Приемка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

В момент, когда приходит сообщение «дом сдан, приходите на приемку квартиры», хочется побыстрее получить заветные ключи. Но именно на этом этапе нужно быть на чеку. Внимательность и верные действия при первичном осмотре новоиспеченных квадратных метров обеспечат вам беспроблемное проживание в будущем.

В этом материале с экспертом разберем основные правила приемки квартиры в новостройке.

Приемка жилья – что нужно знать об этом?

Приемка квартиры от застройщика – это ключевая процедура, когда строительная компания передает готовый объект недвижимости покупателю. Клиент и представитель девелопера встречаются в квартире для приемки жилья. Сторонами оценивается качество помещения, документы, соответствует ли квартира эксплуатационным нормам и т.д. Если все идеально и после тщательного осмотра претензий со стороны клиента нет, подписывается акт приема-передачи. Но так бывает крайне редко.

Если при осмотре помещения покупателем были обнаружены какие-либо недостатки, составляется акт на устранение строительных дефектов. В этом документе необходимо подробно описать все недочеты по качеству жилья.

Важно! На момент подписания документов о приемке квартиры в новостройке девелопер обязан за свой счет ликвидировать все недостатки по объекту. Если акт приема-передачи подписан, недостатки – это уже головная боль собственника.

Застройщик заинтересован максимально быстро сдать объект покупателю, поэтому несущественные дефекты могут исправить в течении 1-2 дней.

Случаи, когда возможно быстро исправить недочеты при приемке:

• окно плохо закрывается или криво установлено, его могут отрегулировать минут за 30;
• на стену неровно нанесена краска или есть небольшие царапины;
• радиаторная решетка может быть смонтирована криво, ее повесят ровно по уровню;
• некачественно наклеены обои;
• плохо промазаны швы на кафельной плитке и т.д.

Какие сроки важно соблюдать при приемке квартиры у застройщика?

После того, как дом сдан в эксплуатацию, строительная компания обязана пригласить будущих жильцов на приемку квартир. С этой даты и в течение 60 календарных дней дольщик должен прийти на встречу, оценить состояние объекта и подписать акт приема-передачи либо составить документ для устранения дефектов. Если со стороны клиента никто за 2 месяца не пришел, акт считается подписанным в одностороннем порядке и недостатки по жилью ложатся на собственника квартиры.

Узнать дату сдачи новостройки в эксплуатацию можно на сайте строительной компании. Кроме этого, застройщик обязан уведомить клиента заказным письмом либо тем способом, который указан в договоре. Например, сообщением на телефон или письмом на электронную почту.
 Если информация о сдаче дома пришла, необходимо в течение 7 рабочих дней ответить застройщику и подтвердить свою готовность к приемке квартиры.

Важно! Если застройщик предлагает вам не торопиться и прийти через 2,5 месяца и более, это плохой знак. Обычно такой схемой пользуются недобросовестные застройщики. Они тянут время для того, чтобы подписать акт приемки в одностороннем порядке и не устранять дефекты на объектах.

Подготовка к приемке квартиры в новостройке

Любую квартиру в новостройке нужно тщательно осматривать. Даже если вы купили жилье у надежного девелопера. Человеческий фактор может негативно отразиться на качестве жилья у любого застройщика.

Специалисты рекомендуют заранее подготовится к приемке квартиры:

1. Посмотрите договор с застройщиком. Еще раз изучите данные по площади и плану помещения, материалы стен, дверей и другие нюансы. Выпишите их отдельно на листок или сфотографируйте. Так важные данные по квартире всегда будут у вас под рукой. Вы сможете быстро их сверить с реальными параметрами при приемке.
2. Распечатайте или напишите по пунктам то, что необходимо проверить в квартире. Такой чек-лист поможет с холодной головой поэтапно проверить все важные параметры жилья и выявить недостатки.
3. Сохраняйте спокойствие. При приемке квартиры вы можете делать осмотр целый день, если это вам потребуется. Тщательно проверяйте каждый квадратный метр. Сообщайте без стеснения о всех недочетах представителю застройщика.
4. В идеале для приемки квартиры в новостройке выделить целый день. По возможности возьмите отгул и освободите день от срочных дел. Так вы не будете торопиться и спокойно пройдете процедуру приемки жилья.
5. Надевайте удобную одежду и обувь, которую нежалко замарать в строительной пыли или возьмите сменный комплект.
6. Если вам хочется тщательно проверить квартиру, можно воспользоваться услугами эксперта. 

«Первые независимые приемщики начали появляться с 2018 года. Застройщики сначала пытались ограничить нашу деятельность, боролись. Но по закону приемщик легально может участвовать в осмотре квартиры. Сейчас все смирились с таким положением дел и просят заранее сообщать, если клиент приглашает на приемку эксперта. В этом случае застройщик закладывает дополнительный час на осмотр квартиры», – рассказывает эксперт компании «ПрофПриемка» Андрей Григорьев.

Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке?

Если вы решили самостоятельно произвести приемку квартиры в новостройке, вооружитесь нехитрым оборудованием для проверки качества жилья.

Вот список того, что нужно взять на первую встречу со своей квартирой:

• Пакет документов (паспорт, договор, поэтажный план и экспликация).
• Набор для записей измерений, дефектов, замечаний (планшет, ручки, карандаши, листы бумаги, блокнот).
• Стикеры или малярный скотч. Ими удобно помечать места, где есть замечания по качеству.
• Фонарик – с ним будет удобнее разглядеть дефекты, которые на первый взгляд не видны.
• Фотоаппарат или смартфон с хорошей камерой пригодится для фиксации недочетов.
• Строительный уровень и рулетка помогу сверить параметры квартиры и выявить неровности стен, пола, потолка и т.д.
• Простой электроприбор с вилкой поможет проверить розетки. Специалисты не рекомендуют проверять наличие напряжения телефонной зарядкой, так как бывали случаи повреждения смартфонов из-за нестабильной работы электросети.
• Лампочка пригодится для проверки патронов.
• Зажигалка или свечка помогут проверить состояние вентиляции, плотность закрывания окон и дверей.
• Листок бумаги может частично заменить функцию свечи или зажигалки. Разместите его у вентиляционного отверстия. Если лист прилип к люку вытяжки, значит, тяга есть. Кроме того, бумагой можно проверить плотность прилегания оконных створок. Прижмите рамой листок и закройте окно. Если при закрытом положении окна бумажный лист беспрепятственно достается, значит, в этом месте дефект и зимой будет поддувать. 
• Большую сумку, в которой будут все вещи. В нее при необходимости также можно сложить верхнюю одежду. 

Эксперт по приемке квартир Андрей Григорьев рекомендует для самостоятельной приемки взять как минимум 2-хметровый уровень и угольник 90 градусов.

«Уровнем вы сможете проверить ровность стен, стяжки. Угольник поможет измерить углы, проверить ровность установки межкомнатных дверей», – уточняет он.

Можно воспользоваться более серьезными приборами. Но не у всех такое дорогостоящее оборудование есть дома. Его можно арендовать в пункте проката спецоборудования. Перед применением лучше ознакомиться с инструкцией и посмотреть несколько видеоуроков.

К более серьезным приборам относятся:

• Вольтметр, который поможет проверить корректную работу розеток.
• Нивелир или лазерный уровень. Он покажет, ровные ли стены, пол и потолок в квартире.
• Тепловизор, который пригодится при приемке квартиры в новостройке в холодное время года. С его помощью можно обнаружить места промерзания на стенах, углах и окнах в помещении.
• Дозиметр. Он покажет уровень радиации в помещении. Бывают случаи, когда при строительстве используются некачественные строительные материалы, добытые в местах с высоким радиационным фоном.
• Газоанализатор, который может выявить повышенный уровень аммиака в квартире. При этом привычный аромат нашатыря вы можете не унюхать. Ведь специфический запах появляется, если норма превышена раз в 10. Аммиак негативно влияет на сердечно-сосудистую систему, органы зрения и легкие человека.
• Гигрометр поможет измерить уровень влажности в помещении, выявить участки стен, где есть намокания. Высокая влажность способствует распространению плесени.

«Самые частые дефекты мы находим в отделке помещения. Неровности стен, пустоты в штукатурке, стяжке пола. Различные течи в санузлах. На глаз не определишь плотность штукатурки и не узнаешь, есть ли пустоты в стяжке. Для измерения у нас есть свои технологии и спецприборы», – делится опытом Андрей Григорьев.

Как действовать при самостоятельной приемке квартиры у застройщика?

Когда день Х настал и вы пришли принимать свое новое жилье, постарайтесь сохранять холодный ум. Действуйте системно, не торопитесь, проверяйте все вдумчиво. Следуйте правилам:

• Не спешите и не отвлекайтесь. Максимально сконцентрируйте свое внимание на проверке. Учитывайте даже самые маленькие недостатки. Если вы их не укажете, застройщик их не увидит и точно не исправит.
• Проверяйте помещение поэтапно и системно. Например, сначала можно проверить кухню, потом гостиную и т.д. В каждом помещении сначала смотрите по одной все стены, пол, затем потолок, окно и так далее.
• В первую очередь проверьте ключевые соединения в квартире. Стыки окон, углов, дверей. Проверьте вентиляцию. Если есть нарекания, например трещины и подтекания, обязательно укажите это в акте осмотра.

Процесс приемки квартиры от застройщика можно разделить на несколько этапов. Ниже мы подробно опишем каждый из них.

