Как купить квартиру в лизинг?

В условиях постоянно растущей ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, увеличивающихся процентов за пользование ипотечными кредитами стали актуализироваться другие способы приобретения жилой недвижимости. Застройщики предлагают различные варианты рассрочек, крупные корпорации привлекают специалистов возможностью выкупа арендуемой квартиры, а лизинговые компании расширяют пул своих клиентов за счет предложения лизинговых продуктов физическим лицам. Схема предоставления квартир в лизинг гражданам еще до конца не отработана, но, возможно, в ближайшие год-два она начнет набирать обороты. Расскажем, какие варианты аренды с выкупом на сегодняшний момент предлагает рынок недвижимости.

Что такое лизинг недвижимости?

Если обратиться к английскому слову to lease, то оно переводится как «сдавать в аренду». То есть по сути лизинг – это сдача чего-либо в долгосрочную аренду. Но с возможностью выкупить в собственность. Эта услуга востребована у предпринимателей, когда возникает необходимость приобрести какое-либо оборудование или недвижимость для расширения бизнеса, а средств недостаточно. В этом случае он обращается в лизинговую компанию, которая за свои средства выкупает нужное оборудование и сдает предпринимателю в аренду с последующим выкупом. Право собственности на выкупленный объект наступает только после выплаты полной суммы, что выгодно бизнесу с точки зрения налогообложения и не только.

Что касается покупки квартиры в лизинг на физическое лицо, то основное отличие от ипотечного кредитования как раз заключается в том, что право собственности на квартиру возникает не сразу, а только после 100% оплаты стоимости жилья и услуг лизинговой компании.

Чем лизинг отличается от ипотеки?

Как уже было сказано ранее, основное отличие – это переход права собственности. При ипотечном кредитовании в банке право переходит в момент заключения договоров кредитования и купли-продажи квартиры. Если по истечении какого-либо времени собственник не сможет выплачивать кредит, то часть квартиры все-таки будет уже его. То есть в случае продажи жилья часть денег после погашения кредита останется у него на руках. В случае с лизингом все немного сложнее – в случае расторжения договора производится перерасчет: из выплаченных сумм вычитается и арендная плата за все прожитое время, и стоимость услуг лизинговой компании. В лучшем случае человеку вернется только первоначальный взнос.

«Отсутствие права собственности на квартиру в течение всего срока выплаты – это основная причина, почему лизинг квартир или аренда с правом выкупа так не популярны до сих пор. Люди боятся отдавать деньги за недвижимость, которая им не принадлежит. У меня был случай, когда к окончанию договора аренды рыночная стоимость объекта выроста в полтора раза. Владелец не хотел отдавать квартиру по такой низкой цене, а арендатор настаивал на том, что изначально оговоренная сумма им выплачена полностью», – делится ипотечный брокер Екатерина Банных.

Следующее отличие – в комплекте предоставляемых документов. В случае с лизингом услуга может быть одобрена без подтверждения дохода и занятости по 3 документам: паспорт, свидетельство пенсионного страхования и ИНН.

«Есть еще один существенный момент, который тормозит широкое распространение лизинга для граждан. Это время, за которое необходимо выкупить квартиру. Обычно лизинговые компании ограничивают срок выплаты полной суммы 3-5 годами, крайне редко это может быть 10 лет. То есть и ежемесячные платежи будут намного больше, чем платеж по ипотеке. Для предпринимателя это не так критично, а вот для обычного человека это может стать серьезным препятствием. А ипотечный кредит можно взять на любой срок вплоть до 30 лет», – дополняет эксперт.

Какую недвижимость можно взять в лизинг физическим лицам?

Поскольку лизинг предполагает, что лизингополучатель будет сразу пользоваться объектом недвижимости, то основное требование – чтобы объект был сдан в эксплуатацию, зарегистрирован в ЕГРН и пригоден для использования, в том числе проживания. Что можно взять в лизинг физическому лицу: 

• Коммерческое помещение, в том числе апартаменты.
• Квартиру в новостройке или вторичке, полностью готовую для проживания. Если квартира в новостройке, то она должна быть как минимум с чистовой отделкой, а в идеале – с сантехникой, кухней и мебелью.
• Жилой дом.
• Таунхаус.

Как работает схема лизинга жилья?

К сожалению, на сегодняшний момент полноценно работающей схемы предоставления квартир в лизинг для физических лиц еще не сложилось. Каждая заявка рассматривается индивидуально. В данном вопросе лизинговые компании вынуждены опираться на имеющиеся процедуры взаимодействия с юридическими лицами.

В процессе обычно участвуют 3 стороны: продавец недвижимости, лизингодатель и лизингополучатель.

Заключается трехсторонний договор, в рамках которого лизингодатель выкупает объект у продавца и передает лизингополучателю в долгосрочную аренду с правом выкупа.

Если лизингодатель приобрел недвижимость за собственные средства, то лизингополучатель выплатит за квартиру ее стоимость плюс комиссию лизинговой компании. Если же первый приобретает объект с помощью кредитных средств, то покупателю она обойдется намного дороже.

«В сделке могут участвовать две стороны в том случае, если квартира уже находится в собственности лизингодателя. Причем владельцем может выступать и лизинговая компания, и застройщик, и просто физическое лицо. Полноценным лизингом такой вариант сложно назвать, но в любом случае это будет договор долгосрочной аренды с правом выкупа», – комментирует эксперт. 

Плюсы и минусы лизинга недвижимости

Прежде чем воспользоваться услугой покупки квартиры в лизинг, важно взвесить все плюсы и минусы, а также просчитать риски такого шага.

