Как безопасно купить квартиру в залоге?

Вторичный рынок недвижимости очень разнообразен, и почти каждая квартира имеет свою уникальную историю продажи, дарения или наследования, выкупа или передачи в залог. Если вы хотите купить квартиру в залоге у банка, нужно предварительно взвесить все «за» и «против», ведь в такой сделке есть обременение.

В статье мы расскажем, можно ли безопасно купить квартиру в залоге и какие риски при этом существуют, как происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку и на что обратить внимание, чтобы приобретение залогового жилья прошло гладко.

Что такое залог?

Одним из наиболее частых видов обременения недвижимости является залог. Когда жилье куплено в ипотеку, а это, согласно статистике, каждая вторая квартира в России, то оно находится в залоге у банка, то есть на него наложено обременение. Эти данные вносят в Единый государственный реестр недвижимости. В выписке из ЕГРН на квартиру, приобретенную в ипотеку, так и будет указано. В строке «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» будут прописаны основания, по которым оно возникло.

Купить квартиру в залоге можно только при условии, что ее продавец полностью закроет ипотечный заем. Только после этого он сможет полноправно распоряжаться квартирой и продать ее. Если заем не будет погашен, то, соответственно, с квартиры не снимут обременение, и ее покупка будет невозможна – регистрация сделки через Росреестр не пройдет.

Как купить квартиру в ипотеке?

Убеждение в том, что залоговая недвижимость дешевле, ошибочно. Трешку в залоге в центральной части города вряд ли получится приобрести по цене двухкомнатной квартиры в отдаленном районе. Ведь даже будучи под обременением, квартира в своей цене не теряет. Но в то же время, вы под предлогом обременения банка, необходимости срочной продажи, возможных рисков или сложности сделки можете попросить у продавца разумную скидку. Тогда, вероятно, удастся немного сэкономить – в среднем примерно от 10 до 20% от рыночной стоимости жилья.

Есть те, кто не располагает наличными средствами для того, чтобы купить квартиру в залоге. В этом случае возможна покупка ипотечной квартиры в ипотеку. Риски в такой сделке сводятся к минимуму. Прежде чем выдавать ипотеку, банк проводит проверку недвижимости. Как правило, такие квартиры не таят в себе подводных камней. Кроме этого, банк проверяет нового покупателя квартиры под залогом на его финансовые возможности. Банк напрямую заинтересован в том, чтобы новый ипотечный заемщик не имел проблем с финансами, чтобы сделка по покупке квартиры в залоге у банка была долгосрочной и не закончилась очередной продажей.

Важно! Покупка залоговой квартиры в ипотеку обычно не попадает под какие-либо специальные акции, так как чаще это вторичное жилье, для которого не предусмотрено льготное кредитование.

Покупка залоговой квартиры в ипотеку либо за наличные относится к более сложным и долгим сделкам со своими нюансами. Квартиру в залоге может продавать как банк-залогодержатель, так и ее владелец, но только получив на это разрешение от финансовой организации. Давайте рассмотрим каждый вариант подробнее.

Вариант №1. Объявление о продаже квартиры выставляет продавец

Владелец квартиры, купленной в ипотеку, хочет закрыть свои долги перед банком, продав ее. Самостоятельная продажа возможно только с согласия кредитной организации. Если такое согласие получено, то владелец квартиры в течение трех месяцев должен найти покупателя. Именно такой срок дает банк, предоставляя на этот период отсрочку платежа по ипотечному кредиту.

Чтобы купить квартиру в залоге напрямую у ее владельца, нужно заключить предварительный договор купли-продажи, по которому внесенная покупателем денежная сумма расценивается, как аванс за квартиру, и идет на погашение долга по ипотеке. После того, как ипотечный долг закрыт, продавцу необходимо обратиться в Росреестр для снятия обременения с квартиры. Когда обременение снимут, данные об этом отразятся в выписке из ЕГРН.

