Стоит ли покупать квартиру на стадии котлована?

Покупка квартиры на стадии котлована – привлекательный вариант для многих покупателей, так как это отличная возможность приобрести жилье по более низкой цене. Однако такой шаг несет определенные риски. В статье рассмотрим основные аспекты покупки квартиры на начальном этапе строительства.

Что означает квартира на стадии котлована?

Квартира на стадии котлована означает, что жилой комплекс находится на начальном этапе строительства. В этот период обычно выполняются работы по подготовке фундамента и земляные работы – то есть само здание еще не возведено. 

На этом этапе уже можно приобрести квартиру, но покупатель фактически инвестирует в проект, который требует времени и усилий для завершения.

Плюсы покупки квартиры на этапе строительства от застройщика

Инвестирование в квартиры на начальном этапе строительства привлекает потенциальных покупателей, так как имеет множество преимуществ:

• в среднем стоимость квартир на этапе котлована будет на 10-30% ниже, чем в готовых домах;
• на этапе котлована покупателей немного меньше, что упрощает процесс выбора и покупки;
• растущий район и новые инфраструктурные объекты приведут к увеличению рыночной стоимости квартиры в будущем;
• застройщики предлагают рассрочки и различные схемы кредитования, что снижает финансовую нагрузку.

Риски покупки недвижимости на стадии котлована

Покупка жилья на стадии котлована является выгодным вариантом, но стоит учитывать, что при такой сделке риски тоже увеличены. Необходимо оценить, насколько вы готовы с ними столкнуться:

• возможны задержки в строительстве из-за финансовых проблем застройщика или других обстоятельств;
• заказчик может столкнуться с банкротством застройщика, что приведет к потере вложенных средств;
• заказчик не может проверить качество материалов и строительных работ до завершения, что может привести к будущим проблемам;
• ожидание завершения проекта может вызывать неопределенность и напряжение. 

Как купить квартиру на стадии котлована: инструкция

Покупка квартиры на стадии котлована – возможность создать жилье своей мечты по более низкой цене. Однако, чтобы избежать потенциальных рисков и проблем, важно подходить к этому процессу ответственно и с должной подготовкой. 

Поэтому мы разработали для вас подробную инструкцию, которая поможет разобраться, как купить квартиру на котловане. 

Выбор объекта

Выбор объекта – первый этап, который требует тщательного подхода. Уделите время и подробно ознакомьтесь с предлагаемым проектом. Перед тем, как остановить выбор на конкретной квартире, стоит обратить внимание на следующие пункты:

• репутацию застройщика:
• развитие района;
• тип и площадь квартиры;
• планировку;
• этаж и вид из окна;
• качество строительства;
• инфраструктура;
• сроки сдачи объекта;
• условия договора;
• план развития района.

Проверка застройщика

Проверка застройщика поможет избежать неприятных ситуаций и финансовых потерь. Как проверить:

• Узнайте, зарегистрирован ли застройщик как юридическое лицо, и убедитесь, что у компании есть лицензии на осуществление строительной деятельности и выполнение проектных работ.
• Запросите информацию о финансовом состоянии компании, наличии долгов, кредитов и пр. Узнайте о текущих и планируемых проектах застройщика.
• Изучите в соцсетях или на сайте отзывы бывших и текущих жильцов их зданий. Обратите внимание, нет ли сообщений о снижении качества по мере завершения новых проектов. 
• При возможности посетите ранее построенные объекты застройщика, чтобы оценить качество строительства и отделки. 
• Надежные застройщики предоставляют полную информацию о своих проектах, включая сроки, этапы и условия покупки.
• Узнайте, сколько лет застройщик работает в данной области. Чем больше опыт, тем выше вероятность надежности.

Посещение офиса продаж

Посещение офиса продаж застройщика дает возможность напрямую получить информацию о проекте и познакомиться с условиями покупки. Не стесняйтесь задавать вопросы и исследовать все аспекты приобретения жилья на стадии котлована. 

Заранее ознакомьтесь с материалами проекта и подготовьте список интересующих вопросов. Попросите предоставить вам подробную информацию о комплексе, включая графики работ, планировки квартир, особенности благоустройства и инфраструктуры.

Обязательно уточните различные условия оплаты, включая возможность рассрочки, ипотечного кредитования, а также наличие акций и скидок.

Менеджеры должны объяснить вам гарантии и обязательства застройщика, то, как осуществляется контроль за качеством строительства, и что происходит в случае задержки сдачи объекта.

Бронирование квартиры

Бронирование квартиры на стадии котлована – это возможность застолбить объект до его официальной продажи. Иногда даже можно выбрать наиболее выгодные для вас условия. 

На этой стадии необходимо учитывать период брони, сумму предоплаты, и то, как эта сумма будет учитываться в дальнейшем. Кроме того, важно внимательно изучить договор бронирования и убедиться, что там прописаны условия возврата предоплаты и обязанности застройщика по отношению к вашему бронированию.

Уточните возможность получения ипотеки или рассрочки на оставшуюся сумму и узнайте, когда необходимо внести основной платеж и каковы сроки внесения очередных платежей. 

Если вы забронировали квартиру, то получите копию договора на бронь и подтверждение предоплаты. 

После бронирования вы сможете уточнять у застройщика информацию о любых изменениях, связанных с вашей потенциальной квартирой.

