Как работает программа реновации?

Закон о всероссийской реновации домов был принят не так давно, а потому для многих россиян сегодня слово «реновация» незнакомо. Однако сама эта программа очень полезна. В этом материале мы расскажем о том, что такое реновация, зачем она нужна, как устроена программа переселения из аварийного и ветхого жилья, а также о том, кто может принять в ней участие.

Реновация — что это?

Реновация — это государственная программа, которая направлена на то, чтобы жители старых многоквартирных домов могли улучшить свои жилищные условия и переехать в новостройки.

Многие слышали о масштабной реновации в Москве, но сегодня эта программа проводится не только в столице. В 2020 году в России был принят закон о внесении изменений в Градостроительный комплекс, который создавался с целью того, чтобы провести реновацию во всех регионах, где это необходимо. Авторы законопроекта опирались на опыт московской программы 2017 года и предлагали сделать ее, как и в столице, полностью добровольной.

Ситуация с жильем в каждом регионе разная, а потому и план действий при реновации будет разным — его местные власти разрабатывают самостоятельно, опираясь на федеральный закон. А правительство страны периодически направляет деньги для помощи отдельным субъектам. Например, в прошлом году для проведения реновации в городах Дальнего Востока из федерального бюджета выделили более 400 миллиардов рублей.

Уже спустя три года после выхода федерального закона, в 2023 году министерство строительства рассказало о том, что реновация была проведена в 13 регионах России. Тогда новое жилье получили две тысячи человек, обновили около 55 тысяч квадратных метров жилья.

Для чего нужна программа реновации?

Законопроект 2020 года ставил своей главной целью упорядочить процесс переселения жителей аварийных и ветхих домов в новое жилье. Статистика по ним в то время была крайне удручающей — Минстрой сообщал, что 44% всех многоквартирных домов в России были построены более 50 лет назад. 

Однако программа реновации важна не только для тех, кто непосредственно участвует в ней, но и для всех горожан — снос домов старой застройки облагораживает город, делает его более современным и привлекательным для жителей. При этом снести дома, которые представляют историческую или архитектурную ценность, по программе реновации нельзя.

Реновация преображает облик города и делает жизнь горожан в нем более комфортной, ведь помимо жилых домов перестраивается весь район, попавший под программу. Строятся новые объекты социальной инфраструктуры — школы, детские сады, больницы, озеленяются и облагораживаются дворы.

Не только жилые дома могут попасть под программу реновации. Власти в рамках этого процесса могут развивать также те городские пространства, где находятся объекты нежилой застройки — заброшенные здания различных предприятий, промышленные зоны и так далее. Или вовсе пустующие территории — такие пустыри застраивают объектами нужной городской инфраструктуры.

Как попасть в программу реновации?

Согласно закону о развитии территорий, для того, чтобы территория попала в программу реновации, многоквартирные дома, расположенные на ней, должны соответствовать одному или нескольким основным критериям. К ним относятся:

1. Аварийные дома, которые необходимо снести или реконструировать таким образом, чтобы избежать обрушения.
2. Дома, у которых основные конструктивные элементы (фундамент, стены и крыша) сильно изношены. Степень износа не едина для всей России, она устанавливается местными властями в каждом регионе.
3. Дома, капитальный ремонт которых будет стоить дорого. Власти конкретного субъекта РФ определяют максимальную стоимость капитального ремонта, и в случае ее превышения дом не ремонтируют, а включают в программу реновации.
4. Многоквартирные дома, которые были построены во время индустриального домостроения по типовым проектам — во времена Советского Союза. Как правило, к ним относят построенные после 1950-х хрущевки и другие панельные дома, при строительстве которых использовали типовые перекрытия, стены.
5. «Ограниченно работоспособные» дома. Это такие жилые здания, которые имеют небольшой крен (наклон, нарушающий симметрию постройки), дефекты и повреждения фундамента или других строительных конструкций. К ним могут относиться различные трещины, коррозии, сколы, просадки грунта и так далее.
6. Дома, в которых нет необходимых для региона инженерно-технических систем вроде централизованного отопления, водоснабжения или канализации.

Как видно, большинство этих критериев условны, четко не определены, поскольку многие технические параметры определяют власти каждого региона самостоятельно. Это не касается лишь тех домов, которые были признаны аварийными — такие постройки сносят из-за серьезного риска обрушения.

