Инвестиции в недвижимость: основные способы

Инвестиции в недвижимость зачастую ассоциируются со стабильностью и надежностью. Разбираемся, так ли это на самом деле, и какие могут быть плюсы, минусы и риски данного вида вложения денег. Также рассказываем о самых популярных способах инвестирования в недвижимость.  

Что такое инвестиции?

Инвестиции – это вложение денежных средств в какую-либо сферу деятельности или объект (например, ценные бумаги) с целью получения прибыли.

Инвестирование в недвижимость – вложение денежных средств в объекты недвижимости для того, чтобы в будущем получить прибыль.

Цели инвестирования в недвижимость

Получение дохода – главная цель инвестирования. Добиться ее можно разными способами. При вложениях в недвижимость будет два пути для получения средств:

1. Через капитальные инвестиции, то есть, когда собственник сдает недвижимость арендаторам и получает прибыль.
2. Через спекулятивные инвестиции – когда инвестор просто перепродает объекты недвижимости или занимается флиппингом.

В данных способах недвижимость не рассматривается как объект, в котором инвестор можно жить, совершать коммерческую деятельность и прочее. Здесь главная цель – напрямую получить доход от сделки.

Капитальное инвестирование немного стабильнее, чем спекулятивное. Сдача объекта в аренду – более простое занятие нежели его продажа.

В свою очередь, спекулятивный вид инвестиции более рискован, но приносит больше денег. В нынешних условиях постоянного удорожания недвижимости инвесторы остаются в выигрыше.

Также существует вариант сохранения денежных средств – покупка недвижимости для того, чтобы не потерять деньги при инфляции. В данном случае инвесторы приобретают объекты, которые находятся в местах с хорошей проходимостью, например в центре города, чтобы даже через несколько лет недвижимость не утратила актуальность и не упала в цене.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

У каждого способа инвестирования есть свои преимущества и недостатки. Разберемся, какие могут быть плюсы и минусы у инвестирования в недвижимость.

Плюсы

1. Стабильность. При наличии необходимых знаний о недвижимости, инвестор всегда сможет выгодно для себя продать или сдать объекты. Пригодные для жилья или коммерческих целей объекты обычно пользуются спросом.
2. Получение пассивного дохода. Перед продажей недвижимости, ее всегда можно сдать в аренду на какое-то количество времени, чтобы получить максимальный доход.
3. В условиях кризиса практически не теряется актуальность приобретения жилья или необходимость в аренде. Именно поэтому риск потерять прибыль небольшой.
4. Постоянный рост стоимость недвижимости. Например, если вы приобрели объект 5 лет назад за 5 млн рублей в хорошем развивающемся районе, сейчас эта недвижимость может стоить около 7-10 млн рублей.
5. Множество вариантов инвестирования. Существует много разных способов получения прибыли и каждый может выбрать что-то для себя. Например, можно сдавать квартиру посуточно или на долгий срок, использовать апартаменты для сдачи в аренду для коммерческой деятельности и многое другое.

Минусы

1. Требуются большие вложения. Для покупки любой недвижимости необходимо иметь при себе внушительную сумму денег.
2. Нет моментальной окупаемости. Объекты могут начать приносить прибыль только через несколько лет.
3. Любая недвижимость требует дополнительных расходов: коммунальные платежи, налоги и прочее.

Виды инвестиций в недвижимость

Есть несколько видов инвестиций в недвижимость. Основные из них следующие:

• вложение средств в жилые объекты недвижимости;
• инвестирование в коммерческие объекты;
• вложение денег в зарубежную недвижимость;
• инвестирование в земельные участки, парковочные места или кладовые.

Каждый из них имеет свои риски, особенности и характеристики. Инвестору необходимо учитывать специфику объектов недвижимости, так как от этого зависит подход к вложению денег и итоговый доход.

Объекты для инвестиций

Жилая недвижимость

Инвестиции в жилую недвижимость – это приобретение жилой площади. Сюда входят: квартиры, дома, комнаты и прочее.

Плюсы инвестирования в жилую недвижимость достаточно весомые.