Заключение договора долевого участия

Заключение договора долевого участия (ДДУ) защищает интересы как покупателя, решившего вложиться в котлован, так и застройщика. Вот основные моменты, которые следует учесть при заключении ДДУ:

• Убедитесь, что ДДУ соответствует требованиям законодательства. Проверьте, что в договоре указаны все обязательные условия, такие как сведения о застройщике и дольщике, описание объекта недвижимости, его характеристики, адрес, этажность и площадь квартиры, сроки окончания строительства и передачи квартиры, стоимость квартиры и условия оплаты.
• Убедитесь, что в договоре прописаны ваши права как дольщика, включая право на получение информации о ходе строительства и право на возмещение ущерба в случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком.
• Проверьте условия, касающиеся обязательств застройщика, включая качество строительства, соблюдение сроков, обязательства по устранению недостатков.
• Проверьте условия, касающиеся ответственности застройщика в случае задержки сдачи объекта или других нарушений.

Регистрация ДДУ

Регистрация договора долевого участия гарантирует ваши права как дольщика и делает договор юридически обязывающим. 

Для регистрации ДДУ вам понадобятся следующие документы:

• договор долевого участия;
• паспорт дольщика и всех участников, прописанных в договоре;
• ипотечный договор, если вы берете ипотеку;
• могут понадобиться и другие документы, например, разрешение супруга.

При регистрации ДДУ вам необходимо будет уплатить пошлину. В 2025 году она составляет 700 рублей. 

Позаботьтесь о том, чтобы ДДУ был официально зарегистрирован в Росреестре. Это необходимо для защиты ваших прав, так как только зарегистрированный договор имеет юридическую силу.

После регистрации договора получите выписку из ЕГРН о праве на объект.

Обычно срок регистрации ДДУ составляет от 3 до 10 рабочих дней. Однако в некоторых случаях это может занять больше времени, если возникнут дополнительные проверки или недостаток документов.

Оплата квартиры через эскроу-счет

Оплата квартиры через эскроу-счет нужна для защиты прав дольщиков при приобретении квартиры на начальном этапе строительства. Использование эскроу-счетов помогает избежать рисков, связанных с возможным банкротством застройщика и защищает деньги покупателей до момента завершения строительства. 

Происходит это так: покупатель перечисляет деньги на специальный банковский счет. Они остаются на этом счете до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства. То есть застройщик получит эти деньги после передачи квартиры дольщику.

Средства на эскроу-счете защищены до момента выполнения условий договора. Банк, который обслуживает эскроу-счет, контролирует механизмы выплат и обеспечивает соответствие требованиям закона. А операции с эскроу-счетами более прозрачны, поскольку застройщик получает деньги только при выполнении условий договора..

Приемка квартиры в новостройке

На этапе приемки квартиры вам нужно убедиться, что объект соответствует заявленным характеристикам и условиям договора. 

Рекомендуем пригласить с собой специалиста (юриста, оценщика или инженера), который поможет оценить качество жилья и выявить недостатки.

Что проверить:

• убедитесь, что все документы в порядке, и количество жилых помещений соответствует вашим ожиданиям;
• проверьте наличие трещин, перепадов и неровностей;
• убедитесь в отсутствии протечек, проверьте радиаторы;
• убедитесь, что окна открываются и закрываются без проблем, проверьте их герметичность.

После тщательной проверки всех коммуникаций и составляющих квартиры нужно заполнить акт приема, указав выявленные недостатки. Такой акт подписывается обеими сторонами – вами и представителем застройщика.

Советуем сделать фотографии всех проблемных зон для дальнейшей аргументации при взаимодействии с застройщиком.

Если вы нашли недостатки, уточните сроки, в течение которых застройщик должен их устранить.

Что будет, если застройщик обанкротится?

Банкротство застройщика может повлиять на дольщиков и тех, кто приобрел квартиры на этапе строительства. 

В случае банкротства строительство объекта может быть приостановлено. Дольщики тогда столкнутся с задержками в получении своих квартир.

Если компания не выполнила свои обязательства, они имеют право на обращение в суд для защиты своих интересов. 

В случае банкротства именно использование эскроу-счета значительно снижает риски. Дольщики могут претендовать на возврат своих средств, так как деньги не были переведены застройщику.

Поэтому с 2019 года в России введено обязательное использование эскроу-счетов для новостроек. Это значительно улучшило защиту прав дольщиков и снизило риски при банкротстве компаний. Если вы планируете вложиться в строительство на стадии котлована, обязательно проверьте, используется ли эскроу-счет.

Когда невыгодно покупать квартиру в строящемся доме?

Есть определенные ситуации, когда вложить деньги в квартиру на стадии котлована может быть невыгодным: 

• В условиях нестабильной экономики или финансового кризиса цены на недвижимость могут колебаться, что приводит к потерям при продаже. Также резкий рост процентных ставок по ипотеке приводит к увеличению ваших затрат.
• Если вы рассматриваете покупку недвижимости для дальнейшей перепродажи, учитывайте, что не всегда цена уже построенного объекта будет выше той, что вы заплатили застройщику на этапе котлована. 
• Если строящийся объект находится в районе с низким уровнем развития инфраструктуры, это негативно сказывается на качестве жизни. Кроме того, цены уже построенных квартир могут быть ниже из-за неблагоприятных условий района. Отсутствие удобного транспортного сообщения также является значительным минусом.
• Если сроки завершения строительства неопределенные или слишком затянувшиеся, это приводит к личным финансовым потерям, связанным, например, с арендой жилья на период стройки. Кроме того, застройщик может поменять проект. Тогда конечный результат будет отличаться от ожиданий.

Иногда проще и лучше купить уже готовое жилье. Если рассматриваете такой вариант, то ищите предложения на сайте «Акварто», где собраны все объявления с самых крупных площадок.

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу

Настройте фильтры – цену, этаж, тип дома и другие. Сервис выдаст список подходящих под ваши запросы квартир.