщик не сдаст объект вовремя или объявит себя банкротом. Не исключены мошеннические схемы, при которых квартира продается сразу нескольким людям или реализуются несуществующие объекты. Поэтому нужно проверять юридическую чистоту сделки и внимательно читать договор.

И еще один нюанс. Если застройщик нарушил сроки и дом «завис», дольщик имеет право вернуть деньги, но только ту сумму, которая была прописана в ДДУ изначально. Например, инвестор купил квартиру на этапе котлована за 6 млн рублей и перепродал за 8 млн рублей. Покупатель хоть и заплатит 8 миллионов, но в случае расторжения сделки по договору получит только 6.

Покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку

Для начала необходимо убедиться в чистоте сделки: существовании объекта, добросовестности застройщика и инвестора (продавца), подлинности документов. Поэтому перед оформлением жилищного кредита нужно проверить все то же самое, что вы бы проверили, покупая готовую квартиру в новостройке или вторичку:

• Данные о продавце: паспорт, наличие банкротства, долгов, ареста имущества и пр.
• Информация о застройщике: есть ли сданные объекты, вовремя ли они были сданы, есть ли жалобы от тех, кто уже заехал в дома, возведенные этим застройщиком.
• Договор долевого строительства: изучите его вдоль и поперек. Детально прочтите все условия, а также запросите у продавца доказательство полной оплаты квартиры (выписку из банка или подтверждающий документ от застройщика).

Читая договор, убедитесь, что переуступка ипотечной квартиры в новостройке не запрещена. Если этого пункта нет, значит, сделка состоится и в дальнейшем у вас не будет проблем. Лучше дополнительно уточнить это в компании по телефону или лично. Если в договоре указано, что продажа объектов по такому сценарию возможна, но требуется уведомить застройщика, не забудьте сделать и это.

Бывают случаи, когда квартира изначально куплена на заемные средства дольщиком и новый покупатель тоже будет оформлять кредит. В этом случае вы оформляете договор, согласно которому обязуетесь внести деньги, которых будет достаточно продавцу для закрытия ипотечного долга, и обращаетесь в банк.

Квартира по переуступке в ипотеку: пошаговая инструкция

После того, как вы выбрали квартиру, все о ней узнали, необходимо проверить все данные и о квартире, и о застройщике, и о продавце. Вам поможет выписка из ЕГРН, содержащая всю необходимую информацию, а также документ, подтверждающий, что продавец полностью оплатил покупку.

Далее нужно заняться оформлением кредита на жилье:

Шаг 1. Выберите банк, который предлагает самые выгодные условия, и подайте заявку. Лучше, если это будет банк, в котором объект строительства аккредитован – это сэкономит ваше время.

Шаг 2. Получив положительное решение, оповестите застройщика о том, что планируете купить жилье.

Шаг 3. Составьте договор для заключения сделки. В договоре должны быть указаны все данные о квартире, права и обязанности сторон, стоимость квартиры, способ и условия оплаты. Заключить договор лучше в присутствии нотариуса.

Шаг 4. Подпишите два договора: с банком и с продавцом (ДУПТ).

Шаг 5. Зарегистрируйте сделку в Росреестре напрямую или через МФЦ.

Шаг 7. Займитесь оформлением налогового вычета.

Выгоднее всего покупать жилье у юридического лица. В этом случае вы можете оформить льготную ипотеку: по госпрограмме, семейную.

Также при покупке вы можете использовать маткапитал, если продавец согласится на это условие, ведь выплату от Социального фонда придется ждать некоторое время. Главное – отразите все условия и договоренности в документе и заверьте его у нотариуса, чтобы потом не было недопониманий и проблем.

Какие понадобятся документы для переуступки квартиры?

В первую очередь нужно получить разрешение банка. После окончательного одобрения ипотечного кредита можно собирать документы для оформления сделки, а именно:

• паспорт;
• платежка по оплате права на квартиру от продавца;
• зарегистрированный в Росреестре договор ДДУ;
• договор уступки права, желательно заверенный у нотариуса;
• действующее разрешение на строительство объекта;
• согласие застройщика, если по договору ДДУ требуется согласование;
• согласие банка на сделку, если предыдущий дольщик оформлял покупку по жилищному кредиту;
• согласие супруга (супруги) продавца.

Пакет документов в разных банках может отличаться: лучше уточнить, какие именно бумаги потребуются для заключения сделки.

Уступка прав требований по ДДУ – вариант передачи прав на квартиру в еще недостроенном доме другому человеку. Формально сделка аналогична купле-продаже, заключается между двумя покупателями (причем один из них может быть юрлицом) и влечет все те же риски, что и классическая покупка. Поэтому, выбирая такой вариант приобретения недвижимости, не забудьте проверить все документы, данные продавца и застройщика и внимательно изучить договор ДДУ.

Налог при переуступке квартиры в новостройке

В таких обстоятельствах может возникнуть ряд налоговых обязательств как для продавца, так и для покупателя. Основной налог, который взимается в данном случае, это НДФЛ.

При перепродаже в течение 3 лет с момента приобретения квартиры продавец должен уплатить НДФЛ с полученной разницы между ценой перепродажи и ценой приобретения. Если с момента покупки прошло более 3 лет, он освобождается от уплаты налога.

Так какой получается налог при переуступке квартиры в новостройке? Приведем пример. Дмитрий продает за 5 млн рублей свою «двушку» в строящемся доме, купленную год назад за 4 млн рублей. Получается, что разница между ценами составляет 1 млн рублей. С этой суммы Дмитрий должен уплатить налог в 13%, то есть 130 тысяч рублей.

Покупатель также должен учитывать: если сделка совершается у застройщика, сумма, уплаченная за квартиру, будет учитываться как часть стоимости, на которую будет начислен НДФЛ при ее последующей перепродаже.

Правила налогообложения могут различаться в зависимости от региона. Перед совершением сделки ознакомьтесь с законодательством и проконсультируйтесь с налоговыми специалистами.