Как взыскать неустойку по ДДУ?

При покупке квартиры в строящемся доме есть вероятность, что после истечения срока по договору объект не будет вовремя сдан в эксплуатацию и вы не получите ключи от вашей квартиры. Однако за срыв сроков сдачи положена компенсация. Разбираемся, что означает неустойка по ДДУ и в каких случаях ее можно взыскать.

Как дольщики могут защитить свои права?

Часто происходит так, что застройщики после того, как были установлены сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, тянут и переносят дату выдачи ключей. Соответственно, изначальные сроки нарушаются, и вы не можете заселиться в квартиру по обговоренным в договоре условиям. После 2022 года застройщики имеют полное право переносить дату сдачи объекта на законных основаниях. Поэтому покупатели в этом плане стали менее защищенными.

Однако способ снизить риски есть. Сейчас принято пользоваться эскроу-счетами для приобретения недвижимости. Данный счет пополняется покупателем, деньги на нем остаются замороженными до момента, пока застройщик не сдаст дом для приемки и заселения. То есть девелопер получает средства только по факту ввода дома в эксплуатацию.

Еще один способ быстрее получить жилье – требование выплаты неустойки. О нем мы и расскажем далее.

Что такое неустойка по ДДУ?

Неустойка по договору ДДУ – денежная сумма, выплачиваемая застройщиком в том случае, если он нарушил условия договора. Зачастую она платится, если дом не был достроен в установленный срок.

В каких случаях можно взыскать неустойку?

1. Когда застройщик не выдал ключи от квартиры в установленный договором срок, не закончил строительство дома вовремя и не ввел здание в эксплуатацию. Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ можно начать уже с первого дня после той даты, которая указана в договоре как день окончания работ и передачи ключей владельцу. Единственный, но важный нюанс заключается в том, что, если вы уже подписали новый договор, в котором указаны новые сроки, заявление на выплату неустойки подать будет нельзя. Это будет являться согласием на смену даты окончания строительства.
2. Получение компенсации за нанятого специалиста в юридической сфере, который помогал вам решить вопрос с неустойкой.
3. Компенсация морального (нравственного или физического характера) вреда.

Обо всем важно сообщать заранее, потому что в противном случае будет оплачиваться только неустойка.

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Рассчитать неустойку по ДДУ можно по следующей формуле:

Стоимость жилья по ДДУ * 1/300 (количество дней просрочки) * 2 * (ключевую ставку ЦБ РФ).

Нужная сумма выплаты с формулой неустойки по ДДУ достаточно просто считается, но, если вы хотите, чтобы все прошло без нареканий и вам точно выплатили положенную сумму, лучше всего обратиться к юристу.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: инструкция

Взыскание неустойки по ДДУ за задержку сдачи объекта прописано в договоре. Для того чтобы сделать все правильно, рекомендуем следовать инструкции.

Рассчитать неустойку и составить досудебную претензию

Первое, чем предстоит заняться, – составление досудебной претензии. Это означает, что прежде всего можно попробовать договориться с застройщиком самостоятельно, без вмешательства суда.

Напишите претензию застройщику, в которой конкретно будут указаны ваши требования и основания, на которых они сложились. Распишите подробно, за что и какую компенсацию вы хотите получить. Отдать заявление вы можете при личной встрече с девелопером или по почте. Загвоздка в том, что вам необходимо получить подтверждение, что претензия была получена адресатом. Это может понадобиться в случае, если мирным путем вопрос не решится и вам придется идти в суд.

Как по формуле рассчитать неустойку по договору ДДУ? В вашем заявлении должна быть четко прописана сумма, которую вы требуете от девелопера. Ее нужно рассчитать по формуле, которая была проведена выше. Также вам может помочь в этом калькулятор неустойки по ДДУ.

Собрать документы для суда

Если мирно решить проблему не удалось, придется обращаться в суд. К вашему иску необходимо прикрепить документы, подтверждающие вашу правоту и требования. На этом этапе важно собрать все доказательства, что имеются, и ничего не упустить. От вас будет зависеть то, рассмотрят иск или нет.

Какие документы необходимо приложить:

1. Претензия, которая была написана вами для решения вопроса в досудебном порядке.
2. Документальное подтверждение того факта, что застройщик получил претензию.
3. Иск.
4. Бумага, подтверждающая уведомление застройщика о том, что против него был подан иск. Подойдет квитанция об отправке письма и уведомление о его получении.
5. Копия договора с заявленным застройщиком.
6. Расчет неустойки по ДДУ и дата, в которую была подсчитана сумма. Там же должна стоять ваша подпись.
7. Справка, которая подтвердит ваши траты на юриста. Эти расходы также будет компенсировать вам девелопер.