Если вы хотите проверить, подходит ли дом под программу реновацию в вашем крае, области или республике, необходимо изучить этот вопрос на официальном сайте местных властей. На сегодняшний день многие регионы страны уже выработали собственную законодательную базу, которая касается процесса реновации.

Например, если вы живете в Москве, узнать о том, попал ли ваш дом в программу реновации можно на официальном сайте правительства Москвы. А жители Санкт-Петербурга могут проверить эту информацию на региональном портале Городской программы развития застроенных территорий либо на сайте «Наш Санкт-Петербург».

Как узнать о переселении?

Чтобы узнать, будут ли переселять по программе реновации жителей конкретного дома, можно сделать следующее:

1. Найти сайт программы реновации в вашем субъекте РФ либо сайт местного правительства и проверить, размещали ли на нем информацию о реновации. Также можно позвонить в администрацию по телефону, который отведен для вопросов граждан.
2. Найти карту градостроительного зонирования вашего города или области и посмотреть, планируется ли по ней реновация вашего дома. Для москвичей существует информационная система обеспечения градостроительной деятельности, а петербуржцы могут ознакомиться с такой картой на градостроительном портале Санкт-Петербурга.
3. Обратить внимание на информационные стенды у зданий региональных властей или у вашего дома, если вы подозреваете, что он может попасть под программу реновации. Зачастую предупреждения о переселении вывешиваются заранее, чтобы все жители были в курсе.

Когда процедура переселения будет запущена, собственники квартир получат проект договора, который должны будут подписать в течение 45 дней. Если этого не сделать, городские власти могут подать судебный иск, и тогда вас могут выселить из квартиры уже по решению суда.

Документы для участия в реновации

Перечень документов, которые необходимо предоставить собственникам, участвующим в реновации, отличается в зависимости от региона, в котором вы проживаете. Поэтому за более конкретными разъяснениями стоит обращаться в органы местных властей. Здесь же мы приведем список документов, актуальный для москвичей, дома которых попали в программу реновации — на него вы можете предварительно ориентироваться.

Участие в программе реновации предполагает, что вы получаете новую квартиру взамен старой. Для этого необходимо направить в департамент городского имущества заявление на приобретение жилого помещения по договору мены. Вместе с ним также понадобятся:

• Копии паспортов всех собственников, и всех, кто зарегистрирован в квартире, включая детей (если у них еще нет паспортов, потребуется копия свидетельства о рождении).
• Документы о праве собственности на квартиру в доме, входящем в программу реновации.

После того, как согласие на переселение будет оформлено, вы должны будете зарегистрировать право собственности на новую квартиру, предоставленную государством.

Какое жилье получают по программе реновации?

Квартиры, которые предлагаются участникам программы реновации, не могут быть меньшими по площади, чем их старая квартира — квартиры должны быть равнозначными. Это значит, что если вас переселили из однушки, то и предоставить должны однушку. Кроме того, квартира должна находиться в том же городе или поселении, что и старая.

Опыт московской реновации показал, что предоставляемые квартиры зачастую оказываются даже больше старых — это происходит за счет того, что в новостройках коридоры, ванные комнаты и кухни делаются более просторными. При этом доплачивать за «лишние» квадратные меры собственники не должны.

Для отделки квартир, предоставляемых участникам реновации, обычно разрабатывают специальные стандарты. В них, как правило, прописываются все нюансы — какие будут использоваться материалы, какая бытовая техника будет установлена и так далее. Эти стандарты устанавливает самостоятельно каждый регион. В Москве, например, в каждой такой квартире обязательно есть вся сантехника, а также кухонная плита.

Новую недвижимость жильцы получают в собственность согласно договору мены. Если вы не хотите равнозначную квартиру, возможен и другой вариант — квартира в счет возмещения. Это означает, что вам предоставят квартиру, цена которой ниже старой, а разницу в стоимости отдадут на руки. Такой вариант возможен только для собственников, у которых в прошлой квартире не были зарегистрированы недееспособные или несовершеннолетние граждане.

Можно ли отказаться от реновации?

При проведении реновации учитывается мнение жителей того дома, который власти запланировали снести. Они могут провести общее собрание собственников жилья и запустить на нем голосование по вопросу исключения дома из программы реновации. Такое собрание может организовать любой человек, который владеет квартирой в этом доме.

