Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Сделка купли-продажи имеет множество нюансов и рисков. Для того чтобы все прошло гладко и юридически чисто, заключается договор купли-продажи квартиры. Однако бывают случаи, когда одна из сторон хочет расторгнуть соглашение по той или иной причине. Как же быть в таком случае? Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, какие есть нюансы и правила? Отвечаем на эти вопросы в статье.

Можно ли расторгнуть ДКП квартиры?

Расторгнуть сделку купли-продажи вполне реально. Однако сделать это можно только на законных основаниях.

Законодательство предусматривает несколько вариантов событий и способов решения спора. Например, сделку могут расторгнуть по требованию одной из сторон или, если договор утратил силу.

Естественно, человек, который желает приобрести недвижимость, не хочет лишних проблем и рисков. Однако не все бывает гладко, и в случае, когда возникает непредвиденная и неприятная ситуация, лучше всего обратиться к специалисту по недвижимости или эксперту в юридической сфере.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Основания для расторжения договора купли-продажи

В Гражданском кодексе в статье 451 закреплен перечень нарушений условий договора купли-продажи, а также существенные изменения обстоятельств. Рассмотрим подробнее каждый пункт.

Нарушения

Нарушения условий у покупателя и продавца будут отличаться. Со стороны покупателя могут быть следующие нарушения:

1. оговоренная оплата не была проведена;
2. сумма была выплачена, но не в полном размере;
3. были нарушены сроки оплаты, например, при рассрочке.

Когда между двумя сторонами заключается сделка купли-продажи, покупатель обязательно должен соблюдать условия передачи денег, так как в обратном случае покупатель лишается того, на что рассчитывал. Впоследствии это может привести к тому, что договор расторгнут, и сделка не состоится.

У продавца нарушениями условий будут считаться следующие пункты:

1. Медлительность при регистрации покупателя в квартире. Если продавец очень долго не может зарегистрировать будущего владельца недвижимости в квартире и все время ссылается на обстоятельства, это может означать, что недвижимость вам может не достаться.
2. Сокрытие факта, что в квартире прописаны другие собственники. Чаще всего такое бывает, когда покупатель начинает регистрироваться в жилплощади.
3. Нарушение порядка регистрации. Может произойти такое, что продавец подал заявление в Росреестр, но в процессе решил приостановить регистрацию. При этом причина оказалась выдуманной, например, продавец решил предоставить дополнительные документы, которые на самом деле не нужны для данной процедуры. Приостановление сделки может растянуться на несколько месяцев. За это время продавец может потратить все деньги, которые он получил от покупателя, и разбираться придется уже в суде.

Перед подписанием договора лучше всего попросить у продавца выписку из ЕГРН. В ней будут указаны «сведения о зарегистрированных правах»: количество собственников жилья, наличие или отсутствие обременений и перепланировок. Так вы обезопасите себя от нескольких рисков сразу.

Изменения обстоятельств

Существенное изменение обстоятельств – непредусмотренное развитие событий. Например, покупатель заключает сделку с продавцом, отдает деньги и получает недвижимость, а потом обнаруживается, что потолок в квартире обвалился. Тогда покупатель может обратиться в суд и там попробовать расторгнуть договор.

Средства потраченные на исполнение ДКП будет распределять судья. Также суд может просто изменить некоторые условия договора купли-продажи.

Как расторгнуть договор купли-продажи по соглашению?

Не всегда сторонам не обязательно обращаться в суд для расторжения договора. Можно разойтись и мирным путем. Так можно сделать, если и покупатель, и продавец не хотят развивать конфликт и готовы пойти навстречу друг другу, составить соглашение о расторжении ДКП самостоятельно.

Для расторжения договора купли-продажи необходимо:

• Составить соглашение о расторжении.
• Подать заявление об отмене регистрации в Росреестр. Этот пункт можно будет выполнить только после того, как соглашение о расторжении договора уже заключено, так как данный документ необходимо приложить к заявлению.

В соглашении обязательно должны быть прописаны несколько пунктов. Одним из самых главных является пункт «Последствия расторжения договора купли-продажи». В нем могут быть перечислены такие действия, как:

1. возврат полной суммы, которая была передана за квартиру;
2. аннулирование регистрации;
3. частичный возврат денежных средств;
4. уплата штрафных санкций.

Следующий пункт – обязательства сторон. Например, при расторжении сделки на стадии, когда продавец уже подал документы для регистрации в Росреестре, владелец обязан сразу же подать заявление об отмене регистрационных действий.

Также бывают ситуации, когда заключается обратный договор. Это означает, что бывший покупатель квартиры возвращает ее обратно при помощи того же ДКП. Стоимость недвижимости при этом не меняется.

Важно знать, что такая сделка будет считаться полноценной. Однако есть риск того, что покупатель или продавец в скором времени объявит себя банкротом, и данная сделка будет рассмотрена как одна из произведенных. Это может наложить нежелательную печать на недвижимость. Если такую жилплощадь в будущем будут продавать, то у потенциальных покупателей могут возникать сомнения и вопросы. Например, зачем нужна была такая промежуточная сделка и может ли это доставить неудобства. Лучше всего обойтись без обратного договора и решить все другим способом.

