Что будет, если не платить ипотеку?

Ипотека представляет собой один из самых распространенных видов кредитования недвижимости. Миллионы россиян приобретают квартиры и дома с помощью ипотечных кредитов. Однако бывают ситуации, когда человек оказывается не в состоянии обслуживать ипотечный кредит и перестает вносить ежемесячные платежи. Чаще всего это происходит из-за потери основного источника дохода, крайне негативно сказывающейся на материальном положении заемщика. Что будет, если перестать платить ипотеку? Разбираемся в этой статье.

Можно ли не выплачивать ипотеку?

Ипотека представляет собой целевой кредит под залог недвижимости. Согласно кредитному договору, заемщик обязуется своевременно и в полном объеме вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Прекращение выплат является нарушением кредитного соглашения и влечет определенные негативные последствия для заемщика.

Формально заемщик не имеет права в одностороннем порядке просто прекратить обслуживание ипотечного кредита. Тем не менее на практике случается, что по тем или иным причинам человек оказывается не в состоянии платить по ипотеке — например, из-за серьезных проблем со здоровьем, потери дохода, необходимости ухаживать за тяжелобольными членами семьи и т.д. 

В подобных ситуациях закон предусматривает механизмы, позволяющие заемщику приостановить выплаты на определенный срок или изменить график платежей. Речь идет об ипотечных каникулах и реструктуризации ипотеки. Однако для этого необходимо своевременно уведомить банк о возникших обстоятельствах и официально оформить отсрочку платежей. Просто перестать платить по собственной инициативе категорически не рекомендуется.

Таким образом, одностороннее прекращение выплат по ипотеке является нарушением кредитного договора со всеми вытекающими последствиями. 

Что будет, если не платить ипотеку?

Что будет, если перестать вносить платежи за ипотеку?

Если заемщик не платит ипотеку,, у него начинается просрочка платежей. Это чревато целым рядом негативных последствий:

• Начисление штрафов и пеней. За каждый день просрочки банк начисляет штрафы и пени в размере, определенном в кредитном договоре (как правило, 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день). Эти санкции существенно увеличивают сумму долга.
• Ухудшение кредитной истории. Информация о просрочках по ипотеке попадает в кредитные бюро и серьезно портит кредитную историю заемщика. В дальнейшем это может стать препятствием для получения новых кредитов, в том числе на приобретение жилья. 
• Судебное разбирательство. После 3-х месяцев просрочки банк имеет право подать иск о взыскании задолженности. Дело рассматривается в судебном порядке. 
• Обращение взыскания на залог. В случае вынесения судом решения о взыскании просроченной задолженности, банк может обратить взыскание на заложенную недвижимость, которая будет продана с торгов. 
• Взыскание задолженности с другого имущества. Если средств от продажи залоговой недвижимости не хватит для покрытия долга, недостающая сумма взыскивается с любого другого имущества должника.

Таким образом, если заемщик не платит ипотеку, то ему грозят неприятные последствия. Очень быстро растет общая сумма долга, резко ухудшается кредитная история, наступает угроза потери залогового жилья и взыскания денег с других активов должника.

За какую сумму долга банк подаст в суд?

Сколько можно не платить за ипотеку без неприятных последствий? Согласно действующему законодательству, банк имеет право обратиться в суд с иском о взыскании просроченной задолженности по ипотеке при соблюдении двух условий:

• Просрочка платежа длится больше 3 месяцев.
• Сумма просрочки превышает 5% от стоимости предмета залога (недвижимости, приобретенной в ипотеку). 

Например, если квартира куплена по ипотечному договору за 3 млн рублей, банк имеет право инициировать судебное разбирательство, если просроченная задолженность по кредиту превысит 150 000 рублей (5% от стоимости квартиры).

Пример расчета штрафов за просрочку:

Допустим, по условиям кредитного договора штраф за просроченный платеж составляет 0,1% от суммы за каждый день.

Размер ежемесячного платежа – 30 000 рублей.

Заемщик просрочил оплату на 45 дней.

Расчет штрафа:

0,1% x 30 000 руб. x 45 дней = 1 350 рублей.