Согласно Жилищному кодексу, чтобы дом был исключен из программы реновации, за это решение должны проголосовать не менее трети собственников. Кроме того, в собрании должно участвовать более 50% собственников жилых помещений в доме. Собственники нежилых помещений правом голоса не обладают.

Имейте в виду, что жители аварийных домов от реновации отказаться не могут. Дом, признанный аварийным, будет снесен в любом случае, а его жители будут переселены в другие квартиры.

Также очень важно учитывать, что такое собрание можно проводить только до того, как будут утверждены все необходимые для проведения реновации документы — к ним относится проект планировки территории и проект межевания. Когда документы утвердят, отказаться от реновации собственники уже не смогут.

Нюансы переселения по программе реновации

• Преимущества для тех, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий. Граждане, которые на момент проведения реновации стояли в очереди на улучшение жилищных условий, получают новые квартиры по реновации без очереди. Они также могут получить денежную компенсацию, и тогда место в очереди на улучшение жилищных условий за ними сохранится.
• Доплата за квартиру побольше. Собственники, участвующие в реновации, имеют право получить квартиру большую по площади и количеству комнат, чем их старая. Сумма, которую необходимо будет доплатить при такой сделке, утверждается властями и рассчитывается, исходя из актуальной рыночной стоимости квадратного метра. В Москве это право действует единоразово, а площадь квартиры, которую собственник может получить за доплату, не должна превышать 100 квадратных метров. Однако те, кто хочет доплатить за квартиру побольше, получают скидку 10% на итоговую сумму доплаты.
• Вместо новой квартиры — денежная компенсация. Собственники, чьи дома входят в программу реновации, имеют право отказаться от новой квартиры и получить вместо нее денежную компенсацию. Размер такой компенсации будет равен рыночной стоимости квартиры. До того, как собственник не получит на руки проект договора о переходе права собственности, заявление на денежную компенсацию подать нельзя.
• На что пойдут взносы на капитальный ремонт? В тот момент, когда жилой дом включается в программу реновации, с его жителей перестают собирать деньги на капитальный ремонт. Те средства, которые были уплачены собственниками ранее, перераспределяются на строительство новых квартир для переселяющихся.
• Места в школах и детских садах. Нет закона, который регламентирует перевод детей в семьях, участвующих в реновации, в новые образовательные учреждения. После переезда в новую квартиру ребенок может продолжить посещать ту же школу или детский сад, что он посещал раньше.
• Как быть, если квартира в ипотеке? Если вы еще не выплатили ипотеку за квартиру, а дом, где она находится, попал в программу реновации, нет необходимости экстренно погашать кредит. Когда вы зарегистрируете смену прав собственности и переедете в новую квартиру, кредитные обязательства не изменятся, и вы сможете продолжить выплачивать ипотеку так же, как и раньше.

Реновация в Москве: особенности столичной программы

Реновация в Москве — самая масштабная из всех, что проводятся сегодня по России. Она началась в 2018 году, еще до выхода федерального закона о всероссийской реновации. Проект столичной реновации изначально планировался как довольно длительный, и его разделили на три основных этапа:

• Первый этап. За время этого этапа должно произойти расселение 930 жилых домов и предоставление нового жилья для 170 тысяч горожан. Он начался в 2020 году и продолжается до 2024.
• Второй этап. Во время него московские власти собираются расселить 1630 многоквартирных домов и переселить 330 тысяч их жителей. Этот этап планируется проводить с 2025 года по 2028.
• Третий этап. Самый масштабный — новое жилье получат 380 тысяч москвичей, расселят 1800 домов. Реализован он будет с 2029 года по 2032.

Помимо новостроек власти Москвы планируют в рамках реновации выстраивать необходимые объекты социальной инфраструктуры, площадки для детей и спортивные площадки, велодорожки, а также расширять сеть общественного транспорта, увеличивать площади городских парков. Реновация в столице полностью добровольна, и за включение дома в программу, как и за исключение из нее, голосуют сами жители.

Особенностью московской реновации стало то, что местные власти всячески помогали с переездом социально незащищенным жителям — пенсионерам, малоимущим семьям, людям с инвалидностью. Кроме того, переехавшие по программе реновации жители могли сообщать обо всех недочетах в ремонте своих новых квартир, и эти недочеты устранялись без дополнительной платы.

Первым районом Москвы, в котором реновация была полностью завершена, стал Молжаниновский район. На сегодняшний день в новые дома были переселены уже почти 130 тысяч москвичей.