Плюсы

• Упрощенная процедура согласования, в некоторых случаях взять квартиру в лизинг можно по трем документам.
• Низкий первоначальный взнос (от 10%).
• Возможность получить квартиру, даже если кредитная история оставляет желать лучшего.
• Можно пожить в квартире и отказаться от нее, если что-то не понравится.
• Возможность договориться об удобном графике платежей.
• До момента передачи квартиры в собственность налог на имущество оплачивает лизингодатель.

Минусы

• Зачастую квартира в итоге обходится дороже, чем, если брать ипотечный кредит.
• Право собственности на квартиру возникает только после полной выплаты всей суммы.
• Если лизинговая компания разорится, то квартиру могут забрать на оплату долгов, а выплаченные деньги не вернут.
• Меньше срок выплаты, а, следовательно, больше ежемесячные платежи.
• Нельзя использовать материнский капитал и прочие субсидии, нет никаких льготных программ.
• Договор может предусматривать ежегодную индексацию стоимости жилья.
• Получить в квартире можно только временную регистрацию, да и ту придется согласовывать с лизинговой компанией.
• Приобрести в лизинг можно только сданное жилье, готовое к проживанию.
• В случае просрочки платежа лизинговая компания имеет право выселить вас из занимаемой квартиры.

Как купить квартиру в лизинг? 

Шаг 1. Найти компанию, банк или застройщика, которые предлагают лизинг квартир физическим лицам. На сегодняшний день таких организаций немного, в основном это небольшие лизинговые компании.

Шаг 2. Подобрать квартиру и согласовать ее с лизингодателем.

Шаг 3. Согласовать условия – первоначальный взнос, срок аренды, размер и периодичность платежей.

Шаг 4. Заключить договор, произвести оплату и заселиться в квартиру.

«Поскольку приобретение квартир в лизинг частными лицами – это пока единичные случаи, то и четкого механизма еще не сложилось. Схема в целом мало отличается от лизинга для юридических лиц или лизинга автомобилей для частных лиц. Но чаще всего любая заявка рассматривается пока строго индивидуально», – уточняет эксперт. 

Лизинг от застройщиков

Сейчас в условиях снижения спроса на недвижимость застройщики придумывают новые схемы, акции, предлагают разные варианты рассрочек. Услуги лизинга пока используют единицы, но есть надежда, что это может стать реальным выходом в период высоких ипотечных ставок.

Некоторые застройщики предлагают возможность накопить на первоначальный взнос за ипотеку. Потенциальный покупатель заключает договор аренды с правом выкупа. Когда необходимая сумма накоплена, покупатель берет ипотечный кредит и получает эту квартиру в собственность. Но этот вариант нельзя назвать полноценным лизингом.

«Такая схема позволяет человеку накопить первоначальный взнос и уже сразу пользоваться жильем. При этом застройщик застрахован от невыплаты договором аренды – право собственности на квартиру остается за ним до момента заключения договора купли-продажи», – делится ипотечный брокер.

Что выгоднее: лизинг, ипотека или рассрочка?

Сравним три варианта приобретения жилья по нескольким критериям:

• Срок. Рассрочка – самый краткосрочный вариант выплаты полной суммы за квартиру, обычно это 2-3, реже 4 года. Взять квартиру в лизинг можно на 3-5 лет, некоторые компании могут дать на 10. Ипотека возможна как на срок 2-5 лет, так и на 20, а иногда даже на 30 лет – выбор за покупателем.
• Переплата. Чаще всего рассрочка от застройщика беспроцентная, то есть без переплаты. Иногда условия договора могут предусматривать небольшой процент, начиная со второго года. По ипотеке и лизингу условия примерно одинаковые, хотя зачастую квартира в лизинг обходится дороже за счет комиссии лизинговой компании.
• Документы и условия. Для оформления рассрочки необходим только паспорт. Застройщик договаривается с покупателем о первоначальном взносе, сроках и платежах на взаимовыгодных условиях. Приобрести квартиру в лизинг тоже можно по трем документам и обсуждать разные условия договора. Но некоторые лизинговые компании попросят подтвердить свой доход – все зависит от величины первоначального взноса. Условия предоставления ипотечного кредита регулируются законодательно и не слишком сильно отличаются у разных банков: для одобрения кредита придется собрать много документов, в том числе подтвердить свою занятость и платежеспособность, а график платежей рассчитывается автоматически исходя из срока и суммы кредита.
• Квартира. У конкретного застройщика вы можете оформить рассрочку только в определенных домах и только на новостройку. Лизинг предоставляется исключительно под сданное и готовое к проживанию жилье. А в ипотеку можно оформить любую недвижимость: на этапе строительства, сданную новостройку, жилье на вторичном рынке.
• Право собственности. Покупка квартиры в ипотеку – единственный вариант, при котором право собственности переходит в момент заключения сделки. Застройщики, как правило, как и лизинговые компании, страхуют себя от невыплаты до момента погашения 100% стоимости по договору. Только после этого оформляется право собственности покупателя.

«Рассрочка и лизинг подойдут тем, у кого на текущий момент нет всей суммы, но у кого достаточный доход, чтобы за короткий срок закрыть полную стоимость жилья. Лизинг идеален для людей, чья кредитная история подмочена, и кто не пройдет скоринг в банке», – дополняет ипотечный брокер.

После того, как вы определились со способом приобретения квартиры, подобрать нужный вариант поможет сервис «Акварто». Здесь собраны предложения с самых популярных онлайн-площадок: Авито, Циан, Яндекс. Недвижимость. 

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу

Вы выбираете необходимые критерии – стоимость, этаж, площадь и т.д., а сервис покажет подходящее вам жилье.