В каком году появилась ипотека в России?

Современная ипотека в нашей стране появилась летом 1998 года. Однако ипотечное кредитование в целом в мире имеет долгую историю, которая началась около 2500 лет назад. В нашем материале отвечаем на вопросы, когда появилась ипотека, как она развивалась и какие были процентные ставки по ипотеке на квартиру в разные года.

Откуда взялось слово ипотека: происхождение термина

В Древней Греции возникло понятие hypotheke, что переводится как основание, подставка. Политический деятель Солон в 6 веке до нашей эры провел экономические реформы в Афинах, после которых личный залог (должники могли попасть в рабство) заменили имущественным. Залог обозначался большим камнем-столбом. Его ставили на территории земельного участка заемщика и прописывали на нем условия договора. Со временем этот термин стал обозначать залог недвижимости.

Когда появилась первая ипотека в мире?

В 594 году до н.э. римляне создали менсарии – первые кредитные заведения, в которых выдавали деньги в долг. Стал вырабатываться принцип кредитования, близкий к современному. Кредитор получал право на продажу собственности в случае невыплаты долга для покрытия своих требований.

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу Найти квартиру

История ипотеки в России: от царских времен до наших дней

Когда появилась ипотека в России? Первые ипотеки в России законодательно закрепило Соборное уложение в 1649 году. Залоговые земли согласно закону переходили в собственность кредитора.

Ипотека в царской России (1754–1917)

Ипотека в дореволюционной России развивалась при императрице Елизавете Петровне, которая в 1754 году выпустила указ об учреждении первых банков. Таким образом, появляются Дворянский заемный банк и Купеческий банк. 

В 1861 году вырос спрос на кредитование покупки земли и активно стали строиться кредитные учреждения и первые акционерные банки. Например, крестьянский поземельный банк был создан по указу Александра III. Особенностью банка была возможность взять заем на долгий срок.

Советский период: почему не было ипотеки в СССР?

В СССР была отменена частная собственность на землю. Теперь эти и другие объекты принадлежали государству. Соответственно, ипотечного кредитования в СССР не было.

Однако в 1925 году было принято постановление «О жилищно-строительной кооперации», с помощью которого граждане объединялись для строительства жилья.

Возрождение ипотеки в 1990-е годы

Когда ввели ипотеку обратно? Возрождение ипотеки в России произошло в 1997 году с принятием важного закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней» и с созданием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно было создано для помощи в развитии ипотечного кредитования в России.

Появились два основания возникновения ипотеки – в силу договора или в силу закона. Ипотека в силу договора возникает на основании отдельного договора залога уже имеющейся недвижимости, это нецелевой займ, кредитные средства можно потратить на любые цели. А ипотека в силу закона – это целевой займ, который выдается на покупку недвижимости, которая и становится залогом для банка.

Возникновение ипотеки на основании закона должно было подтолкнуть людей к приобретению недвижимости в кредит, а банки – к активной выдаче ипотеки. 

В каком году ввели ипотеку в России: ключевые законы

• ФЗ №102 от 1998 г. «Об ипотеке».
• ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ». Определяет с 1998 года обязательное проведение оценки объектов недвижимости.
• ФЗ №136 «Земельный кодекс Российской Федерации». Регулирует с 2001 года отношения по охране земли в РФ.
• ФЗ №188 «Жилищный кодекс Российской Федерации». С 2004 года рассматривает права граждан в области жилищных отношений.
• ФЗ №218 «О кредитных историях». Закон также с 2004 определяет сбор и хранение информации о кредитной истории заемщиков.
• ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Внесение данных об ипотечном кредите в ЕГРН с 2015 года.

Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке»

ФЗ «Об ипотеке» – основной закон, который основал правовой фундамент для развития жилищного кредитования. Он регулирует все действия кредитора и заемщика при оформлении кредита с залогом на недвижимость. 