Бывают случаи, когда на девелопера подают в суд сразу несколько человек. Если так произошло, помните, что документы должен подписать каждый пострадавший либо юрист, который представляет интересы обманутых по доверенности.

Выбрать суд

Если денежная сумма в вашем иске менее ста тысяч рублей, то дело будет рассматриваться в мировом суде, а если сумма больше, то в районном. Но зачастую в подобных ситуациях не может быть речи о неустойке менее ста тысяч рублей.

Заявление подается по адресу регистрации гражданина, подающего иск либо по юридическому адресу девелопера. Если у вас есть несколько вариантов того, куда вы можете обратиться, то лучше заранее изучить подобные дела в данных судах. Таким образом вы сможете выбрать место, где срок рассмотрения иска будет меньше, а решение судьи о размере неустойки удовлетворит вас.

Похожие дела можно найти на сайте суда, в картотеке. Для сравнения выбирайте недавние иски, которые проходили в ближайшие месяца.

Приготовьтесь к тому, что иногда заявления рассматриваются долго, поэтому наберитесь терпения и просто ждите.

Составить иск

Как составить иск на взыскание неустойки по ДДУ? В самом начале, в шапке необходимо прописать наименование суда, данные обеих сторон.

В главной части подробно опишите все события. Придерживайтесь хронологического порядка, то есть расскажите все в таком порядке, в котором это происходило. Обязательно укажите статью закона, на которую вы ссылаетесь, чтобы на законодательном уровне подтвердить, что ваши права нарушены.

Помогут вам несколько статей из следующих законов: № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» и закон «О защите прав потребителей». Из первого возьмите статьи о нарушение сроков сдачи – 6, 10, из второго – 13, 15.

В случае, когда девелопер продолжает задерживать устранение неполадок, в заявлении можно указать статью 7 № 214-ФЗ и 20, 23 статьи закона, защищающего права потребителей. 

Последняя, но не менее важная часть иска – просительная. В ней необходимо прописать ваши требования. Например, «прошу обязать девелопера оплатить неустойку по расчету и взыскать компенсацию морального ущерба, юридические, судебные расходы, и половину от штрафа, от присужденной судом суммы». Далее перечислите все документы, которые прикладываются как доказательства к иску, поставьте дату и подпись.

Дождаться решения и подать заявление о выдаче исполнительного листа

После составления иска вам нужно направить его в суд. Вы можете выбрать любой удобный для вас способ.

1. Через интернет, а именно на сайте ГАС «Правосудие». Чтобы это сделать, нужно авторизоваться через портал Госуслуг.
2. Направить через отделение почтовой связи. Лучший вариант – отправить как ценное письмо с описью всех приложенных вложений, документов. Также обязательно подключите уведомления, чтобы узнать, когда ваш иск достигнет судьи.
3. С помощью канцелярии. Если вы выбрали этот вариант, распечатайте иск в двух экземплярах. На одном из них работник поставит отметку о принятии, его важно сохранить.

Если сумма, которую вы требуете от застройщика не превышает 1 миллион рублей, то госпошлину вы платить не должны. А вот в ином случае оплатить ее придется. Рассчитывать пошлину будут по специальной формуле, чаще всего сумма бывает небольшой.

После того как суд рассмотрит ваш иск, как у дольщика, так и у застройщика появится 30 дней на обжалование решения суда. Всего может возникнуть две ситуации.

• Без обжалования с обеих сторон. Решение суда вступит в силу по истечении 30 дней.
• После подачи апелляции. Суд рассмотрит ее и решение вступит в силу только после этого. Однако бывают случаи, когда и последние решение могут обжаловать, поэтому дальше иск передают в кассационную инстанцию. На этом этапе выдают исполнительный лист.

Когда вы получили исполнительный лист после апелляции либо просто после заявления о его выдаче, можете направляться в кредитную организацию. Необходимо идти именно в тот банк, где девелопер открывал счет. Узнать о том, какую финансовую организацию использует застройщик, можно в договоре в разделе «Реквизиты сторон». Последний и самый приятный пункт – ожидание и получение денег.

Какие еще выплаты может получить дольщик?

