Эскроу-счет: что это и как работает

Все помнят громкие пикеты и статьи в газетах про обманутых дольщиков. Пик таких мошеннических действий пришелся на 2010-2015 годы. Конечно, правительство не могло оставить такую ситуацию без внимания и контроля. У людей по всей стране отбирали деньги и оставляли без жилья. Поэтому в начале июля 2019 года был принят закон об эскроу-счете. Теперь все застройщики обязаны ему следовать.

В этом материале подробно разберем почему в России больше невозможны квартирные аферы с новостройками и поговорим обо всех преимуществах и недостатках закона об эскроу.

Что такое счет эскроу?

До того, как законопроект об эскроу-счетах вступил в силу, покупатели платили за квартиры в строящихся домах напрямую застройщикам. Эта схема была ненадежной. Так как зачастую строительные фирмы, получив деньги, объявляли себя банкротами и исчезали, оставив людей ни с чем.

В начале лета 2019 года схему расчетов изменили на законодательном уровне. Теперь во всех сделках с недвижимостью первичного рынка обязан принимать участие банк. Как это работает теперь?

Покупатель переводит деньги в банк на особый эскроу-счет и только после окончательной сдачи дома и выполнения всех обязательств по долевому строительству, банк переводит деньги застройщику.

При этом выбор финансовой организации-посредника оставили за самими застройщиками. Государство составило реестр всех добросовестных банков с надежной репутацией, и девелоперы вправе выбрать кого угодно из этого перечня.  

Отметим, несмотря на относительно недавнее нововведение с системой эскроу, отечественный рынок в считанные месяцы адаптировался к требованиям законопроекта. Никаких трудностей при переходе не было. Во многом такой легкости адаптации способствовали современные технологии. Сейчас практически все операции с недвижимостью можно совершить либо онлайн, либо с минимальным количеством временных затрат.

Сегодня эскроу-счета стали настолько популярны, что их используют не только во время покупки новостроек. Во время итоговых расчетов вторичной недвижимость также можно перевести деньги по системе эскроу. Это безопасно и помогает защитить и деньги, и недвижимость от различных афер.

Как работает эскроу-счет?

Система эскроу при покупке новостройки касается только этапа расчетов. На выбор объекта или одобрение ипотеки эскроу-счет никак не влияет.

Покупатель оплачивает покупку квартиры в банке, но сумма поступает на отдельный эскроу-счет, который закрывается до момента ввода дома в эксплуатацию. После сдачи дома и подписания всех бумаг между будущим жильцом и застройщиком, банк раскрывает эскроу-счет и переводит деньги застройщику.

Так, банк выступает в роли посредника. В этом случае финансовая организация получает статус эскроу-агента. Покупатель будет значиться как депонент, а застройщик-продавец как бенефициар.

Как правило, эскроу-счет открывается в том же банке, который и субсидирует строительство застройщика в рамках проектного финансирования. Почти все девелоперы России сегодня работают с системой эскроу. Исключение составляют лишь единицы, которые полностью строят за свой счет, а затем уже готовые квартиры продают новоселам.

Кроме того, что банк выступает посредником, также он контролирует сроки исполнения всех договоренностей. К примеру, если эскроу-счет изначально был открыт на два года, а застройщик не успел сдать дом к положенной дате, то именно банк обязан уведомить об этом дольщиков и предложить варианты решения, чтобы избежать конфликта интересов.

Деньги находятся в банке с момента подписания договора долевого участия и до окончания строительства, и ввода дома в эксплуатацию. После того, как покупатель подпишет акт приема собственных квадратных метров, банк автоматически перенаправит сумму с эскроу-счета на счет девелопера. Участие покупателя уже при этом не требуется.

Документы для открытия эскроу-счета

Так как законопроект закреплен на федеральном уровне, то список бумаг носит достаточно универсальный характер. Конечно, есть исключения, однако, стандартный перечень выглядит так:

• Паспорт гражданина России или документ, подтверждающий законность пребывания на территории РФ для иностранцев.
• ИНН и СНИЛС.
• Договор долевого участия с обязательной отметкой – «расчет по системе эскроу».
• Документы от строительной компании-подрядчика.

Если к собственным средствам покупатель планирует добавить деньги от ипотечного займа, то в банке попросят дополнительные документы. Подробный список у каждого кредитора индивидуален и в таком случае перечень бумаг лучше уточнять в индивидуальном порядке.

При оформлении эскроу-счета на юрлицо или ИП потребуется дополнительно предоставить в банк:

• Учредительные документы (для юрлиц);
• Бухгалтерскую отчетность и справку от Федеральной налоговой службы об отсутствии задолженностей (для индивидуальных предпринимателей).

Кому принадлежат средства на счете эскроу?

С момента открытия деньги на счете принадлежат покупателю объекта недвижимости. Даже если часть средств получены в ипотеку. Но свободно распоряжаться финансами на эскроу-счете не получится. Нельзя пополнить такой счет или списать часть суммы.

Как только строительство будет завершено, акты приема квадратных метров подписаны и все обязательства со стороны застройщика выполнены – вся сумма с эскроу-счета переходит в собственность девелопера.

Можно ли использовать эскроу-счет для покупки вторички?

С лета 2019 года система эскроу настолько понравилась россиянам, что подобный способ итоговых расчетов стали использовать и на сделках купли-продажи вторичной недвижимости. Так, вместо застройщика выступает продавец квадратных метров. Сама суть схемы передачи денег при этом не меняется.

