Как работает трейд-ин квартир?

Для тех, кто хочет сэкономить время при покупке недвижимости, есть отличный вариант – трейд-ин квартиры. Это решение для тех, кто хочет переехать в новое жилье, например, из двушки в трешку или из старого в новый дом.

Такая схема имеет и плюсы, и минусы, поэтому разберемся, что такое трейд-ин в недвижимости.

Что такое трейд-ин квартиры?

Трейд-ин квартиры – это процесс обмена на новую недвижимость, при котором имеющийся объект продается дешевле рыночной цены. Обмен старой квартиры на новую при этом получается гораздо быстрее: собственнику не нужно заниматься подготовкой жилплощади, устраивать просмотры, готовить кучу документов, опасаясь при этом, что рассматриваемая взамен квартира уйдет в другие руки.

Все обязанности по продажи старой квартиры берет на себя застройщик. Сама процедура при этом может занимать всего несколько дней. Главное – вовремя предоставить нужные бумаги, приехать в офис и договориться о сделке.

В трейд-ин недвижимость покупают все чаще, причем в 2022 году появилась возможность получить таким способом не только квадратные метры в новостройке, но и жилье на вторичном рынке. Как заявляют эксперты, купить квартиру в трейд-ин с каждым годом стремится все большее число людей.

Главный плюс такого обмена – экономия времени. Например, если вы уже нашли квартиру мечты и готовы хоть сегодня в нее переехать, трейд-ин – гарантия того, что ее не купят раньше вас.

Важный момент, который вряд ли понравится, – старую квартиру вы продадите дешевле, чем могли бы или хотели бы. Однако пока ваша квартира продается, стоимость выбранной вами замены замораживается, и новая жилплощадь не растет в цене. Поэтому в итоге сделка может оказаться даже выгоднее, чем по «стандартной» схеме.

Как купить квартиру в трейд-ин?

Как оформляют трейд-ин квартиры?

Трейд-ин квартиры – это простая процедура, однако есть свои нюансы. Например, не все застройщики предлагают такую услугу, да и не все старые объекты принимаются в трейд-ин.

Если вы решили оформить трейд-ин квартиры от застройщика, первое, что нужно сделать, – найти строительную компанию, предлагающую такую услугу. В крупных городах некоторые застройщики работают по этой схеме, но опять же не все.

После этого нужно начать продавать старую квартиру. Заниматься продажей будете не вы, а кто-то со стороны застройщика, например, партнерское агентство недвижимости. Происходит это в следующем порядке:

1. представитель застройщика проводит оценку квартиры;
2. выявляется стоимость аналогичного жилья в доме и районе;
3. по согласованию с собственником цена снижается на 10-15% для того, чтобы покупатель нашелся быстрее.

Параллельно с этим собственник должен сообщить застройщику о выбранном объекте. Трейд-ин квартиры на новостройку обязывают девелопера зарезервировать жилплощадь для будущего покупателя, чтобы, пока продается его старая недвижимость, ее никто не выкупил. Эта услуга платная за редким исключением.

Бронируя квартиру, вы заключаете договор с застройщиком. В нем указываются данные об объекте, срок бронирования и стоимость сделки, которая за этот период не меняется. Забронировать квартиру можно на срок от 2 до 6 месяцев, но все это определяется в индивидуальном порядке – нужно уточнять у застройщика.

Таким образом, клиент, участвующий в программе trade-in, должен рассчитывать на:

• продажу старой квартиры дешевле на 10-15% и более;
• оплату услуг риелтора, который занимается продажей жилья;
• оплату бронирования новой квартиры, которую застройщик не продает, но и не поднимает на нее цену.

Если в течение установленного срока риелтору не удается найти покупателя, владелец квартиры должен снова обратиться к застройщику и договориться продлить срок бронирования. Стоимость старой квартиры при этом может быть снова снижена по договоренности с владельцем.

Некоторые застройщики отказываются продлевать бронь. Тогда вы имеете право вернуть уплаченные за нее деньги, но вам придется найти другого застройщика и соответственно новый вариант альтернативной жилплощади.

Анализируя рынок недвижимости и схему trade-in, эксперты говорят, что нормальную квартиру в хорошем доме вполне реально продать за месяц-другой, особенно с учетом снижения ее стоимости. Сложности возникают с отдаленными районами, «убитыми» квартирами и очень старыми домами.

Какие квартиры подходят для трейд-ин?

Выясняя, что такое трейд-ин квартиры, нужно знать и о том, что не всякая квартира подойдет для обмена. Во-первых, эта программа представлена не во всех городах. Во-вторых, не все застройщики готовы предоставить квадраты с ожиданием. Если вам все-таки повезло, в вашем городе есть строительные компании, работающие по такой схеме, нужно убедиться, что старая квартира подойдет для обмена на новую.

