Можно ли выселить собственника из квартиры?

Знаете ли вы о ситуациях, в которых вам могут указать на дверь, предписывая навсегда покинуть вашу собственную квартиру? Квартиру, ради покупки которой пришлось более пяти лет работать не покладая рук? К сожалению, это не злая шутка, так как выселить из квартиры можно даже ее законного владельца, при этом неприкосновенность жилища, незыблемость права собственности и прочие юридические гарантии не станут препятствием. В данной статье мы разберемся, кто и за что может инициировать выселение из жилого помещения его собственника.

Кто имеет право выселить из квартиры собственника?

Независимо от того, в чьих головах зародилась идея необходимости выселения конкретного гражданина из собственного жилья вопреки его воле, будь то орган власти, управляющая компания или соседи, принудительное выселение из квартиры всегда происходит по решению суда. Исключение составляют случаи, кода законом предусмотрено добровольное оставление квартиры собственником и последний не возражает против выселения (например, при реализации программы реновации).

Основания для выселения собственника из квартиры

Можно ли выселить собственника из квартиры? В поисках ответа на данный вопрос обратимся к Жилищному кодексу РФ, который гласит, что никого нельзя выселить из квартиры без законных на то оснований. Следовательно, в отдельных случаях выселить человека все же возможно. Перечень этих самых законных оснований кодексом четко не очерчен и разбросан по множеству федеральных законов, таких как: «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О несостоятельности (банкротстве)», ГК РФ, ЖК РФ и других, положения которых прямо или косвенно позволяют оставить собственника без жилья. Оказывается, даже смелые дизайнерские решения в перепланировке квартиры могут стать причиной для выселения.

Ниже рассмотрим подробнее возможные основания для выселения из квартиры собственника.

Задолженность по ипотеке

В случае, когда должник не соблюдает условия ипотечного договора, кредитор может забрать у него заложенную квартиру, реализовать ее на торгах (то есть продать) и вырученными средствами погасить задолженность по кредиту. Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» разрешает обращать взыскание даже на заложенную квартиру, являющуюся единственным жильем должника.

Отметим, что изъять квартиру у владельца можно только, если он грубо нарушал свои обязательства, например: не вносил платежи по кредиту три месяца и дольше, сумма просроченной задолженности превышает 5 % от общего долга, в течение одного года платежи вносились с опозданием более трех раз (ст. 348 ГК РФ). Иными словами, имеет значение размер и срок просрочки, а также систематичность нарушений.

Если заложенное жилье не является для должника единственным, то он может быть лишен собственности и выселен из него без суда – на основании исполнительной надписи нотариуса (если такая возможность предусмотрена соглашением между сторонами).

Обращаем внимание, что в сентябре 2024 года вступит в силу Федеральный закон № 140-ФЗ, позволяющий должнику с согласия кредитора самостоятельно продать заложенную квартиру, чтобы погасить ипотеку. Суть данного новшества состоит в том, что у должника появляется возможность продать квартиру по справедливой рыночной цене, а не безучастно наблюдать, как ее выкупают на торгах за почти смешные деньги.

Долги по кредитам

Даже если долги накопились по кредитам, не связанным с ипотекой (например, по потребительским кредитам на покупку бытовой техники, мебели, дорогой одежды и пр.), ради поиска дополнительных средств их погашения должник может быть выселен из квартиры, его собственность – продана с молотка, а сам он станет банкротом.

Однако единственное пригодное для проживания жилье у должника все же не отберут. Но в случае, когда это самое единственное жилье представляет собой роскошную и непомерно просторную квартиру в престижном районе, то суд может обратить взыскание и на нее, а должнику предоставить взамен более скромное жилище.

Долги по коммунальным услугам

В целом задолженность за ЖКУ ничем не отличается от любых других долгов, и взыскание по ним производится в том же порядке: сначала будут предприняты попытки закрыть неуплату за счет средств со счетов должника и денег, вырученных от реализации менее значимого имущества (автомобиль, земельный участок и т.п.). При недостаточности прочего имущества взыскание может быть обращено на квартиру должника, если она не является для него и его семьи единственным возможным местом жительства.