1. Низкий порог вхождения. Начать можно с приобретения небольших комнат или квартир и постепенно выйти на хороший доход.
2. Риски не очень высоки, так как жилая недвижимость практически всегда имеет спрос.
3. Вложения хорошо окупаются.

Естественно, можно выделить и некоторые минусы.

1. Доход появится не сразу. Этот вид инвестирования нацелен на долгосрочную перспективу.
2. Большая прибыль при сдаче помещений в аренду может быть только при должных вложениях и долгом развитии.

Рынок недвижимости, которая считается жилой, делится на две категории: первичное и вторичное жилье.

Первичный рынок жилья

Новостройки считаются первичным жильем, если в них никто не проживал. Отметим, что инвестиции в данную недвижимость могут быть более выгодными, так как ее легче продать. К тому же новостройку можно выбрать уже с предчистовой или чистовой отделкой. Минус может быть в том, что при сдаче новостройки в аренду, нужно будет приобрести мебель и технику.

Вторичный рынок жилья  

Вторичкой называют те объекты, у которых уже был собственник. Инвестиции в недвижимость на вторичном рынке могут быть менее прибыльными из-за перенасыщенности рынка и таких рисков и особенностей, как:

• порча арендаторами мебели и техники;
• вероятность охлаждения вторичного рынка;
• нужда в оплате коммунальных услуг;
• необходимость покупать мебель для арендаторов.

Коммерческая недвижимость

Вкладывать деньги в коммерческую недвижимость лучше всего, если уже есть опыт в инвестировании и анализировании рынка. Будет легче искать помещения, договариваться с арендаторами. Такие объекты выгоднее сдавать в аренду под какой-нибудь бизнес, чем перепродавать. 

Арендовать помещение могут владельцы магазинов, кафе, баров, складов, офисов и прочие собственники бизнесов.

При покупке коммерческой недвижимости нужно учитывать перспективу развития и уметь анализировать ситуацию на рынке. Данное направление хорошо развивается и положительно влияет на экономику страны.

Загородная недвижимость

Загородная недвижимость лучше всего будет продаваться в больших городах, где население начинается от 1 млн человек. Там красивые загородные дома со всеми благами и природой вокруг будут иметь популярность. Однако по сравнению с обычной жилой или коммерческой недвижимостью объекты за городом сдавать в аренду или продавать будет труднее. Несмотря на это, в сезон, например, летом загородный дом можно сдавать посуточно за хорошую сумму денег. Либо инвестировать деньги в начале строительства, а по завершении продать по более выгодной цене.

Земельные участки

Наиболее выгодный вид инвестирования – покупка земельных участков. Они дешевле других объектов недвижимости и их проще всего оформить. Также земельные участки не требуют больших дополнительных вложений после покупки. Например, не нужно оплачивать коммунальные услуги или капитальный ремонт. Лучший вариант инвестиций – участки, предназначенные для строительства домов. Они могут быстро принести прибыль. Вариант долгосрочных инвестиций – сельскохозяйственные земли.

Парковочные места и кладовки

Не самый выгодный вид инвестирования для тех, кто хочет сразу иметь большой доход. Необходимо понимать, что покупка парковочных мест или кладовых должна быть очень продуманной. Доход будет зависит от расположения объектов, трафика людей и спроса.

Зарубежная недвижимость

Зарубежная недвижимость – одна из самых перспективных сфер для инвестиций. Она может принести хороший доход. Однако не все так просто, есть некоторые риски и нюансы.

Плюсы:

• большой доход;
• пассивная прибыль, если использовать риэлторские услуги;
• есть выбор объектов – апартаменты, дома, квартиры, виллы.

Минусы:

• небольшое количество стран, которые позволяют инвестировать в недвижимость;
• необходимо свободно владеть английским языком и хотя бы минимально владеть языком страны, в которой вы хотите приобрести объекты;
• важно знать и понимать законы страны и все юридические тонкости касающиеся недвижимости;
• перед началом инвестирования важно проанализировать потенциал страны, посетив ее лично.

Облегчить задачу могут специальные агентства инвестиций в недвижимость. Однако даже это не способствует уменьшению рисков.