Таким образом, общая сумма штрафа за 45 дней просрочки составит 1 350 рублей.

Соответственно, не платить за ипотеку без последствий не получится. При меньшей сумме просрочки банк пока не вправе подавать в суд, однако будет начислять штрафы и пени, а также предпринимать действия по взысканию долга в досудебном порядке (звонки, письма с требованиями погасить задолженность).  Поэтому не стоит обманываться относительно небольшой суммы долга – лучше как можно быстрее погасить любую имеющуюся просрочку.

Какие обстоятельства являются уважительными?

Есть ряд уважительных причин, по которым заемщик может временно не платить ипотеку. К таким причинам относятся:

• Потеря работы. Увольнение из-за сокращения штата, ликвидация предприятия и другие обстоятельства, приведшие к потере основного источника дохода заемщика.
• Снижение заработка. Уменьшение оплаты труда по инициативе работодателя, перевод на неполный рабочий день и другие причины резкого сокращения дохода. 
• Временная нетрудоспособность. Длительное заболевание, требующее стационарного лечения, тяжелая травма, необходимость ухода за больным членом семьи.  
• Смерть кормильца. Утрата единственного зарабатывающего члена семьи заемщика.
• Рождение ребенка. Появление на свет одного или более детей, резко увеличившиеся расходы.
• Стихийное бедствие. Ущерб от пожара, наводнения, землетрясения, приведший к утрате имущества и источников дохода.

При наступлении подобных обстоятельств у заемщика появляются законные основания для оформления отсрочки платежей по ипотеке. Главное – своевременно уведомить банк и предоставить документы, подтверждающие причины неплатежеспособности.

Нечем платить за ипотеку: что делать

Если возникли серьезные финансовые затруднения и не получается платить за ипотеку, в первую очередь необходимо оповестить об этом банк-кредитор.

Существует несколько вариантов решения проблемы, которые позволят приостановить выплаты на некоторое время или снизить ежемесячную нагрузку.

Ипотечные каникулы 

Ипотечные каникулы — это законодательно установленная возможность приостановить платежи по ипотеке на срок до 6 месяцев. Предоставляется гражданам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации.  

Основные требования для получения каникул:

• Кредит оформлен на покупку единственного жилья заемщика.
• Фактический доход за последние 12 мес. снизился более чем на 30%.
• Ежемесячный платеж превышает 30% от дохода заемщика.
• Отсутствуют другие просрочки по кредитам.

При соблюдении этих условий можно отправить в банк заявление на предоставление ипотечных каникул и приложить подтверждающие документы.

Как оформить ипотечные каникулы?

Реструктуризация ипотечного кредита

Еще один вариант — реструктуризация задолженности. Если не получается платить ипотеку по прежним условиям, то банк по согласованию с клиентом может изменить первоначальные условия кредитного договора:

• Увеличить срок кредитования;
• Снизить размер ежемесячного платежа; 
• Предоставить отсрочку по уплате основного долга;
• Установить льготный период со сниженным размером выплат;
• Изменить валюту кредита при наличии валютного риска.

Пример

Исходные условия:

• Сумма кредита – 1,5 млн рублей;
• Остаток долга – 1 млн рублей;
• Срок – 10 лет (осталось 7 лет);
• Ставка – 13% годовых;
• Платеж – 18 000 рублей.

Новые условия:

• Срок увеличен до 15 лет;
• Льготный период 2 года с пониженной ставкой 10%;
• Далее ставка – 11% годовых;
• Платеж – 12 000 рублей.

Выгода:

• Снижение ставки на 2 п.п.;
• Увеличение срока на 5 лет;
• Снижение платежа на 6 000 рублей.

Как видно из примеров, реструктуризация также позволяет существенно улучшить условия ипотеки и снизить нагрузку на заемщика. Главное – своевременно обратиться в банк при возникновении финансовых затруднений.

Рефинансирование ипотечного кредита

Это оформление нового ипотечного кредита на более выгодных условиях в другом банке и погашение первоначальной ипотеки. 