Основные положения закона об ипотеке

Рассмотрим, какие основные положения входят в закон:

• Предмет ипотеки. Движимое и недвижимое имущество.
• Ипотечный договор. В него входит: предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения, суть соглашения, права и обязанности.
• Оформление закладной. Это ценная бумага, которая удостоверяет права банка на залог недвижимости и право владельца на ипотеку.
• Регистрация в Росреестре. Обязательно нужно регистрировать ипотеку для защиты сторон и гарантий юридической силы.
• Права сторон. Залогодатель оставляет за собой право пользования заложенной недвижимости. Банк имеет приоритет перед другими кредиторами заемщика в случае продажи заложенной квартиры или дома. 
• Обязанности сторон. Заемщик обязан делать выплаты в срок, а банк – выдавать закладную и снимать обременение после погашения кредита.
• Защита прав заемщика. Включает право на ипотечные каникулы и возможность оспаривания в суде незаконных условий.

Развитие рынка ипотечного кредитования в России

Рассмотрим, как процентная ставка менялась на протяжении первых 15 лет после возобновления ипотеки:

• Ипотечная ставка в конце 1990-х годов достигала 40% при небольшом сроке погашения 3-5 лет. 
• Активное развитие началось в 2005 году после принятия нового Жилищного кодекса. Ставки снизились до 14,5% и продолжали снижаться на протяжении 2-3 лет. Вырос срок кредитования.
• В 2007 году объемы выдачи ипотечных кредитов достигли 556,5 млрд рублей. Ставки составляли 10-12% годовых.
• В 2008 году ипотечные ставки вновь поднимаются из-за мирового кризиса.
• В 2010 рынок стабилизировался после кризиса, а в 2012 году рынок превысил докризисные показатели.

Кризисные периоды:

1. Мировой финансовый кризис 2008 года. Ставки банков поднимаются до 14% и выше из-за повышения ключевой ставки ЦБ.
2. В конце 2014 года ставка по ипотеке повысилась до 17-20% годовых из-за введения экономических санкций во время возвращения Крыма к России.
3. В 2020 году ставки медленно снижались. Во время пандемии ключевая ставка упала до рекордного минимума – 4,25%. Банки установили ипотечные ставки в 7-8%. 
4. В начале 2022 года показатели резко подскочили до 20-22% из-за новых санкций и инфляционного давления. Два процентные ставки по ипотеке продолжали расти и достигли 29-30% годовых.
5. С 2025 года началось снижение ключевой ставки. К декабрю ставка Центрального банка упала до 16,5%.

Государственная поддержка рынка помогла ипотеке стать доступной для широких слоев населения. 

• В 2018 году была запущена «Семейная ипотека» со ставкой 6%. Она доступна для семей с одним ребенком до 6 лет или для семей с 2 детьми до 18 лет, но только в определенных регионах РФ.
• В 2019 году запустили «Дальневосточную ипотеку». Ставка составляет 2% годовых при покупке квартиры или строительства дома в ДФО. 
• Для поддержки застройщиков во время пандемии запустили льготную ипотеку на новостройки под 8% для всех граждан. Но к 1 июля 2024 года действие господдержки завершилось.
• В 2020 году появилась сельская ипотека с процентной ставкой 0,1- 3%.
• В 2022 году возникла ипотека для IT-специалистов с кредитованием сначала по ставке 6% годовых.

Найти квартиру для ипотеки быстро и удобно можно с помощью сервиса «Акварто». Он собирает все объявления с крупных досок в одном месте. 

После регистрации в личном кабинете есть возможность настроить уведомления и быть в курсе свежих предложений.

Коротко о главном

• Ипотекой в VI веке до н.э. называли столб на территории земли, которая обозначала залог. 
• 1754 год – точка отсчета ипотечного кредитования в России.
• В СССР не было ипотеки, но существовали жилищно-строительные кооперативы.
• Ипотека возникает после принятия закона об ипотеке 27 лет назад.
• Высокий спрос на ипотечное кредитование произошел в середине 2000-х годов.
• Господдержка с 2018 года помогает ипотеке быть доступной для населения.