Способы инвестирования

Инвестировать в недвижимость можно двумя способами: 

• первый – сдавать помещение в аренду;
• второй – продавать приобретенный объект с наценкой.

Какие могут быть преимущества и недостатки у каждого из этих видов?

Доход

При сдаче в аренду доход может быть до 5% при долгосрочном договоре либо до 30% при сдаче жилья посуточно. В случае перепродажи жилья прибыль может составить до 40% за 1-2 года.

Риски

Сдавать объекты в аренду наименее рискованно, чем перепродавать их.

Вовлеченность в процессы

Требования вовлечения инвестора в процесс сдачи жилья в аренду очень высокая. Необходимо искать арендаторов, следить за состоянием помещения, при необходимости приобретать мебель, технику или заменять ее. Помимо этого, есть и другие нюансы. Перепродажа не требует такой большой вовлеченности.

Дополнительные расходы

Сдача в аренду требует оплаты ремонтных работ, коммунальных платежей (особенно, когда еще нет арендаторов, придется платить из своего кармана), подоходного налога.

При продаже недвижимости нужно заплатить имущественный налог.

Тип инвестиции

Сдача в аренду может быть долгосрочной инвестицией, а продажа объектов зачастую среднесрочная.

Отдельно разберемся еще в некоторых важных нюансах подробнее.

Сдача в аренду

Сдача в аренду квартиры на долгий срок – хороший вариант получения стабильного дохода, так как всегда есть те, кому необходимо жилье. Однако не всегда быстро получается найти хороших арендаторов по вашим критериям. Также из минусов можно отметить медленную окупаемость.

Сдача квартиры посуточно ускоряет получение дохода и окупаемость у данного способа гораздо выше, чем у долгосрочной аренды. Минус в том, что необходимо будет постоянно искать жильцов и делать после них уборку всей квартиры.

Сдача загородного дома в сезон может хорошо и быстро окупиться. Однако здесь также есть риск порчи мебели, техники, а также самого дома и ближайшей территории.

Перепродажа

Приобретение объектов на этапе строительства поможет сэкономить до 30% от рыночной стоимости жилья. Однако нужно будет ждать несколько лет, пока дом не сдадут в эксплуатацию.

Продажа участков земли не требует вложений, но придется дождаться момента, пока цена на землю поднимется.

Приобретение жилых помещений в плохом состоянии также может принести неплохую прибыль. Чтобы выгодно совершить сделку, необходимо грамотно подойти к вопросу: найти помещение, которое можно отремонтировать за относительно небольшую сумму, а после ремонтных работ продать недвижимость с хорошей наценкой.

Фонды недвижимости

Отдельно отметим такой способ, как получение прибыли через фонды недвижимости. Это компании, которые инвестируют в объекты недвижимости и получают от этого доход. Если вам не хватает денег для начала инвестиций, можно обратиться к такому фонду.

В фонде можно либо приобрести ценные бумаги компании, либо стать инвестором и каждый раз получать дивиденды в качестве пассивного дохода.

Плюсы:

• хорошая ликвидность;
• нет риска потерять деньги из-за инфляции;
• доступность.

Минусы:

• существует зависимость от ставок Федеральной резервной системы США;
• риск падения акций при появлении новых объектов недвижимости.

Риски инвестирования в недвижимость

1. Мошенники. Чтобы не потерять большую сумму денег необходимо тщательно подходить к каждому этапу инвестирования и получения прибыли. При приобретении и продаже недвижимости важно найти хорошего юриста, который правильно составит необходимые документы и учтет нюансы. При сдаче помещений в аренду присматривайтесь к арендаторам, прописывайте все вплоть до мелочей в договоре и следите за состоянием вашего объекта. При инвестировании в ценные бумаги выбирайте надежный банк.
2. Необходимость в поддержании хорошего состояния недвижимости. Особенно это относится к объектам, которые вы хотите сдавать в аренду. Периодически нужно будет делать ремонт.
3. Финансовая нестабильность рынка недвижимости. В первую очередь это касается перепродажи вторичного жилья.
4. При неправильном подходе и неверном анализе рынка есть риск потерять часть вложенных средств.
5. Отсутствие опыта в инвестициях может повлечь за собой потерю дохода.