Юристы и эксперты по недвижимости рекомендуют рассматривать каждую ситуацию в индивидуальном порядке и обращаться к суду для решения проблем.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке

Если договориться о соглашении не вышло и одна из сторон не хочет решать все мирно, тогда расторгнуть договор можно будет в одностороннем порядке. Чтобы отказаться от ДКП, необходимо пройти несколько этапов.

• Для начала попробуйте направить другой стороне письмо с требованием расторгнуть договор. Здесь важно отметить, что необходимо отправлять именно заказное письмо, тогда вам придет уведомление, что человек его получил. Либо передать документ с требованием лично и попросить расписаться вторую сторону в том, что бумаги были получены на руки, а человек уведомлен о предстоящем расторжении сделки.
• Если же вы не получили ответ на письмо в течение 30 дней, то в таком случае вы можете подать иск в районный суд. Это нужно сделать именно в том районе, в котором находится недвижимость, вызвавшая спор.

В иске гражданин обязан прописать обстоятельства дела. Во-первых, необходимо полностью описать какие были договоренности сторон, особенно то, что касается недвижимости: что именно продается, в какие сроки, какая стоимость, кому переходит в собственность, кто оплачивает расходы. Также нужно указать, какой вид договора был заключен.

Во-вторых, истец должен указать, какие конкретно права были нарушены и какие условия не были выполнены.

Важно! Указывайте конкретные статьи из законодательства, в которых прописаны нарушения, а также прописывайте нормы, которые укажут на вашу правоту.

Если вы никак не подкрепите свою позицию и не предложите суду никаких обоснований, это будет считаться нарушением процессуального кодекса.

Помимо вышеперечисленного, к иску необходимо будет приложить несколько документов.

1. Копию паспорта.
2. Документ с подтверждением, что второй стороной было получено требование о расторжении сделки. Например, уведомление о получении заказного письма или расписка.
3. Расчеты суммы, которую истец требует от ответчика.
4. Копию договора купли-продажи.
5. Чек об оплате госпошлины или его копию.
6. Копии документов, связанных с делом. Например, выписки из банка или квитанции.

Когда начинается процесс, истец и ответчик должны присутствовать на всех заседаниях. После того как суд вынесет решение, обе стороны обязаны исполнить его. Например, суд может потребовать взыскания денег при помощи приставов.

Процесс зачастую длится около 2-3 месяцев, поэтому, если вам важно закончить все в более краткие сроки, лучше попробовать договориться через соглашение.

Также лучшим вариантом будет подумать о предположительном расторжении договора еще на стадии его заключения и прописать в ДКП все нюансы: какая недвижимость, в какие сроки, кому достанется, за какую сумму и что может этому помешать.

Отказ от сделки купли-продажи

В договоре купли-продажи можно сразу сделать пункт, в котором будет указана возможность отказа от сделки. Для этого в ДКП необходимо прописать:

• порядок, в котором подается заявление отказа от ДКП;
• последствия;
• сроки предоставления заявления об отказе.

Эксперты в юридической сфере советуют прописывать четкие формулировки и конкретные сроки. Иначе может возникнуть конфликт. Важно также прописать и случаи существенного нарушения договора.

Расторжение нотариального договора купли-продажи квартиры

В Гражданском кодексе России не прописано, что сделки договора-купли-продажи должны заверяться у нотариуса. Однако некоторые граждане хотят дополнительно обезопасить себя от ненужных рисков.

Отличий при расторжении такого ДКП практически нет, необходимо будет только заверить у нотариуса соглашение о расторжении сделки.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации вполне возможно. Однако есть нюанс – договор должен быть неисполненным.

Важно! Договор будет исполнен в том случае, если покупатель отдал всю денежную сумму, прописанную в условиях, и стал собственником квартиры, а продавец получил деньги и передал жилье (если нет других условий).

Разберемся в двух ситуациях, которые могут возникнуть:

1. Когда покупатель еще не стал собственником недвижимости. Тут все просто: обе стороны приносят в Росреестр заявление о прекращении регистрации.
2. Покупатель стал собственником, но не передал необходимую сумму. Обе стороны также приносят соглашение о расторжении ДКП.

Аннулировать сделку можно либо через обратный договор, либо через признание сделки недействительной. Во втором случае есть несколько способов, как это сделать. Например, доказать, что продавец или покупатель во время сделки был недееспособным.

Как расторгнуть ДКП, если у покупателя ипотека?

При расторжении договора купли-продажи с покупателем, у которого есть ипотека, могут быть два сценария. Все зависит от того, на каком этапе происходит расторжение сделки.

• Первый – более простой путь, когда права на новую квартиру еще не перешли покупателю и залог еще не был оформлен. Ипотеку без права собственности банк не одобрит. В таком случае договор будет расторгаться по обычному сценарию.
• Второй путь – труднее. Если покупатель уже взял у банка кредит и отдал эти деньги продавцу, то расторгнуть ДКП будет не так просто. Финансовая организация в праве потребовать досрочное погашение ипотеки. В данном случае перед тем, как расторгать договор нужно прийти в банк и попросить рассказать об условиях досрочного погашения кредита.