Преимущества рефинансирования ипотеки:

• Снижение процентной ставки и ежемесячного платежа.
• Увеличение срока кредитования.
• Возможность получить дополнительную сумму на текущие нужды.
• Улучшение кредитной истории после закрытия просроченной ипотеки.

Рефинансирование имеет смысл, если позволяет сэкономить на процентах и снизить платежную нагрузку. То есть, если возникли трудности с оплатой ипотеки, то можно рассмотреть вариант рефинансирования, чтобы снизить финансовую нагрузку.

Пример

Исходные условия:

• Сумма ипотеки – 2 млн рублей;
• Остаток долга – 1,5 млн рублей;
• Срок – 15 лет (осталось 10 лет);
• Процентная ставка – 12% годовых;
• Ежемесячный платеж – 24 500 рублей.

Условия рефинансирования:

• Сумма нового кредита – 1,5 млн рублей;
• Срок – 20 лет;
• Ставка – 10% годовых;
• Ежемесячный платеж – 16 000 руб.

Выгода:

• Процентная ставка снижена на 2 п.п.;
• Срок увеличен на 10 лет;
• Платеж снижен на 8 500 рублей;
• Экономия на процентах за весь срок – около 500 000 рублей.

Альтернативные способы решения проблемы неплатежеспособности

Если переговоры с банком не привели к положительному результату, а финансовое положение по-прежнему не позволяет вносить платежи по ипотеке, остаются такие варианты:

Банкротство физического лица

Один из крайних вариантов, когда не получается платить ипотеку, – объявление себя банкротом. Эта процедура позволяет полностью освободиться от выплаты долгов. 

Особенности банкротства по ипотечным кредитам:

• Распространяется только на необеспеченные кредиты (потребительские, автокредиты и т.д.). На ипотеку не распространяется, так как она имеет обеспечение в виде залога недвижимости.
• При наличии ипотеки суд принудительно изымает заложенное жилье. Вырученные от продажи средства направляются на погашение долга.
• Списание остатка долга возможно, но заемщик теряет жилье.
• Последствия банкротства – испорченная кредитная история на 5-10 лет, ограничения по трудоустройству.

Таким образом, для должника по ипотеке процедура банкротства крайне нежелательна. 

Страховой случай

Если при оформлении ипотеки было заключено соглашение о договоре страхования, то наступление страхового случая (смерть, инвалидность, потеря работы) является основанием для выплат страховой компанией средств на погашение ипотеки. Это избавляет от необходимости платить в сложной жизненной ситуации.

Прежде, чем оформлять страховку, сравните предложения от разных страховых компаний. Выгода может составить до 50%. В сервисе выберите банк, в котором у вас оформлена ипотека, и вам откроется список страховых компаний, имеющих аккредитацию именно в вашем банке. Также выберите вариант страхования, достаточный для вашего банка: только объект недвижимости, жизнь и здоровье либо квартира, жизнь и здоровье (комплексное ипотечное страхование). После этого сравните цены на страховки, предложенные компаниями, и выберите оптимальный для вас вариант.

Подберите наиболее выгодный вариант страхования

Продажа недвижимости

В качестве крайней меры можно продать квартиру или дом, находящиеся в ипотеке. Средства от продажи направляются на закрытие ипотечного кредита. Однако это возможно только при согласии банка и только по рыночной цене.

Как избежать финансовых трудностей с ипотекой?

Чтобы не оказаться в ситуации неплатежеспособности по ипотечному кредиту, рекомендуется придерживаться следующих правил:

• Оценивать свою платежеспособность и не брать кредит на пределе возможностей. 
• Формировать финансовую подушку (резерв средств) перед оформлением ипотеки.
• Оформлять страхование ипотеки на весь срок действия займа.
• При возникновении трудностей сразу информировать банк о проблемах и искать компромисс.
• Иметь «запасной аэродром» в виде возможности сдавать недвижимость в аренду или переехать к родственникам.
• Вести умеренный образ жизни, избегая неоправданных трат.
• Повышать свою квалификацию и быть готовым к смене работы.

Главные советы – не выкладываться по максимуму, иметь резерв и вовремя информировать банк о проблемах. Это позволит минимизировать риски, связанные с невыплатой ипотеки.