Застройщики сами назначают требования к квартирам, которые могут участвовать в программе трейд-ин. Но они очень схожи и всегда очень строги. В том числе к желающему обменять старую квартиру на новую предъявят такие условия:

• Квартира продается целиком, а не долями, ее владелец – один полноправный собственник.
• Объект расположен в черте города в МКД. Жилье за городом, например, частные дома, реализовать по программе сложнее.
• Износ дома не должен превышать 40%, т.е. слишком старые постройки (1920-1930 годов) не участвуют в программе.
• Обе квартиры расположены в одном регионе и населенном пункте.
• Продаваемый объект не имеет обременений, арестов, ограничений и проблем с документами.
• Квартира, реализуемая в рамках trade-in, расположена в удобном районе, вблизи транспортной развязки, необходимых объектов инфраструктуры, автобусной остановки и пр.
• Все перепланировки узаконены.

Простыми словами, застройщики предъявляют к квартире те же требования, что и обычные покупатели. Поэтому с проблемными квартирами они связываются неохотно.

Документы для трейд-ина квартиры

Что такое trade-in квартиры, если не та же продажа? Поэтому и документы нужны почти те же:

• паспорт собственника;
• ИНН, СНИЛС;
• согласие супруга (-и) на продажу или заверенное заявление о том, что квартира была приобретена до или после брака;
• разрешение органов опеки на сделку, если в квартире зарегистрированы дети до 18 лет;
• договор купли-продажи на старую квартиру;
• выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН нужна для того, чтобы застройщик убедился в отсутствии обременений, арестов, других собственников, удостоверился, что сделка юридически чистая и не вызывает подозрений.

Также понадобятся:

• договор на участие в долевом строительстве, если вы приобретаете квартиру в новостройке в обмен на прежние квадраты;
• квитанция об оплате госпошлины;
• заявление о регистрации договоров: купли-продажи на старую квартиру и долевого участия на новую;
• акт приема-передачи;
• разрешение на эксплуатацию;
• технический и кадастровые паспорта на новую квартиру.

Если новое жилье приобретается с использованием ипотечного кредита или материнского капитала, перечень документов расширяется. Лучше уточнить полный список у застройщика.

Плюсы и минусы трейд-ина квартир

Приобретение недвижимости по схеме trade-in кажется противоречивым, однако популярность этой программы растет. Для многих людей это становится единственным способом улучшить жилищные условия по нескольким причинам:

• Если у вас нет времени заниматься продажей своей квартиры, при участии в программе трейд-ин все процессы берет на себя риелтор. Вы спокойно живете прежней жизнью, пока покупателя ищут за вас.
• Вы можете не бояться, что продадите квартиру и долго будете искать новую. Кроме того, не нужно опасаться, что выбранный вами объект купит кто-то другой или он вырастет в цене: бронь – это гарантия для покупателя.
• Иногда даже с учетом дополнительных расходов программа trade-in экономит ваши средства. Во-первых, некоторые застройщики могут предлагать дополнительную скидку 1-2% на такие сделки. Во-вторых, если дом еще не сдан, квартира может стоить дешевле, чем та, которую вы продаете.
• Если вам не одобряют ипотеку на покупку новой квартиры, потому что у вас нет первоначального взноса, с программой trade-in шансы увеличиваются. Средства, вырученные с продажи старой квартиры, могут пойти в счет первоначального взноса или даже полностью покрыть стоимость новой.
• Наконец, в некоторых случаях вообще не нужно ждать, пока найдется покупатель: застройщик сам выкупает вашу квартиру взамен на то, что вы покупаете объект у него.

Безусловно, есть и риски, и недостатки:

• Не исключено, что в вашем городе нет застройщиков, предлагающих квартиры в трейд-ин. Или же что ваша квартира подойдет для обмена на новую.
• Если квартиру не удастся продать в установленный срок, возможно, застройщик откажется продлевать бронь. В этом случае вы теряете время, и вам придется искать альтернативу.
• В некоторых случаях по трейд-ин получится продать квартиру дешевле, чем вы рассчитывали. Если срок брони истекает, риелтор предложит еще снизить цену.
• Если вы меняете старую квартиру на объект в строящемся доме, до срока его сдачи возможно придется жить на съемном жилье.

Плюсов и минусов у покупки квартиры в трейд-ин примерно одинаково, поэтому каждый сам решает, выгодно это для него или нет. Учитывая, что к этой программе интерес растет с каждым годом, есть вероятность, что условия станут лояльнее и для покупателей это будет удобнее.