Ненадлежащее содержание жилого помещения

Многие не в курсе, как важно содержать свою квартиру в целости и чистоте, не давать повода поселиться в ней тараканам, клопам и другим паразитам. Используя помещение, думать следует не только о себе, но и проявлять хотя бы небольшую долю заботы о тех, кто живет по соседству. Это означает: стараться не шуметь в часы тишины, не обезображивать стены в подъезде, не портить кнопки в лифте и т.п., то есть не хулиганить. Нельзя причинять существенные неудобства другим жильцам или превращать собственную квартиру в зловонный вертеп.

Доведенные до отчаяния соседи могут пожаловаться в УК либо в местную администрацию, которая имеет полномочия вмешаться в жизнь дома и потребовать от нерадивого квартиранта устранить беспорядок в его жилье и местах общего пользования, в случае необходимости сделать ремонт и в дальнейшем вести себя добропорядочно, соблюдая элементарные правила.

Если нарушитель проигнорирует выставленные ему требования и продолжит вести себя в прежнем ключе, то местные власти вправе выйти с иском в суд и продать с торгов злополучную квартиру. Соответственно, дебошира выселят, и вместо жилья он получит деньги от продажи квартиры за вычетом понесенных судебных издержек, а соседи наконец-то смогут вздохнуть полной грудью.

Аналогичная судьба ожидает предприимчивого собственника, открывшего в жилой квартире личный бизнес, что идет вразрез с прямым назначением помещения – для проживания. Представьте, что в квартире напротив производят полуфабрикаты из рыбы либо реставрируют мебель. Запахи и звуки очень быстро мотивируют вас поставить перед соседом вопрос ребром.

Разобравшись с тем, могут ли соседи выселить собственника их квартиры, скажем, что они имеют возможность спровоцировать выселение, сообщив о нарушениях, а также дать в суде свидетельские показания соответствующего характера.

Незаконная перепланировка

Допустим, что вы решили воспроизвести в своей квартире обстановку, как в кинофильме, где героиня принимает ванну посреди гостиной. А может все более прозаично – вы объединили комнату с лоджией, в связи с чем перенесли радиаторы отопления, и в вашей квартире стало еще более уютно и просторно. Потрачено немало средств и результат того стоит. Одно маленькое но: согласование перепланировки отложено на потом.

Когда же пришло время облачить изменения в законные рамки, оказалось, что новый дизайн в них не вписывается. В таком случае местные органы, заведующие вопросами перепланировки и переустройства, вежливо предложат вернуть все, как было. Если собственник воспротивится, то по судебному решению квартира может быть продана. Жертву неправильного ремонта выселят, вручив деньги от продажи квартиры. В некоторых случаях для лиц, не обладающих средствами для восстановления первоначального состояния помещений, такой исход дела может показаться единственным приемлемым выходом. Однако не стоит забывать, что цена недвижимости при реализации с торгов обычно проигрывает по сравнению с традиционной продажей самим собственником.

Недействительная сделка

Если покупатель не уделил должного внимания проверке юридической чистоты сделки по приобретению квартиры, то высока вероятность того, что рано или поздно всплывут серьезные проблемы, из-за которых он может остаться без жилья. Например, если окажется, что продавец подписал договор купли-продажи без учета интересов бывшей жены, имевшей право на раздел квартиры. Либо обнаружится, что прежний собственник при оформлении квартиры по наследству сокрыл наличие других наследников и те объявились уже после продажи квартиры. Примеров можно привести немало, и большинство из описанных ситуаций закончатся тем, что суд признает договор купли-продажи недействительным и восстановит нарушенные права надлежащих владельцев квартиры. Покупателю же придется освободить жилплощадь и ступить на нелегкий путь возврата уплаченных за квартиру денег.

Дом попал под программу реновации

Программа реновации в настоящее время активно реализуется на территории Москвы и подразумевает переселение жильцов из МКД, требующих масштабного ремонта и реконструкции, в новые равноценные квартиры либо предоставление им денежной компенсации на приобретение другого жилья.

Предполагается, что подавляющее большинство собственников дали свое согласие на реновацию дома, поэтому процесс переселения происходит в добровольном порядке. Несогласное меньшинство выселят из квартир принудительно, потому как вскоре весь дом будет отключен от коммуникаций и проживание в нем станет просто опасным. Противники переезда вправе обратиться в суд, но их шансы на успех в процессе близки к нулю.