Удостоверившись, что квартира больше не в залоге, покупатель переводит остаток денежных средств по договору и может оформлять квартиру в собственность. Для перевода денег в целях безопасности рекомендуется использовать депозитные ячейки или банковские счета (аккредитивы).

Однако покупка квартиры под залогом непосредственно у ее владельца сопровождается определенными рисками – сразу после внесения денег зарегистрировать свои права на квартиру покупатель не сможет, так как нужно дождаться снятия обременения. Бывают случаи, когда продавец «исчезает» с полученными в качестве аванса деньгами, и дело о покупке квартиры в залоге у банка решается уже только через суд.

Вариант №2. Квартиру в залоге продает банк

В этом случае риски сводятся к минимуму, так как банк гарантирует чистоту сделки с юридической точки зрения. Квартира в залоге может быть реализована несколькими разными способами. Рассмотрим основные из них и расскажем, как купить квартиру в залоге у банка:

• Банковская организация на своем сайте размещает «витрину залогового имущества». Таким образом, покупка квартиры в залоге доступна всем потенциальным покупателям. Ознакомившись с предложением, покупатель может приобрести выбранную квартиру либо за наличные средства, либо взяв ипотечные кредит в том же банке, который продает жилье. Тогда можно получить небольшую скидку в размере 10-15% от стоимости квартиры.
• Недвижимость уходит покупателю «с молотка», то есть реализуется на торгах, согласно решению суда. Уточнить информацию о проведении торгов можно на официальном сайте кредитной организации или ФССП. При таком раскладе стартовая цена, по которой будет вестись торги, обозначается судьей. В процессе торгов можно получить приличную скидку – снизить стоимость на треть, главное не упустить момент.
• Банк продает квартиру «по-тихому» – сам выкупает жилье в залоге для своих целей либо в интересах третьих лиц, это предусмотрено условиями договора. Фактически владельцем квартиры становится банк, он же организует ее продажу. Полученные со сделки средства частично уходят на закрытие долгов и штрафов, если такие имеются, остальная часть поступает бывшему владельцу на счет. К такому варианту прибегают в случаях, когда квартира – лакомый кусочек и упустить такой вариант жилья банк не может.

Каким образом покупатель может оплатить покупку квартиры в залоге у банка? Это можно сделать:

• заплатив наличными всю стоимость за такую квартиру, то есть выкупить ее у банка;
• оформить ипотечный кредит в банке, при участии которого приобретена залоговая квартира ее владельцем;
• закрыть ипотеку за продавца квартиры, то есть переоформить залог по ипотеке на себя. После регистрации сделки продавец получает разницу между ценой недвижимости и остатком долга по ипотеке, проценты при этом не учитываются.

Советы по покупке квартиры в залоге

Если вы все-таки решили купить квартиру в залоге, обратите внимание на несколько важных моментов, чтобы минимизировать все возможные риски.

• Удостоверьтесь, что все жильцы квартиры к моменту ее продаже выписаны из квартиры и особое внимание обратите на выписку детей до 18 лет.
• Уточните информацию по обременениям, которые могут быть на квартире помимо ипотеки. Наложить их могут судебные приставы. К таким обременениям относятся, например, долги по квартплате или алиментам.
• Подпишите с продавцом залоговой квартиры предварительное соглашение, в котором детально укажите все нюансы и условия покупки. Хорошо будет включить условие, которое оговаривает выплату неустойки, если продавец решить отказаться от продажи. На случай возникновения каких-либо проблем с заключением сделки, такое соглашение будет хорошим аргументом для суда.
• Проверьте, чтобы сделку в ближайшее время не оспорили со стороны родни продавца залоговой квартиры. Также сделка может быть аннулирована, если выяснится, что продавец недееспособен, либо нарушены права его супруга или супруги. Эту информацию нужно обязательно выяснить.
• Пользуйтесь для перевода денежных средств депозитными ячейками в банке. Забрать средства из ячейки продавец квартиры сможет только после того, как будет зарегистрировано право собственности на нее у нового владельца.

Будьте внимательны и отнеситесь с ответственностью к вопросу проверки квартиры перед покупкой.