Содержание статьи
Сравнительно недавно появились изменения в рамках налогового законодательства, которые напрямую касаются тех, кто покупает жилье по договору долевого участия. Сейчас владение объектом недвижимости начинается после окончания процесса оплаты, а не с момента регистрации прав собственности. Подробно рассказываем, как это влияет на налог при продаже квартиры.
Минимальный срок владения квартирой, купленной по ДДУ
При продаже любого объекта недвижимости собственник должен уплатить 13% от полученного дохода. Но освободиться от уплаты налога можно, если достигнут минимальный срок владения. В обычной ситуации он равен 5 годам. Но если случаи, когда он сокращается до 3 лет:
- продается единственное жилье;
- наследование;
- получение в дар;
- получение по договору ренты.
Данные условия важно учитывать, когда вы планируете продать недвижимость, чтобы избежать проблем с налогами и неожиданных обязательств перед государством.
Как считается минимальный срок владения для новостроек?
При продаже вашей собственности учитывайте не только минимальное время владения объектом, но и дату, с которой начинается это владение.
Дата оплаты по ДДУ
По новым требованиям, когда собственник внесет полную сумму застройщику за жилье, тогда он и становится полноправным владельцем. Тогда и начинается отсчет вашего минимального размера обладания квартирой.
Как было раньше?
Собственник заключил ДДУ еще в начале продаж. Строительство дома шло 3 года. И продать единственную квартиру без уплаты НДФЛ получилось бы только спустя 3 года с момента регистрации прав собственности. Иначе говоря, с момента подписания ДДУ прошло бы в среднем шесть лет.
Как происходит сейчас?
Собственник заключил ДДУ еще в начале продаж и в полностью оплатил квартиру. Строительство дома шло 3 года. Продать жилье без налога получиться сразу после регистрации прав собственности. Учитываться как срок владения будет также необходимое время для возведения дома (около 3 лет).
Важно! Определенные проблемы возникают, когда оплата производиться через безналичные транзакции, поскольку зачисление средств занимает несколько дней. При перечислении денег застройщику на его расчетный счет, датой оплаты принято считать момент зачисления средств на корреспондентский счет банка застройщика.
Дата оплаты квартир по ДДУ в ипотеку
При приобретении квартиры с использованием ипотечного кредита минимальный срок владения начнет отсчитываться с даты окончательной оплаты. Покупая в ипотеку, вы вносите лишь часть средств, остальное же выплачивается банку на протяжении нескольких лет.
После того, как банк вносит оставшуюся часть стоимости от имени приобретателя, недвижимость будет полностью оплачена. Именно с этой даты начинается период владения, даже в том случае, если покупатель должен возвращать кредит следующие 20 лет.
Бывает так, что компания застройщика предоставляет возможность купить квартиру в рассрочку. Тогда началом срока владения считается именно день конечного платежа.
Информация о начале владения жилплощадью отображается в личном кабинете налогоплательщика вне зависимости от способа приобретения квартиры.
Налог при продаже квартиры в строящемся доме
Иногда возникают ситуации, когда жилплощадь выставлена на продажу еще до завершения строительства дома посредством договора уступки (ДУПТ). Недвижимость не является готовой к заселению, поэтому продается лишь право на ее получение. Продавец все равно обязан уплатить НДФЛ и предоставить соответствующую декларацию.
Обратите внимание! Если дом еще не сдается в эксплуатацию, а вы решаете его продать, то при любом увеличении стоимости недвижимости (до момента сдачи дома) вам придется уплатить налог в размере 13%.
Как не платить налог с продажи квартиры?
Как рассчитывается налог с продажи квартиры, купленной по ДДУ?
Производится расчет НДФЛ при продаже новостройки в соответствии с положениями ст. 214.10 НК. Данный документ определяет налоговую базу, возможные способы легального снижения этой базы, а также ставку налога – сумму начислений за каждую единицу налоговой базы.
Чтобы рассчитать налог, необходимо определить облагаемый доход. Он может быть вычислен, как цена продажи жилплощади, указанная в документах. Приведем пример. Павел продал квартиру за 7 млн рублей. Ему придется уплатить налог в размере 13% от этой суммы, то есть 910 тыс. рублей.
Налог можно минимизировать:
- Вычесть из дохода расходы на приобретение жилья, которые подтверждены документально. Возьмем предыдущей пример. Павел покупал квартиру 2 года назад за 5 млн рублей. Вычитаем эти расходы из доходов. Получается, что налогом облагаются 2 млн рублей. То есть Павлу надо будет уплатить от этой суммы 13% – 260 тыс. рублей.
- Воспользоваться имущественным вычетом (1 млн рублей). Вычитаем з 7 млн рублей 1 млн и получаем, что налогом облагается 6 млн рублей. Размер налога в таком случае – 780 тыс. рублей.
- Если ваш доход от продажи жилплощади не превысил стоимость, по которой вы квартиру покупали, то налог уплачивать не нужно. То есть Павел продает квартиру за 5 млн рублей, за которые покупал 2 года назад. Однако ему необходимо подать налоговую декларацию.
- Дождаться минимального срока владения. Это самый лучший вариант, так как недвижимость и продать можно дороже, и налог уплачивать не надо.
Добавим, что налоговая ставка составит 13% для резидентов и 30% для нерезидентов (те, кто находится на территории РФ менее 183 дней в году).