Отметим, если эскроу-счет используют для покупки вторички, то не стоит учитывать список банков из федерального перечня. В этой ситуации важно выбрать такую финансовую организацию, которая оказывает услуги по эскроу расчетам между физлицами.

Порядок расчетов остается неизменным: покупатель переводит деньги в банк, а банк выплачивает всю сумму продавцу только после регистрации недвижимости в системе Росреестра. Поэтому продавец получит деньги только после того, как покупатель получит выписку из ЕГРН.

Добавим, эскроу-счет во время сделок с покупкой вторички может обезопасить покупателя только от недобросовестного продавца. Чтобы тот не исчез с деньгами до завершения процедуры перехода права собственности. Однако от иных более сложных махинаций система эскроу не сможет обезопасить покупателей.

Для того, чтобы проверить чистоту квартиры можно воспользоваться дополнительными услугами специалистов или квалифицированными сервисами по проверке объектов. Важный момент – удостовериться, нет ли на квартире скрытых задолженностей или иных собственников.

Мошенники год от года становятся все более изобретательными, поэтому в вопросах недвижимости лучше проявить излишнюю дотошность: перепроверить все бумаги и факты несколько раз, нежели потерять все деньги и остаться без жилплощади.   

Как купить квартиру через эскроу-счет?

Процесс покупки недвижимости по системе эскроу практически ничем не отличается от стандартной купли-продажи квадратных метров. Различия возникают только на этапе расчетов.

Эскроу-счет безоговорочно и полностью защищает покупателя от каких-либо рисков при покупке квартиры в новостройке. При этом, если у покупателя будет одобрен ипотечный заем – на системе это никак не отразиться.

Однако эксперты все-таки советуют оформлять и ипотеку, и эскроу-счет в одном и том же банке. Так, можно получить дополнительные преференции или бонусы от самого банка. Но если такой возможности или желания нет, то ничего, система допускает межбанковские и иные операции.

Рассмотрим общий пошаговый план покупки. Он будет совпадать как при расчетах без ипотеки, так и с ней:

Шаг 1. Покупатель должен выбрать застройщика, объект и подписать договор долевого участия (ДДУ).

Шаг 2. Заключить трехсторонний договор между покупателем, банком и застройщиком об открытии счета.

Шаг 3. Внести всю сумму за покупку объекта недвижимости на счет. Если собственных средств покупателю недостаточно, то остаток должен перевести на эскроу-счет банк, где ранее покупателю одобрили ипотеку.

Шаг 4. Ожидать окончания процесса строительства и далее подписать акт приема-передачи квадратных метров. Отметим, за этот период допускается рефинансирование или другие операции с ипотекой. Эскроу-счет никак не ограничивает свободу действий покупателя с займом.

Шаг 5. Подать документы на регистрации нового объекта в Росреестр и получить выписку из ЕРГН, подтверждающую право собственности.

Только после получения выписки из ЕГРН банк вправе переводить денежные средства с эскроу-счета на счет девелопера. До этого момента вся сумма на счете будет заморожена.

Как продать квартиру через счет эскроу?

Процедура продажи с активным эскроу-счетом также мало отличается от стандартных сделок купли-продажи. Порядок действий тоже отличается только этапом итоговых расчетов.

Продавец находит покупателя и банк. Далее создается эскроу-счет, происходит процесс перехода права собственности, а только затем перевод денег со счета на счет. Важно на этапе перевода детально прописать условия предыдущей сделки, чтобы сохранить репутацию и кредитный рейтинг.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета?

Можно. Однако для этого нужны серьезные причины. Как правило, возврат средств осуществляется автоматически, если срок договора истек или если застройщик не достроил объект в установленный срок.

В иных случаях возврат денег со счета невозможен. Конечно, в обоих случаях понадобятся подтверждающие документы и факты. Напомним, система эскроу закреплена на федеральном законодательном уровне, поэтому за всеми процессами ведется пристальный надзор.

Обанкротился банк

Процессу строительства банкротство финансовой организации никак не навредит. Как и самому покупателю. Все деньги на эскроу-счете застрахованы, и вкладчики имеют абсолютные гарантии на возврат. Однако есть одно «но» – возместят лишь 10 млн рублей, не больше. 

Но после банкротства придется открывать новый эскроу-счет в другом банке и повторять всю процедуру сначала. То есть перезаключить трехсторонний договор между дольщиком, застройщиком и банком с новыми вводными.

Обанкротился застройщик

Как было сказано выше, в этом случае покупатель также имеет абсолютные гарантии. Но в этом случае вариантов развития событий уже два.

Первый – покупателю будет возвращена вся сумма с эскроу-счета и далее он вправе распорядится ей по своему желанию. Второй – будет выбрана новая строительная фирма, которая закончит стройки. Однако в этом случае также придется перезаключить договор с новыми вводными.

Плюсы и минусы счета эскроу

При всей привлекательности системы эскроу – она неидеальна. Как и любая другая система она также имеет ряд недостатков. Кратко отметим топ-5 плюсов и минусов системы.

Плюсы:

• бесплатное открытие счета;
• гарантии сохранности денег;
• гарантии получения ключей от жилплощади;
• страхование счета.

Минусы:

• при форс-мажорах вернут только суммы до 10 млн;
• не все банки работают с системой;
• на эскроу-счете нет капитализации вклада.