Этап 1. Встреча с представителем застройщика

Встреча обычно проходит в офисе девелопера. С собой нужно взять договор долевого участия (ДДУ) и паспорт. Если недвижимость куплена в браке либо оформлена как общая собственность, необходимо участие в приемке всех дольщиков. Если кто-то из них присутствовать лично не сможет, достаточно присутствие на приеме квартиры их представителя. Доверенному лицу нужно иметь при себе паспорт и нотариальную доверенность. Например, супруг может при наличии доверенности представлять свои интересы и интересы жены при приемке квартиры в новостройке.

Застройщик на встрече с дольщиками должен показать ряд бумаг:

• документы о вводе дома в эксплуатацию;
• бумаги о присвоении почтового адреса;
• акт о вводе в эксплуатацию инженерных систем;
• паспорта на все счетчики;
• заключение на соответствие дома проекту;
• документы с гарантией на двери и окна;
• поэтажный план.

Некоторые представители застройщиков пытаются схитрить и предлагают подписать акт приемки еще до осмотра квартиры. Вам могу рассказать, о том, что с жильем все в порядке и не нужно тратить время, ходя по пыльным помещениям. Не подписывайте документы до осмотра. Если ваша подпись будет стоять в акте приемки, то все дефекты и недочеты придется исправлять уже за свой счет.

Этап 2. Осмотр квартиры и взаимодействие с другими дольщиками

Специалисты советуют познакомиться с будущими соседями еще до подписания акта приемки квартиры в новостройке. В наше время это легко сделать в социальных сетях, сообществах, каналах и других источниках. Зачем это нужно? Принцип «вместе мы сила» работает безотказно в теме недвижимости. Если кто-то из соседей-дольщиков уже ходил на приемку, ему точно есть о чем рассказать. Обычно похожие недочеты существуют во всех квартирах, и от соседей вы сможете узнать, на что нужно обратить внимание.

Приходите на осмотр утром или днем, когда в квартире максимально светло и видны многие дефекты. С собой возьмите базовый комплект для проверки, о котором сказано выше. Тщательно и без спешки осматривайте личные квадратные метры.

Важно! Если представитель застройщика ограничивает вас во времени, помните, что по закону вас не могут торопить при приемке квартиры. А под регламент строительной фирмы вы подстраиваться не обязаны.

Этап 3. Подписание акта приемки квартиры в новостройке

В документах о приемке нужно проверить написание фактической даты передачи и наличие основных параметров жилого помещения. Помните, все поля с датами должны быть заполнены. Подписывайте документ после заполнения всех граф и при наличии подписи застройщика.

На выходе от застройщика нужно получить подписанные акты в 2-х экземплярах. Они понадобятся при регистрации права собственности. Если представитель строительной компании действует по доверенности, запросите ее заверенную.

Существенные и несущественные недостатки – в чем разница?

Закон делит недостатки при приемке новостроек на две категории: существенные и несущественные. Строгого ранжирования дефектов нет. Принято считать, что существенные недостатки делают проживание в квартире невозможным и небезопасным. А несущественные не мешают проживанию.

Существенные недостатки – это дефекты, которые невозможно исправить, либо для их исправления требуются большие временные, материальные затраты. Также это недочеты, которые при исправлении могут снова проявиться со временем.

Примеры существенных недостатков: промерзания, пятна на стенах, углах, нерабочая система вентиляции, большие неровности стен, пола, неработающая канализация и водоотведение.

Несущественные недостатки – это дефекты, которые можно быстро устранить.

Примеры несущественных недостатков: различные царапины на стенах, окнах, небольшие неровности и повреждения стен, пола, потолка, криво смонтированный радиатор, неисправные ручки на дверях и окнах и т.д.

Бывают случаи, когда при приемке квартиры в новостройке девелопер не хочет признавать недостаток существенным. Для разрешения такого конфликта приглашается независимый эксперт. По закону его должен выбрать застройщик, а оплатить услуги экспертизы – дольщик. И, если экспертиза подтверждает правоту клиента, строительная компания должна возместить затраты по ней в полном размере.

Итоговый чек-лист при приемке квартиры в новостройке

Мы почти разобрались, как вести себя при приемке квартиры и узнали на что обращать внимание при осмотре. Обязательно сверяйте данные в договоре с реальными параметрами жилья. Фиксируйте все недостатки. Проверяйте не только свою квартиру, но и общедомовые помещения и придомовую территорию. Вот примерный чек-лист, по которому можно произвести проверку нового жилья.

Двери:

• визуальная целостность, без царапин, вмятин и прочих дефектов;
• материал, цвет и другие параметры соответствуют описанию в договоре;
• замок беспрепятственно открывается и закрывается с двух сторон, щеколды работают;
• есть функционирующий глазок;
• ручка двери не заедает, с легкостью открывает и закрывает дверь, крепко держится;
• рабочий звонок;
• дверь в открытом виде должна оставаться статичной. Если открытая дверь сама начала открываться или закрываться, значит ее установили криво.