Давайте подробнее разберемся, какие еще выплаты может получить дольщик помимо выплаты за неустойку:

1. Возмещение морального вреда. По закону моральный вред является физическим и/или нравственным. В вашем случае вред причинен из-за девелопера. Обычно доказательство нравственных страданий не нужно. Все потому что права клиента уже нарушены, раз есть недоимка. В законе нет прописанных размеров компенсации, граждане должны сами рассчитать сумму выплаты. Чаще всего денежная компенсация будет примерно от 2-х до 30-ти тысяч рублей.
2. Возмещение различных расходов. Вернуть можно деньги, потраченные на аренду временной квартиры (если вы не могли жить в новом жилье) и прочее.
3. Возврат суммы судебных убытков. Сюда входит оплата работы юриста, сумма госпошлины для подачи иска и так далее.
4. Взыскание половины от присужденной судом суммы. В случае, если девелопер не хочет выплачивать неустойку, суд назначает еще 50% сверх суммы, которая была взыскана с застройщика. В нее будут входить все перечисленные траты, помимо судебных убытков.

Штраф в суде считают по формуле: неустойка + моральный вред + понесенные расходы различного характера * 0,5

В законодательстве нет пункта о том, что истцу нужно приносить какие-либо доказательства расходов и убытков. Однако зачастую суд может их потребовать, так вы сможете как-то обосновать сумму, которую должен компенсировать недобросовестный девелопер.

Помните, что в ходе рассмотрения дела, судья может снизить запрашиваемую сумму по разным причинам.

Почему суды снижают неустойку по ДДУ?

В статье 133 гражданского кодекса РФ прописано, что суд имеет право снизить неустойку по договору ДДУ только после заявления от девелопера. Помимо этого, застройщику необходимо будет найти и предоставить судье доказательства того, что требуемая сумма завышена. В районных судах бывает такое, что неустойку могут уменьшить без каких-либо доказательств со стороны ответчика.

Почему же бывают такие ситуации, когда запрашиваемую компенсацию снижают?

1. Неустойка непропорциональна последствиям нарушения договора. Есть множество случаев, когда человек, подавший заявление в суд, хочет получить большую выгоду. Поэтому там дают оценку ущербу и озвучивают сумму компенсации. Непропорциональная выгода бывает тогда, когда размер расходов покупателя ниже, чем начисленная неустойка. Например, если задержка сдачи объекта недвижимости была 1-2 месяца, а дольщик требует в 3-4 раза больше положенного. Девелопер обязан привести доказательства того, что расходы клиента больше, чем денежная сумма неустойки. Как вариант, рассчитать примерную сумму оплаты за аренду квартиры и сравнить с суммой компенсации.
2. Определенная практика по судебным делам. Суды в разных городах и регионах могут вынести абсолютно полярные решения по подобным делам. Компенсация или сроки рассмотрения документов могут быть кардинально разными. Также изменяют неустойку из-за экономической ситуации в регионе и среднего уровня заработной платы.
3. Обстоятельства. Сюда относятся признание покупателя недобросовестным или невнимательным. Например, если дольщик забыл выслать претензию девелоперу в первые дни после просрочки. А вот те обстоятельства, которые помешали застройщику сделать выплату, не будут основанием для снижения суммы компенсации. Даже если это задолженность в банке или арест.

Мораторий на неустойку по ДДУ

В 2022 году власти России опубликовали постановление, которое изначально появилось из-за трудной экономической ситуации в стране. Постановление о моратории на взыскание неустойки по ДДУ дало отсрочку по выплате неустоек, штрафов до 31 декабря 2022 года. После того как срок прошел, мораторий продлили еще на полгода до 30 июня 2023. Чуть больше 6 месяцев застройщики платили все неустойки в положенный срок, но потом мораторий снова вступил в силу до конца 2024. Соответственно до 1 января 2025 года взыскать неустойку по закону о правах потребителя нельзя. В 2025 году мораторий на неустойку по ДДУ не будет действовать. Девелоперы снова должны будут выплачивать все в срок.

Сроки взыскания неустойки в среднем длятся от 4-х месяцев до 1 года. Застройщик может обратиться в суд за обжалованием решения и тогда процесс затягивается еще на некоторое время.

Больше всего времени дольщика уходит именно на ожидание. Сначала вы будете ждать ответа на претензию от девелопера, затем ожидание решения суда, выдачи исполнительного листа, компенсации. Помимо этого, могут вклиниться дополнительные задачи.