Снос жилого дома из-за строительства метро или дороги

В связи с развитием социально значимой инфраструктуры государству временами приходится принимать решения об изъятии земельных участков из частной собственности для удовлетворения возникших потребностей, например, прокладки новой ветки метро или строительства автомагистрали. Территории, на которых располагаются МКД с сотнями проживающих в них людей, не являются исключением. Органы власти в таком случае сначала уведомляют собственников помещений о перспективах выселения и предлагают согласовать размер компенсации. Если жильцы не против и размер денежной выплаты их устраивает, то переселение происходит относительно безболезненно. Несогласных же придется выселять в принудительном порядке по решению суда.

Дом признан аварийным

В отличие от переселения по реновации, признание дома аварийным означает, что собственникам предлагается самостоятельно его отремонтировать. Естественно, этого не происходит, и тогда органы власти прибегают к изъятию участка под домом для нужд государства или муниципалитета. Несогласие выселяемых граждан с необходимостью переселения из своих квартир или с размером предложенной компенсации нередко становится причиной продолжительных судебных тяжб.

Как происходит процедура выселения собственника?

Как выселить собственника из квартиры – не всегда является проблемным вопросом, ведь в ряде случаев с владельцем можно просто договориться. Именно так происходит при покупке квартиры: покупатель ставит условие продавцу и его семье заблаговременно сняться с регистрационного учета и в оговоренный срок освободить квартиру. То же касается выселения по реновации – многие только «за» выехать из своей лачуги и поселиться в новостройке.

Самые большие затруднения вызывает выселение из жилого помещения, когда собственники возражают против перемены места жительства. Принудительное выселение собственника происходит в судебном порядке. В зависимости от основания выселения, обратиться в суд с иском могут различные субъекты, в частности:

1. Лица, восстановившие свои права на квартиру – в случае недействительности сделки по отчуждению квартиры.
2. Органы местного самоуправления, уполномоченные ими органы или организации – при выселении по причинам, связанным с незаконной перепланировкой, бесхозяйным содержанием помещений или использованием их не по целевому назначению.
3. Кредиторы (банки, залогодержатели, коммунальные службы, ресурсоснабжающие организации и прочие лица, которым собственник квартиры задолжал внушительные суммы по различным обязательствам), – при обращении взыскания на квартиру для погашения долгов владельца квартиры.
4. Компетентные органы власти и службы – при выселении по программе реновации в связи со сносом непригодного для проживания жилья или необходимости расчистить территорию для строительства инфраструктурных объектов.

Говоря о том, как происходит выселение из квартиры по решению суда, отметим, что суд рассматривает поступивший иск по всем правилам гражданского судопроизводства, внимательно оценивая обстоятельства дела и представленные доказательства. Несмотря на то, что лишение человека собственного жилья – мера крайняя и воистину суровая, все же подобные решения суды выносят.

Выселяемому собственнику предложат добровольно исполнить судебный акт, но если ответчик будет чинить препятствия, то за дело возьмутся судебные приставы-исполнители, которые принудительно освободят спорное помещение и выдворят бывшего владельца.

Как можно противостоять выселению?

В первую очередь, следует принять меры по мирному урегулированию конфликтной ситуации: ликвидировать незаконную перепланировку, оплатить набежавшие долги по коммуналке, внести просроченные платежи по ипотеке, договориться с кредиторами о рассрочке и не допускать нарушений условий кредитных договоров, соблюдать законы о тишине и уважать интересы окружающих.

В случае юридических проблем, а также при несогласии с размером компенсации за изъятое жилье или с качеством предоставленной взамен квартиры, следует нанять опытного адвоката для представительства в суде и защищать свою позицию всеми законными способами.

Можно ли выселить из квартиры бывшего супруга?

Выселить из квартиры супруга после расторжения брака возможно только в том случае, если он не имеет права собственности на нее. Не забывайте, что покупка или иное возмездное приобретение квартиры в браке на имя одного из супругов означает, что у второго тоже есть 1/2 доля в праве на нее. Если в результате заключения брачного договора или раздела имущества собственность не перераспределена иным образом, то выселить второго супруга нельзя. Если же квартира является личной собственностью одного из экс-супругов, а второй не желает добровольно съехать, то выселить его можно через суд. Кстати, в этом плане большим подспорьем является грамотно составленный брачный договор, в котором прописано, кто из супругов предоставляет другому место жительства, и в какой срок последний должен освободить жилплощадь после развода.