Окна:

• визуальная целостность без сколов, трещин, царапин, запотеваний внутри стеклопакета, застывших пятен строительных смесей, защитная пленка снята, монтажная пена не торчит;
• створки при открытии установлены по уровню (самостоятельно не открываются и не закрываются);
• от окон не сквозит, створки и резинки плотно прилегают;
• ручки работают плавно и без препятствий во всех положениях (открытое окно, закрытое окно и режим проветривания).

Стены, потолок, пол:

• параметры при замерах соответствуют данным в договоре (площадь, высота потолков);
• планировка совпадает с планом в договоре;
• нет трещин, царапин, сколов;
• поверхности ровные;
• нет зазоров в швах между плитками;
• качественно сделан пол;
• ровно поклеены обои, добротно выложен ламинат и плитка.

Вентиляция:

• есть тяга;
• если есть принудительная вентиляция, то она должна работать;
• вентиляционные каналы чистые, без засоров.

Электрика:

• электропроводка исправна;
• выключатели работают;
• патроны освещения в рабочем состоянии;
• все розетки работают корректно;
• предохранители и электрощит в рабочем состоянии;
• есть счетчики электроэнергии.

Отопление, водоотведение и канализация:

• нет протечек;
• есть счетчики горячей и холодной воды;
• наличие сантехники, которая указана в договоре;
• регуляторы тепла можно повернуть;
• качественно и ровно установлены радиаторы и полотенцесушитель.

Когда квартиру осмотрели, важно проверить общедомовое имущество и придомовую территорию:

• оцените качество покрытия придомовых дорог и тротуаров.
• есть ли детская площадка, озеленение, парковочные места;
• посмотрите состояние подъезда, есть ли почтовые ящики;
• обратите внимание на лифт. При сдаче дома запускают грузовой лифт. Внутри его обшивают специальной фанерой, которая защит внутренний интерьер от многочисленных переездов.

Если вы принимаете квартиру с черновой и предчистовой отделкой – в чем разница?

Чек-лист по приемке такого объекта существенно сокращается. В этом случае застройщик проводит минимальные ремонтные работы внутри квартиры. Главное проверить стены, потолок, пол. Они должны быть ровные, без нареканий по качеству. Входная дверь функционирует, есть замок. Окна и остекление балкона без нареканий. Электричество проведено до распределительного щитка. Водоснабжение подключено, но без разводки труб. Есть канализационные стояки и, как правило, подключен унитаз. Система отопления смонтирована полностью. Вентиляция в рабочем состоянии.

В случае с черновой отделкой, проверку нужно производить так же тщательно, как и прием «готовой» квартиры. Специалист Андрей Григорьев, говорит, что в случае с черновой и предчистовой отделкой затраты на эксперта-приемщика всегда окупаются при ремонте.

«Если не проверять все досконально, можно потерять при ремонте много денег. В среднем это от 10 до 100 тысяч рублей. Эксперту за выезд вы заплатите 2500-4000 рублей. При этом он досконально все проверит, а вы спокойно начнете ремонт. Недавно был случай в доме с предчистовой отделкой. Клиент первоначально сам визуально оценил стены, подписал акт и начал монтировать дорогую кафельную плитку. А через некоторое время плитка отвалилась и разбилась. Это произошло из-за некачественной штукатурки, которая отслоилась вместе с дорогим кафелем». 

Как правильно оформить документы и получить ключи после приемки квартиры в новостройке?

После того как вы тщательно все осмотрели и выявили дефекты, есть 3 пути развития ситуации:

1. Вас все устроило, вы подписали акт приема-передачи и получили заветные ключи. Следующий шаг – оформление квартиры в собственность.
2. Если вы выявили недочеты и классифицировали их как несущественные, вносим их в акт приема-передачи и подписываем его. В этом случае застройщик должен будет в течение 60 календарных дней устранить указанные дефекты. Когда строительная компания устранит недочеты, вас пригласят для оформления передаточных документов. После чего вы получаете долгожданные ключи.
3. Если вы нашли существенные недочеты, акт приема-передачи подписывать нельзя. Все дефекты подробно излагают в акте осмотра, который подписывается обеими сторонами. В течение 60 календарных дней застройщик решает вопрос с выявленными дефектами и по готовности объекта приглашает вас на повторную приемку.

Что делать, если недостатки обнаружились после подписания акта приема-передачи?

Даже, если вы заметили недочет после подписания бумаг или же дефект проявил себя через некоторое время после заселения, выход есть. Застройщики обязаны давать гарантию на свой продукт: 3 года на инженерные коммуникации и 5 лет на монтажные работы. В этом случае нужно обратиться с претензией к застройщику или в управляющую компанию.